第1篇 物業轄區設備管理規程17
物業轄區設備管理規程(十七)
一、職責
1、設備由開發商負責訂貨安裝,工程部按物業驗收規定參與設備的驗收。
2、工程部全面負責公司設備的監督管理工作,建立公司匯總的設備臺帳。負責編寫設備運行、維護、保養制度,設備運行操作規程,并對管理處提供技術指導;負責審核各管理處的設備大、中修計劃,并組織安排管理處無法完成的維修工作,及外委維修設備、維修合同的管理。
3、管理處機電主管負責本管理處設備運行維修管理。負責本管理處設備臺帳、配件、材料的采購計劃的編制,及設備資料收集保管;負責運行維修組工作的周檢。
4、管理處運行維修人員對各自責任區內的設備進行維修、保養及運行操作,并作好標識及記錄。
二、實施程序
1、接管設備的驗收
工程部會同管理處對新接管小區的設備的驗收。
2、設備的標識、建帳和資料管理
1)設備的標識
管理處機電主管負責所有設備實現整機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術參數、責任人、運行狀況及注明附屬設備(必要時)等。
2)設備的建帳
a.管理處機電主管負責建立本管理處的《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、編號、型號、生產廠家、技術參數、保養人等。
b.各管理處設備運行、保養、維修的原始記錄,由該管理處機電主管負責收集、整理并歸入各設備的單機檔案。
c.公司工程部負責匯總建立公司總的《機電設備臺帳》
3)設備資料的管理
a.各管理處機電設備臺帳及單機檔案材料由該管理處機電主管管理。
b.公司總的《機電設備臺帳》及設備技術資料由工程部兼職資料員管理。
c.設備資料應存放有序,標識清楚。
3、設備的運行、維護、保養
1)管理處運行維修組人員遵照《水電、機械設備運行維護保養制度》、《設備運行維護值班記錄》、《企業電工安全規程》及設備操作管理規程的要求做好運行、維護、保養工作,并做好相應的記錄。
2)各管理處機電主管是運行維修組的直接領導。負責擬制設備檢查保養計劃表,組織落實設備運行維護保養工作;負責督查該組成員做好各項記錄;負責設備運行維護工作的周檢。
4、設備的維修
1)發現設備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于重大維修公司應派專業技術人員進行指導。
2)對專業要求較高的某些設備及管理處解決不了的故障需要外委維修的,由機電主管填寫《物業維修單》,經管理處主任審核,報請主管副總經理批準后由工程部執行。維修結束后,由工程部和管理處共同組織驗收。
3)外委維修單位維修過程中更換零部件須經管理處機電主管簽證,更換價格在1000元以上的零件還須工程部認可。
4)維修人員須做好維修及更換零件的記錄,該記錄經管理處機電主管整理,歸入設備單機檔案。
5、維修零備件及材料的請購
1)正常情況下按公司物品采購控制程序辦理。
2)急修搶修情況下,須先行購買急用的零件材料時,費用1000元以下的,由管理處主任斟定;1000元以上的由管理處主任請示公司主管副總經理后購買,事后再補辦相關手續。
6、設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續使用時,由管理處提出、工程部復核、公司總經理簽署意見、提交業主委員討論通過后,始得報廢并除帳。
第2篇 物業轄區設備購置規程制度
物業轄區設備購置規程
1目的
為規范設備購置程序,特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內新增設備的購置。
3操作規程
3.1項目的提出
使用部門根據經營的需要提出購置申請。設備的設置要遵循'技術上先進、經濟上合理、經營上可行'的原則。
3.2項目調查
3.2.1設備購置方案提出后,應進行項目調查,以掌握詳細而準確的調查研究材料和文件,為以后進行技術、經濟綜合分析和各種方案的比較和論證做準備。
3.2.2公司方面
應調查現有設備的利用率和潛力情況,安裝設備的環境條件;能源和材料的供應情況;資金來源;操作和維護的技術水平;人員配備。
3.2.3設備制造廠家方面
應調查該廠家的技術水平、經營情況、售后服務情況、設備的規格和技術性能、配件供應、維修專用工具的代售等。
2.2.5費用方面
應調查該設備售價水平、運輸費、安裝費、保險費、培訓費、運行成本、修理折舊等。
3.3項目論證
3.3.1項目論證就是進行可行性研究和設定效果分析,其目的是為了避免設備購置的盲目性,增加可行性。
3.3.2工程技術部負責會同使用部門進行項目論證,并以報告的形式呈報給總經理審閱。
3.3.3項目論證主要內容
項目論證的主要內容包括:
a)總論
該項目方案的背景和歷史條件,所研究結果的概要說明以及方案存在的問題和解決這些問題的建議;
b)與方案有關的市場狀況和前景;
c)設備所需能源、原料及配件的情況;
d)設備的環境條件
是否具備設置設備的地點,其地質條件、運輸條件、可使用面積和施工安裝是否具備條件以確保設備實施方案的順利進行;
e)技術方案
闡述設備的主要技術原理、結構、規模和安裝方案,一般是提出幾個技術方案,并說明各種方案的優缺點以便做出最優決策;
f)環境保護
設備運行是否存在廢氣、廢水、廢料和噪聲污染問題,并說明治理的方法和措施;
g)對運行操作人員和管理人員的要求,如必要的話應說明所需人員的專業工種、文化程度和培訓計劃等;
h)設備投資方案的經濟評價
應說明投資總額、投資方案的經濟效益和社會效益;
i)不確定性分析;
j)方案的實施計劃;
k)可行性研究的結論。
綜合各項分析,從技術、經濟方面而得出可行性意見,并明確存在的問題和提出解決這些問題的建議。
3.3.4工程技術部和使用部門在完成可行性論證后應對其以報告的形式呈報給總經理審閱,總經理審閱批準后,由工程技術部配合使用部門選擇設備。如果是所有權屬于業主的設備,則應在購買前報業主委員會批準。
3.4設備的選擇
3.4.1應按適應性、技術性、可靠性、維修性、安全性、節能性、環保性、配套性、制造廠家的售后服務等標準進行設備選型。
3.4.2在對重要設備進行購置或更新之前,必須設計幾個可供選擇的技術方案,并對各個方案進行經濟分析和評價,通過對比分析,最后選擇最優方案。
3.5編制計劃
3.5.1設備選擇定型后,應將最后方案交由總經理審閱批準。
3.5.2總經理批準后,工程技術部和使用部門負責編制采購計劃,交財務部和總經理審核批準進行采購。
3.6設備的采購
設備的采購按財務部的相關采購規定執行。
4記錄
可行性論證報告
第3篇 綠景物業轄區給排水設備日常巡檢維護規程制度
物業轄區給排水設備日常巡檢維護規程
一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發現重大問題立即報告。
二.運行中的各種給水泵應每二小巡檢一次,巡檢內容:泵房的清潔衛生、管道、水泵、水箱外的積塵清除;泵的電流、聯接軸器的聲音、馬達溫度、泵的滴漏水情況、泵的出水壓力、運行狀態等,泵的潤滑油應每月檢查一次,泵體、密封接口、機械傳動部位應每年檢查、維護一次。
三.各樓層衛生間、茶水間、浴室應每天巡檢一次,巡檢維護內容:上下水是否暢通,是否滴水、漏水、潔具、開水器、熱水器是否正常,水質情況是否正常。開水器應每季清洗一次。
四.上、下水箱水位、浮球工作情況應每天巡檢一次,每季度組織清洗一次水箱,大廈消防、噴淋給水設施每周巡檢一次,每季度組織聯動一次。給水水表每周抄表一次。
五.各種潛水泵、排水、排污泵每天巡檢一次,巡檢內容:液壓自動控制情況、馬達的電流、聲響、出水情況、運行狀態;泵體等機械傳動部位應每年檢測維護一次。餐廳排水、隔油池,噴水池應每天巡檢一次,屋頂、地下一、二層地溝、地漏、排水應每周巡檢一次。
九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發現一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。在汛期、雨季和嚴寒季節要增加巡檢次數,重要部位、缺陷設備應重點巡檢增加巡檢次數。
第4篇 z物業轄區用戶室內設備維修規程
物業轄區用戶室內設備維修規程
1、接到維修單,應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據維修內容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現暢
第5篇 物業轄區電氣設備保養規程制度
物業轄區電氣設備的保養規程
保養步驟:
(1)斷開待保養變壓器低壓側斷路器,拉下隔離開關,在手把上懸掛相應的標示牌。
(2)斷開變壓器高壓側的負荷開關,確認在斷開位置后合上接地刀,并完成開關的安保險和懸掛相關標識牌。
(3)進入油變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態,然后拉開高壓隔離刀,再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現象,有破損的應進行更換,油位是否正常,如有漏油現象,應更換膠墊,檢查硅膠是否有效,如有變色或嚴重失效,應立即更換。
(4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲;進入線螺絲,如有松動,應拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面,用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,抹上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲。
(5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設備是否完好,并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。
(6)檢查變壓器高壓側負荷開關,確保操作靈活,接觸良好,傳動部分作潤滑處理。
(7)用2500v的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間),確認符合要求(在室溫30℃時,1okv變壓器高壓側大于20mω,低壓側大于13mω。在測試前,應接好接地電線,測定完畢后,應進行放電。
(8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具,無誤后,合上高壓側隔離開關,撤離現場。
(9)拉開高壓接地刀,檢查接地處于斷開位置無誤后,合上高壓負荷開關,讓變壓器試運行,并取下高壓側標識牌,注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關時,現場必須有兩人以上。將保養結果詳細地記錄后,交付資料室保存。
(10)干式變壓器的保養規程與油浸式的保養大同小異。
保養變壓器的注意事項:
確保變壓器使用環境,在無腐蝕性的環境中運行,環境溫度應在―>30℃至+40℃之內,風速不大于350米/秒,在變壓器高壓側如設高壓負荷開關,操作人員應將變壓器側三相短接,并隨時作操作記錄。
變壓器高壓操作人員應穿絕緣鞋,戴絕緣手套進行。防止向變壓器反送電及向變壓器工作中的母排放電配電柜的保養規程
(1)bfc柜的保養
取出抽屜柜,檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器,緊固所有的接線端,觸點凹凸不平部分用細平銼銼平,彈簧墊片不行的應予以更換,檢查主回路的線耳是否接觸牢固,線端頭絕緣是否良好,插接頭有無燒蝕現象,清潔灰塵完畢后,放回配電柜中,合上空氣開關,檢查控制部分及指示部分是否正常。
(2)pgl柜的保養
先停電后,檢查自動開關、隔離開關是否良好,緊固所有接線,觸點有燒蝕部分用細平銼銼平。彈簧墊圈應予以更換,檢查主回路線耳是否接觸良好牢固。端子間絕緣是否可靠,檢查零線的絕緣層是否破損、老化、接觸松動,測試柜體接地情況,清潔灰塵后送電,檢查二次回路。
(3)電容柜的保養規程
首先將電容柜轉換開關打至停止,然后斷開電容柜的總電源開關,用25mmz的導線通過電阻逐個把電容器對地進行放電,檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線端子,控制線的接線端子是否良好,接地裝置是否符合要求,修銼燒蝕的觸點,清除柜元器件灰塵,然后合閘檢查放電指示燈及自動補償系統是否正常。
所有以上保養結果,應寫入保養記錄中。
發電機定期保養規程
(1)在通常情況下,每7天開動發電機空載試機負載保養試機一次。次,每次5―lomin,每月帶
(2)斷開發電機的輸出自動開關,將選擇開關置于手動狀態。
(3)檢查蓄電池的液位,不夠液位的應加裝電解液或蒸餾水,檢查液體比重,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶(蓄電池)電壓,及電池平時的充電電流。
(4)拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬干后裝上。檢查機油的油質,如有渾濁或變質的應予以更換。柴油機運行250小時后,應更換水、機油、柴油濾清器。
(5)裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調在滿負荷運轉的狀態,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
(6)平時要檢查冷卻水平面位置,更換水箱中的冷卻水,換水后,應加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。
(7)檢查整個機組是否有漏油現象,接地是否良好,然后搞好機組清潔。
(8)打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸是否良好,然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、輸出電壓、頻率等。
第6篇 物業轄區設備管理規程7
物業轄區設備管理規程(七)
一、目的:通過對物業公共設備、設施的管理,使所有公共設備、設施在使用中保證完好狀態,使設備在工作中保持最大效率,滿足服務的要求。
二、適用范圍:本公司物業管理權限內的公共設備、設施。
三、內容
1、設備檢修管理制度
1)設備檢修申辦制度
2)根據工程維修部年度月度工作計劃對各自職責區域內的設備進行維修保養,先填寫維修任務單,填寫所維修檢修內容,在規定時間完成檢修工作后,由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規格數量。
3)臨時緊急設備維修,搶修由工程維修部主管到場簽發維修工作任務單,檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄,和所用配件、數量、規格、檢修時間。
2、設備安全管理制度
1)設備檢修(故障搶修)掛牌制度
⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設備檢修搶修前,應切斷電源,執行掛牌作業。掛警示牌前應填寫'浙江z物業工程維修部設備檢修(故障搶修)掛牌單'一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時間、原因、設備編號、掛牌人姓名,并由發令人簽名,日班由工程維修部主管發令,如主管不在由領班發令,中夜班由正值班人發令。
⑵摘牌:當檢修、搶修工作完畢后應及時摘除所掛警示牌,摘牌人應在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。
⑶設備的標識:a.所有設備實現單機掛(粘)標識牌,標識各設備的名稱、編號、該設備的運行狀況,使每臺設備受控。
b.閥門類的標識牌(on+綠色┃)為開啟,(off+紅色○)為關閉,各類閥門使用情況變換應及時改變所掛受控狀態牌。
3、設備定期檢查試驗制度
1)空調冷水機組:空調冷水機組使用期間每小時檢查一次,由空調操作人員負責檢查并填寫冷凍站運行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發壓力、蒸發溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間,每天記錄表由空調領班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查。空調冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養工作,做到機臺、地面無積塵,手摸無手印,每天檢查有無泄露點。
2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進行一次試驗運轉,試驗運行時將控制開關打到手動位置,然后啟動水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當檢查正常后將控制開關復位到自動狀態,然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵,并和保安部作好試驗運行記錄,由試驗負責人簽名。
3)空調風機盤管:空調風機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業主室內進行兩次濾網清洗,以保證空調風機盤管的正常運行;清洗濾網同時檢查風葉振動情況,發現異常當即處理,并由檢查人員填寫維修任務單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質量,一樓大堂空調風機盤管濾網每兩周清洗一次。
4)其他設備試驗:其他設備試驗根據工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。
4、設備檢查、評審
1)工程維修部經理、主管對本公司管理權限內的設備進行不定期抽檢,包括月檢、周檢。
2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。
3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。
5、工具管理制度
1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管,工程維修部登記注冊規格、數量、型號,工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價賠償,公用工具借用期間不按操作規程使用造成損壞,由借用人修復,修理費用由借用人酌情賠償。
2)公用工具由工程維修部內勤人員保管,維修設備時由維修人填寫借用單,寫明規格、數量、型號、借用日期。
3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。
4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機,電動工具使用時應根據該工具的使用說明要求使用,使用時應檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠,使用人應戴絕緣手套操作電動工具,電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應按該工具使用要領進行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動,倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應將表面擦洗干凈,并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應及時交還保管人員,并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.
6、設備潤滑
1)泵類設備用3#鋰基脂潤滑運行,運行泵每月加注一次,季節用泵三月加注一次。
2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。
3)制冷機第一次運行5000小時更換york-c號油一次,以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。
4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。
5)每次更換和加油由維修人員填寫設備加油(換油)記錄表,注寫加油(換油)設備規格、型號、所加油(換油)規格、數量、日期。
6)工程維修部主管負責抽檢加油(換油)情況每季度進行一次,并作檢查評審。
7、能源管理制度
1)執行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關規定使用。
2)合理安排外圍霓虹燈的開關時間和外圍路燈的照明時間,可用電腦控制的設施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。
3)堅決杜絕'跑、冒、滴、漏'現象,汽車沖洗設專用水表。
4)嚴禁在大廈內使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。
5)每周統計一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內。
8、檢查:根據工程維修部每天的日報表,由工程維修部經理每天9時進行審核,發現水電有超量情況,當即召集主管評審分析查找原因,排除故障。
9、技術培訓制度
1)技術培訓由主管負責制定培訓計劃,確定培訓人員、方法、時間及培訓考核,經部門經理批準后實施。
2)對新員工必須先進行安全操作規程及有關規章制度的學習,經考試合格后方可進行專業培訓。培訓期間要進行操作規程、基本功和現場操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應限期補考使
之合格,補考不合格者予以調離或辭退。
3)培訓內容詳見工程維修部年度培訓計劃。
4)考核:考核成績由工程維修部文員存檔保管,詳見培訓考核記錄表。
第7篇 物業轄區設備事故管理規程制度-4
物業轄區設備事故管理規程4
1目的
為規范設備事故管理,明確設備事故責任,特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司管理范圍內設備事故的管理。
3職責
3.1工程技術部負責設備事故的管理。
3.2常務副總經理負責設備事故的審核。
4管理規程
4.1凡各種設備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產,以及表面雖未損壞而內傷嚴重者,均稱為設備事故。
4.2設備事故的性質
4.2.1責任事故:因人為原因(如違反操作規程)而造成的事故。
4.2.2質量事故:因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故。
4.2.3自然事故:因遭受自然災害而造成的事故。
4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。
4.3處理
4.3.1公司發生設備事故后,由設備使用部門報告工程技術部,由工程部負責進行處理并修復。
4.3.2工程部會同設備管理部門對事故進行分析,填寫'設備事故報告書',做出處理意見。
4.3.3'設備事故報告書'經由設備管理部門和工程技術部負責人簽字后送公司常務副總經理批示、處理。
4.3.4設備事故經分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。
4.3.5所有權屬于業主的設備,發生事故后,應以'設備事故報告書'的形式由小區管理處向業主委員會報告,如需動用維修基金進行修復,需經過業主委員會同意,
4.3.6公司發生的各種事故,應由工程技術部在'設備事故登記表'內予以登記。
5記錄
《設備事故報告書》
《設備事故登記表》
第8篇 物業轄區配電室低壓設備使用維護規程制度
物業轄區配電室低壓設備使用維護規程
設備操作步驟:
1、操作前檢查:
1.1檢查配電柜前后內外無雜物。
1.2配電裝置、低壓設備表面清潔無積塵,元器件完整,接線端子、接地線良好。
1.3母線無歪斜、固定卡子無松動,絕緣無損傷。
1.4低壓電氣設備停電8小時以上,應先搖測絕緣,母線阻值不低于100兆歐,接觸器、互感器阻值不低于10兆歐,二次線對地絕緣不低于2兆歐,方可送電。
2、設備操作步驟:
2.1正常情況下低壓單母線分段運行。
2.2進線開關操作:
(a)檢查開關零部件及接線正常。
(b)若母線已停電時,還要檢查各出線開關在斷開位置。
(c)確認好后將開關搖至工作位置,合閘送電,觀察母線電壓正常后,分送各出線開關及電容補償柜開關。
(d)停電操作順序與送電順序相反。
3、設備使用安全注意事項:
3.1各低壓配電柜所安裝的電氣元器件不得超負荷使用。
3.2當母線因故障停電,未查明原因,甩開故障點前,不得合進線開關或低壓聯絡開關。
4、設備運行中故障排除:
4.1低壓柜內發生放電聲響,應立即通知有關部門并停電檢查處理。
4.2三相電壓發生缺相或電流互感器二次開路時,應及時停電處理。
4.3當送電時發生越級掉閘,應查明原因并處理后再送電。
4.4低壓母線、電纜過熱,應先拉下次要負荷控制溫度上升,然后檢查,停電處理缺陷設備。
4.5總母線停電時,應先斷開進線開關,再斷開各分路開關。查明原因,然后排除故障點后方可送電。
4.6部分設備停電應查明原因,甩開故障點后先恢復送電,再聯系處理故障設備。
5、關鍵要害崗位實行兩人或多人操作確認制
5.1進線開關操作時,應兩人進行,一人操作、一人監護。
設備維護規程:
1、設備電氣原理圖:
2、設備清掃規定:
2.1配電室每天清掃一次,由值班電工負責。
2.2低壓配電柜每季清掃一次,間隔不得超過4個月。因連續工作不能停電的設備應充分利用停產檢修時間進行清掃,由主管負責安排清掃工作。
2.3配電室內嚴禁堆放雜物,做到室內設備無積灰、油泥、地面無積塵、無積水,環境清潔整齊。
3、設備檢查的規定:
3.1低壓配電設備每天檢查不少于一次,由值班電工負責。
3.2設備維護巡回檢查路線:
進線柜→各出線柜→聯絡柜→配電室門窗結構→通風設施
3.3檢查內容及標準:
(a)建筑結構:屋頂結構完整、無漏水;門窗完整密閉、通風設施完好;地面無積水。
(b)低壓配電柜:結構、框架無變形、地腳無松動;柜內元器件、母線無損傷,各連接部位緊固,無過熱變色;絕緣子表面及螺絲表面清潔,無裂紋、損傷;儀表指示正常。
(c)接地極:接地裝置完整、無損傷、無腐蝕、無松動。
4、常見故障排除方法:
4.1各配電裝置的元器件的固定、連接部位,應定期利用停電時間及時緊固。運行中松動,應停電緊固。
4.2電磁鐵芯吸合噪音過大,應立即調整或打磨接觸器部位。輔助接點接觸不良或磨損嚴重時,要及時檢修或更換。
4.3電氣元件過熱應及時檢查處理。
4.4信號燈、指示儀表失效時應及時更換或檢修。
5、設備維護中的安全注意事項:
5.1電氣發生火災應先切斷電源、再用'1211'、干粉滅火器滅火。
5.2保持配電室嚴密,有防止小動物進入的措施。
5.3非經專業批準,任何人不得隨意增減、改變低壓配電柜上任何元器件及接線。
5.4低壓回路停電工作時,必須在斷開的開關操作手柄上懸掛'禁止合閘 有人工作'安全標示牌。
5.5修換低壓配電柜上的元器件時應斷開電源。
第9篇 物業轄區電氣設備的保養規程-2
物業轄區電氣設備的保養規程2
處于運行或停運的變壓器每年例行保養一次,停止運行的變壓器在投入使用前增加保養一次。
保養步驟:
(1)斷開待保養變壓器低壓側斷路器,拉下隔離開關,在手把上懸掛相應的標示牌。
(2)斷開變壓器高壓側的負荷開關,確認在斷開位置后合上接地刀,并完成開關的安保險和懸掛相關標識牌。
(3)進入油變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態,然后拉開高壓隔離刀,再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現象,有破損的應進行更換,油位是否正常,如有漏油現象,應更換膠墊,檢查硅膠是否有效,如有變色或嚴重失效,應立即更換。
(4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲;進入線螺絲,如有松動,應拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面,用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,抹上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲。
(5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設備是否完好,并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。
(6)檢查變壓器高壓側負荷開關,確保操作靈活,接觸良好,傳動部分作潤滑處理。
(7)用2500v的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間),確認符合要求(在室溫30℃時,1okv變壓器高壓側大于20mω,低壓側大于13mω。在測試前,應接好接地電線,測定完畢后,應進行放電。
(8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具,無誤后,合上高壓側隔離開關,撤離現場。
(9)拉開高壓接地刀,檢查接地處于斷開位置無誤后,合上高壓負荷開關,讓變壓器試運行,并取下高壓側標識牌,注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關時,現場必須有兩人以上。
將保養結果詳細地記錄后,交付資料室保存。
(10)干式變壓器的保養規程與油浸式的保養大同小異。
保養變壓器的注意事項:
確保變壓器使用環境,在無腐蝕性的環境中運行,環境溫度應在―>30℃至+40℃之內,風速不大于350米/秒,在變壓器高壓側如設高壓負荷開關,操作人員應將變壓器側三相短接,并隨時作操作記錄。
變壓器高壓操作人員應穿絕緣鞋,戴絕緣手套進行。
防止向變壓器反送電及向變壓器工作中的母排放電。
配電柜的保養規程
(1)bfc柜的保養
取出抽屜柜,檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器,緊固所有的接線端,觸點凹凸不平部分用細平銼銼平,彈簧墊片不行的應予以更換,檢查主回路的線耳是否接觸牢固,線端頭絕緣是否良好,插接頭有無燒蝕現象,清潔灰塵完畢后,放回配電柜中,合上空氣開關,檢查控制部分及指示部分是否正常。
(2)pgl柜的保養
先停電后,檢查自動開關、隔離開關是否良好,緊固所有接線,觸點有燒蝕部分用細平銼銼平。彈簧墊圈應予以更換,檢查主回路線耳是否接觸良好牢固。端子間絕緣是否可靠,檢查零線的絕緣層是否破損、老化、接觸松動,測試柜體接地情況,清潔灰塵后送電,檢查二次回路。
(3)電容柜的保養規程
首先將電容柜轉換開關打至停止,然后斷開電容柜的總電源開關,用25mmz的導線通過電阻逐個把電容器對地進行放電,檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線端子,控制線的接線端子是否良好,接地裝置是否符合要求,修銼燒蝕的觸點,清除柜元器件灰塵,然后合閘檢查放電指示燈及自動補償系統是否正常。
所有以上保養結果,應寫入保養記錄中。
發電機定期保養規程
(1)在通常情況下,每7天開動發電機空載試機負載保養試機一次。次,每次5―lomin,每月帶
(2)斷開發電機的輸出自動開關,將選擇開關置于手動狀態。
(3)檢查蓄電池的液位,不夠液位的應加裝電解液或蒸餾水,檢查液體比重,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶(蓄電池)電壓,及電池平時的充電電流。
(4)拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬干后裝上。檢查機油的油質,如有渾濁或變質的應予以更換。柴油機運行250小時后,應更換水、機油、柴油濾清器。
(5)裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調在滿負荷運轉的狀態,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
(6)平時要檢查冷卻水平面位置,更換水箱中的冷卻水,換水后,應加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。
(7)檢查整個機組是否有漏油現象,接地是否良好,然后搞好機組清潔。
(8)打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸是否良好,然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、輸出電壓、頻率等。
(9)手動運行20~30分鐘后,進行模擬停電試機,并檢查通風,消防系統是否正常運轉。停機后,將選擇開關置于自動部位,合上輸出開關。
第10篇 綠景物業轄區空調系統設備日常巡檢維護規程制度
物業轄區空調系統設備日常巡檢維護規程
一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發現重大問題立即報告。
二.運行中的冷水機組應每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛生。設備、管道清除積塵;機房各種閥門狀態、管道、閥門滴、漏情況;冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力;冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度,電壓、電流;機器發熱、震動、泄漏情況。管道濾網每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。
三.運行中的空調水泵每小時巡檢一次,巡檢維護內容:泵馬達的電流、散熱情況,聯接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油,供冷、供熱季節結束應對泵的軸承、密封等機械結構全面檢查維護一次。
四.運行中的冷卻塔應每二小時巡檢一次,巡檢維護內容:電機電流、閥門開關狀態、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態。冷卻塔風機應每月檢查潤滑油;供冷結束對風機機械傳動全面檢查維護一次,全面清洗冷卻塔。
五.運行中的鍋爐每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛生,設備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風機工作情況和各閥門的狀態(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養,清除水垢及雜質,對安全閥及附屬設備進行檢修。
六.樓層變風量系統每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機風門開啟狀態,防火閥開啟狀態,馬達、風葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網狀況、凝結水排水情況;進回水溫度、壓力、送回風濕度、壓力。每個vav末端風速、溫度、室溫等情況每年檢測二次(供冷、供暖各一次),濾網1---2個月輪流清潔一次。
七.運行中的通風、排風設備每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機馬達送排風效果,所有運行風機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。
八.空調水處理系統設備每月巡檢一次,及時更換、檢查處理材料。
九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發現一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。在炎熱和嚴寒季節要增加巡檢次數。
第11篇 物業轄區中央空調設備操作規程
物業轄區中央空調設備操作規程
(五)
一、水泵1.水泵開機前應檢查水泵進出水閥門是否處于開啟狀態;2.修理水泵或水泵電機。
應切斷起動柜電源,取下熔斷器驗明無電后,掛上停電警告牌,才可進行水泵或電機修理。
3. 維修中電機如有移動復位的,應對電機接線柱進行一次緊固和絕緣驗測,合格后方可投入使用。
二、冷水機組起動1.冷水機組管道對應的電動閥門平常處于常閉狀態。
2. 開機前的準備工作:
1)各種信號燈顯示是否正常。
2)各種閥是否均已打開,特別是主機對應的電動閥門。
3.)檢查冷水機組工作電壓是否在額定值的±10%范圍以內。
4)機組冷卻水溫度設定
7.2℃。
5)用機組顯示鍵確定冷凍水、馬達電流、導葉片設定值。
3. 機組操作狀態顯示機組系統正常和系統需要冷凍負載,將啟動按鈕'開啟'位置,確認冷卻水、冷凍水水泵是否自動開啟。
4. 冷卻水出水溫度達到32℃后,起動冷卻塔。
5.抄讀冷水機組電壓、電流、冷媒高壓、冷媒低壓,冷凍水進水壓力、進水水溫、出水壓力、出水水溫。
6. 機組正常運行后,每兩小時抄讀以上機組運行的技術參數和投入運行的設備。
三、冷卻機組關機1.將電源開關推到'停止'位置。
2. 停機30分鐘以后, 冷凍水泵和冷卻水泵,并關掉冷卻塔。
3. 整理機房和記錄:將閥門恢復到規定的位置。
四、冷水機組中途停機1.冷水機組運行中突然停機,值班員應首先閱讀顯示屏顯示故障。
2. 根據故障,對停機原因進行核對,確認停機原因無誤后,報站長。
3. 因機組外部原因造成停機,短時間可以恢復,應先消除故障原因,然后按開機規程開啟備用機組。
發生故障的機組消除故障后,需等15分鐘后才可重新開機。
4. 機組因停電造成停機時間超過20分鐘,機組要通電對潤滑油加熱至45℃,方可重新起動機組。
5.機組中途停機要進行詳細登記:故障發生的時間,如何處理重新開機的時間。
第12篇 綠景物業轄區弱電系統設備日常巡檢規程制度
物業轄區弱電系統設備日常巡檢規程
一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發現重大問題立即報告。
二.所有弱電配電間、智能工作點以及其他前期設備每周巡檢一次,巡檢維護內容:運行狀態、環境衛生、箱內外積塵清除、進出線螺絲緊固,前端裝置設備運行情況等。
三.所有煙感、溫感、報警按鈕、連動裝置每季抽測一次,煙感、溫感每年清除積塵一次。
四.所有監控攝像點由監控人員,每班至少巡視一次,每月維護保養一次,紅外報警、緊急按鈕每季巡檢、檢測一次。
五.樓宇自動系統的溫度、壓力、流量等傳感器每年二次檢測、校驗、變配電室電流、電壓、功率因素傳感器每年檢測、檢驗一次,電磁閥每年檢測二次。
六.所有應用軟件應同時備份兩套,每年應復審一次備份的有效性,做過數據修改或應用軟件有變動的應另作備份。
七.每年對弱電的各個系統的各種功能做一次全面的測試。
八.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發現一般問題立即解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。
