ds物業轄區空調設施管理程序
物業轄區空調設施管理程序
1目的
本程序明確了對物業集中和半集中空調管理實施控制的職責、方法和要求,以確保空調設施技術性能良好,保證大廈正常供冷。
2適用范圍
大廈空調(設施)的運行管理。
3相關標準要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關文件
4.1《物業裝修管理》
4.2《水泵站運行規程》
4.3《冷卻塔運行維護規程》
4.4《安裝工程施工及驗收規范》
5責任
5.1物業管理部負責空調設備(設施)日常運行和維護。
5.2機電工程部是空調設施的技術主管部門,負責空調設施的技術管理和維護運行中的指導及維修后的檢測驗收等技術性工作。
5.3經營部制定空調費用的收取辦法并負責計算每月收費將有關資料交財務部、物業管理部,并向機電部通報。
5.4財務部負責空調費的收取。
6工作程序
6.1日常運行和維護
6.1.1空調機房內機電設備由機電部具體制定設備的技術安全操作規程,并由物業管理部相關管理處空調運行工負責日常的操作、運行、監控、記錄,并應在空調設備(設施)運行時觀察并記錄相關的參數(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調系統運行記錄》。
6.1.2機電部空調技術主管在物業管理部相關管理處的配合下負責編制空調設備(設施)設備臺帳,設備卡,相關資料除公司檔案室存檔外,管理處應留一份備案。
6.1.3根據氣溫變化,物業管理部相關管理處空調運行工應及時調節空調負荷,以達到節能目的。
6.1.4物業管理部相關管理處負責對空調機房和機組的保潔工作;保持機房地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。
6.1.5物業管理部相關管理處應保證機房消防設備、器材完備,保持室內良好照明及通風,門窗開啟靈活無破損。
6.1.6每年隨季節性氣溫變化,根據業主意見調查反饋表或大廈三分之二以上的業主要求,由物業管理部相關管理處在征求機電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結束以及每日空調設備的開、停時機。
6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認承擔有關運行費用后,經機電部、經營部會簽同意后,由物業管理部相關管理處來實施。
6.1.8空調機房內機電設備由空調運行工負責操作,若無機電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人員進入空調機房須經機電部主管或物業管理部相關管理處主任批準后,由空調維修工陪同,方能進入。
6.2維修保養
6.2.1機電部每年12月份制定訂下一年度《空調設施檢修保養計劃表》,按運行情況制訂中修、大修改造計劃并負責組織實施。
6.2.2物業管理部相關管理處依據《空調設施檢修保養計劃表》,按時按各空調保養記錄表(7.3-7.7)要求進行維修保養。
6.2.3空調設備日常運行保養維護所需材料由物業管理部相關管理處按材料采購申報領用程序執行。
6.2.4空調設施專項改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項,由機電部技術主管提出計劃和建議,機電工程部經理審核,總經理批準,按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規定實施。
6.3新增、改造和異常情況處理
6.3.1物業管理部相關管理處負責接受用戶新增或改造供冷設備的申請。
6.3.2機電部負責審查用戶新增或改造供冷設備的圖紙和文件說明,用戶應填寫《空調安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗收合格后方可投入使用。
6.3.3運行中若出現異常情況,管理處操作人員應立即停機,仔細檢查,排除故障后方可重新開機。若故障嚴重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機電部空調技術主管及時到位處理,同時通知管理處負責人立即到現場協助。
6.3.4因工程維修等原因停機,應由空調維修工填寫《空調停機通知單》,經機電部主管及管理處主任批準后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發事件停機,應在1小時內聯系有關部門處理,并在恢復供冷后24小時內向用戶作出解釋。
6.4物業空調設施運行狀況和維修效果的檢查和檢測
6.4.1機電部技術主管每月詳閱運行、維修記錄,作出運行維修狀況評價,填《空調運行、維修月報表》。
6.4.2大中修、年度保養、重大項目維修完成后,機電部技術主管負責組織、做檢查測試,填入《設備登記表》。
6.5計量收費
6.5.1物業管理部相關管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區業主相關的空調水電表報經營部。
6.5.2經營部負責統計各用戶的空調費用,并打印出票據交財務部。
6.5.3經營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數和平均費用等數據交機電部。
6.5.4財務部負責按經營部提交的票據收取用戶費用。
7記錄
7.1《空調安裝審批表》
7.2《空調設施檢修保養計劃表》
7.3《空調設備定期維修保養與檢查記錄》
7.4《吊頂式風柜定期維修保養與檢查記錄》
7.5《風機盤管定期維修保養與檢查記錄》
7.6《水冷柜機定期維修保養與檢查記錄》
7.7《空調水泵定期維修保養與檢查記錄》
7.8《中央空調系統運行記錄》
7.9《空調停機通知單》
7.10《空調運行、維修月報表》
7.11《設備登記表》
7.12《大廈用戶單獨申請空調運行審批表》
