第1篇 某某物業管理公司用工須知
某物業管理公司用工須知
(一)對個人素質的控制
因為質量是公司各個部門和全體員工共同努力的結果,是公司整個工作和管理水平的綜合體現,服務質量的好壞是和每一名員工密切相關的。每一位員工的工作都直接或間接地影響著公司服務的質量,每一位成員都承擔著與自己工作相關的質量職責。因此,為了獲得所期望的質量,每位員工的個人素質必須符合崗位要求。
(二)勞動條例
1、聘用原則
(1)招聘員工的原則是根據公司的工作需要,依據應聘者是否適合應聘崗位職務的素質和培養潛質,并以該職位人員應具有的完備知識和操作技能作為考核標準'公開招聘,擇優錄用'。
(2)用人原則是優勝劣汰,能者任用,不能勝任者辭退,沒有'鐵飯碗'。
2、培訓期
應聘員工均有培訓期,學習所應聘崗位的業務范圍、本小區的基本情況及公司規章制度,培訓期一般為七天,可以根據具體情況延長。如需延長,須由管理處主任報人事部門審核批準。經培訓考核后合格方可試用。
3、試用期
(1)新錄用員工均有試用期,以考核其實際工作表現和適應能力。試用期一般為1個月,也可以根據具體情況縮短或延長。如需縮短或延長,同樣由部門主管報公司經理審核批準,但試用期最長不得超過3個月,最短不得低于1個月。
(2)試用期內違反公司規定或不稱職者,公司可隨時辭退,而不作任何補償。
4、調職
公司因工作需要或員工的工作表現能力適合與否,可以決定員工工作的調整。
5、晉升
公司對于工作能力強,表現良好或有特殊貢獻的員工,在認為適當的時候,可以給予晉升。晉升后第1至3個月屬見習期,見習期滿后,工作表現滿意者則由公司經理正式委任。
6、辭職
員工在合同期內,因有特殊原因需要辭職時,須提前15天通知管理處或繳交半個月工資額作為違約金。獲準后按規定辦理相關手續。若員工未按上述規定而擅自離職,將不給該員工任何證明,并扣回該員工1個月工資總額以代替通知。試用期內的職工須提前7天遞交辭職申請,或以7天實際工資代替通知。
7、解聘
(1)員工在工作期間有重大過失,或屬于聘用合同有關辭退條款,公司有權隨時辭退該員工而不做任何補償。
(2)因業務調整或管理方面有變化而產生冗員,公司有權裁減人數,但需提前15天書面通知員工。
(3)認為員工不適宜本職工作而又不可能調職,可提前書面通知員工,予以解聘。
(三)其他事項
下列事項如有變更,員工須在變更后7天內通知公司。
1、個人變更事項;
2、住址和通訊方式;
3、婚姻和家庭。
(四)工資管理
1、工資構成
由基本工資、考核工資、補貼、其它工資(勞保統籌等)等構成。
2、員工工資崗位及標準
根據行業狀況和崗位的實際操作制定員工工作崗位標準。
3、崗位設立及條件
根據公司經營規模和發展需要,本著'精簡、效能'的原則,設立內部經營管理機構和部門,并按照職責范圍和工作任務、崗位任職條件,定崗、定員、定費。
4、崗位工資級別評定方法
(1)員工經招聘入職后,根據任職資格確定工作崗位。
(2)試用期人員工資根據新聘人員從事的崗位,按相應崗位的試用期工資標準發放。
5、工資發放
月薪發放日為次月的10日。各管理處在每月的最后一天將考勤情況上報公司人事財務部,由人事財務部計算并經核準后發放。
6、工資變動管理
(1)建立員工工資的動態管理。員工評定崗級后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,做到薪隨崗定,崗變薪變,易崗易薪。
(2)根據企業經濟效益和目標規劃,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業的發展后勁。
(3)工資調整實行考核制。對于員工的表現將依據獎懲制度執行,發現有違紀現象,立即填寫'違規記錄表'按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。
(4)獎勵實行評比制。通過自評、群眾評議、領導評議評出優秀給予獎勵。
第2篇 物業公司質量記錄管理程序
物業公司質量記錄的管理程序
1目的
建立質量記錄的收集、傳遞、標識、保存等管理程序,以確保服務滿足規定要求,能夠提供足夠的有效的證據。
2適用范圍
本程序適用于公司質量記錄的管理。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.16
4相關文件
4.1質量手冊4.16質量記錄的控制
4.2作業指導書的控制
5職責
5.1各部門負責按程序文件、作業指導書的有關規定建立質量記錄。
5.2質量記錄由制定部門進行控制。
5.3質量記錄使用單位負責按規定要求記錄、整理、歸檔、查閱、保管和處理。
6實施程序
6.1質量記錄表格的建立
6.1.1各部門依照程序文件、作業指導書中規定的質量活動項目,建立質量記錄表格,并建立質量記錄表格發放清單。
6.2質量記錄表格編號方法為:
cpm--op--***/***--*
6.3質量記錄表格的控制、發放。
6.3.1制定質量記錄表格的部門負責將質量記錄表格的底樣和發放清單交經理部備案。
6.3.2經理部根據底樣建立《質量記錄檢索目錄》。
6.3.3質量記錄表格底樣由制定部門發放給使用單位,使用單位在發放清單上簽字。
6.3.4質量記錄表格制定部門負責根據記錄的使用量提出印制要求,交經理部審核印刷。
6.3.5經理部根據印刷申請,對照《質量記錄檢索目錄》審核是否是有效版本后辦理。
6.4質量記錄表格的修改、發放
6.4.1質量記錄表格需修改時,由制定部門根據修改意見修改。
6.4.2修改后的質量記錄表格,由制定部門更新底樣,發放記錄清單,并負責收回所有使用單位舊表格底樣,收回的舊底樣由制定單位銷毀。
6.5標識、抄寫
6.5.1所有的質量記錄應字跡清楚,基本內容齊全,能分清各類名稱等,每一份質量記錄均有日期。
6.5.2所有質量記錄中的數據不允許用涂改液涂改,若書寫記錄有錯誤,應用橫線劃掉,并且要能識別原有記錄。
6.6保存
6.6.1各部門主管應確保質量記錄貯存在合適的環境中,貯存在磁盤的資料要按規定程序進行操作,維護及復制、保證在規定的保管期內,記錄的內容清晰、齊全、完整,可隨時作為質量體系活動的有效證據,提供給需方或其代表或第三方審核機構。
6.6.2如需要查詢質量記錄,經被查詢部門經理同意,須作登記。查詢完畢返還,作好登記以防遺失。
6.6.3經理部根據質量記錄使用要求或規定,定出保管年限并在《質量記錄檢索目錄表》中明確。
6.7處理
6.7.1各部門根據質量記錄的保管年限規定處置方法對涉及到公司技術、經營等重要資料應采取銷毀方法,以確保公司的技術、經營等資料不泄密。
6.8記錄
6.8.1質量記錄檢索目錄表
6.8.2質量記錄發放清單
6.8.3質量記錄借閱登記
第3篇 物管培訓:物業管理公司財務管理概述
一、物業管理公司財務管理目標
物業管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經濟效益為目標
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業主提供更優質的服務,獲得更多的利潤。
2.實現財富最大化目標
財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創辦企業的目的,是衡量企業財務行為和財務決策是否合理的標準。物業管理公司也有一個不斷發展、逐漸壯大的過程,因此,實現財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。
3.完成國家有關規定
國家及行政主管部門對企業(公司)都有一定的要求、一定的規定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業的效益。
二、物業管理公司財務管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經濟的建立與發展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業管理公司的工作和發展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發展。作為物業公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規律、供求規律、市場競爭和現代企業制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經濟效益觀念
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發點,也是建立現代企業制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風險觀念
公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。
三、物業管理公司財務計劃的內容
財務計劃是物業管理公司物業經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業經營管理目標,使物業經營管理活動按計劃協調進行,提高經濟效益。物業管理公司財務計劃的內容主要有:
1.各項收入的預算與籌集
物業管理公司主要資金來源是物業管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監督的依據,應分門別類地測算出各項物業管理服務的成本與費用,在企業內部實行經濟責任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須專款專用,同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。
4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用
公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現金流分析,其稅前現金流在交納所得稅后得到的稅后現金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業利潤,財務計劃應預測企業的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。
四、機構設置
物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。
五、財務部工作人員崗位職責
1.財務部經理
(1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。
(2)組織財務部門的政治學習、法律法規學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。
(5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。
(9)根據物業管理行業特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。
(10)完成總經理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;
(4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據物業管理行業的特點和需要,組織各營業部門及下屬機構業務培訓,提高整體的業務水平和服務水準;
(7)完成經理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。
(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現金。
(3)及時辦理各種轉賬、現金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。
(5)完成經理交辦的其他事項。
4.統計員
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;
(2)及時統計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現差錯;
(4)完成經理交辦的其他事項。
5收費員
;物業管理公司所管轄的業主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規則,做好本職工作。
(2)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現金入庫,并統計好交費情況。
(4)樹立“業主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業管理工作的理解和支持。
第4篇 物業工程部日常管理作業指導書
物業項目工程部日常管理作業指導書
(一)日常管理的主要工作內容
1.0目的
加強工程部人員管理,提高管理和技能水平。
2.0范圍
適用工程部全體員工。
3.0內容
3.1.1加強員工的培訓要從素質和技術兩個方面入手,并適當承擔其他工作,逐步實現一專多能,讓員工感到自已在各方面技能的較大提高,使員工產生榮譽感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用員工所長,嚴格職能相符原則,將員工安排在合適崗位,使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見,這樣可以從中得到很多有用的信息,知道自己的不足之處,以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法,從而才能調動員工的工作積極性。
(二)設備運行管理
1.0目的
加強設備設施日常維護保養工作,保證設備設施的安全運行,做好后勤保障工作。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1嚴格按設備的操作規程對設備進行正確操作。
3.1.2安排員工巡查,根據不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。
3.1.3及時發現設備的初期問題,及早解決。
(三)計劃性維修管理
1.0目的
加強工程部維修計劃性,提高設備設施完好率,延長設備設施的使用壽命。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1制定設備設施的維護保養計劃并實施。
3.1.2建立設備檔案資料卡。
3.1.3將德融物業所管轄的區域內所有必須進入維護計劃網的設備列出,參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養內容,建立設備臺帳登記卡。并按說明書中規定的維護保養項目內容。
3.1.4建立維護保養記錄表格。
3.1.5編制設備計劃維護總表。
3.1.6將全部維護保養記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中,并制定出年度設備維護保養計劃一覽表。
3.1.7檢查維護保養計劃的實行情況。
3.1.8維修工根據指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄,包括所用時間,檢查結果等,并簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查,考核其工作質量。
(四)設備巡視管理
1.0目的
加強對轄區內設備設施的日常巡視工作,發現問題、及時處理,防患于未然。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1巡視流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡視內容:巡視所有設備設施運行情況,檢查外圍的燈具、照明器械,樣板樓的電氣運行情況,發現問題及時處理。
(五)節能運行管理
1.0目的
加強設備運行管理,最大限度的降低運行成本,節能增效。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1使設備、設施經常保持良好的機能和狀態。
3.1.2合理安排公共區域照明時間和照度,做到人走燈滅。
3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好,防止冷、熱損耗。
3.1.4合理安排設備的運行時間。
3.1.5準時抄表,監視能源消耗。
3.1.6盡可能讓設備處于合理的運行狀態。
(六)設備資料建檔及管理
1.0目的
加強設備檔案資料管理,便于今后的維修保養工作。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1建立設備臺帳并對管轄范圍內的每一臺設備建立設備卡片。設備卡片應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠,供應商、聯系電話、地址、設備的主要數據,其他數據、備件存放地點、維護保養要點,檢修時間及內容、事故分析等項。
3.1.2建立所有工程技術資料、圖紙及設備使用說明書的臺帳并進行分類保管。
3.1.3制定資料檔案的借閱制度,并認真執行。
(七)接管驗收標準
1.0目的
統一驗收標準,提高驗收質量。
2.0范圍
適用于**物業工程部所管轄的****項目。
3.0內容
新建房屋的接管驗收標準
3.1主體結構
3.1.1地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
3.1.2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。
3.1.3木結構應結點牢固,支撐系統可靠、無蟻害,其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規范規定。
3.1.4磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
3.2外墻不得滲水
3.3屋面
3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范的規定,排水暢通,無積水,不滲漏。
3.3.2平屋面應有隔熱措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。
3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、溝、落水管應牢固,接口嚴密,不滲漏。
3.4樓地面
3.4.1面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。
3.4.2衛生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。
3.4.3木樓地面應理整牢固,接縫密合。
3.5裝修
3.5.1鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙
嚴密,木門窗縫隙適度。
3.5.2進戶門不得使用膠合板制作,門銷應安裝牢固,底上窗、樓梯公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
3.5.3木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,必須釘牢。
3.5.4門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。
3.5.5抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
3.5.6飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。
3.6電氣
3.6.1電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。
3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。
3.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求。
3.6.5電梯應能準確地啟動運行,牽引機的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。
3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共用天線。
3.6.7除上述要求外,同時應符合地區性'低壓電氣裝置規程'的有關要求。
3.7水、消防
3.7.1管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。
3.7.2高位水箱進水管與水箱檢驗口的應設置便于檢修。
3.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
3.7.4衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全,制動靈活。
3.7.5水泵安裝平穩,運行時無較大震動。
3.7.6消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火規范的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進行。箱罐等壓力窗口應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷,安裝完畢后,必須具備有關部門的檢驗合格簽證。
3.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈活、可靠,控制閥門應開關靈活。
3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固。
3.8.4設備、管理不應有跑、冒、滴、漏現象,保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的規定。
3.9附屬工程及其它
室外排水系統的標高、窨井(檢查井)、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。
3.9.1化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。
3.9.2明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。
3.9.3房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。
3.9.4房屋應按單元設置信報箱,其規格、位置須符合規定。掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物。
3.9.5單體工程必須做到完工料凈場地清,臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求。
第5篇 物業管理師考試:物業經營管理
物業管理師考試大綱-物業經營管理
第一章 物業經營管理概述
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理對象和工作內容等知識的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:物業經營管理的內容,收益性物業的類型及特點,物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系。
熟悉:物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。
了解:物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系。
(三)要點說明
1.物業經營管理的性質和管理對象
2.物業經營管理的目標
3.管理型物業管理企業、專業型物業管理企業、綜合型物業管理企業的區別
4.物業經營管理的類別
5.物業經營管理的工作內容
第二章 房地產投資及其區位選擇
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資、房地產投資風險等內容的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:房地產投資及其特性,房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。
孰悉:房地產投資的形式及利弊,房地產投資風險的種類,房地產區位的內容。
了解:不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。
考試大綱下載:物業管理師考試大綱-物業經營管理
第6篇 z物業監視測量裝置管理程序
1.0 目的
通過對監視測量設備、器具進行管理,確保監視測量設備的能力滿足使用要求。
2.0 范圍
適用對監視測量設備從配置、校準、檢測、使用至管理各個環節的控制。
3.0 職責
3.1 工程維護部負責提出監視測量設備采購、檢定計劃的申請;負責監視測量設備的使用、校準和管理。
3.2 物業公司(管理處)負責人負責監視測量設備采購、檢定計劃的審批。
3.3 工程維護部負責保存監視測量設備相關技術資料及檢定報告,并報業務總部一份備存。
3.4 業務總部負責對監視測量設備的檢測、使用進行技術指導、支持。
3.5 全面質量管理辦公室負責對監視測量設備的檢定、管理情況進行檢查。
4.0 工作內容
4.1 監視測量設備的范圍。
4.1.1 按用途可分為向顧客計費用的;維護和檢修設備用的;對設備運行參數進行監視的。
4.1.2 按裝置可分為安裝于固定管道、設備上的;移動使用的;
4.1.3 按來源可分為公司原來已有的、新購置的、借用的;
4.1.4 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件等。
4.2 監視測量設備配置要求
4.2.1 數量滿足使用需要。
4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
4.3 監視測量設備的檢定和采購
4.3.1 系統工程師在每年12月26日前根據相關標準、設備使用特點制定年度《監視測量設備檢定計劃》,經部門經理審核后報公司領導審批。
4.3.2 系統工程師根據審批的年度檢定計劃將計量器具送檢。
4.3.3 系統工程師應根據監視測量設備的現狀和需要,提出采購計劃或申請,經部門經理審核報總經理審批,按《采購控制程序》的規定進行采購。
4.3.4 采購計劃或申請應詳列所需采購監視測量設備的下列資料:
a.名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級等;
b.數量、該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。
4.3.5 采購人員應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢系統工程師的意見。
4.3.6 監視測量設備采購回來后,應按相關規定辦理進出倉手續。系統工程師應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所附帶證明、證件。
4.4 監視測量設備的管理。
4.4.1 系統工程師應指定專人負責管理監視測量設備,其職責為:
a.建立《監視測量設備臺帳》,其內容應包括:設備編號、名稱、出廠編號、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門(人)、開始使用日期、檢定周期等惟一性標識和可追溯性資料,并隨監視測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性。
b.對監視測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
--符號規則如表一:
裝置符號:
h:移動使用監視測量設備
g:固定裝置上的監視測量設備
類型符號:
c:測量尺寸的監視測量設備
d:測量電參數(如電壓、電流、電阻、電功率)
z:測量重量用監視測量設備
p:測量壓力、真空度用監視測量設備
本表未作規定的,由專職管理人員依據上述原則予以規定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用帶色彩(如紅色、黃色)的不干膠紙編號后粘貼于監視測量設備適宜部位的方法實施。
c.規定監視測量設備的校準周期。監視測量設備的校準周期根據其使用頻率及監視測量設備的精度等級確定,如表二:
測量尺寸的:校準周期為二年
測量電參數的:校準周期為二年
測量重量的:校準周期為二年
測量壓力的:校準周期為二年
裝于設備上,但不能拆卸的監視測量設備:隨設備大修時進行校準
法規或國家行政主管部門另有規定的監視測量設備:按法規或國家行政主管部門規定校準周期進行校準
d.按確定或規定的校準周期將監視測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續。
e.對監視測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相關手續。
4.5 監視測量設備的使用。
4.5.1 監視測量設備管理人員應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含新購置的)均經過了校準,且校準結論滿足使用要求。
4.5.2 使用人員應熟悉監視測量設備的使用,正確、合理、按規定選擇和使用監視測量設備,并確保在校準的有效期內使用。
4.5.3 使用人員在調整監視測量設備時,應防止由于調整不當,而使校準狀態失準。
4.5.4 當發現測量設備失準時,應對已測量或計量的結果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5.5 測量設備的保管環境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕等。
4.5.6 測量設備在使用過程中發現損壞,使用人員應停止使用,將測量設備送修,修理后的測量設備應重新送檢,檢測合格后方可使用。
4.5.6 系統工程師應對測量設備被發現損壞前所進行的測量工作結果進行評審,對任何準確性有疑問的測量結果,應重新使用合格的監視測量設備進行測量。
4.6 校準的委托。
4.6.1 如公司無校準設備、標準物及專業人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準,出具測量設備檢定報告。
4.6.2 測量設備管理人員在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托書中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。
4.6.3 對檢定合格的測量設備應進行標識,并在《監視測量設備檢定計劃》上寫明檢驗日期及結果。
4.7 測量設備的限制使用和報廢。
4.7.1 測量設備經校準后判定為不合格的區段或范圍,測量設備管理人員應限制不得在不合格區段或不合格范圍內使用,::這種限制應以適當的形式通知到所有使用該測量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。
4.7.2 無法限定區段和范圍的可送有關單位檢修,檢修后經校準合格后方允許使用。檢定不合格的測量設備應貼上《停用證》,以防非預期使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續,并報總經理批準。
4.8 測量設備管理人員應長期保存監視測量設備臺帳、校準、檢測記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
5.0 相關文件
5.1《采購控制程序》(qp-7.4-01)
6.0 記錄表格
6.1《監視測量設備檢定計劃》(qr-7.6-01-01)
6.2《監視測量設備臺帳》(qr-7.6-01-02)
第7篇 基大物業管理公司簡介材料
基大物業管理公司簡介
**市基大物業管理有限公司是隸屬于**市zz房地產開發公司的專業從事物業管理的現代企業。在由代表中國物業管理行業領先水平的廣州**房地產物業顧問有限公司提供全程物業管理顧問的指導與培訓下,經過不斷的努力和探索,已建立起規范的物業管理專業服務體系和現代企業管理機制,具有完善的管理運作制度與業務操作流程。公司現擁有各類管理服務人員60余人,均接受過顧問公司正規、系統的職業培訓,公司全體管理人員持證上崗,其中部門經理以上人員持有國家建設部頒發的崗位證書。
為了更快、更好地提升zz花園的管理服務質量水平,趕超先進,納入規范專業化運作的軌道,我們聘請了具有長期深、港、穗物業管理資歷與經驗的廣州**房地產物業顧問有限公司作為我們'zz花園'的物業管理顧問。我們有理由相信,通過雙方精誠合作,定能把'zz花園'打造成為一流的安全文明社區和溫馨高尚家園。
基大物業管理公司在**顧問公司的指導下,依照《前期物業管理服務協議》對zz花園實施全方位的管理、服務和經營工作。安保實行二十四小時值班制,提供富有人情味的優質、滿意服務。公司的服務宗旨是'依法管理、業戶至上、服務第一'。我們將以竭誠的服務精神,嚴格的質量管理,高效的時間追求,為業戶提供一流的服務。
'zz花園'管理處下設:客戶服務中心、工程維修部、安保部、環境維護部。各部門人員堅持'最優'原則配置。管理人員均為經過專業培訓,具有較高學歷的專業人士,并經多年實際工作的磨練,具有較為豐富的物業管理經驗。操作層員工經嚴格培訓,全員持證上崗,按崗分工,遵照管理處指令工作。
員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,請您盡可能記錄其工作證編號或姓名,向公司領導投訴。您如有任何疑問,請直接致電或前往管理處查詢;或以書面方式投訴至'經理信箱',以使本小區的管理服務質量達到更高標準。
相信在全體同仁的努力下,通過誠摯的服務、科學的管理、不斷的創新,將為您營造出優雅、舒適、安全、和諧的生活環境。
愿幸福、溫馨永遠伴隨您!
附:'zz花園'地理位置圖(插入地圖)
第8篇 物業環境管理培訓教案
物業環境管理培訓
培訓目的:
了解物業保潔要求,從而順利作業,確保物業環境清潔;了解物業綠化要求和防治環境污染的方法,從而創造出優美的物業環境,讓業戶住得安心、舒心
培訓內容:
清潔衛生作業流程、質量標準、垃圾處理要求、保潔作業要求及檢查方法;清潔應急處理方法;物業綠化要求及操作方法;物業環境污染種類及防治方法
培訓對象:
物業保潔全體人員;物業綠化全體人員;全體業戶
清潔衛生管理
一、清掃保潔作業流程與質量標準
工作項目:地面清掃、保潔、樓梯道、垃圾清運、消殺、滅鼠、滅蟑螂
作業頻度:兩遍/天 14小時/天 掃兩遍/周洗一遍/月 兩遍/天垃圾池洗一遍/天 兩遍/周 兩遍/月向業戶發藥兩遍/年
質量標準:地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水,單車棚、樓梯口無雜物、蜘蛛網,清潔率在99%以上 所有公共場所無雜物垃圾,保潔率在99%以上 無雜物、蜘蛛網,無亂張貼,無亂堆放,扶手無塵,清潔率在99%以上 100%干凈,無味、無污跡 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度:1%以下(夾液法),蟑螂密度:室內15平方米,室外樓道20米以下
工作流程:5:00~7:00地面清掃,7:00~8:30清運垃圾,8:30~10:30保潔樓梯清潔、消殺“四害”,13:00~15:00地面清掃,15:00~16:00清運垃圾(10:30~13:00、16:30~19:00保安員、綠化工保潔)
督尋方式:保潔員劃片包干責任區,每周班里評比一次,每半年管理處評比一次。班長每天巡視,不定期檢查;物業服務公司經理每月不少于四遍不定期抽查
激勵方法:月“先進”發一定獎金,半年、年度“先進”則發獎金加獎狀。一月不合格者警告,連續兩月不合格者辭退,年評比最后三名者辭退
二、垃圾處理作業要求
1、垃圾中轉站清潔
(1) 住宅小區生活垃圾的收集和清運工作由各轄區管理站具體負責,實行分片區包干,集中管理,協同作戰;
(2) 管理處在實施轄區垃圾收集和清運工作的同時,必須指定專人負責,專人清潔、收集和清運;必須有檢查,有記錄;生產垃圾必須做到日產日清,始終保持小區垃圾中轉站的干凈清潔,無任何污染;
(3) 小區內的生活垃圾必須實行袋裝化,必須指定清倒地點,并密封加蓋,必須配備足夠的垃圾筒箱,并進行經常性的垃圾清理和筒箱清潔工作,保障環境清潔;
(4) 小區垃圾中轉站內不得堆放任何施工垃圾,在小區業戶進行第二次裝修時必須加以嚴格管理,避免與生活垃圾混合堆放,造成清運工作不能順利進行;
(5) 小區內生活垃圾的整體清運工作必須指定合格的分包商負責,規定專人、專車,清運地點、清運次數和清運時間;
(6) 管理處指定專人負責小區垃圾中轉站內的清潔衛生工作,并協助分包商進行日常垃圾清運工作。在做好日常清運和清潔的同時,還要對垃圾中轉站進行經常性地施藥殺蟲工作;在炎熱的夏季期間,要增加施藥分量和消殺頻率,以杜絕各種病蟲對小區環境的污染和對小區居民身體健康的影響;
(7) 小區垃圾中轉站的日常清運和清潔工作必須引起各管理處的高度重視,管理處主任和樓管員應經常親臨現場,指導、檢查清運和清潔工作。對檢查出來問題較嚴重的,應發出書面的糾正和預防措施,要求責任人限期整改,使存在的問題得到及時根本解決;
(8) 對小區垃圾中轉站的日常清運和清潔工作每月應實行嚴格考核,對該專項工作完成情況做出評價,評價結果與清潔工的月份獎金或工資直接掛鉤,實行獎勤罰懶,獎優罰劣。
2、垃圾分類收集處理
(1) 可回收垃圾:如紙張、塑料制品、玻璃制品、橡膠、皮革、金屬、紡織物;
(2) 生活垃圾:如蔬菜殘渣、果皮、花草、竹木、陶瓷、渣土等;
(3) 有害垃圾:如各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐及各種藥劑、藥品;
(4) 大件垃圾:如沙發、床墊、廢家什、廢電器等,需通知管理處協助處理。
3、垃圾收集清運處理
(1) 及時清除樓面上所有的垃圾,收集清運時,用垃圾袋裝好,并選擇適宜的通道和時間;只能使用貨運電梯,不可使用客梯;
(2) 在清除垃圾時,不能將垃圾散落在樓梯和樓面上;
(3) 要注意安全,不能將紙盒從樓上扔下;
(4) 要經常沖洗垃圾間,保持垃圾間的整潔,防止產生異味及飛蟲;
(5) 配合做好垃圾清運工作。
4、垃圾存放管理要點
無論是物業的樓內還是物業的外圍區域,都要根據不同的情況和不同的場合設置垃圾桶、垃圾筒、垃圾箱、垃圾車、煙灰桶、廢紙簍、茶葉筐等臨時存放垃圾的容器。但必須掌握以下要點:
(1) 容器的種類要按照垃圾的種類和性質配備;
(2) 容器的規格和數量要根據垃圾的產生量,設置在各個場所;
(3) 容器的形狀要易存放、易清倒、易搬運、易清洗;
(4) 容器要有蓋,以防止異味散發;
(5) 容器的外表及存放容器的周圍(如地面、墻面)要防水并便于清洗;
(6) 容器的配備要兼顧物業的性質、檔次和業戶的需求。
5、辦公樓垃圾收集作業
(1) 垃圾收集作業。
① 作業前器材準備:推車、拖把、抹布、塑料袋、水桶、殺蟲劑、清潔劑、清香劑等;
② 先沖洗垃圾間(房),然后打開排風機,噴灑消毒劑、殺蟲劑,保持垃圾間(房)的清潔;
③ 樓內垃圾收集自上而下,將樓層里的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦掙垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
④ 人車乘消防梯逐層而下,推車裝滿后直接送往垃圾房;沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑤ 紙盒箱和較大件的廢棄物先集中堆放,然后一起乘消防梯運到垃圾房;
⑥ 外圍垃圾的收集先遠后近,將各個點的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦凈垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
⑦ 外圍垃圾裝滿后直接運往垃圾房,沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑧ 垃圾運到垃圾房后,將塑料袋自里往外,碼垛堆放,高度不超過垃圾房的2/3;
⑨ 垃圾收集完之后,再次噴灑消毒劑、殺蟲劑,隨后關閉垃圾房門;
⑩ 整理可利用的廢棄物,堆放到規定部位,移交專人處理。
(2) 垃圾收集崗位工作流程示例。見下頁表。
(3) 垃圾房的清潔要求。
① 無堆積的垃圾;
② 垃圾做到日產日清;
③ 所有垃圾集中堆放在規定堆放點,做到封閉、合理、衛生,四周無散積垃圾;
④ 可作廢品回收的垃圾要另行堆放;
⑤ 垃圾房保持清潔,無異味,經常噴灑消毒劑、殺蟲劑,防止發生蟲害;
⑥ 按要求做好垃圾袋裝化。
6、住宅區垃圾收集作業
公寓、別墅、小區外圍區域的垃圾收集比辦公樓范圍更大、更難。各管理處應做好詳細策劃。
(1) 垃圾收集作業要求。
① 每天早上8:30以前,外圍區域的保潔人員必須將 區設置的垃圾箱(筒)里的垃圾以袋裝形式分類,送到垃圾房;
② 每天早上8:30以前,業戶按照有機垃圾、無機垃圾、建筑垃圾分類袋裝化送到垃圾房。并按分類倒入分類垃圾桶;
③ 樓內設有垃圾桶、煙灰桶的居住樓,由垃圾收集人員自上而下將樓層里的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦凈垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
④ 人車乘消防梯層而下,推車裝滿后直接送往垃圾房,沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑤ 紙盒箱和較大件的廢棄物先集中堆放,然后一起乘消防梯運到垃圾房;
⑥ 兩名清潔人員互相配合,一人拉一人推,將垃圾推上垃圾壓縮機作業平臺,拉開手推車后門,將垃圾倒進壓縮車內,操作人員作垃圾壓縮操作;
⑦ 清掃掉地面上的垃圾,并裝上壓縮車;
⑧ 沖洗垃圾房地面,打掃墻面,沖洗垃圾房通道地面,油污用堿性清潔劑刷洗,清除排水溝內的垃圾后,再用水進行清洗;
⑨ 用噴霧器配消毒殺蟲劑對垃圾房周圍五米處進行消毒;
⑩ 協助配合好環衛部門的垃圾清運的工作。
(2) 垃圾房的清潔要求。
① 將垃圾房的垃圾清理干凈后,打開水閥,用水沖洗垃圾房內外各一次;
② 用清潔劑清洗垃圾房內外瓷磚和門,用刷子刷洗掉污跡;
③ 疏通垃圾房的排水溝,清潔周圍的水泥地面;
④ 再一次打開水閥用水全面沖洗垃圾房內外,同時用掃把或刷子擦洗;
⑤ 關閉水閥,收回水管,鎖好垃圾房鐵門;
⑥ 垃圾桶或垃圾箱的清潔:消除箱內垃圾,先用水沖洗一遍,然后用清潔劑對污垢、污跡進行擦洗,最后用清水沖洗干凈;
⑦ 做好每日垃圾清運的記錄。
(3) 清運善后的檢查標準。
① 清運及時;
② 清運率100%;
③ 周圍無污垢、無積水;
④ 清運后立即沖洗垃圾房內外,周圍兩米處無異味;
⑤ 垃圾桶、垃圾箱外表無明顯污跡和粘著物。
三、樓內保潔作業要求
1、衛生間保潔
每天清掃衛生間多次,保持地面無垃圾;每天用濕拖把拖衛生間兩次,清除衛生間地面污跡、污垢、腳印等,并立即用干拖把拖干,保持衛生間清潔,防止地面打滑。
2、走廊、過道保潔
地毯每天用吸塵器吸塵,保持整潔無垃圾;大理石、pvc地板、木地板每天用掃帚清掃垃圾,用拖把或抹布清除污垢,潔凈干燥后,加適當塵推油或光亮劑用塵推反復推塵,保持地面明亮,無污跡、水跡、腳印。
3、門、窗、欄桿、扶手保潔
每天按巡回路線用柔軟毛巾先濕后干擦拭,去除污垢、污跡、手印等,適當使用光亮劑,保持表面明亮,無灰塵、污跡。
4、花盆保潔
巡視花盆盆景、盆體,用抹布每天擦拭花盆外部一次,保持表面光亮清潔;撿拾盆內垃圾,保持盆內無煙蒂、雜物。
5、垃圾桶、不銹鋼痰盂保潔
巡視垃圾桶、不銹鋼痰盂,發現廢棄物應及時清倒、擦洗,保持表面清潔光亮、痰盂口無痰跡。
6、辦公室垃圾、垃圾袋處理
巡視辦公室門口垃圾、垃圾袋,隨時掃、隨時收,保持走廊干凈清潔,垃圾、垃圾袋存留不超過二十分鐘。
7、照明燈及附屬設備保潔
照明燈及附屬設備(兩米以下),每天擦拭一次,特殊情況要及時擦拭,保持照明燈及設備無灰塵、無污跡。
8、墻角、墻頂、墻面保潔
每周用撣帚撣清墻角、墻頂、墻面。保持墻上四周無灰塵。
9、茶水房保潔
按巡回路線巡視,每天擦拭茶水房,及時拖吸地上殘留的茶水,保持茶水間干凈、整潔、無明顯積水。
10、電梯、電梯墻體、通風口保潔
每天兩次用濕毛巾或干毛巾擦拭,保持門表面、內壁、底面、天花板無泥跡、灰塵、雜物。每周保養一次,用不銹鋼油擦拭上光。地面根據材質進行保潔,保持地面無灰塵、污跡。
11、樓梯臺階、扶手,欄桿保潔
每天清掃樓梯垃圾,用拖把拖洗干凈。根據材質特性周期性保養,保持樓梯干凈,無泥土、灰塵、雜物。每天擦拭扶手、欄桿,根據材質特性加光亮劑,保持扶手干凈光滑。
12、地下車庫
保潔
地面道路應每天清掃,及時收集垃圾并予處理;撣凈墻面灰塵,每月一次。保持地下車庫空氣流通;無異味、泥土、灰塵、垃圾和堆放物。
13、樓道保潔
清掃、拖洗樓道,辦公大樓每日一次,公寓每周一次,普通住宅每月一至兩次。
14、管道疏通
管道堵塞,用疏通器及時疏通。常規疏通每季度一次,保持管道暢通。
四、樓內保潔三級檢查
1、樓內保潔三級檢查制度
(1)“三查”制度。
① 員工自查:每個員工根據操作規范和方法,對自己所負責的崗位或區域的項目不斷進行自查,及時地發現問題、解決問題;
② 領班巡查:領班應把巡回檢查作為自己的主要工作,每天對自己的物業服務區內所有部位、項目巡回檢查,不得少于三次;
③ 主管抽查:由主管或會同有關人員聯合檢查,每日抽查不得少于兩次,主管應協同上級領導或物業管理處有關人員定期聯合檢查。
(2)“三檢”方法。
① 視檢:憑眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒適;
② 手檢:手戴白色手套擦摸或用白色餐巾紙擦拭被檢查物體表面一米的距離,應無灰塵、污跡;
③ 嗅檢:憑嗅覺進行檢查,保持空氣清新。
2、樓內玻璃、門保潔檢查標準和方法
3、樓內地面、地毯保潔檢查標準和方法
4、樓內衛生間保潔檢查標準和方法
五、辦公樓外圍保潔作業與檢查
1.辦公樓外圍保潔作業要求
辦公樓外圍保潔的服務應根據各個物業的實際情況進行統籌策劃,制定切實可行的保潔方案,列成表格,組織作業人員根據服務規定進行操作。
室外保潔操作
項目 項目及內容 保潔要求 實施方案
日 周 月 季
花壇外圍
1)清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物,無積水、無污漬、無煙蒂 巡回 沖洗兩次
2)清倒、洗擦垃圾桶 內部垃圾及時清理,外表無污漬、無沾有物 及時 沖洗一次
3)撿拾綠地內外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐 巡回
4)行人路/車路面的清掃 無明顯泥沙、污垢,每100平方米內煙頭、紙屑均不超過2個,無1厘米以上石子 巡回 沖洗一次
5)清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡,透明度好 抹塵一次 擦洗一次
6)玻璃幕墻清潔(2米以下) 玻璃面上無污跡、無水跡,清潔后用紙巾擦拭,50厘米無灰塵 清洗一次
7)大廈外側雨棚清洗 光亮、無印跡、保持明凈 清洗一次
8)各進出口花崗巖臺階清潔 無塵、無污漬、光亮 巡回 沖刷一次
9)外圍立柱的清潔 無積塵、無污垢,光亮 清潔一次
2.辦公樓外圍保潔檢查標準和方法
項目 檢查標準 檢查方法
樓宇外圍
1)樓宇外圍車輛進出通道、人行道必須清潔,不得有臟物、車輪印和積水
1、視檢:直觀樓宇外圍車輛進出通道、人行道有無臟物、車輪印跡和積水
2、樓宇外圍地面鋪設的彩色廣場磚顏色應鮮亮 2、視檢:直觀樓宇外圍地面鋪設的彩色廣場磚的本色是否顯現
3、地下車庫斜坡及地面無臟物、積水 3、視檢:地下車庫斜坡及地面有無臟物、積水
4、欄桿、護欄標志牌、行車及停車標志無污垢,清晰可見 4、手檢:用白色餐巾紙擦拭欄桿、護欄標志牌、行車及停車標志,查看有無污垢5、視檢:直觀標志牌是否干凈、清晰
5、花壇、草地內外無枯枝落葉、無果皮、無飲料罐等垃圾 6、視檢:直觀花壇、草地內外有無枯枝落葉、果皮、飲料罐等垃圾
6、樓宇進出口花崗巖臺階無污垢、污漬、光潔 7、視檢:直觀樓宇進出口花崗巖臺階有無污垢、污漬,表面是否光潔
7、垃圾桶內部清潔。外表無污垢、污漬、無沾著物 8、視檢:直觀垃圾桶內部是否清潔,外表有無污垢、污漬和沾著物
六、住宅區外圍保潔作業與檢查
1、 住宅區外圍保潔的作業要求
(1)道路、外圍、公共設施清潔。
① 刷子擦拭建筑物外圍車輛進出通道、人行道,每日兩次;
② 路標、指示牌、行車和停車標志及欄桿每日一次;
③ 擦拭照明燈具每周一次;
④ 清理垃圾房內外,并噴灑殺蟲劑每日一次。
(2)保安崗亭清潔。
① 清洗崗亭玻璃窗每周一次;
② 沖洗崗亭外墻每月一次;
③ 擦拭崗亭每日一次;
④ 抹凈崗亭內桌、椅每日一次。
(3)綠地清潔。
① 清掃綠地上的果皮、紙屑、小石子等垃圾,每日兩次;
② 撿拾煙蒂、飲料罐、石塊等小雜物,每日數次;
③ 清理枯枝落葉,每日一次。
(4)自行車房清潔。
① 清掃自行車房內地面的果皮、紙屑、灰塵、垃圾等,每日一次;
② 清掃自行車房天花板、墻面上的蜘蛛網、灰塵,每月一次;
③ 清洗自行車房門、窗、地面,每月一次。
(5)停車場清潔。
① 清掃停車場內地面的果皮、紙屑、灰塵、垃圾等,每日一次;
② 清除停車場內地面的污垢、污漬、油漬,每周一次;
③ 沖洗停車場內地面每周一次。
(6)水箱清潔。
水箱平面、立面清除水垢、污垢、色斑,去除青苔,每半年消毒一次。
2、居住小區外圍保潔檢查標準和方法
項目 檢查標準 檢查方法
道路、外圍、公共設施
1、 建筑物外圍車輛進出通道、人行道必須清潔,不得有垃圾臟物、車輪印跡和積水
2、路標、指示牌、行車和停車標志及欄桿無污垢,清晰可見
3、 路邊照明燈具無灰塵、污垢,反光鏡有較強的反光
4、 垃圾桶內部清潔,外表無污垢、污漬、無沾著物,無異味
5、 垃圾房內壁、地面無殘渣垃圾、無污垢、無沾著物、無異味
1、 視檢:直觀建筑物外圍車輛進出通道、人行道有無垃圾臟物、車輪印跡和積水
2、 手檢:用白色餐巾紙擦拭路標指示牌、行車和停車標志及欄桿,
查看有無污垢
3、 視檢:直觀標志牌是否干凈、清晰
4、 視檢:直觀路邊照明燈具是否清潔反光鏡有無較強的反光
5、 視檢:直觀垃圾桶內部是否清潔,外表有無污垢、污漬、沾著物
6、 嗅檢:垃圾房是否有異味
7、 視檢:直觀垃圾房內壁、地面有無殘留垃圾、污垢、沾著物
保安崗亭
1、 崗亭玻璃窗明亮、無污垢、污漬
2、 崗亭外墻壁面無明顯污垢,色澤光亮
3、 崗亭道閘、抵柱和欄桿無灰塵、無污垢、污漬,色彩鮮艷
4、 崗亭內桌、椅無灰塵、無污漬
1、 視檢:直觀崗亭玻璃是否明亮,有無污垢、污漬
2、 視檢:直觀崗亭外墻面磚有無污垢,有無光澤,色澤有無改變
3、 視檢:直觀崗亭道閘、抵柱、欄桿有無灰塵、污垢,是否清晰
4、 手檢:用白色餐巾紙擦拭崗亭內桌、椅,查看有無灰塵、污漬
綠地
1、 綠地上無果皮、紙屑、石塊等垃圾
2、 綠地上無煙蒂、飲料罐、石塊等雜物
3、 綠地上無枯枝落葉
1、 視檢:直觀綠地上有無果皮、紙屑等垃圾
2、 視檢:直觀綠地上有無煙蒂、飲料罐、石塊等雜物
3、 視檢:直觀綠地上有無枯枝落葉
自行車房
1、 自行車房內地面無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 自行車房內天花板、墻面無蜘蛛網、積灰
3、 自行車房的門、窗清潔光亮
1、 視檢:直觀自行車房內地面有無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 視檢:直觀自行車房內天花板、墻面,有無蜘蛛網、積灰
3、 手檢:用白色餐巾紙擦拭門、窗,查看有無灰塵、污垢、污漬
停車場
1、 停車場地面無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 停車場地面無污垢、污漬、油漬
1、視檢:停車場地面有無果皮、紙屑、灰塵、垃圾,有無污垢、污漬、油漬
水箱
1、 水箱平面、立面不能有水垢、污垢、色斑、青苔
2、 水箱必須定期消毒
1、 視檢:直觀水箱平面、立面有無水垢、污垢、色斑、青苔
第9篇 物業管理公司質量手冊：質量方針
物業管理公司質量手冊:質量方針
服務至誠,精益求精;
管理規范,進取創新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客服務質量的承諾。本公司將嚴格遵守法律規章,提供足夠資源,通過嚴格的培訓、考核和質量改進活動,確保全體員工理解并堅決貫徹執行本質量方針,以顧客為中心,持續超越顧客不斷增長的期望。
z物業管理有限公司
總經理:
二○**年九月一日
第10篇 管理處年度物業部考核試卷
(說明:1、本試卷滿分100分;2、本試卷適用于管理處物業部考核使用。
一、單項選擇題(每題1分共20分)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣( c )萬元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( c )資質條件。
a. 一級 b. 二級 c. 三級 d. 三級暫定
3. 在前期物業管理招標投標中,評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( d )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
4. 物業管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物業服務合同由(c )與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
a. 各業主分別 b. 業主大會
c. 業主委員會代表業主 d. 物業建設單位
6. 業主臨時公約由(a )制定。
a. 建設單位b. 購房人c. 物業管理企業d. 房地產行政主管部門
7. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至(d )之日止的物業管理活動。
a. 首次業主大會會議召開 b. 業主大會成立
c. 50%業主入住 d. 物業服務合同生效
8. 業主大會選聘了新的物業管理企業,原物業管理企業應向(b )交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
a. 建設單位b. 業主委員會c. 政府主管部門d. 新物業管理企業
9. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(a )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業c. 裝修施工人員d. 物業管理公司
10. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取(b )查驗方法。
a. 測量 b. 敲擊 c. 使用 d. 目測
11. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調( c)。
a. 事后維修b. 緊急搶修c. 預防性維修d. 大修
12. 下列四項工作中,不屬于小區綠化日常養護工作的是(d )。
a. 澆水b. 病蟲害防治c. 雜草防治d. 綠化改造工程
13. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是(a )。
a. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
b. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
c. 物業管理區域內發生刑事案件時,物業管理企業不承擔任何責任
d. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
14. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是(b )。
a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
15. 電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是(c )。
a. 確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
16. 實行物業服務費用酬金制的,物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每( c)不少于一次公布物業服務資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅專項維修資金屬于( b)所有。
a. 物業管理企業b. 全體業主
c. 物業管理企業和全體業主d. 建設單位
18. 新建物業承接驗收時,物業管理公司應向(b )索取物業檔案資料。
a. 業主 b. 建設單位 c. 施工單位 d. 監理單位
19. 某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是(c )。
a. 通知 b. 報告 c. 請示 d. 決定
20. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取(a )。
a.管理服務費b.審批費c.施工現場管理費d.裝修保證金
二、判斷題(每題1分共10
分)
1、 房屋的所有權人為業主。(√)第六條
2、 業主不可以委托代理人參加業主大會會議。(×)答:可以。第十二條
3、 一個物業管理區域可以成立兩個業主大會。(×)答:一個。第九條
5、 業主大會的決定對居住在物業管理地域內的業主具有約束力。(×)答:全體業主。第十二條第四款
6、 經10%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。(×)答:20%。第十三條第二款
7、 業主公約對全體業主具有約束力。(√)第十七條
8、 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。(√)第三十四條
9、 物業管理企業不能提供物業服務合同約定以外的服務項目。(×)第四十四條
10、 物業管理企業接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的,可向業主收取一定的手續費。(×)答:不得向業主收取手續費等額外費用。第四十五條
三、簡答題(每題8分共40分)
1、 物業管理的作用主要表現在哪些方面
答:一是改善了人民群眾的居住條件,提高了人民群眾的居住質量。二是維護了社區的安定團結。三是有利于擴大就業和實施再就業工程。四是刺激了城鎮居民服務消費支出的增長。五是推動了社區精神文明建設。
2、《物業管理條例》中建立的十項基本制度是什么
答:一、告知制度。二、業主委員會備案制度。三、招標投標制度。四、承接驗收制度。五、保修責任制度。六、資質管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報告制度。十、專項維修資金制度。
3、物業管理的基本原則
答:一、物業所有權與經營權相分離的原則。二、公平競爭的原則。三、業主至上的原則。四、統一管理的原則。五、權責分離的原則。六、專業和高效的原則。七、經濟合理的原則。八、依法管理的原則。
4、物業管理企業的義務主要有哪些
答:(一)履行物業服務合同,依法經營。(二)接受業主委員會和業主、物業使用人的監督。(三)定期公布物業服務費用和代管資金收支帳目,接受質詢和審計。(四)接受有關行政主管部門的監督管理。(五)法律、法規規定的其他義務,如發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告。
5、物業服務合同應包括哪些內容
答:一、物業管理事項。二、服務質量。三、服務費用。四、雙方的權利義務。五、專項維修資金的管理與使用。六、物業管理用房。七、合同期限。八、違約責任。除此之外,合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜,如風險責任的承擔,合同附件的效力,合同的變更、補充,索賠及爭議解決方式等。
四、案例分析(每題10分共30分)
1、兩年前王先生在某小區購買了一套三房二廳的住宅,但一直沒有入住。最近物業管理公司多次發出通知,催他補交一年的物業管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析:王先生的做法是否正確為什么
答:(要點)
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費,像保安、清潔、綠化和公用維修等,是為整個樓宇、整個小區的服務,不管你是否居住,你的房產都已享受到了,并因這些服務而得以保值和增值。還有,公共服務的收費不便以住戶多少來劃分,物業管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量,何況這對其他業主也是不公平的。
因此,只要業主購買了住房,開發商又及時有效地發出了入住通知書,就不管房子是否有人居住(或居住頻率如何),原則上都應支付物業管理費,但因居住才會發生的費用是不用繳的,至于公共費用收取多少則可以與物業管理公司協商。
2、張先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。因為他是位生意人,所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收,將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功,停止了向物業公司交付物業管理費。物業管理公司認為張先生的房子在,暫時不交物業管理費也沒什么大的關系,只要房子在,不怕業主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款,銀行向法院提起訴訟。經過長時間的訴訟,法院判決將張先生的房子進行拍賣,拍賣結果銀行竟買成功。于是,該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介代理機構轉讓給了胡女士。這時,物業管理公司決定正式追討該房所欠的物業管理費。結果,銀行拒付,胡女士也拒付過戶前的物業管理費,張先生又不知去向,致使該房所欠的物業管理費一直沒能收繳。
分析:1、物業管理公司該向誰追討該房的物業管理費
2、物業管理公司的做法有什么缺陷該怎樣做才是正確的
答:(要點)
1、物業管理公司應該向原業主張先生追討物業管理費。
2、在本案例中,物業管理公司混淆了物業管理法律關系。
3、物業管理公司在發現張先生未支付物業管理費時,首先應當直接要求張先生履行其義務,而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的;其次,物業管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律,以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施,物業管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產隨著主體的變更而易主,新的主體尚未與物業管理公司簽訂任何協議,所以在法律上新業主不會也不可能繼續履行張先生(原業主)的義務,雖然房產還是原來的房產,但房產的主人已經變更,即原物業管理法律關系中的主體已變更,而房產本身已變成新的法律關系的客體,這一新的法律關系的客體是不可能為老的物業管理法律關系承擔任何義務的。所以,本案例中的物業管理公司這種收管理費跟著房產走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
3、某物業管理公司所管某公寓大廈的業主歐陽先生長期拖欠物業管理費,物業管理公司應如何處理此事
答(要點):
1、首先,當廖先生上月費用拖欠后,物業管理公司在第二個月即應向其發催款通知書,此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生;
2、如果第二個月依然拖欠,物業管理公司應在第三個月再次發催款通知書,將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知,并限期繳清;
3、業主廖先生長期拖欠物業管理費,物業管理人員以及經理需親自登門進行勸導和解釋,爭取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生確有苦難,費用方面可以考慮適當給予優惠;
5、如果廖先生沒有特殊困
難,當收費員上門催款時依然拒付,物業管理公司可以根據物業管理公約停止對其提供服務;
第11篇 家居商場物業移交接管管理流程
家居(廣場)商場物業移交和接管管理流程
1預備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場成立后要安排物業工程技術人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業管理方面需要整改的意見和建議。
*新建家居廣場于開業前一個月組成內部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發現的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。
2移交接管的準備工作:
*移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業基本合格,滿足家居廣場的質量要求和使用要求。
*由區域物業部負責,抽調業務骨干組成物業接管驗收小組;
3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:
*由商場物業部經理任接管驗收小組組長
*商場物業部文員接管物業的產權、工程、設備資料和相關合同資料;
*商場部抽調樓層管理人員協助本樓層的驗收移交工作;
*商場物業部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;
*商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交
*制定接管驗收工作計劃;
*準備接管驗收記錄表格:
*《物業接管驗收工作計劃表》;
*物業設備設施交接清單》;
*《物業圖紙資料交接清單》;
*《物業備品備件交接清單》;
*《物業工程遺留問題清單》;
*與工程項目部協調接管驗收事項、具體時間、工作進度等;
第12篇 物業費用基金收取管理程序
1.0程序目的
通過對物業管理服務中各項費用、基金的測算、收取進行規范化管理,使各項費用、基金能及時得到收取,收取標準既符合公司利益,又能滿足相關法律法規的要求并使住戶滿意。
2.0適用范圍
適用于管理處所管物業各項費用、基金的收取管理。
3.0主要職責和權限
3.1管理處收費文員負責按批準的《費用收取標準》及時收取各項費用。
4.0程序內容
4.1《費用收取標準》的制定及費用測算
4.1.1管理處負責確定本物業管理區域內各項服務收費項目及標準,將相關資料、數據提請公司審核。
4.1.2制定《費用收取標準》時,應考慮符合公司利益,同時又不違反行業法規和政府管理部門的要求,又為大多數業戶所能接受。
4.1.3客服中心負責收集外部及行業收費信息和價格,當需要改變收費標準時應及時提供修改《費用收取標準》意見至公司。
4.2費用收取
4.2.1相關部門負責在每月30日應將收費用項目等轉交財務部計算制單,客服中心負責在5個工作日內將填制好的《收費通知單》派發住戶。
4.2.2如住戶在當月15日前及當月30日前均未繳交相關費,客服中心將填制《費用催交通知》,對在當月未交納費用的住戶,將按規定收取滯納金。
4.2.3對欠費逾2個月以上且發出催交通知后仍不繳費的住戶,財務部應知會客服中心采取措施追繳費用。
4.3基金的收取管理
4.3.1基金主要指房屋主體維修基金,管理處應根據小區使用狀況,依據政府有關部門發布的指導收費標準收取費用。
4.3.2管理處對房屋主體維修基金的使用管理,須完全依照行業法規的要求,并接受有關部門和住戶的監督、質詢。
5.0支持性文件
5.1《費用收取標準》
6.0質量記錄
6.1《收費通知單》
6.2《費用催繳通知》
