第1篇 小區日常物業管理運作構想
住宅小區日常物業管理運作構想
日常物業管理階段是物業公司實施公共設備設施管理與業主服務功能的重要階段,針對zz小區的特點,我們的物業管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規劃設計思路和業主的層次需求,從物業管理的角度對設施設備日后維護保養及業主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據市場調研的結果,提前準備物業管理方案,為接管打下堅實的基礎。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規劃
1、針對小區實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區規劃建設,另一方面,緊密結合zz小區的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業管理可行性調研報告。對zz小區的物業管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環境方案等。
2、提前對業主進行物業管理宣傳
為了更好地實施將來對zz小區的管理,我們把對業主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關知識,并組織部分zz小區業主參觀學習,以求取得良好的社會效果,為日后管理工作的開展打下基礎。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對zz小區充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現的問題,準備相應緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
zz小區的驗收與接管程序如下:
二、日常管理運作階段的管理
對小區的常規物業管理運作階段,管理公司將嚴格執行各種規章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內部運作管理
1、管理處內部檢查工作
為規范管理處物業管理服務的監督和檢查工作,確保提供的服務質量能滿足規定的要求。
(1)管理處樓管員負責轄區各項工作的日檢。
(2)管理處各部門主管負責分管工作的周檢。
(3)總公司實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規程
盡快處理用戶的報修,規范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。
(1)管理處負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內容的現場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監督,對'維修服務項目表'以外的報修內容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)管理處負責對用戶投訴的記錄和協調處理工作。
(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。
(3)管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務收費管理
規范管理處服務收費(包括管理費、水電費)程序,確保用戶對服務的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。
(3)樓管員負責派發各項收費通知單,并協助財務做好各項費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。
(5)管理處項目經理助理對有償維修服務收費進行審核。
5、社區文化活動管理
管理處組織開展的各類社區文化活動,寓教育于社區文化活動之中,創建高品位的人文環境。
(1)客戶部負責編制社區文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處項目經理助理負責審核、批準社區文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員工有責任配合社區文化活動的順利開展。
6、突發事件或異常情況處理
確保管理處轄區內發生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業主的人身及其生命財產安全。
(1)管理處應進行突發事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)護衛員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規程
(1)由管理處全體員工組成小區應急分隊,以應付各類突發事件。
(2)管理處項目經理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設備及水景管理
1、給排水設備及水景運行管理
確保給排水設備保持良好技術狀態,保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養。
(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監督。
(4)管理處項目經理助理負責上述工作的檢查監督。
(5)物業主任負責向有關用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設備性能穩定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、給排水設備(設施)的維修保養
及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養工作指導、檢查監督及外委修理的聯絡工作。
(三)消防管理
1、中控室設備運行管理
確保中控室設備(消防系統、護衛閉路電視系統、紅外線防盜報警對講電話系統、公共天線系統)處于良好狀態,保證用戶的生命和財產安全。
(1)中控室護衛員負責中控室設備的清潔、操作、監控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養。
(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監督。
(4)管理處物業主任負責上述工作檢查監督。
2、中控室設備操作
確保消防設備、護衛閉路電視系統操作之安全性,正確性。
中控室護衛員負責中控室機電設備操作。
3、中控室設備維修保養
確保中控室設備(消防系統、護衛閉路電視系統、紅外線防盜報警對講電話系統、公共天線系統)性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養。
(2)工程部主管對維修保養工作進行指導,檢查監督及外委修理的聯系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區內用戶的生命和財產安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對上述工作進行檢查監督。
(3)管理處物業主任對轄區消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期演練對迅速撲滅火災,保證業主生命財產安全。
(1)中控室人員負責消防監控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設備運行。
(3)義務消防隊員負責火場滅火。
(4)樓管員負責現場維修警戒。
(四)機電設施養護和修繕管理
對zz小區公共設施機電運行和保養工作,按公司物業管理質量標準規范運作,具體主要工作內容如下:
1、運行組:
保障小區供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備運行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、維修組:
負責機電設施,設備的各項維修、保養工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備和設備房;負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發現問題及時處理。
(五)治安管理
1、護衛隊管理
通過制定護衛員內務、作風、紀律的管理規定,確保護衛員自身素質的提高,自覺維護護衛工作的正常運行。
(1)護衛員負責本崗位的治安保衛工作及轄區內正常秩序維護。
(2)護衛班長負責本班工作安排、檢查監督、異常情況的處理。
(3)護衛經理/隊長負責管轄區治安工作的管理。
2、護衛員儀容儀表要求及用語規范
保證護衛員有良好形象、精神風貌、言語行為規范,提高服務水平。
(1)護衛員
應遵照'儀容儀表要求'執行,并使用規范用語。
(2)當班護衛班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規范。
(3)護衛經理/隊長負責檢查和考評
3、護衛員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的護衛員隊伍。
(1)護衛隊長負責護衛員的軍體培訓及考核。
(2)護衛隊長負責監督、指導護衛隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)護衛隊長負責檢閱、考評護衛隊員整體軍體素質。
4、門衛值班崗工作
通過對轄區進出人員的控制,確保轄區的安全。
(1)熟悉本轄區內業主情況。
(2)維護轄區內環境衛生。
(3)嚴格執行來訪人員登記制度。
(4)嚴格執行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協助郵遞員做好郵件收發工作。
(6)在大門做好人、車分道的把關工作。
9、巡邏崗工作
監視和巡查管轄區,防止不安全事件發生。
(1)熟悉各執勤崗的職責和任務,協助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區內的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)隊長負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
10、中控室崗位工作
監控系統,特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監視系統、安防系統的運行狀況,確保出現異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監控及錄像。
(2)負責本責任區內設施設備的保養。
(3)負責相關消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區域內的清潔衛生工作。
(六)清潔管理
對小區清掃保潔實行垃圾日產日清,時時保潔服務。
1、住宅區室內部分清掃服務安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。
2、住宅區室外部分清掃服務安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運到垃圾中轉站,并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對中轉站及周圍地面消殺噴藥。
③對小區的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時循環一遍。
④13:00-17:30清運各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對小區進行保潔,每小時循環一遍。
(七)園林綠化管理
對小區綠化養護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對小區綠化養護工作內容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發現害蟲立即消滅
(八)車輛管理
對小區業主、車輛及外來車輛管理由小區出入口值班崗負責。小區業主車輛持固定保管卡進出小區,小區外來車輛持臨時保管卡進出小區停車場。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發現有車輛需進入住宅區時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目,交還給業主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發現有車輛駛出住宅區道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發票,收費手續完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規定處理下一輛車的放行。
(九)房屋管理
對zz小區的日常房管事務管理,按照公司物業管理理質量標準規范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業主申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監督;14:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務內容:
(1)跟蹤監督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機電設備
(10)社區活動(11)員工宿舍 (12)內容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發現問題,搜集業主的反饋意見。
(2)對巡視中發現的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉呈表
b、發現維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發現違章行為按'違章處理規定'執行。
d、發現嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)物業管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業管理工作抽檢與考核規程,驗證服務質量是否符合規定的要求。
1、經理擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第2篇 住宅小區日常物業管理簡介
住宅小區的日常物業管理簡介
物業的安全保衛和管理
對所有業主及開發商來說,一個區域的治安狀況好壞,將直接影響到他對這個區域的看法,從著名心理學大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對員工的培訓、對業主的宣傳、反復對安全防范的認知、社區及周邊區域的聯防及技防設施的養護等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛措施
*小區人行進出口實行24小時保安服務
*在車庫出入口等重點部位設崗值守
*建立小區公共區域24小時保安巡邏制度
*用好并維護好先進可靠的保安技防措施
*制訂并落實完善的小區內安全防范宣傳工作
*保安人員培訓后上崗等
物業的環境維護和管理
我司將綜合已接管項目之良好管理經驗,根據**小區之特殊性質,制定行之有效的短、中、長期的小區環境保護計劃,力求使小區較之上述二個項目在此方面的管理更進一層,給各階段入戶業主都有一個良好的影響,使小區時刻保持優美、清潔和舒適的環境。
*實行標準化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時產時清
*特定區域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業內的設施設備、機房等保持清潔
*做好節日布置
*精心維護綠化等
物業的設施維護和管理
物業內的設施作為小區運作心臟部位,能否長期保持完好,是一個物業生存的關鍵。我司將嚴格按國家優秀小區評比要求,對小區內所有設施設備進行日常養護,并對所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業人員及業主的共同愛護,使之生命力更長久,我司之設施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺帳和維護登記制度
*建立短、中、長期的維護保養計劃
*嚴格業戶的二次裝修管理
*建立物業報修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責任制及培訓制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業的交通秩序管理
其實小區內交通管理的好壞,也直接影響到業主或來訪賓客對小區物管的認同感,根據我司多年來的管理經驗,我司亦會針對**小區之特殊性質,車庫內非機動車較多的情況,制訂出一系列可操作性強的管理方案,以保障小區內機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據物業情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場、道路及車庫內交通通暢
*物業內我車輛亂停亂放現象
*車庫管理設施保持運行正常
*各種道路和交通標志完好等
第3篇 z苑小區日常物業管理要求
某苑小區日常物業管理要求
第一節房屋管理要求
一、'**苑'棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向圖,駐'**苑'各單位名錄標識在大堂顯著位置;
二、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象;
三、'**苑'外觀完好、整潔。外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象;
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;
五、空調位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕;
六、封閉陽臺統一有序,色樣一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等;
七、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象;
第二節綜合管理要求
一、制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴格執行;
二、設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求;
三、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程;
四、設備良好,運行正常,做到無事故隱患及重大管理責任事故;
第三節 供電系統管理
一、保證正常供電,停電有明確的審批權限,并按規定時間通知用戶;
二、制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行;
三、備用應急發電機可隨時起用;
第四節 弱電系統管理
一、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作;
二、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存;
第五節消防系統管理
一、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用;
二、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題;
三、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人;
四、制訂突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通;
五、無火災安全隱患;
第六節給排水系統管理
一、建立用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃;
二、設備、閥門、管道工作正常,無滴漏現象;
三、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;水池、水箱清潔衛生,無二次污染;
四、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;
五、限水、停水按規定時間通知業主、租戶;
六、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水或浸泡發生;
七、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積泡水、泛水,長時間停水現象;
八、運行出現險情后,制定有排除險情的應急處理措施;
第七節發電機系統管理
一、備用發電系統運行正常,運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象;
二、備用發電系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達維修;
三、制訂發生故障應急處理方案,每月起動一次,確保發電系統處于良好狀態,市網停電能立即發電。
第八節共用設備管理
一、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途;
二、共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻;
三、道路、樓道、大堂等公共照明完好;
四、道路通暢,路面平坦;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行;
第九節保安及車輛管理
一、基本實行封閉式管理,大主入口設一崗位,側大門口設一崗位,巡邏崗1人,監控中心設一崗位,實施人防技防并進,確保'**苑'業主的安全;
二、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責;
三、結合'**苑'特點,制定安全防范措施;
四、進出車輛管理有序,無亂停亂放現象,無堵塞交通現象,不影響行人通行;
五、'**苑'外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊;
六、室內停車場管理嚴格,出入登記;
七、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔;
八、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
第十節環境衛生管理
一、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站;
二、清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔;
三、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺;
四、房屋共用部位共用設施設備無蟻害;
五、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
六、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼亂畫現象;
七、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜;
八、排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準,外墻無污染
日常保潔方案及質量標準(略)
第十一節環境綠化管理
一、'**苑'內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當;
二、綠地無改變用途及破壞、踐踏、占用現象;
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿;
四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物;
第十二節社區精神文明建設
根據'**苑'現有實際情況,要組織開展好社區文化活動,可以充分利用會所這一活動空間,促進**苑成長:建立**苑學習教育基地。
文化培養服務:在**苑舉行畫展、攝影展、藝術欣賞等活動,培養**苑文化氛圍。
打造社區服務:舉行群眾性社區活動,從而培養'大家庭'的親近和睦的溫暖感覺。
利用每年的'五一勞動節'、'十一
