寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結構會出現各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業戶的財產及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養維修成為一項重要的環節,為業主的房產得以保值及增值。

進行大廈維修前要做好工程招標,工程設計技術指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結算及維修、技術資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.

a.翻修工程:指全部拆除,重新設計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.

b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結構,但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.

c.中修工程:指拆換/改動少量主體結構,保持原來房屋的規劃和結構的工程,費用約為同類造價的20%以下.

d.小修工程:指日常小損小壞的修復,保持房屋完損等級,進行日常的養護工程.

e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結構的造價20%以上的費用。

(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結構,裝修及設備條件劃分,以一等房屋為標準,內容包括:

a.結構:包括磚木,混合和鋼筋混凝土結構,其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

c.門窗:正規門窗,有紗門窗或雙層窗。

d.墻面:中級或中級以上的粉飾。

e.設備:獨廚有水電、衛生設備、采暖地區有暖氣。

(3)寫字樓結構的修繕注意事項

a.對混凝土結構變形縫、預埋件、給排水設施的使用情況,應進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。

b.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環氧樹脂涂料進行防護。

c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設施及地基基礎的維護工作。

d.對房屋的使用應滿足設計要求,不得隨意改變用途,超載或對結構進行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項

a.屋頂應每季進行一次全面檢查。

b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。

c.灰屋面架設設施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應采取保護性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。

a.不得隨意將通風道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。

b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

c.垃圾斗、垃圾門應每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。

d.應注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應及早維修。

(6)房屋修繕施工及環境保護注意事項:

a.噪音的控制:修繕施工設備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應用箱蓋、消聲罩及風管吸尖設施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當地點加工!

b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產生,應做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風小的天氣施工。

c.垃圾的管理:應將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。

e.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應做好保護措施,防止破壞綠化。