某某小區物業管理內容：入住及裝修期間
某小區物業管理服務內容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內容
1、入住管理
(1)辦理入住手續的前提條件
a.小區已經通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經通過接管驗收,標志著:
a)房屋無重大質量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經齊備;
d)業主檔案資料已經移交完畢,產權確認工作已經結束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區實現通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業管理公司已經同委托方簽訂完畢《物業管理委托合同》。
(2)入住的準備工作
a.入住資料的準備:
a)根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《業主手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業主通行證〉領用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發商提供);
--《住宅質量保證書》(開發商提供);
--《鑰匙領用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業主家庭情況登記表》。
b.設計辦理入住手續流程圖。
c.入住時的環境布置:涉及服務標識區別的按《服務標識管理作業標準》有關規定辦理。
a)區內環境:
--入口處掛橫幅,內容有'歡迎您入住_________小區、_________小區是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明'物業管理辦公室'字樣;
--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續流程圖',辦理手續窗口設置要求做到'一條龍服務',各窗口標識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續流程圖
不合格
(4)發出入住通知
a.小區物業管理公司依據與房地產發展商辦公會議議定的入住時間,向業主發出入伙通知,內容包括:
a)《關于辦理入住手續的通知》;
b)《致廣大業主的慰問信》。
b.業主收到入住通知后,應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理公司辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內,業主仍未辦理入住手續的,小區管理員應再次發函或致電到通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續;超過規定期限未辦理入住手續的,小區管理員應將情況向管理公司主管經理匯報決定是否登報催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件:
a)《關于辦理入住手續的通知》;
b)《購房合同》原件和復印件各一份;
c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業主須帶齊營業執照副本及其復印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業主簽字的授權委托書。
(5)入住手續的辦理
a.驗證:管理員在業主前來辦理入住手續時,應首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業執照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業主授權的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主,證件復印件及業主委托書存入業主檔案。
c.將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭登記表》內,另一張為業主辦理《業主通行證》。
d.交納入住費用:小區管理員導引業主到收費公司交納入住費用,收費人員根據收款項目開具收款收據。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區不需收取,未實行抄表到戶的可適當收取;
d)裝修保證金:業主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當月物業管理費,預收一年。
e.驗房收樓:
a)小區管理員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋,并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中簽字確認;
b)房屋驗收合格的,管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認;
c)驗收發現問題,業主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應通知發展商在一周內給予解決,并將整改結果通知管理公司;
--發展商一周內未整改完畢的,小區管理公司應將整改情況反饋給業主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區管理員通知業主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經理進行跟綜,并依據物業管理公司同發展商簽定的《物業管理委托管理合同》中的保修條款要求發展商盡快解決。
f.發放鑰匙:
a)業主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主;
b)業主收樓有問題,小區管理員在將鑰匙交給業主的同時,應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業主在領取鑰匙時,管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽字確認。
g.簽署《業主公約》和《消防安全責任書》:
a)管理員將《業主公約》和《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;
> b)請業主簽署《業主公約》和《消防安全責任書》;
c)管理員將簽署后的《業主公約》和《消防安全責任書》簽署后的其中一份存入業主檔案,另一份隨其它資料交業主保存。
h.資料發放:小區管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在資料領取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務指南》;
c)簽署后的《業主公約》;
d)簽署后的《消防安全責任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質量保證書》;
(6)開通水電
a.小區管理員應邀請業主一起將水電讀數抄錄在《業主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業主房屋的水電。
(1)業主檔案管理的具體辦法祥見《業主檔案管理作業標準》。
(2)本標準作為管理處相關人員績效考評的依據之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區管理公司提出裝修申請(租戶必須持業主授權委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內容,并附裝修設計圖紙,室內裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業執照復印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業商鋪、娛樂場所時,需提供城市規劃、消防、環保等部門的審批文件。
b.審核與批準:
a)小區管理公司維修主管接到裝修申請當日,依據《管理公約》中'裝修管理規定'的相關條款,按唱諾制要求,就可能發生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區管理公司維修主管應耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在半個工作日內給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經理審批,管理公司經理應當在半個工作日內給出同意意見;
e)小區管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設計的,應告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準后,小區管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區管理處辦理有關手續
a.小區管理員將《室內裝飾企業營業執照》、《執業許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區管理公司按裝修管理規定交納相關費用;
a)住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊應交納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負責人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續后,應立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區管理員按《樓宇巡查作業標準》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負責監控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負責按《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》、《治安巡邏作業標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業標準》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結束后,由住戶和施工隊負責人共同向小區管理公司提出驗收申請。
b.小區管理公司在當日內組織人員(機電維修主管及各專責工程師及小區管理員)對裝修進行現場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發現有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區管理公司維修主管在《裝修申請表》內'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區管理公司應對裝修施工組織復驗,復驗無問題,由小區管理公司主管經理在《裝修申請表》內注明'復驗合格'后,由小區管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負荷用電。
c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。
d.空調機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負荷。
k.改動上下水、電線(開關盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區治安管理規定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發現違章維修的,小區管理公司應立即要求住戶停止違章裝修,恢復原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規勸改正;
b)責令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責令恢復原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經理批準);
f)要求賠償損失(須報管理公司總經理批準);
g)依據規定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發現住戶違章裝修的,小區管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經理同意后,列清扣款數額,由小區管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
