物業早期介入前期管理培訓
物業早期介入與前期管理培訓
早期介入
一、物業管理早期介入的涵義
所謂物業管理的早期介入,是指物業管理公司在接管物業之前,就參與物業的策劃、規劃設計和建設,從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議,以便物業建成后能滿足業主、使用人的需求,方便物業管理。
二、物業管理早期介入的作用
(一)完善物業的規劃設計和使用功能
即在物業布局、配套,建筑造型,房型設計,電力負荷設計,垃圾站點布設,建材選用,供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設、空調排煙孔位預留等方面根據經驗提出建設性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。
(二)更好地監理施工質量
消除施工質量的隱患,保證后期用戶的可靠使用,物業管理的方便。
(三)為驗收接管打下基礎
由于對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質量,便于對發現問題的交接處理。
(四)便于日后對物業的管理
1.方便日后維修保養計劃的制定;
2.方便日后檢修,縮短檢修時間;
3.易保證維修質量;
4.方便后期改建改造。
三.物業管理早期介入的主要工作及充當的角色
(一)立項決策階段(充當顧問)
在項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平,周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議,減少決策盲目性和主觀隨意性。
(二)規劃設計階段(充當顧問)
物業管理企業(人員)此方面長處:
a、細節問題的發現與處理有著特殊的敏感性和應變力;
b、改進意見或建議更易貼近業主們的實際需求;
c、更能直接地把以往物業開發'先天不足'所造成的后果反映出來,以防患于未然。
側重從以下方面提出看法和建議:
1、養護、維修方面
建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用。
2.日常管理方面
中央監控室、設備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準;
人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實;
垃圾容器及堆放、清運點的設置,外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。
3. 日后管理服務方面
從物業現有總量,使用人口數量、發展趨勢和消費需求等出發,考慮各類商業網點和生活、教育、娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。
4.物業自身方面
綜合考慮物業總體布局、空地、綠化開發與利用,公共活動場所與道路循環系統,房型功能構想與匹配比例,內外裝修標準等,以提升物業內在價值和環境效果。
(三)施工安裝階段(扮演監理)
監督基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的敷設及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質量,收集資料,熟悉情況,提出整改意見,督促落實。
(四)接管準備階段(開始管家)
步驟:
1.與房地產開發企業接洽前期物業管理委托事項
主要是管理服務內容、標準、期限;保修責任的委托與實施;遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項;管理服務費構成及籌集;管理用房、經營用房的提供使用及收益分配;物業及相關資料的驗收接管。
2.制定接管方案
對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算,據此制定接管方案,以此與房地產開發企業進一步協商或競標。
3.簽約,實施驗收接管
依照國家建設部制訂的《中華人民共和國標準-房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。
必不可少的檔案資料有:規劃圖、竣工圖,地下管網竣工圖,各類房屋清單,單體建筑結構圖、設備竣工圖及合格證或保修書,公用設施設備及公共場地清單,有關業主或承租使用人的相關資料。
4.制定系列管理制度
根據前期物業管理合同所賦予的管理職責,制定一系列管理制度,以建立正常的管理秩序。
5.組成該物業的常設管理機構
為了迎接即將到來的業主入伙,著手組成該物業的常設管理機構,配備管理人員。
6.建立與社會協作單位的聯絡,構筑綜合服務網絡
7.參與物業'開盤'
物業'開盤'之日就是前期物業管理開始之日,物業管理企業可以和開發商一起參與做好樓盤營銷。
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nbsp;前期管理
一、前期物業管理的涵義
前期物業管理,是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。
前期物業管理的必要性:
(一)民事法律關系主體資格的需要
(二)物業管理不可間斷性的需要
前期物業管理的責任人是該物業的開發商。
前期物業管理合同的有效期一般與政府要求房地產開發企業對物業的保修期限相一致。
前期物業管理合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同生效時終止。
二、前期物業管理中權利主體的相互關系
前期物業管理階段,形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。
開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案。
開發商與業主:買賣關系
開發商與物業公司:合同聘用關系
物業公司與業主:服務與被服務關系
買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交,這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之,業主一旦接受了這份合同的規定內容,也就必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。
三、前期物業管理與早期介入的區別
1、早期介入的物業管理企業不一定與開發企業確定管理合同委托關系,而前期物業管理必須有委托關系,管理者已依法擁有該物業管理經營權;
2、早期介入一般還未確定物業與業主等具體管理對象,而前期物業管理必須有明確的管理對象;
3、在早期介入工作中,物業管理企業只是起輔助作用,而在前期物業管理中,物業管理企業起主導作用。
四、前期物業管理的主要內容
一)、管理機構的設立與人員的培訓
機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定;
人員的配備除考慮管理人員的選派外,還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。
依據職責分別進行培訓。
二)、規章制度的制定
必要的規章制度:
管理機構的職責范圍
各類人員的崗位責任制
物業各區域內管理規定
用戶(住戶)手冊等。
三)、物業的驗收與接管
物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。
物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程,移交應辦理書面移交手續。
開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料,以方便今后的物業管理和維修養護。
在物業保修其間,接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同,明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。
四)、進戶管理
進戶,是指業主、使用人正式進住使用物業,俗稱'入伙'。
商品房購房業主或承租使用人的進戶程序一般為:
1.發入伙通知書
在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。
2.帶業主或使用人實地驗收物業
著重勘驗 (1)房建質量
(2)設備質量,運轉情況
(3)房型、裝修、設施配備等是否與合同相符
(4)外部環境狀況及影響
3.約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜
4.簽訂《物業使用公約》
主要內容包括:在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務,物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。
5.要求業主或使用人如實填寫登記卡
內容包括:業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況,便于物業管理與服務。
6.向業主或使用人發放《用戶手冊》
使他們了解物業概況,各項管理制度,如車輛停放管理,裝修搬遷管理,物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定,以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等,以便正確把握自己的行為。
7.籌集維修基金,預收物業管理費或租金
物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人籌集維修基金,預收物業管理費。
8.向業主或使用人提供辦事指引
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sp; 即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南,使他們能及時辦理相關手續。
9.業主、使用人簽約領匙,完成進戶程序
五)、裝修搬遷管理
為了搞好裝修搬遷管理,必須做好以下幾點工作:
(一)大力宣傳裝修規定
規定主要包括以下幾方面:
(1) 裝修不得損壞房屋承重結構,破壞建筑物外墻面貌;
(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備;
(3)不提排放有毒、有害物質和噪聲超標;
(4)不得隨地亂扔建筑垃圾;
(5)遵守用火用電規定,履行防火職責;
(6)因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的,責任人負責修復或賠償。
(二)加強裝修監督管理
審核裝修設計圖紙,派員巡視施工現場,發現違約行為及時勸阻并督促其改正。
(三)積極參與室內裝修
(四)合理安排搬遷時間
六)、檔案資料的建立
檔案資料包括兩種:1、業主或使用人的資料2、物業資料
業主或使用人資料:業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。
物業資料:主要包括物業的各種設計和竣工圖紙,位置、編號等。
檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。
收集的關鍵是盡可能完整。
整理的重點是去偽存真,留下物業管理有用的資料。
歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。
所謂'前期物業管理',是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業管理。從時間段來看,一般意義上的物業管理是從住宅小區成立業主委員會,由業主委員會選聘物業公司后開始的,而前期物業管理僅存在于業主委員會成立之前。
然而,物業管理行業是一個較為特殊的行業。物業管理公司在前期介入時,所需從事的準備工作較多,還要先期投人人力乃至財力,各方關系也比較復雜,只有短期的合作是無法顯現出經濟效益的。因此,只有簽定較長年限的物業管理合同時,才能使物
業管理公司獲得較好的回報,而這恰恰是前期物業管理所無法做到的。因此,物業管理公司在簽定前期物業管理合同時,最好能對合同條款進行仔細斟酌,對某些條款予以精心處理,以保障自己的權益。
前期物業管理的法律關系主體與一般意義的物業管理不同。前期物業管理期間,由于業主委員會尚未成立,無法由業主委員會選聘物業管理公司,但由于已有部分業主入住,不能沒有物業管理和服務,所以只能由開發商選聘物業管理公司,或由開發商直接從事物管理工作。因此,一般意義的物業管理法律關系主體只有物業管理公司和業主委員會,而前期物業管理法律關系主體卻包括了開發商、業主及物業管理公司三方。
也正是由于其法律關系主體的特殊性,物業管理公司在接受開發商選聘時,應清楚地意識到,自己所從事的僅是前期物業管理,開發商無權與物業公司簽定長期的物業管理合同。事實上,一旦該小區的業主委員會成立,無論開發商與物業公司之間是如何約定的,業主委員會均有權解聘該物業公司。因為,開發商簽定物業管理合同的主體資格,在其將不動產所有權轉移給業主時也一并轉給了業主。
