第1篇 物業管理公司體系文件控制程序
1.目的
為質量管理體系文件編制、更改、審批、分發和作廢處理提供指引,保證文件受控。
2.范圍
適用公司各管理處/部門對質量管理體系文件的管理和控制。
3.職責
3.1 相關部門/崗位職責
部門/崗位工作內容頻次/時間
總經理審批《質量手冊》2個工作日
管理者代表審核《質量手冊》、審批程序文件、作業指導書和《體系文件下發明細》2個工作日
品質管理部經理審核程序文件、作業指導書、《體系文件下發明細》,審批質量記錄表格5個工作日
管理處/部門負責人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請
負責保管本管理處/部門領用的體系文件2個工作日
持續
品質管理部保管體系文件正本及培訓
檢查監督各管理處/部門體系文件受控、執行情況5個工作日內
及時
各部門對本部門員工進行培訓及文件控制、執行文件發放后7個工作日內培訓
3.2 文件編制、更改、審核、審批權限
文件類別編制權限更改權限審核權限審批權限
質量手冊品質部經理部門主管以上人士管理者代表總經理
程序文件具有相關技能人士公司任一職員品質部經理管理者代表
作業指導文件具有相關技能人士公司任一職員品質部經理管理者代表
質量記錄表格具有相關技能人士公司任一職員品質部人員品質部經理
體系文件下發明細品質部人員品質部人員品質部經理管理者代表
注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;
2、品質管理部經理編制或更改的程序文件、作業指導文件及表格,須由管理者代表審核和審批。
4.方法和過程控制
4.1重要說明:為進一步明確質量管理體系文件的受控狀態,受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質管理部統一控制管理
4.2體系文件的版本控制
4.2.1 未經修改的文件版本號為'a/0',修改一次版本號升為'a/1',當版本號從'a/9'升級時,則升為'b/0',依此類推。當對體系文件進行全面修改時,即使修改次數未達到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。
4.2.2 文件頁數超過1頁以上,則文件修改時只更改修訂頁的版本號,如文件某一頁的版本號升至'a/9',則該頁再次修改升級時,文件全部頁的版本號升為'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數,則各頁均按原最高版本號的頁統一升級為相同的版本號。
4.3體系文件的編制、更改
4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細則》規定的格式和編號方法進行。
4.3.2 動議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請表》,經管理處/部門負責人確認后,報品質管理部。集中編制/更改時可只填寫一個編制/更改申請表,經管理者代表審批。
4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標明的生效日期開始生效執行。
4.4體系文件的分發
4.4.1新編或更改的體系文件,由品質管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發放簽收表》,按《體系文件下發明細》分發給相關部門(零星編制或修改的質量記錄表格可通過內部郵件系統發送到各部門,不須填寫《文件發放簽收表》,作廢表格不須交回品質管理部)。
4.4.2各部門領回體系文件后須在七個工作日內完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質管理部。品質管理部負責對各部門作廢體系文件進行抽查。作廢文件正本由品質管理部保存至少三年。
4.4.3新部門成立時,應及時到品質管理部申請領取體系文件。
4.4.4各管理處/部門因現場懸掛等原因需增加持有體系文件時,需填寫《文件發放簽收表》,經品質管理部經理批準后領取。
4.5體系文件的培訓
4.5.1新編或更改的體系文件發放后,品質管理部須對各部門相關業務塊主辦以上人員及相關人員進行培訓(零星更改的表格除外)。
4.5.2新編或更改的體系文件執行前,管理處/部門應將所有新增或更改的文件內容對相關崗位人員進行培訓。
4.5.3新管理處/部門成立后,品質管理部須對全體人員進行培訓、考核。
4.6體系文件的作廢處理
4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發現文件名、編號均相同的文件,應以最近生效日期或最高版本號區別新舊文件。
4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請表》,按原審批程序報批后報廢。
4.7體系文件的查閱、借閱
4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經管理者代表批準。
4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經管理處/部門經理或其授權人批準,并不得帶離本管理處/部門管理服務區域。如有污損或遺失,須報部門經理處理,并向品質管理部申請補發。
4.7.3隔夜借出須管理處/部門經理批準,外借時間最長不得超過3天。
4.8體系文件的保管和保密
4.8.1管理處/部門經理負責本管理處/部門保管體系文件,并對結果負責。
4.8.2依據《體系文件下發明細》的文件接受人負責對相應體系文件進行保管。
4.8.3任何人不得復印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。
4.8.4體系文件發生丟失和短缺時,除追究責任外,重新辦理領用手續,品質部在補發文件上給予新分發號,并注明原文件分發號作廢,并將作廢文件的分發號通知相關部門/管理處。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細則》
6.質量記錄表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發放簽收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《體系文件下發明細》
第2篇 物業管理專業名詞解釋-2
56.市場主體:指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場客體:在市場中北進行交換的對象。
58.市場環境:指進行交換的環境。
59.物業管理市場價格機制:在市場競爭過程中,價格變動與供求變動之間相互制約的聯系和作用,價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制,價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。
60.物業管理服務的效用:指業主或物業使用人因業務服務企業的服務二得到滿足的程度。
61.政府指導價:一種政策性價格形式,先由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求,制定物業管理服務的等級標準,然后由價格主管部門會同房地產行政主管部門測算出各個等級標準的物業管理服務基準價和浮動幅度。主要適用于住宅小區。
62.市場調節價:指物業管理服務收費完全由業主和物業服務企業按照市場原則自由協商確定并在物業服務合同中約定的一種定價形式。完全體現市場規律的作用,是一種市場價格,政府不予干預。
63.物業管理市場競爭機制:指競爭同供求關系、價格變動、生產要素流動與組合,以及市場成果分配諸因素之間的有機聯系和運動趨向。市場經濟是競爭經濟,沒有競爭力也就沒有市場經濟。
64.物業管理的行政管理:指國家行政機關依據有關的法律、法規,對物業管理實施行業管理。其資質是國家通過法律手段、行政手段,建立物業管理的正常秩序,使物業管理有利于城市建設和國民經濟發展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業管理前期介入:指物業服務企業在正式接管物業之前,從業主、物業使用人和物業管理的角度對物業的整體布局、功能規劃、樓宇設計 、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面向建設單位提出意見和建議,使物業投入使用后能更好的滿足業主和物業使用人的需求,為物業管理創造條件。
66.前期介入:物業服務企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入,建設單位可以得到物業服務企業的專業支持,開發出市場定位準確,功能使用考慮周全,業主滿意的物業,促進物業的銷售。
67.物業的承接查驗:指物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、公共設施設備進行的再檢驗。是物業管理過程中對工程質量進行監控的不可缺少的一環,是物業管理的基礎性工作之一。
68.資料查驗:指對建設單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料進行查驗。
69.現場查驗:對房屋共用部位和公共設施設備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行檢查。
70.物業保修責任:指建設單位有隊物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷,予以保證修復的責任。
71.辦理入住手續:是物業服務企業接管物業后第一次與業主的零距離接觸,也是物業服務企業展示企業形象、服務水平、專業能力的最佳契機,對物業服務企業的建設和發展具有深遠影響。
72.裝修管理:在業主或物業使用人進行裝修期間,對裝修方案、裝修材料、裝修質量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業服務企業根據政府房屋維修管理的標準、要求以及物業服務合同的約定,在房屋的經濟壽命期內在對房屋進行查勘鑒定,評定房屋完損等級的基礎上對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。
74.房屋維修管理:指物業服務企業為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。
75.結構性維修:指為保證房屋結構安全、適用和耐久,對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。
76.非結構性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設,其主要作用是恢復房屋的使用功能,保護結構構件免遭破壞,延長房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養護工程,指物業服務企業為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中正常出現的小的損壞進行及時修復的預防性養護工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構件已經損壞或不符合建筑結構的要求,需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋,其主體結構和公用生活設備的大部分已嚴重損壞,雖不需全面拆除,當必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設計,重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴重損壞而進行的有計劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。
82.恢復性維修:指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動,它的作用是恢復房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動,其維修費用應由責任人承擔。
82.補償性維修:指在房屋移交時,通過對該房屋的質量,完損情況進行檢查鑒定,發現有影響居住安全和使用的損壞部位,而對房屋進行的一次性的維修工作,其費用由移交人與接受人通過協商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修,其維修費用由責任人承擔。
84.救災性維修:指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動,對于重大天災,維修費由人民政府有關部門撥?？罱鉀Q,對于人為失火造成的災害,維修費按“賠償性維修”規定的辦法處理,責任者需承擔全部或部分費用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎等主要承重構部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結構良好,設備完好,上、下水道通暢,室內地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數量(建筑面積)之和與總房屋數量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長率:指房屋經過大修、中修或翻修竣工驗收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經過房屋普查確定已達不到完好房屋或基本完好房屋標準的房屋數量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業設備:指附屬于建筑物的各類設備的總稱,是發揮物業功能、實現物
業價值的物質基礎和必要條件。
90.物業設備的維修管理:指根據設備的性能,按照一定的科學管理程度和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養護和維修,更新。
91.物業管理的保養:指對設備所進行的常規性的檢查、養護、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護保養:指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。包括:定期檢查,清潔潤滑,發現小故障及時排除,認真做好維護以及必要的記錄等工作。
93.一級保養:指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養維修工作。包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整,以及按照設備磨損規律進行的定期保養等。
94.二級保養:指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復磨損零件,是設備能夠達到完好狀態的保養。
95.治安管理:指物業服務企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對說管理的物業進行的一系列管理活動。
96.清潔管理:指物業服務企業對所管轄的區域有計劃、有條理、有程序、有目標的,并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務,并結合精神文明建設,依照規范服務的要求對業主與物業使用人進行宣傳教育、專業管理,并使其能自覺養成良好的衛生習慣,遵守規章制度,保持物業管理區域容貌整潔,減少疾病,促進身心健康,以提高物業管理區域使用環境效益。
97.物業服務收費:指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的衛生和秩序向業主收取的費用。
98.包干制:指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
99.酬金制:指在預收的物業服務資金中按比例或者約定的數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
100.物業服務企業營業收入:指物業服務企業從事物業管理和其他經營活動說取得的各項收入,包括物業管理主營業務收入和其他業務收入。
101.物業管理法律關系:指人們在物業管理服務活動過程中所形成的特定主題間的權利義務關系,是物業管理法律規范在現實社會經濟生活中發揮調整作用的集中體現。
102.物業管理法律責任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規定而應承受的某種不利的法律后果。
103.物業管理民事法律責任:指民事主體因違反合同義務所應承擔的應當給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責任和侵權責任。
104.物業管理行政法律責任:指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的行政法律后果。
第3篇 物業管理師備考:股權轉讓交付及效力說明
股權轉讓后公司應當履行哪些法律手續
原《公司法》第三十六條股東依法轉讓其出資后,由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所以及受讓的出資額記載于股東名冊。
原《公司法》第三十六條對股權轉讓后要履行的法律手續非常簡單,只要求受讓人的姓名及有關情況記載股東名冊即可完成。而新修訂的《公司法》第七十四條對股權轉讓后需要辦理的有關手續增加了許多,除股東名冊變更外,包括注銷出資證明、簽發新的出資證明以及變更公司章程記載等。所以按照新《公司法》的有關規定,股權轉讓后需要辦理以下法律手續:
出資證明的注銷與簽發
按照新《公司法》第三十二條規定,股東出資后,公司必須向股東簽發出資證明,出資證明是公司簽發給股東的股權憑證。出資證明是記名的,轉讓必須變更出資證明的記載。為此,新修訂的《公司法》規定,股權轉讓后,必須注銷原股東的出資證明,向新的股東簽發新的出資證明。這樣,就不會因為同時存在兩個出資證明而引發不必要的糾紛。
變更股東名冊記載及股東變更登記
新修訂的《公司法》第三十二條對股東名冊記載的內容及法律效力作出了明確規定,明確了股東名冊記載及登記具有證明股東資格、對抗第三人的法律效力。它規定,記載于股東名冊的股東,可以依股東名冊主張行使股東權利。公司應當將股東的姓名或者名稱及其出資額向公司登記機關登記;登記事項發生變更的,應當辦理變更登記。未經登記或者變更登記的,不得對抗第三人。
根據上述規定,股權轉讓后,如果不變更股東名冊記載,受讓股權的股東就不能向公司主張其股東權利;如果不辦理股東變更登記,他也無法對抗其他對其受讓股權提出的權利請求。受讓人取得股權就得不到有效保障。因此,新《公司法》規定,要求股權轉讓后,公司必須變更股東名冊記載并辦理股東變更登記。
變更公司章程記載
根據新《公司法》第二十五條的規定,股東的姓名或者名稱屬于公司章程絕對必要記載事項。公司章程必須由全體股東簽名或蓋章。從性質上來說,公司章程是股東自治的重要法律文件。因此,股權轉讓后,股東變更了,原公司章程關于股東姓名或者名稱記載就與實際情況不符合,有必要變更該記載事項。所以,新修訂的《公司法》增加了這一要求。同時,由于股權轉讓本身就已經征得了股東的同意,所以變更公司章程股東姓名或名稱的
備考資料下載:物業管理師備考-股權轉讓交付及效力說明
第4篇 水利廳物業管理宣傳提綱
物業管理,是指業主通過選配物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。今年6月份以來,我廳對辦公區和住宅區實施相對分離管理,辦公秩序明顯規范;對武定門集資建房小區強化物業管理,管理質量明顯提升;對9、12號院推行物業管理,基礎設施建設明顯改善。但也應該看到我廳推進物業管理的宣傳不夠深入,程序不夠規范;廣大業主對推進物業管理的認識偏頗,對選舉業主委員會重視不夠,致使參選人數較少,業主委員會難以成立。為了進一步學習物業管理的政策規定,熟悉推進物業管理的程序方法,明確推進物業管理后建設單位和業主的權力義務,現編印我廳物業管理宣傳提綱。
一、充分認清推進物業管理的重要性和必要性
我廳推進物業管理是廣大業主的良好愿望,是廳黨組的正確決策,也是加強物業管理的必由之路。
(一)實行物業管理是大勢所趨
隨著加快改革開放和發展社會主義市場經濟,構建和諧社會,人民對物質文化生活的需求越來越高,維護物權的意識越來越強。從我國的情況看,為提高管理和服務水平,新建小區無一不實行物業管理,原有小區也逐步實行物業管理。物業管理有《物權法》和《物業管理條例》支撐,有專業隊伍保障,有業主需求牽引,有成功經驗借鑒,是大勢所趨。
(二)實行物業管理是眾望所歸
我廳內設機構、人員眾多,辦公區廣場狹小,機動車、非機動車停放場地受限,廳里職工私家車只有停在辦公區與9號住宅區交界的消防通道上。消防無通道,隱患何其大我廳除武定門集資房小區實行物業管理外,9、12號院和羅廊巷院都是聘用臨時工實行看門式、收發式管理,勢必管不了也管不好。12號院私人物品和公共財物被盜就是例證。為此,不少廳里職工向廳領導和機關反映,加強物業管理,確保業主安全。我廳充分尊重干部職工的意愿,適時啟動物業管理。從這個意義上講,推行物業管理是眾望所歸。
(三)實行物業管理是必由之路
我廳現有小區構成復雜,業主有本單位、外單位的,有在職、退休的,房屋有出售、出租的。長期以來,由后勤服務中心負責后勤生活服務,每年也安排10萬元維修資金,只能為本單位干部職工水電保障應急解難,談不上物業管理。因此,要想滿足業主的需求,規范管理、貼心服務、美化環境、確保安全,實行物業管理是必由之路。
二、嚴格遵守實行物業管理的程序方法
根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、法規,結合我廳物業管理工作實際,我廳實行物業管理堅持責權明晰、用管結合、積極穩妥、分步實施的原則,遵守成立業主委員會、確定物業管理模式、完善基礎設施建設、實行物業管理的程序。
(一)成立業主代表大會和業主委員會
在業主代表大會成立之前,應在物業所在地的區房產行政主管部門指導下,由社區代表、業主代表、建設單位組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。
1、在小區(大廈)公示報名通知,采取自薦、推薦的方式由建設方代表和業主代表組成籌備組。
2、籌備組成員公示一周。
3、籌備組審核業主資格,并將業主資格確認結果通告全體業主。
4、籌備組擬訂、起草《業主代表大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》,并將擬定的文稿公示一周,廣泛征求業主意見。
5、籌備組根據每幢樓每單元推選的業主代表推選產生業主委員會候選人,經審核資格后并公示一周,廣泛聽取業主意見。
6、籌備組確定首次業主代表大會會議召開的時間、地點、形式和內容并提前十五天通知全體業主。
7、召開業主代表大會,選舉產生業主委員會(委員),通過《業主代表大會議事規則》和《管理規約》,確定管理模式。
(二)確定物業管理模式
《物業法》第八十一條規定:'業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。'后勤服務中心繼培訓中心清退臨時工后,年底將結合選定大廈物業管理企業清退大廈管理和基建維修科臨時工,堅持精干、高效、統一的原則,走社會化保障的路子。9、12號院目前是委托其他管理人管理,管理效果不盡如人意。鑒于此,初步確定委托水利大廈物業服務企業代管,既實行專業管理,又降低管理費用。
(三)完善基礎設施建設
我廳在完成自行車棚建設、整治小區環境的基礎上,又相繼推進9、12號院自來水抄表出戶,還研究編制了小區綠化、監控方案。這些工作完成后,小區基礎設施更加配套,環境更加生態,條件更加優越。只要成立業主委員會,實行物業管理,我廳將籌集資金,加快基礎設施建設,為實行物業管理創造良好條件,也為業主工作生活營造良好環境。
(四)實行物業管理
1、物業共用部位、共同設施設備的日常運行維護;
2、物業管理區域清潔衛生;
3、物業管理區域綠化養護;
4、物業管理區域秩序維護;
5、物業管理區域安全巡查。
三、認真履行建設單位和業主的權利與義務
對9、12號院,我廳是建設單位,住戶是業主。無論是建設單位還是業主,都要認真履行物業管理的權利和義務。
(一)業主的權利
1、按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
2、提議召開業主代表大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
3、提出制定和修改管理規約、業主代表大會議事規則的建議;
4、參加業主大會會議,行使投票權;
5、選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
6、監督業主委員會的工作;
7、監督物業服務企業履行物業服務合同;
8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
10、法律、法規規定的其他權利。
(二)業主的義務
1、遵守管理規約、業主代表大會議事規則;
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
3、執行業主代表大會的決定和業主代表大會授權業主委員會作出的決定;
4、按照國家有關規定交納專項維修資金;
5、按時交納物業服務費用;
6、法律、法規規定的其他義務。
(三)建設單位的工作
1、加強對物業服務企業的監督管理;
2、受理業主委員會提出的意見和建議;
3、研究解決物業管理和小區建設中的相關事宜;
4、協助召開業主會議;
5、迎接本行政區域內建設行政主管部門的檢查評比。
由此可見,實行物業管理,變行政包管為職能聯管,管理的分工更加明確。本行政區域內建設行政主管部門監督管理,我廳建設管理,物業公司服務管理,業主使用管理。變看門式、收發式管理為系統化、信息化管理,管理的工作更加到位。變粗放、應急管理為精細、長效管理,管理的質量更加上乘。這樣的物業管理,盡管需要繳納一點費用,但
能分享保持清潔、美化環境、正規秩序、確保安全的成果,值得!
第5篇 物業區域時花養護管理方法-5
物業區域時花養護管理方法(五)
1.0適用范圍
2.0適用于室內外擺放的時花及種地時花的養護。
3.0內容
序號項目內容
1外觀保養1)綠化管理員及時清除殘花、黃葉、斷枝、盆內雜物,并調整好花盆。
2)及時抽換提前開敗的時花,確?；〝[的整體效果。
3)及時清除雜草、剪掉高出時花的竹簽。
4)室外種地時花每周一修一次邊,以防邊上的草坪草侵入,每半個月松一次土并清除雜草。
2淋水1)室內花卉按《室內觀葉植物管理作業規程》操作。
2)室外栽植時花淋水應視天氣而定,以泥面不干裂、時花無缺水枯萎現象為原則。
3施肥1)長壽命盆花及種地時花應每月施一次高磷鉀的復合肥。
2)種地時花入冬前應施一次高鉀肥。
4更換時花擺放后期,若每盆時花內處于較佳觀賞狀態的花朵不超過最佳觀賞期的1 / 3時應定為待換花。若某個花壇中待換花的比例超過1/2時應全部更換。
5病蟲害防治1)時花擺放前應先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑,注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。
2)已擺出的時花每天應注意巡查,發現病蟲害應及時噴藥,沒有特別病蟲害的時花壇要求每兩周噴一次藥。
3)室內時花嚴禁使用劇毒、強刺激性、污染葉面粉劑的農藥如有機磷類農藥、百菌清粉劑等。
6時花養護質量標準達標時花應達到以下標準:
1)無殘花、黃葉、雜草,無高出花面的竹簽等。
2)花盆擺放整齊,盆內無雜物,最外一圈面對客人的盆邊整潔美觀。
3)整個花壇待換花不超過1 / 2。
4)地栽時花生長良好,無雜草,無禿斑,邊界分明,邊界草不蔓入時花境內。
5)無明顯病蟲害,大葉時花葉面無蟲咬孔。
6)無缺水干旱現象,植物生長良好。
第6篇 物業創優達標共用設施設備管理項自檢說明
創優達標共用設施設備管理項自檢說明
博盈**廣場是由北京**集團**興建的高檔智能化寫字樓,委托荊州市**物業管理有限公司實施物業管理,廣場在規劃中考慮最佳的容積率和綠化率的同時,配備了完備的共用設施設備。
廣場采用智能化、環保型功能系統設計理念,配備有:綠色環保供水系統;中央空調系統;三菱高速電梯;國際、國內直撥虛擬網電話系統;光纖接入寬帶互聯網絡;分點式、集中電視安全、消防監控系統等;對各區域的設施、設備安排專人負責聯防制,并制定相應的安全運行標準、崗位職責,做好定期巡檢,月度、季度、年度檢修計劃,值班檢修記錄完整全面,設立專門檔案員 ,負責管理各種裝修、維保、檢修管理檔案,記錄、執行嚴格的檔案管理制度。
廣場設有通訊、閉路電視和防盜報警監控中心。與荊州電信合作的數據、有線電視和電話三網合一系統,一次鋪設入戶,給業主帶來極大方便。業主入駐后只需在物業管理處登記,由物業管理處代辦手續,一天即可開通上網、電話、有線電視入網等,充分體驗信息化帶來的便利。此外,廣場的監控中心,實行24小時全方位的三層安全防護:一層,紅外線周界防護;二層,廣場大廳等主要出入口,停車場及外圍通道閉路電視監控和錄象記錄,設立專職保安24小時值勤,實行封閉式、憑證出入管理;三層,廣場內區域巡檢對講、消防監控系統。
管理處代收代寄,遞信送報到各租戶,大大方便了客戶。針對廣場小、電系統和大量設施設備,管理處制定了系統的設備管理規范,機電設備、給排水系統等進行集中管理、計劃維修。目前,廣場內配套設施完好,無隨意改變其用途的現象。共用設施、設備運行、使用及維修嚴格按規定進行,且都有記錄,無事故隱患,專業技術人員和維修人員嚴格遵守操作規程與保養規范。
廣場室外管線,包括供電電纜、電視線、電話線、電腦線,都統一入地,無架空管線,無礙觀瞻。排水、排污管理暢通,無堵塞外溢現象。道路暢通、路面平整、井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。供水設備運行正常、設備完好、無漏水、無污染。用水有嚴格的保障措施,水質符合衛生標準。
廣場路燈、樓道燈等公共照明設施完好,運行正常。
總體來看,廣場一切設施設備管理良好,運行正常,未出現一起因管理責任引發的事故,事故率為零,設備完好率為100%。
第7篇 某物業小區管理規約范本
物業小區管理規約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》等有關規定,制定本規約。
第二條 本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章 業主的共有權
第三條 本物業小區內物業的基本情況
物業名稱:
座落位置:
物業類型:
建筑面積:
建筑物區域四至:
第四條 根據有關法律法規和物業買賣合同,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章 物業使用原則
第五條 為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利:
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(二)以批評、規勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條 物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條 業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條 業主應按規劃用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條 業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條 本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條 本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條 業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業的維修養護
第十九條 業主應當按照國家有關規定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條 業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條 因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責任
第二十五條 業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條 業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
第8篇 物業的裝修管理程序2
物業的裝修管理程序(二)
1目的
本程序明確了對物業裝修的申報、審批、管理的實施控制,確保物業整體結構的完整,以便用戶合理、安全地使用物業。
2適用范圍
適用于本公司經營管理的所有物業的裝修管理。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.9
4相關文件
4.1《物業租賃合同的簽定》
4.2《物業的供電管理》
4.3《物業的供水管理》
4.4《物業的消防管理》
5責任
5.1整個裝修程序中,應以經營部為中心面對業主(客戶),各相關部門密切合作。
5.2消防治安部負責裝修項目的消防安全審查工作。
5.3機電工程部負責裝修項目的機電部分審查和水電供應工作。
5.4物業管理部及各管理處負責裝修期間的管理工作。
5.5住宅樓房管理處負責審批和管理住戶裝修。
6裝修實施程序
6.1商用和工業用房裝修辦理程序。
6.1.1業主(客戶)辦理租賃或入伙手續后,需進行內部裝修的向經營部申報裝修,并填寫裝修申報表。經營部根據業主(客戶)裝修內容向客戶提出具體要求申報資料,包括房屋裝修平面圖、水電布置平面圖、水電設備表、招牌及廣告牌透視圖等。
6.1.2經營部負責將有關資料會同裝修單位或業主(客戶)送往相關部門,包括消防治安部、物業管理部、沙河管理部、機電工程部等,各相關部門以會簽單確認接收資料的時間。
6.1.3各相關部門按職責進行審圖,消防治安部指導業主(客戶)辦理消防報批手續。
6.1.4業主(客戶)辦好消防報批手續后,將消防局報審批文送消防治安部和所在管理處。
6.1.5經營部負責辦理交施工水電費押金手續,機電工程部負責辦理施工用水用電手續。
6.1.6施工單位持消防局報審批文和經營部經理簽字批準的裝修申請表到管理處辦理入場施工手續。
6.1.7施工過程中,由管理處負責日常監督,相關部門監管,發現問題及時處理。
6.1.8裝修完畢,管理處負責辦理完工手續。業主(客戶)通知機電工程部驗收水電設施,辦理正式送電手續,經營部負責辦理裝修臨時水電費結算押金退還手續。
6.1.9管理處負責監督業主(客戶)在正式開業前到消防主管部門辦理驗收手續。并將消防主管部門的驗收批文報送消防治安部和管理處。
6.1.10商用和工業用房裝修,要每天檢查一次,從裝修開始到裝修結束止。
6.2住宅裝修辦理程序
6.2.1樓房管理處值班員受理所轄樓房內住戶的裝修申報表,管理處主任負責審批并向用戶交待裝修注意事項。
6.2.2管理處主任審查批準后交給值班員辦理裝修押金等有關手續。
6.2.3樓房管理處值班員與住戶辦理完有關裝修手續后,要對住戶裝修特別是初期裝修,進行檢查監督,防止損壞樓房結構。
6.2.4樓房管理值班員接到住戶裝修完畢要求退還押金的要求后,要到現場檢查裝修垃圾是否清理干凈,有沒有損壞公用設施后,酌情扣減或全部退還裝修押金。
6.2.5住戶裝修要在開始拆除打鑿期間,每天檢查一次;完工后,綜合檢查一次。
7記錄
7.1《裝修檢查記錄表》
7.2裝修申請表(業主、住宅裝飾用此表)
7.3裝飾申請表(商業、工業、寫字樓租賃或投資部分的房屋裝飾用此表)
第9篇 物業管理裝修巡查流程注意事項
物業管理員裝修巡查流程及注意事項
一、裝修巡查流程圖
二、裝修巡查注意事項
1、檢查裝修住戶有無辦理《裝修許可證》;
2、檢查裝修人員有無辦理裝修住戶相符合的《臨時出入證》;
3、檢查室內是否按照《房屋裝飾裝修協議》規定,配置相應的滅火器材;
4、檢查是否將裝修材料、工具、裝修垃圾等物品堆放在公共部位;
5、提醒裝修戶不要開門施工,防止灰塵觸動消防報警器。
6、檢查裝修戶是否有違禁物品(電爐、煤氣罐等)
7、水、電
1)住戶進場施工時應提醒其做衛生間防水閉水試驗(室內閉水3公分,48小時),確保無滲漏,并通知樓下住戶前來共同檢驗;
2)檢查室內水管走向,查看有無破壞原有防水層,若破壞應及時聯系業主,告知利害關系,要求其將防水破壞部位重新處理,并重新做閉水試驗;管道鋪設完畢后建議住戶對管道進行壓力試驗,確保接口無滲漏。同時要求水電工繪制水電走向圖。
3)檢查業主是否將無排水設施房間改為經常用水房間。
4)檢查室內多媒體信息箱中原有線路是否齊全,若有缺失應通知業主及時與工程管理中心聯系;
5)檢查水電工在移動原有插座位置刻墻槽時有無將墻體中原預留橫筋切斷;
6)室內強電線路均為2.5平方,應提醒業主能否承受得了所空調的負荷,若不能承受,應在地面處理前適當更換線路。
8、泥瓦工
1)檢查是否破壞和更改下水管道。
2)檢查排水立管有無檢查口,若有應提醒裝修人員做好標記,并建議業主做活動瓷磚,以便日后檢修。
3)檢查是否違規拆除承重墻體;業主拆除非承重墻體時應在現場確認,拆除的建筑垃圾讓其袋裝運至樓下垃圾池中。
4)檢查住戶是否改動原有衛生間排煙口位置,若有改動應到現場監督予以指導(原有衛生間排煙口可以垂直向上移動至窗戶上沿與頂中間);廚房安裝煤氣熱水器的住戶,社區事務助理應現場指定熱水器強排口位置。
5)提醒住戶廚房墻磚貼好時可以申請安裝煤氣表;
6)查看裝修申請表中有無申請改動廚房排煙口位置的,如有應提醒業主和裝修人員應用切割機小心切割,防止碎片掉入煙道中,切割好后將原有止回閥裝好并做好封閉工作,防止日后室內返煙。
9、油漆
1)裝修人員粉刷油漆時嚴禁吸煙,應責令裝修人員一定要關門施工,;
2)提醒裝修人員不要將油漆廢料倒入下水管道中。
3)油漆處理完畢后,提醒業主可以安裝對講系統。
10、木工
1)廚房、衛生間木工吊頂時要求住戶掉活動頂(可拆卸);
2)提醒業主若地面做復合地板,到工程管理中心申請,開發公司免費鋪地坪;若地面鋪設實木地板,提醒業主和裝修人員龍骨打卡深度不得超過3.5公分,一是防止將樓板打穿,二是防止將樓板中預埋的線管打穿。
3)在地面鋪設地板前應提醒住戶提前申請水暖管道二次壓力試驗。
11、安裝防盜網,大陽臺可以在室外安裝款式樣式與一樓相同的不銹鋼防護網,其他窗戶只能安裝在室內或在室外安裝隱形防護網和夾層防護網。
12、安裝晾衣架,所有住戶均不得在室內安裝可伸出室外的晾衣架。
13、頂層屋頂花園裝修
1)查看頂層住戶是否將原來在屋頂花園內煙道拆除
2)地面需要做裝飾的應提醒再次做好防水工作,原有地面不可以拆除。
3)安裝太陽能時社區事務助理應現場指定位置,包括保溫管的走向。
14、空調安裝,住戶安裝空調時應盡可能的到現場指導與監督,要求其一定要將空調外機安裝在相應的空調機位中。
15、小區內已接入有線電視,所有住戶均不得安裝衛星電視。
第10篇 前期物業管理招標書范本
前期物業管理招標書
《**》物業小區由**開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作,現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定,采用(公開/邀請)招標的方式選聘本項目的物業管理企業。
一、《**》住宅物業基本情況概述
本項目建造的物業類型為: 。
地塊四至范圍:東至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或見附圖)。
本項目總用地面積**平方米。
用地構成為:物業用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
綠化用地**平方米。
本項目總建筑面積**平方米。
其中地下總建筑面積**平方米;
地上總建筑面積**平方米(住宅建筑面積**平方米,非住宅建筑面積**平方米,其他物業建筑面積**平方米)。
本項目共計建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑結構為**。
本項目的建筑覆蓋率為**%;綜合容積率**;綠化率**%;綠化面積**平方米;集中綠化率**%;集中綠化面積**平方米。
本項目規劃建設機動停車位364 個,其中地上停車位**個,地下停車位**個;按照規劃設計建造了非機動車停車位 。
本項目已于**年**月開工建設,共分**期開發建設。第一期工程計劃于**年**月竣工并交付使用;整個建設項目計劃于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)
三、公建配套設施及說明(詳見附件2)
四、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公用房。建筑面積為**平方米;座落位置**:
2、業主委員會活動用房。 建筑面積為**平方米;座落位置**:
五、物業管理的內容與要求
(一)物業管理的內容
1、物業管理區域內物業共用部位,共用設施設備及場所的使用管理及維修養護;
2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務;
3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護;
4、物業管理區域內的綠化養護和管理;
5、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及經營管理;
6、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時,進行必要的協調和管理;
7、物業管理區域的日常安全巡查服務;
8、物業管理區域內的巡視、檢查,物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管;
9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理;
10、
11、
(二)物業管理的要求
1、 按專業化的要求配置管理服務人員,
2、 物業管理服務與收費質價相符;
3、
4、
5、
六、投標人的條件
1、依法注冊登記、具有獨立法人資格,并有**級以上物業管理資質的物業管理企業;
2、具有經營管理相似物業**萬平方米以上的管理經驗;
3、
4、
七、投標文件的編制要求
1、管理服務理念和目標要求結合本項目的規劃布局,建筑風格,智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點,提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、項目管理機構運作方法及管理制度編制項目管理機構、工作職能組織運行圖,闡述項目經理(小區經理)的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置擬配小區(項目)經理、主要工程技術管理人員的姓名,年齡、學歷、職稱,以及相似工作崗位工作年限,經歷;其他崗位人員擬配人選,數量,職稱。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5、物業管理費用的收支預案按照本物業的使用性質,分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費(每平方米建筑面積),以及各項管理費用支出計劃與數額。
6、物業管理服務分項標準與承諾
(1)房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾;
(2)房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾;
(3)維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾;
(4)電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾;
(5)街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾;
(6)街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾;
(7)住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾;
(8)小區街坊道路管護措施和完好率承諾;
(9)小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾;
(10)管理服務質量投訴處理及時率承諾;
(11)業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾;
(12)
(13)
7、物業的維修養護管理,保潔、保安、護綠工作的實施方案
(1)對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施;
(2)物業管理區域內共用設施設備的維修措施;
(3)業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施;
(4)住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案;
(5)保障物業管理區域內環境清潔度的措施;
(6)物業管理區域內保安24小時值勤,巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述;
(7)小區綠化(喬灌木草坪及其他附屬設施)按季節維護、保養項目和措施;
(8)
(9)
8、物業維修和管理的應急措施
(1)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(2)小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(3)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
(4)雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施;
(5)電梯突然停運或機電故障的應急措施;
(6)發生火警時的的應急措施。
9、豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施。
10、智能化設施的管理與維修方案。
11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
12、提供《業主臨時公約》的建議稿。
13、
14、
八、投標報價要求
1、根據本招標文件的要求,表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。報價計算單位為建筑面積**元/每平方米/月。
2、說明物業服務費的結算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投標書送達的要求
1、投標單位應于200*年**月**日**時**分前至招標工作小組購買標書,每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證金**元整 。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金,利息不計。
2、招標人定于200*年**月**日**時**分約請投標人在施工現場 集中后,共同踏勘招標物業現場并答疑。
3、投標單位應根據本招標文件的要求,編制投標書共**套,并加蓋投標企業法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**時**分截標前,送達招標人指定的投標箱內,招標人將出具收件證明。逾期送達的,視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件,招標人有權拒收。
4、投標文件有下列情形之一的,投標文件無效:
(1)未密封的;
(2)未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的;
(3)未能按照招標文件要求編制的;
(4)逾期送達的。
十、開標的時間,地點,方法與程序
1、 開標的時間 地址 。
2、 開標的方法與程序。
十一、評標標準和評標辦法
1、招標人根據有關規定,本項目的評標委員會成員共設 人。其中,招標人指派 人,由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人 。
2、招標人、開標、評標會議定于200*年**月**日**時**分,在**路**弄**號**室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 %,投標人陳述與答辯占總分的 %。
3、
4、
十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
1、招標人在投標文件截止之日起的**日內(最長不超過30日)確定中標人,并向中標人發出中標通知書;招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時,將中標結果通知所有未中標的投標人,并返還其投標書。
2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內,按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。
3、
4、
十三、其他事項的說明
1、本招標項目物業管理服務費收費標準,按照中標價格確定。
2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的,一經查實取消本次投標資格,已經中標的取消中標資格,保證金不予退還,由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。
3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的,本次招投標的全部費用由中標人承擔。
4、投標人應表明對招標人在招標邀請書,招標文件中所提出的規定和要求表示理解;應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力;應表明投標報價的有效期自******至 。
5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件,并概要介紹本公司的資質等級,以往管理業績等情況。
6、
7、
十四、招標人及聯系方式
招標人:
地 址:
電 話:
>郵 編:
聯系人:
(單位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物業主要設施設備的配置及說明
2.物業公建配套設施及說明
附件1物業主要設施設備的配置及說明
一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。
二、供電、供氣設施設備配置狀況。
三、垃圾處理設施設備配置狀況。
四、小區出入口共計**處;分設在**路,**路和**路。
五、小區智能化設備的配置。
六、設施設備的主要技術參數和指標
七、
第11篇 某物業公司倉庫管理員轉正測試卷
物業公司倉庫管理員轉正測試卷
(完成時間:60分鐘)
姓名:日期:成績:
一、填空題:(每空2分合計50分)
1、本公司全稱為: ,成立于 。
2、你所在的管理處為:,管理處經理是: 。
3、**集團大廈位于東山區東風東路號,占地面積為平方 米,建筑面積為平方米。樓層共有層,樓高米。
4、服務是物業管理行業的生命,服務禮儀是員工對業主的最基本態度,要面帶微笑,使用用語,''當頭,''字不離口,接聽電話時先說:' '。
5、員工的工作態度包括、、、、 五個方面的內容。
6、穿著制服員工上下班要求走員工通道,本大廈員工通道為 。
7、員工的服務態度包括、、 、、 。
二、簡答:(共50分)
1、每一位員工都是義務消防員,當你發現火情時該怎樣處理(15分)
答:
2、員工處理投訴的程序有哪些(20分)
答:
3、倉管員的崗位職責有哪些(15分)
答:
第12篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案6
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
答案:
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
答案:
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下( )不屬于住宅小區物業管理的目標。
a.創造舒適、安全、安靜的居住環境
b.提供便利、方便居民生活
c.發揮物業的最大使用價值
d.實現企業效益
2.小型寫字樓的面積在( )。
a.1萬m2以上
b.1萬m2以下
c.3萬m2以上
d.3萬m2以下
3.工業物業的分類不包括( )。
a.無污染工業物業
b.輕污染工業物業
c.一般工業物業
d.重工業物業
4.綠化養護管理的特點是經常性針對性和( )。
a.公益性
b.動態性
c.靜態性
d.階段性
5.我國《城市區域環境噪聲標準》規定,( )分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
a.40
b.50
c.55
d.60
1.d 2.b 3.d 4.b 5.a
>
a.四級 b.三級 c.五級 d.二級
7.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是( )。
a.商業垃圾
b.醫療垃圾
c.裝修垃圾
d.業主和使用人生活垃圾
8.物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分,即( )。
a.全方位物管招標和單項目物管招標
b.單純物管招標和物管與經營總招標
c.發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標
d.公開招標、邀請招標與協商招標
9.組成招標文件的六要素不包括( )。
a.投標邀請書
b.技術規范及要求
c.合同樣本
d.附件(附表、附圖、附文等)。
6.a 7.d 8.d 9.c
11.新建小區公共綠地人均應在( )平方米以上。
a.1.5
b.2
c.1
d.2.5
12.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到( )。
a.98%,100%
b.98%,100%
c.98%,98%
d.100%,98%
13.小區環境衛生管理服務不符合標準的是( )。
a.小區內環衛設施要完備,設有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉站等保潔設備;
b.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍,小區按時清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;
c.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
d.商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;
14.具有優越的地理位置和交通環境,建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求,有完善的物業管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于( )。
a.甲級寫字樓
b.乙級寫字樓
c.丙級寫字樓
d.丁級寫字樓
15.商場物業的特點不包括( )。
a.商場要合理布局,精心策劃
b.建筑結構設計單一
c.商務齊全,人員素質雜
d.客流量大
11.c 12.c 13.b 14.a 15.b
26.工業物業空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產單位改變能源結構,減少直接燃煤
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
d.禁止車輛駛入,減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求( )。
a.雙人保管
b.三人保管
d.專人保管
d.值班人員保管
28.國務院頒布的《城市綠化條例》是自( )年開始實施的。
a.1990
b.1991
c.1992
d.1993
29.物業環境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結合
b.一治為主,防治結合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
30.業主公約應對有關物業的( )等事項依法作出約定。
a.使用
b.維護
c.管理
d.公共利益
26.d 27.a 28.c 29.c 30.abcd
1.在確定業主委員會候選人時,應慎重選擇( )的候選人。
a.對社會有一定影響
b.熱愛公益事業
c.大公無私
d.處事公平
e.關心小區管理
【答案】abcde
2.物業管理承擔(acd)的修繕責任
a.房屋建筑共享部位
b.業主自用部位,自用設備
c.共享設施設備
d.物業規劃紅線內的市政公用設施設備
3.房屋的結構部分是指( )。
a.基礎
b.門窗
c.承重構件
d.非承重墻
e.屋面
f.樓地面
g、給排水管線
【答案】acdef
4.在住宅室內裝飾裝修活動中,禁止( )行為。
a.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間,廚房間
b.將房間的間隔墻打掉
c.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
d.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體
【答案】acd
5.房屋設備及其管理主要有( )幾個明顯的特點。
a.服務性功能強
b.經營性特點突出
c.專業性技術性要求高
d.綜合性強
【答案】abcd
6.高層樓房以樓內供水泵總計費水表為界,界線以外的供水管線及設備由( )負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由( )負責維護管理。
a.自來水企業
b.建設單位
c.物業管理企業
d.業主
【答案】ac
7.建筑物的防雷裝置,一般有( )組成。
a.接閃點
b.引下線
c.接地裝置
【答案】abc
1.物業服務收費管理辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照( )對房屋及配套的設施設備和相關場地( ),( )向業主所收取的費用。
a.物業服務合同的約定
b.進行維修、養護、管理
c.維護相關區域內的環境衛生和秩序
【答案】abc
2.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行( )。
a.政府指導價
b.市場調節價
c.自己定價
【答案】ab
3.物業管理企業應當按照政府主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置將( )等有關情況進行公示。
a.服務內容
b.服務標準
c.收費項目
d.收費標準
【答案】abcd
4.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括( )。
a.物業服務成本
b.法定稅費
c.物業管理企業的利潤
d.設備維護費
【答案】abc
5.業主與物業管理企業實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括( )。
a.物業服務支出
b.物業管理企業的酬金
c.法定稅費
【答案】ab
6.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納( )。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。
a.物業服務費用
b.物業服務資金
c.法定稅費
【答案】ab
7.根據使用功能不同,物業可以分為( )及其它用途物業。
a.居住物業
b.商業物業
c.旅游物業
d.工業物業
