第1篇 物業管理費用測算規范
物業管理服務費用測算
根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:
一、 經費測算的原則及說明;
二、 經費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細測算書內容如下:
第一節 經費測算的原則及說明
一、 測算的依據
(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;
(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;
(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。
二、 經費測算的原則
(一) 遵循物業管理行業特點的原則
物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。
(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。
(三) “零預算”原則
物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關說明
(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。
(二) 有關費用的說明
1、人員工資標準
根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:
序號 職 務 月薪 備 注
1 中心經理 4,000
2 品質行政主管(中心經理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程維修主管 2,000
5 清潔綠化主管 1,800
6 高級管家 1,800
7 會計&nb
sp;1,400
8 出納 1,200
9 維修技工 1,200
10 安全班長1,100
11 安全員900
12 清潔工600
13 綠化工600
2、物資裝備的攤銷
物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”,依據財務制度按5年攤銷;單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費,按5年攤銷。
3、開辦費攤銷
開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中,不可預見費根據物業管理行業慣例,不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%(4年)按5年攤銷進管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。
5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。
第二節 經費測算
經費測算總表(單位:人民幣元)
序號 項 目 測算依據 月支出 備 注
1 人工成本 詳見人工費測算明細表122,202.00
2 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表14,406.67
3 設備/設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00
4 公用電費 按經驗數據測算23,500.00
5 公用水費 按經驗數據測算4,200.00
6 清潔費(設施材料) 詳見清潔費測算明細表10,233.00
7 綠化費 詳見綠化費測算明細表&
nbsp; 17,388.00
8 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注:將開盤期間人工成本攤進物管成本中
9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表1,397.50
10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表3,036.87 23,994.13
11 小計206,748.03 227,705.30
12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各項之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 總計245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理費(不含電梯分攤) 69416.16平方米收費面積 3.53 4.05
根據我們的測算,本項目管理費月支出為245,193.66元(不含e型房每月電梯維護費用),按照不同房型的價格、建筑面積比率,將管理費分攤如下:
房型系數 管理費標準(元/平方米.月) 備 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分攤系數測算e型房管理費2.8元/平方米.月,加上電梯維護費0.42元/平方米.月,實際管理費標準為3.2元/平方米.月
(一)人工成本測算
序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注
1 工資
(1) 中心經理 1 4,000 人數 * 月薪 4,000
(2) 品質行政主管 1 2,500 人數 * 月薪 2,500
中心經理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人數 * 月薪 1,800
(4) 工程維修主管 1 2,000 人數 * 月薪 2,000
(5) 清潔綠化主管 1 1,800 人數 * 月薪 1,800
(6) 高級管家 3 1,800
人數 * 月薪 5,400
(7) 會計 1 1,400 人數 * 月薪 1,400
(8) 出納 1 1,200 人數 * 月薪 1,200
(9) 維修技工 7 1,200 人數 * 月薪 8,400
(10) 安全班長 31,100 人數 * 月薪 3,300
(11) 安全員 40 900 人數 * 月薪 36,000
(12) 清潔工 30 600 人數 * 月薪 18,000
(13) 綠化工 3600 人數 * 月薪 1,800
(14) 小計 94 87,600
2 三費一金
(1) 福利待遇 工資總額* 8% 7,008.00
(2) 培訓費 工資總額* 8% 7,008.00
(3) 工會費 工資總額* 2% 1,752.00
(4) 社會保險費 工資總額* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工資總額* 1.5% 1,314.00
(6) 小計34,602.00
3 合計122,202.00
(二)行政辦公費
序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注
1 辦公用品、低值易耗品
(1) 管理人員 10 人 20 數量 * 單價 200.00
(2) 操作人員 80 人 5 數量 * 單價400.00
小計 90 人 &nbs
p;600.00
2 通訊費用
(1) 固定電話/傳真 5 部 150 數量 * 單價750.00
(2) 移動電話 2 部300 數量 * 單價600.00
小計1,350.00
3 車輛使用費用 2 部 1500 數量 * 單價 3,000.00
4 員工宿舍租金 4 套 600 數量 * 單價2,400.00
5 社區文化活動費 12 次1500 綜合測算1,500.00
6 服裝費用
(1) 管理人員服裝 13 套900 11700 975.00
(2) 維修工服裝 7400 2800 233.33
(3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安員 431000 43000 3583.33
(5) 小計 66680 5556.67
7 合計 14,406.67
(三)設施設備維護費
序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備注
1 電梯維保費 8 臺600 12 4,800.00 不記入總費用
2 電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用
3 電梯保險費 8 臺
4 強電系統維護費2,000.00
(1) 高壓供電系統 屏
(2) 低壓供電系統 屏
(3) 備用發電機維護費 臺
小計2,000.00
5 給排水系統維護費800.00
(1) 給排水水泵維護費 臺
(2) 給水水管維護費
(3) 排水水管維護費
(4) 消防水系統
消防箱 套
小計 800.00
6 室外景觀綠化水維護費 500.00
7 游泳池維護費 200.00
8 消防系統維保費 500.00
9 弱電系統維護費2,500.00
(1) 消防弱電系統維護費
(2) 控制中心維護費
(3) 保安監控系統維護費
(4) 防盜報警系統維護費
(5) 巡更系統維護費 &nbs
(6) ic卡門禁統維護費
(7) 停車場系統維護費
小計 2,500.00
10 建筑本體維修費
11 設備維修零星材料費600.00
小計9,600.00
12 不可預見費 4%384.00
13 合計9,984.00
(四)公用水電費
序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注
1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00
合計 27,700.00
(五)清潔費
序號 項目 計算方法 月支出 備 注
1 基本清潔費
(1) 清潔人工費 / /
(2) 工具/材料費 綜合測算 2000
2 清潔設備折舊費 (5年分攤) 清潔工具 1333
總價80,000元
3 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500
4 室外水景清潔費 每月清洗1次1000
5 化糞池清理費 每一年清洗2次400
7 消殺費 綜合測算
;1000
8 總計10,233.00
(六)綠化費
項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注
綠化費41400 m2 0.42 數量 * 單價 17,388.00
(七)保安費
項 目 計算方法 月支出 備 注
日常耗材、裝備保養 綜合測算400.00
(八)固定資產折舊
序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注
1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33
2 工程設備 9,850.00 分5年攤消164.17
3 合計 1,397.50
附表:固定資產清單
(一) 行政辦公設備
項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注
會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00
復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00
內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00
數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00
電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00
小計74,000.00
(二) 工程設備
項 目 數 量 單位 單價 金額 備注
200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00
備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00
臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00
小計 9,850.00
合計 83,850.00
(
九)開辦費攤銷
序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注
1 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本
2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按(80%)5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本
3 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本
“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,為期12個月。在此期間,購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備,人員到位。開辦費分五年攤銷。 開辦費總表
項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出
1 人工成本
(1) 工資
中心經理 1 12 4,000.00 數量 * 駐場時間 * 單價 48,000.00
品質行政主管(中心經理助理) 1 10 2,500.00 數量 * 駐場時間 * 單價 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 21,600.00
工程維修主管 112 2,000.00 數量 * 駐場時間 * 單價 24,000.00
清潔綠化主管 110 1,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 18,000.00
高級管家 6 61,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 64,800.00
會計 1 21,400.00 數量 * 駐場時間 * 單價 2,800.00
出納 1 21,200.00 數量 * 駐場時間 * 單價 2,400.00
維修技工 2 12 1,200.00 數量 * 駐場時間 * 單價 28,800.00
安管班長 3 12 1,100.00 數量 * 駐場時間 * 單價 39,600.00
安管員 40 12900.00 數量 * 駐場時間 * 單價 432,000.00
清潔工 35 12600.00 數量 * 駐場時間 * 單價 252,000.00
綠化工 2 12 600.00 數量 * 駐場時間 * 單價 14,400.00
小計973,400.00
(2) 三費一金
福利費工資總額 8% 77,872.00
工會經費工資總額 2% 19,468.00
社會保險費工資總額 13% 126,542.00
教育基金工資總額 1.5% 14,601.00
小計 238,483.00
合計1,211,883.00
2 行政辦公費
(1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測算 3,000.00
(2) 通訊費 綜合測算 3,000.00
(3) 員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 * 開辦時間 * 單價 75,600.00
合計81,600.00
3 入伙資料 350 60.00 21,000.00
4 辦公設備 見開辦期辦公設備清單 18,600.00
5 工程工具 見開辦期工程工具清單 14,710.00
6 治安消防用品 見開辦期治安消防用品清單 25,315.00
7 服裝 見開辦期低值裝備清單 66,540.00
總計1,439,648.00
1、 開辦期辦公設備清單
序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元) 備 注
1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作臺 10 套 500.00 5,000.00
3 轉椅 10 把 80.00 800.00
5 打印機 2 臺 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 檔案柜 2 個 300.00 600.00
8 電話 5 部 100.00 500.00
9 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 飲水機 4 臺 200.00 800.00
第2篇 物業公司會計部門收銀場所安全防范管理規范
1.物業管理公司會計部安裝的報警設備由本部門指定專人負責,上班解除報警,下班設定報警,經常檢查報警設備保證使用有效。會計部前臺與接待室之間通道門必須時刻保持鎖門狀態,限止非工作人員隨意進入。
2.財會辦公部位門鑰匙由部門經理登記備案,使用人認真保管不得隨意亂放,不得轉借他人,不得私自配制丟失立即向保安部報告。
3.財會部門的財務賬目下班時必須在保險柜中存放亂,不準在桌面擺放嚴防私自被人涂改。
4.現金、支票、印章時刻在保險柜中存放,做到隨用隨取隨鎖,保險柜鑰匙嚴禁插掛在柜門上,做到隨身攜帶不亂放。
5.財會部門到銀行取送現金必須提前通知車管部門和保安部,派專車專人護送,取送款數額大可增派護送人員。
6.乘車攜款途中禁止停車從事其他事項,司機不準離車,取送款專車不得將車停在距銀行5米以外,送款時到銀行護送人先下車,取款時攜款人先上車,切實起到防范作用。
第3篇 物業駐場保潔管理規范
物業項目駐場保潔管理規范
當值領班交接班制度
一、當值領班應提前10分鐘到崗,做好保潔員交接班前準備工作。
二、認真填寫交接班登記,填寫內容:
1、員工到崗情況:應到人數、實到人數、缺勤原因。
2、當班工作內容。
3、須交下班繼續完成的工作內容。
4、存在的問題。
三、仔細閱讀交接班記錄,并分類安排落實。
工具交接制度
一、保潔部工具的管理與發放,由倉管員登記造冊,統一管理。
二、各崗位工具由各崗位、領班負責,工具落實到人。
三、倉管員每周清點抽查一次各崗位工具。
四、丟失或使用不當造成工具損壞,由責任人照價賠償,查不出直接責任人由當值領班和倉管員承擔。
保潔物品申購領用、使用制度
一、倉管員每月制定出每月保潔物品消耗量,并上報部門主管審批,由部門送至行政人事部采購。
二、申購物品的時間為每月兩次,具體每月截止為:10號、25號。
三、領用物品時間為每周二、五,由倉管員填寫領料單,部門主管審核,行政人事部發放。
四、價值超過100元高值物品的領用(含租借)必須經過部門主管同意方可辦理。
五、在設備使用前,要了解設備的使用性能、特點。
六、操作前,先清理場地,防止接線板、電機進水或因電線卷入設備中而損壞設備。
七、高壓水槍不能在脫水的情況下操作。
八、使用設備時發生故障,不得強行繼續操作,違著罰款。
第4篇 x花園物業管理思路規范
畔島花園物業管理思路
根據畔島花園的特點和物業管理需求分析,我們提出以下管理思路:
一、高水平的管理和專業化的素質源于扎實的物業管理理論和豐富的物業管理經驗。順馳物業經過多年的工作探索,摸索出一條經驗,就是用心管理、貼心服務,管理重在執行,服務到最小細節需要不折不扣的執行。在畔島花園自然與文明結合的文化居住區內,我們將針對小區物業品質高、管理面積較大、停車場使用率高等特點,充分發揮公司自身優勢,實行資源共享,全心全意為業主服務,努力鑄造成為高品質居住環境的典范。
二、根據畔島花園的特點、物業管理需求分析和我公司物業管理經驗,我們將畔島花園管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將畔島花園提到一個較高的層次上,實現高消費投資,高價值體現,將畔島花園變成一個體現現代社會文明價值的綜合性社區。但是,根據畔島花園項目物業品質和武漢市消費水平,我們對物業管理價格定位進行了分析,并且針對不同的組團實行不同的收費標準。經過我公司的測算,我們認為,本方案中提供的物業服務收費標準,在一定階段內基本上滿足畔島花園日常管理的收支平衡。低廉的收費標準并不意味著降低物業服務標準,相反,我公司取得的眾多業績表明,物業管理質量的保證是靠公司建立和實施完善的物業管理質量體系以及完善的規章制度。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有規范的管理制度和措施,在畔島花園的物業管理中我們會提供高效、專業的管理和服務,全方位降低管理成本、大力提高工作效率,讓業主真正受益。
三、充分重視前期介入的作用,我們將在畔島花園開盤之前選派具有豐富物業管理服務工作經驗的項目管理人員組建物管項目籌備組。人員包括:工程技術、客服、行管、豐富物管經驗的項目經理,進行項目的前期介入。 根據畔島花園的開發進度,我們將適時調整介入方案,并配合畔島花園的開發進度分期實現正式接管。
四、畔島花園屬于東西湖區金銀湖區域內較大的社區,政府基層組織工作尤為重要。我公司將和居委會、派出所等相關部門全力配合,共同維護業主的利益。
五、考慮到武漢物業管理普及情況,我們的服務對象多為對物業管理接觸較少的人士,對物業管理服務費和相關費用的交納存在一些欠、拖、拒交等現象。我公司針對此情況,除了在服務上加強外,同時大力宣傳物業管理和相關的法律法規,讓眾多業主知曉,進而理解支持物業管理工作。
六、我公司在前期業主入住期間,通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳,制作業主入住手冊,業主臨時公約,裝飾裝修管理規定發放。并且按照規定對業主的房屋裝修提供相關管理服務。
七、針對畔島花園的具體情況,采取一體式的安全管理體系。各個組團分別設置監控崗位,此外在園區公共道路和配套建筑上,設置巡邏崗。紅外安防、樓宇智能、區域監控、可視對講等都是畔島花園智能化中使用的設施。我們深知,一個良好的居住環境,安全十分重要,基于開發商對項目的規劃設計,對智能化系統,安防系統的配備和使用,我們將努力打造人防、技防有機結合的安全防范系統體系,為畔島花園業主提供和諧、安寧、優美、和諧的居住環境。
八、在項目員工招聘上,采用有經驗的管理人員來管理,同時兼顧項目所在地東西湖區下崗失業人員多的實際情況,兼顧考慮個別崗位可安排畔島花園內的住戶,幫助解決一些困難戶的問題。
九、我公司將聯合武漢市和東西湖區有關部門,在畔島花園內大力開展各種有益的社區活動,推動精神文明的發展,形成良好的社區文化,并使之成為我們創造一流物業品牌的有力支撐點。
十、在管理團隊方面,本著'專家型團隊、學習型組織'的思路。我公司調派有豐富經驗的管理人員到畔島花園管理中心任職,定期安排畔島花園管理中心的員工參加培訓和學習,不斷提高管理處的管理水平。
第5篇 物業管理員工的儀表行為規范
物業管理員工的儀表、行為規范
物業管理是該住宅小區的一個組成部分,員工的儀容儀表,標志著物業公司形象,也是小區業主(使用人)開展小區活動的對外窗口。物業管理員工的外在表現形式是缺一不可的,要求我們每個員工對自己的行為有一個準確的任職,將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈,全面提高企業的信譽度和公司形象。
一、著裝
所有員工一律穿制服上崗。
二、儀表行為規范
1、公司各崗位員工上班時間必須穿規定制服,制服應干凈、整齊、筆挺。
2、穿西裝制服時,領帶必須結正,不得卷起衣袖和褲腳。
3、制服外不得顯露個人衣物和物品,制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。
4、上崗時必須佩戴工作牌,工作牌應端正佩戴于左胸。
5、男員工不得留長發,女員工不得濃妝艷抹,時刻保持良好形象。
三、儀態行為規范
1、面對業主(或客人)應隨時保持微笑,不準給業主(或客人)看臉色,向業主(或客人)發脾氣。
2、和業主交談時應全神貫注,雙眼注視對方,適當地點頭稱是。不得東張西望、心不在焉。
3、在業主面前不準做不雅或不尊敬的動作,如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。
4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。
5、不得當眾整理個人衣物、化妝等。
6、行走時不要勾肩搭背,與業主相遇應靠邊而走,不得從二人中穿行,請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
7、上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發出不必要的聲響影響他人工作。
8、咳嗽、打噴嚏時應轉身向后,并說對不起。
9、員工在工作、打電話或工作與人交談時,如有業主走近,應立即打招呼或點頭同意,表示注意到他(她)的來臨,不準毫無表示或裝作沒看見。
10、在為業主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情,應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。
11、上班時要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰。
第6篇 物業公司倉庫物料管理規范
物業公司倉庫物料管理
(1管理規則
1.因工作需要而領用各類物品,均須事先填寫“申購單”交部門主管簽名。
2.“申購單”經部門主管簽名后,須由行政部主任簽名批準。
3.凡領用貴重物品,備用金、鎖匙等須由領用人親自簽收,當領用人離職時,需把所領用的物品退回,若發現破損,將視情況做出賠償處理。
4.倉庫管理員將于每月結束后的兩天時間內,以書面形式做出“每月庫存商品盤點報告”呈交行政部經理,而副本則送往財務部做檔案記錄。
5.財務部將派員協助倉庫管理員每月對物業內各類資產設備和庫存資料進行盤點工作。
(2裝備及制服管理
1.員工領取裝備及制服,必須先經該員之上級領導簽發領取制服授權書,由部門經理同意后,才可發放。
2.于獲得核準之領用授權書后,員工始可填具裝備及制服申請表領取裝備及制服。
第7篇 物業保修階段工程質量設備管理監控規范
物業項目保修階段工程質量和設備管理監控規范
1、目的
為入伙后房屋、設備設施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。
2、范圍
適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下稱地產、物業)。
3、職責
3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作規范。
3.2地產項目部負責對入伙及保修階段工程質量問題的處理。
3.3地產工程管理部負責監督、督促項目部工程質量問題的處理工作。
3.4地產對保修期內的房屋和設備質量問題承擔管理責任。
3.5各地物業負責在保修階段對設備設施進行日常管理和巡查。
4、方法和過程控制
4.1工程質量問題處理方法
4.1.1地產在入伙前,需結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:a、由地產直接負責跟進處理;b、地產委托物業代理跟進服務。
4.1. 1.1 由地產直接負責跟進處理
1)物業任一部門接到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;
2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業,以便協助處理和跟進;
3)地產每月需統計并填報《工程質量保修記錄表》,并報集團工程管理部;
4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。
4.1. 1.2 地產委托物業代理跟進服務
1)地產與物業在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;
2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;
3)物業負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題,
4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。
5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。
6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。
7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。
8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。
9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。
10)返修管理專員將返修資料歸檔。
4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。
4.2設備保修期內的管理工作
4.2.1地產與物業按照《新建物業接管驗收指引》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。
4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。
4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。
4.2.3 保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃,將維修方每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,并將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。
4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。
4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。
5、質量記錄表格(供參考)
第8篇 泰基物業公司物業管理要點規范
成都泰基物業公司物業管理要點
運用持續發展的戰略,確保物業的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。
結合所轄的物業建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統思想觀念,全心全意為業戶服務。
為實現以上設想,擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式,并創造“管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意”的模式效應,力求更好地滿足業戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。
2.在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業,為此企業將在今后的服務工作中,充分體現企業的服務宗旨和追求目標,奉行“以人為本,業戶至上”的原則和務實周到的工作理念,為業戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。
2.環境管理責任到人
大廈的環境管理極為重要,如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作)環境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環保意識,使大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態,為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規程,熟悉管理程序,達到規范、自我、服務業戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業管理項目的創新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓―上崗―再培訓―再上崗”的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
第9篇 物業醫院后勤管理模式規范
某某物業醫院后勤管理模式
(一)zz物業可為醫院提供的后勤配套服務的種類和服務項目
zz物業根據現代醫院的后勤服務內容、特點和要求,針對性地為醫院推出五大類共八十多項服務項目:
1、按服務項目來分
第一大類物業管理服務
提供醫院行政辦公大樓、門診樓、醫技樓、住院樓、員工宿舍區、招待所、藥廠等主附樓的房屋本體保養維護、機電設備運行維護、安全保衛、車輛管理、環境衛生、園林綠化等基礎性服務。
具體服務管理內容細分為以下62個項目:
一)、機電工程方面21項
1.房屋本體維修保養;2.中央空調檢修維護;3.高變壓設備運行維護;4.低壓配電系統運行維護;5.發電機應急運行和維護;6.消防、醫療用水加壓、二次供水系統維護;7.日常給排水系統維護;8.天面和地下水池的清洗、消毒、維護;9.有線電視、計算機網絡系統的管線及設備的維護;10.醫院鍋爐設備的運行維護;11.醫院會議室、培訓室等室內燈光、音響、影視設備的調試維護;12.醫院大樓內的廣播系統的操作和維護;13.醫院內部程控電話交接系統的維護;14.醫院的消防報警系統的維護;15.院內路燈、公共走廊照明系統的維護;16.電梯的日常維護和保養;17.墻面、天花地面各類板材、磚面的維護保養;18.各類小修范圍內的泥工、瓦工、木工的修補及小五金的安裝維護;19.閉路可視監控中心的維護;20.醫院污水處理站的維護水質處理;21.高壓氧氣房的維護。
二)、安管服務方面共9項:
1.門崗保衛;2.醫院重要設備和庫房區域的治安保衛;3.醫院門診、科室、病區、傳染隔離區等的治安保衛;4.醫院樓層治安巡邏;5.地面及地下車庫的車輛引導、停放管理;6.閉路電視監控中心的監視;7.報刊、郵件的收發;8.醫院物資出入放行登記管理;9.特診警衛。
三)、清潔、消毒服務方面共19項:
1.外圍道路清掃、保潔;;2.樓層清潔、消毒;3.醫院公共樓層洗手間清潔、消毒;4.醫療垃圾收集、封閉式清運;5.公共洗手間、開水間清潔消毒;6.地面、溝渠、窨井等清理消毒;7.醫療科室、手術區、注射區等清潔消毒;8.庭院連廊地面清潔、消毒;9.玻璃刷洗、保潔;10.大堂大理石地面打蠟、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清運保潔;12.各類板材墻面保潔;13.不銹鋼制品去污(扶手、電梯門、果皮箱等);14.路燈、公共照明燈等清潔;15.各類標示系統清潔;16.天臺、平臺、挑沿清潔;17.行政辦公大樓公共區域清潔;18.樓梯踏步、踢腳線、圍護鐵欄清潔。19.化糞池清掏消毒。
四)、綠化服務方面共8項:
1.綠籬及灌木修剪;2.草坪機剪;3.花、樹噴藥殺蟲;4.樹木及綠化帶(草坪)澆水;5.枯枝、落葉清除;6.施肥;7.擺花;8.松土、去石。
五)、受理接待服務共5項:
1.接待咨詢;2.報修受理;3.投訴處理;4.病床加位租賃;5.輪椅、連心車提供和接送管理。
第二大類 醫療輔助服務共8項
1.導醫;2.護工;3.病人陪護;4.月子陪護;5.門診掛號;6.被服洗滌、消毒;7.醫療垃圾毀形焚燒處理;8.太平間管理。
第三大類 物資配送與商業服務共7項
1.醫院所需的物資(含醫療用品、藥品和器材)的采購;2.各醫療科室物流配送;3.醫療設備用品和生活物資的倉庫管理服務;4.自選商品;5.花店;6. 書店;7.商務中心服務。
第四大類 餐飲服務共3項
1.患者營養配餐及其家屬用餐;2.醫院內部員工用餐;3.接待用餐。
第五大類 特約服務共3項
1.會議、影視、培訓中心、圖書館及其他場管管理;2.醫院招待所管理;3.車隊管理;4.醫院的其他非常規的后勤設備和醫療設備的管理;5.醫院能耗的管理和控制。
(二)、按內容來分;
第一大類物業管理服務
1、機電工程的服務
a、常規服務
(1)房屋建筑零星修補和養護(包括補瓷片、地磚、室內墻面破損)。
(2)房屋建筑配套公共設施設備,含供配電系統(高壓部分及變壓器除外)、消防系統、標識系統、給排水系統、污水處理系統等的養護和零星維修。
b、非常規服務
(1)醫院內部自用門窗、水電及五金的維護保養;(2)醫院后勤專用設備養護(不含醫療設備的養護);(3)凈化系統養護。
2、保安服務
a、常規服務:門衛、車輛及停車場的控制和管理、消防監控。
b、非常規服務:住院樓患者親友探訪出入登記。
3、保潔綠化服務
a、常規服務
(1)建筑物的清潔與保養、科室自用部分及附屬設施的清潔服務,包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、洗手間、走廊、照明燈具、標識系統等。
(2)住院樓、附樓、門診樓、放射樓及停車場等公共設施的清潔服務。
(3)房屋共用部分的過道、步梯、電梯、天臺、建筑外墻等的清潔。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、燈具、標識系統、院墻、水池、污水井、化糞池的清潔、清洗及排污服務。
(5)庭院、草坪、灌木、花樹的澆水、施肥、修剪造型、除草。(不包含補種、換種、加種所需的材料費和改造所需費用)。
(6)委托服務范圍內的蟲害消殺服務。
(7)醫療垃圾和生活垃圾的分類收集、焚燒與清運服務。
b、非常規服務
院內物品的搬運(不包括藥品和大型設備)。
第二大類專項服務
1、醫療輔助服務
包括導醫、專業陪護、護工、太平間、高壓氧氣房、洗衣消毒房等管理。
2、司機服務
車輛檔案管理、駕駛員管理、車輛調度使用管理、車輛安全管理、車輛維修、保養管理。
第三大類其它服務
1、商業經營(經營項目中標后根據實際需要設置)。
2、專業陪護(自營服務)。
3、餐飲管理服務(配套服務)。
包括患者營養餐、職工餐、招待餐的供應、訂餐和配送服務。
第10篇 法院物業管理指標措施規范
人民法院項目物業管理指標及措施
我們將切實完成和落實物業管理服務的一系列工作和承諾指標,提供優質的物業管理服務。
物業管理承諾指標
序號指標 名稱承諾 指標管理指標實施措施備注
1房屋及配套設施完好率≥97%分區負責、責任到人,實行巡查制度,建檔制度,確保房屋及配套設施完好。
2投訴
處理率100%發生投訴,及時處理并記錄,同時建立檔案,
跟蹤回訪處理結果。
3業主對
物業管理
滿意率≥90%在日常工作中注意廣泛聽取業主的意見和建議,不斷改進管理服務工作,并加強雙方的溝通,以確保業主對物業管理的滿意。每年進行兩次滿意率調查
4物業管理
檔案完善率≥98%專人負責,系統分類,規范化管理。
5管理人員
持證上崗100%管理人員全部經過物業管理崗位培訓,持證上崗。
6維修服務
及時率100%建立維修制度,征求業主意見,確保維修服務質量。1、急修 15分鐘內趕至現場;2、小修一天內修復;
7年有效
投訴率<2‰11、不斷培養和樹立員工的服務意識;
2、保持溝通,建立投訴電話和意見箱,及時改進管理服務工作中的不足。
8保潔率≥99%提倡'全員保潔,人過地凈'
9治安案件
年發生率0 24小時保安服務,建立人防和技防相結合的安全管理體系;嚴格人員/物品進出登記制度
10火災
年發生率0實行全員義務消防員制,定期開展消防培訓和演習,加強巡視和維修養護工作,確保消防設備設施的完好
11膳食供應率、及時率≥99%加強食堂管理,保證餐飲供應率、及時率
12就餐
滿意率≥95%改善就餐環境,增加餐飲品種,優化膳食營養搭配,提高飯菜質量,促進服務質量
第11篇 大廈物業管理服務項目規范
z大廈物業管理服務項目
(一) 公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):
1、 協助公安部門維護大廈內的公共秩序,實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共場所保潔,辦公垃圾收集和清運;
3、 大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、 公共綠地園藝的培植和保養;
5、 室內公共場所綠化擺放養護;
6、 對大廈的各類資料進行管理;
7、 未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、 電話及訪客留言轉告;
9、 雨傘、雨衣臨時借用;
10、 節日環境布置;
11、 重要時刻提醒服務;
12、 代訂報刊、信件收發;
13、 代聘鐘點工服務;
14、 代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、 代叫出租車;
16、 代辦保險;
17、 義務安全用電常識宣傳。
(二) 有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務,具體價格在業主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):
1、 大廈內物品搬運;
2、 各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、 機動車輛清洗:
4、 提供大廈報警室內系統維護服務;
5、 提供小型商務會議場所及服務;
6、 商務中心服務;
7、 辦公區域綠化供應及代為養護;
8、 辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、 辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、 代訂車、船、機票;
11、 代訂代送飲用水。
第12篇 文化館物業管理內容規范
文化館物業管理內容
(一)安全保衛
1.范圍為**區文化館內安全保衛、消防、監控管理工作,包括公共廣場、停車場、建筑物等。
2.組織一支思想素質高、業務能力強的保安隊伍,有上崗證及資格證的專業工程技術人員,執行嚴格的紀律和崗位責任制以確保整個**區文化館的安全、有序。
3.由**區文化館分管部門與中標人共同確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責等。
4.對一般外來的訪問、辦事人員,建立詢問登記制度。
5.辦公公共場所要控制噪音,制止喧鬧現象,無閑雜人員隨意流動。
6.重要出口24小時值班、24小時監控。整個**區文化館做到24小時有安全護衛人員巡查。
7.確保無重大火災、刑事和交通事故發生。
8.對突發事件有應急處理程序計劃和措施,必要時及時報告**區文化館分管部門,防止事態進一步惡化,協助保護現場。
9.其它與安全保衛有關事項。
(二) 交通、車輛、停車場管理
1.交通、車輛、停車場管理要指定專人負責,要制定可行的管理制度。
2.自行車、機動車等各種車輛停放有序,有專人指引按規定停放,做到車輛停放規范、整齊、分類、安全。
3.車輛停放建立登記制度,嚴防被盜事件發生。
4.**區文化館內車輛行駛有序,一律不準按鳴。
5.其它與交通、車輛、停車場有關的事項。
(三) 清潔衛生
1.范圍包括整個**區文化館內所有歌舞廳、舞蹈室、展廳、休息室、公共部分、停車場、電梯、通道、公共地方、衛生間、建筑物外墻、門窗、**區文化館內廣場、道路、紅線內公共區域。
2.由**區文化館分管部門和中標人共同制訂工作制度和標準,以對工作質量進行考核。
3.房屋立面、公共樓梯、**區文化館內廣場、道路整潔,無堆放雜物現象。
4.中標人按工作程序對范圍內的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔,做到按制定標準全天候、全方位保潔,特別對衛生間做到按標準定人定點定時管理、巡查、監督。
5.中標人需負責垃圾的收集、清運,做到垃圾日產日清。
6.定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。
7.辦公體育館內大堂、走道、公共場所地面定期打磨保養。
8.建筑物自來水水池定期清洗、消毒(每年4次),供水符合衛生標準,無二次污染及隱患。
9.污水排放通暢,定期清理化糞池、垃圾箱。
10.中標人在清潔衛生中消耗的物料工具等費用自負。
11.定期清洗外墻(每年2次)。
12.其它與清潔衛生有關的事項。
(四)綠化管理
范圍包括**區文化館紅線范圍內的綠化地保養維護。
1、草坪和地被管理
①草坪平整表綠,地被植物生長旺盛,水、肥充足,無病蟲害。
②據草地品種、生長情況、氣候狀況等因素,一般生長季節每月除雜草2次,非生長季節每兩個月除雜草1次,要求連根系清除。
2、綠籬和灌木養護管理
①保持綠籬完整無缺口,植物生長良好,葉色正常。
②除雜草,發現寄生藤必須馬上清除,并入袋銷毀,養護面松土,無板結,綠籬每年修剪整型12次以上。
③施肥:每年松土施復合肥4次,結合雨天進行,以撒施為主。
(五)物業設施、設備的使用、維護和管理。
1.中標人要有熟練、專職、有上崗證及資格證的專業工程技術人員對物業各項設施、設備進行維修、養護,配電房需24小時有人員值班。
2.電梯、中央空調(含水處理)、消防三項設施、設備,**區文化館分管部門已聘請專業公司承包維修、養護工作,中標人要制定措施指定專人做好與專業公司的協調及監理工作,明確責任。
3.中標人對專業公司承包、保養的電梯、中央空調設施設備,在日常使用過程中要制定使用運行制度,定人,定時開、關設備,及時發現設備使用過程中的隱患并通知專業公司維修、保養,杜絕安全事故發生。
4.對消防設施、設備物業管理人員要做到人人有消防知識,人人會基本操作,杜絕火災事故。要做好巡視工作,制止破壞消防設施現象發生。
5.中標人對設備設施進行日常維修保養管理,進行定期或臨時的保養和維修,以確保各項設施的完好和正常使用,維修保養工作要建立制度,強調時效性,必須做到當日事當日清,對無法解決的事故或較大型的保養和維修,及時報**區文化館分管部門處理。
6.中標人在維修保養項目中屬正常的維修、保養、更新或使用中的消耗,不屬中標人人為事故破壞,單價材料費用在商定限額人民幣叁佰元($300)內的由中標人負責,超出范圍的單項工程費用及元器件費用報**區文化館分管部門審批后,由**區文化館分管部門支付零部件、物料及工程費用。
7.其它與物業設施、設備使用、維護和管理有關的事項。
(六)公共設施維護和管理
1.建筑物本體、道路、場地(結構、防水、外立面除外);
2.室外排污、排雨水管道維護,地下管網;
3.市政設施、沙井、雨水井、污水井;
4.物業裝修管理。
(七)檔案資料管理
1.中標人要建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養等登記制度。
(八)物業管理質量指標要求
1.中標人必須參照國家及省、市對物業管理示范項目的有關規定、具體標準,結合中標人自身的管理服務水平制定相應的質量指標,中標人要具體承諾物業管理各項目要達到的指標,包括但不限于清潔保潔率;治安案件發生率;道路、停車場、路燈使用完好率;房屋及配套設施公用設施場所完好率;設備完好率;火災、違章發生率;違章處理率;用戶投訴率;物業使用人對物業管理的滿意率等。
2.中標人為完成承諾指標采取的措施。
(九) 物業管理期限及管理服務費支付時間
1.物業委托管理期限為自合同簽訂起兩年。
2.中標人與采購人簽訂合同時,須向采購人交納人民幣2萬元($20,000.00元)作為履約保證金。若中標人在簽訂合同后2個月內未能成功取得由區級以上公安機關頒發的'內部保安組織許可證',采購人有權終止合同,同時對中標人交納的履約保證金不予退還。若中標人沒有違約行為,履約保證金在合同有效期滿
后15個工作日內由采購人無息退還中標人。
3.服務費按月結算,每月10日前支付上月服務費。中標人在每月底開具正式稅務發票原件交采購人,采購人在收到中標人發票的10個工作日內辦理支付手續。如中標人提供的服務不足一個月時按日計算服務費。
(十)中標人責任
1.管理服務期內由于中標人責任造成群眾、采購人人身傷亡和財產損失的,由中標人負責賠償。
