第1篇 小區物業管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執行的員工守則的執行(第一章,工作條例) 每發現一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯系、物業概況、崗位標準)
文明服務
按規定著裝,佩戴胸卡;
每發現一處不符合扣0.5分;
專業場所(室)環境整潔、規范
崗位標準 范圍 標準 每發現一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區內的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發現轄區內公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯絡工作,每年兩次召開業主座談會;每月最少一次回訪業主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發性、危害性事故或事件發生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業管理費收繳率≥90% (按總戶數90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業管理小區達到“物業管理窗口達標”
每年兩次向業主公布物業管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發生次數,加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發生各類重大安全事故
第2篇 小區物業管理員崗位說明書-5
小區物業管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業有限公司**小區物業管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協助物業管理處主任的工作;
負責小區業主或使用人的業務接待;
負責物業管理費用的收取;
負責物業管理處檔案資料的管理;
負責物業管理處的“小財務”工作(包括小區三項基金的管理);
負責物業管理處的內勤工作。
6.承擔責任:對物業管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業管理的專門知識及技能;一定的組織、協調、管理能力;一定的物業管理法律法規知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業管理的工作經驗
培訓:物業管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業、熟悉業務;
處理及時,件件落實;
善于協調,工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規范用語:
電話:**物業,請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第3篇 某小區物業管理招標文件
**華軒小區物業管理招標公告
根據《廣州市物業管理招投標辦法》,為適應小區發展的需要,現決對**華軒物業管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區
二、單位地址
廣州市白云區南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區占地面積約15.41萬
第4篇 小區物業管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據公司檢查考核以及業主對小區管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛生,在小區公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業主連續三次反映工作態度不好(經查屬實);
9、私扣業主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業主(使用人)態度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據,從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區財產方面有特殊成績者;
4、在防止業主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第5篇 居住小區物業管理經費來源測算
居住小區物業管理經費的來源與測算
一、居住小區物業管理經費的來源
居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物業管理經費來源主要有:
1.定期收取物業管理服務費;
2.小區維修養護專項基金;
3.一業為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發單位給予一定的支持。
現簡單分述為下:
1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。
物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。
2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中,接受業主委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。
物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。
目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:
按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。
二、居住小區物業管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。
三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實際情況確定。
此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則
居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第6篇 中國小區物業管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》,提高城市居住小區的整體管理 水平,推進居住小區物業管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發布了《 全國優秀管理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業管理整體水 平,根據建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(大廈、工業區)實施物業管理達標的條件
小區(大廈、工業區)實施物業管理達1年以上,已獲得“省(自治區、直轄市)級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》和本通知附件《全國城市物業管理優秀住宅小區 (大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。
二、小區(大廈、工業區)物業管理達標的申報
各地申報時,小區(大廈、工業區)管理單位要認真填寫《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》,由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。
中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(大廈、工業區)物業管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(大廈、工業區)物業管理達標的考評與驗收
經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“ 全國城市物業管理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號;頒發標記牌和獎狀,建設部并在適當的時候召開表彰大會。
五、小區(大廈、工業區)物業管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業管理優秀住宅 小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工 業區),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
第7篇 住宅小區物業管理內容3
住宅小區物業管理內容(三)
物業管理將政策和法規為理論依據,寓管理與服務之中,建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現多元化、全方位態勢,總體歸納為'六項管理、三類服務',即'房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行'管養合一'主要落實在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統,周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況,建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環境衛生管理和'高質量、高頻度'的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作,即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生,區域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員,將片區負責與巡查相結合,科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防治(消)結合'的方針,對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里,對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀,使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理,如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同,為全體業主及住戶提供的經常性服務,是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如:清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業主及住戶的意見,開辟新的服務項目。
第8篇 x城小區物業管理模式
新城小區物業管理模式
一、管理模式
物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分,讓業主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作,建立物業公司與業主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升物業管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示物業管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業主委員會成立之前,地產自屬物業公司成為物業管理人,并與業主簽訂物業管理合同。
2、物業管理公司,設立負責小區物業管理工作。
3、在業務上接受市住宅辦及旅順區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。
4、在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
5、物業管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第9篇 小區物業管理公司投標邀請書
小區物業管理公司投標邀請
按照國務院《物業管理條例》和《**市物業管理招標投標暫行辦法》的規定,現決定對(項目名稱)的物業管理服務進行(公開/邀請)招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。
一、招標項目的簡要說明
本項目位于**市**區(市)縣**口**路 號,(或見小區周邊地理位置圖)。
本項目規劃設計的物業類型為: 。
本項目總用地面積 平方米。用地構成為:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,綠化用地 平方米。
本項目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米,地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米,商業用房建筑面積 平方米,辦公用房建筑面積 平方米,其他物業建筑面積 平方米)。
本項目共計建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑結構為 。
本項目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項目規劃建設機動車停車位 個,其中地上停車位 個,地下停車位 個;按照規劃設計建造了非機動車停車場所 平方米。
二、項目開工和竣工交付使用時間
本項目于 年 月開工建設,共分 期開發建設。第一期工程計劃于 年 月竣工并交付使用;整個建設項目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公等用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
2、業主委員會活動用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
四、房屋專項維修資金建立情況
開發建設單位按 標準繳存,計 元;購房人按 標準繳存,計 元;專項維修資金的補充來源有 ,建立的住房專項維修資金現存于 。
五、招標書的發售
投標單位應于 年 月 日 時 分前至**市**區**口**路 號室(領取/購買)招標書。(出售的招標書每套標書收取成本費 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標人在(領取/購買)招標書的同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業服務合同后5日內退還保證金,不計利息。投標前所發生的一切費用由投標人自行承擔。
2、未按規定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。
七、投標地點:**路 號室。
八、投標截止時間 年 月 日 時 分,逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。
九、招投標說明會: 年 月 日 時 分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。
十、投標人可在收到招標文件以后自行組織查看現場。
十一、開標時間、地點
1、開標時間: 年 月 日 時 分
2、開標地點:*市*區*口*路 號室。
十二、對本次招標提出詢問的,請于 年 月 日前與(姓名)聯系,(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址:
郵 編:
電 話:
傳 真:
聯系人:
(招標人)
年月日
第10篇 小區物業管理經費構成測算
一、居住小區物業管理經費的來源
居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物 業管理經費來源主要有:
1.定期收取物業管理服務費;
2.小區維修養護專項基金;
3.一業為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發單位給予一定的支持。
現簡單分述為下:
1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。
物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。
2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修 基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中, 接受業主
委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管 理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業 養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。
物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。
目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:
按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點 用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。
二、居住小區物業管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房 租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行
政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度 內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代 表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。
三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實 際情況確定。
此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則
居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第11篇 x國際小區物業管理設想
星河國際小區物業管理設想
1.定位
1.1環境定位:設計者在的設計中,精心為星河國際營造了一個具有現代風情的大型空中園林廣場,給人以如詩如畫的感覺,雙會所充分滿足工作與休閑的雙重需要。作為物業管理者就要極盡環境之優勢,充分營造一種人與自然相融通的氛圍。提倡環保概念,使人、建筑、自然三方面相融合的高檔樓盤。
1.2人文定位:現代生活方式,高尚生活品味,已成為被現代人全面接受的居住理念。在管理上,我們將把'溫馨服務、親情管理'作為服務主題,為星河國際用戶提供安全、舒適、優雅的生活和辦公環境,做到看得見的地方要顯現尊貴氣派,看不見的地方要更加細心,讓用戶感受到熱情、溫馨的服務,充分領略在尊貴生活的榮耀。
2.個性化服務:突出個性化的服務特色,提升服務品質,最大限度滿足業主生活的各項需求,減少服務環節,為業主(住戶)提供更便捷的服務,客戶助理和業主(住戶)之間建立的將是一對一的服務關系,不僅提高了服務質量,而且也提高了服務效率。
3.管理模式:
采用'一、二、三'的管理模式。
2.1一名'客戶助理'即每棟大樓設一名'客戶助理'實行24小時帖心服務;
2.2二種'服務'即實施個性化服務,根據用戶的需求提供辦公和居住的二種服務;
2.3三個'中心'即設置客戶服務中心、維修服務中心、安全監控中心。
第12篇 某高檔小區物業管理意見征詢表
高檔小區物業管理意見征詢表
為了提升居住品質,向廣大業主提供更為專業、便捷、周到的物業管理服務項目,我們特制定了本問卷,請您把真實想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請在選項前打'√'。
姓名年齡
聯系電話從事職業
一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內是否有購車計劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項)
1)紅外線周界報警2)電視監控3)可視對講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(請選三項)
1)代訂報刊2)代訂車、船、機票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養護
7)代辦商務活動、會務接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務10)其它
七、您家中是否飼養寵物
1)是2)否
八、您認為不影響正常居住的裝修時間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認為報修后維修人員多少時間內到達現場較為滿意
1)15分鐘以內2)20分鐘以內3)30分鐘以內
十、據您所知,類似本地段和檔次的小區物業管理費一般是多少(不包括電梯水泵運行費及公共水電費)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業管理每年將組織四季社區活動,您認為
1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認為生活中最不方便的是什么(請填三項)
1)2)3)
十三、您是否需要在小區內租賃車位
1)需要個2)不需要
十四、您現在居住區是否由物業公司管理如果是,您認為滿意的服務有哪些不滿意的服務有些(請填三項)
1)是2)否
3)滿意的服務
4)不滿意的服務
十五、您知道本物業管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業管理為本項目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。
**房地產發展有限公司
