第1篇 商場經營管理規劃建議
商場經營管理的規劃建議
(一)商場內多角度區位配置原則基本原則是將店面,開設于步行交通量最大的動線上。并使該動線集中于某些通路,并形成回路。為讓消費者建立方向感與整體場所感,主要通道應經過中心地區。
1、目的性吸引人潮屬于目的性專門商品與服務商店,均會吸引消費者前來。將其人潮導引到其他商店,會增加人潮分享的營業額。
2、主力商店吸引人潮將主力品牌店放置在中心位置或是端點,使其成為相互對應的吸引點。主要有以下四種組合,詳見下表, 需完成大型批發市場經營管理實務手冊。 因此,我們認為四核心配置會較好的適應天匯城的布場需求,特別是四個角落的布局,一定要具有國外品牌的帶動性才會使整個場更有核心價值。例如:韓、臺、香港、日本等特色區,就非常符合四個核心的配置,使整個場客流能形成有效的穿梭,達到間間都是臨街旺鋪。
3、入口避開批發市場人流采購動線服務的出入口應設在建筑物邊緣,并與采購者的動線避開,天匯城的兩邊與中間主出入口規劃完全符合批發市場人流動線。
4、同類商品規劃比較同類商品設置一處,以利顧客比較選擇。我們當前應該盡快完成經營商品的種類,并進一步細分。
5、營業時間集中一致營業時間需作明確的規定,方便管理與發揮聚集效果。例如,對營業時間作明細,便于統一經營管理,同時還應該規定出入貨時間,把人車分流,人貨分流統籌起來。
6、動線交匯休息點便利店鋪,餐飲等服務性的商鋪,可分布設置于人行動線的交匯點上。
7、目的型可獨立設置餐飲、銀行、物流公司等目的型店,可獨立設置,由停車場直接到達。
8、細部動線規劃注意人行步道的配置,入口、公車站、樓梯、電梯及電扶梯等的細節規劃。
另外若以商店類別可將其配置原則說明如下:
1、服務性商店如便利商店、自助郵局等,為了使24小時服務,可考慮設雙門。一般消費者比較會自動找上門,所以位置可以較不顯眼、店面較小,租金較便宜。
2、餐廳非常重要的店,將其散置于批發市場,并位于主要區域內,占所有面積5%。
3、相關機構如管理處、行業協會、培訓室、咨詢中心及工商稅務等機構盡可能設置在地下三層,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人氣。
4、其他如路邊咖啡座、自動販賣機、寄物柜、電話等,均要設置。
(二)租賃合約管理批發市場的整體經營,假如以一件事情來完全表達,那可以用“契約管理”來代表。因為消費者所得到的購物滿足,都是批發市場與承租商用租賃合約所完成。批發市場提供硬體環境,商品由承租商販售。整體規劃階段的理想目標,需要透過租賃招商的努力將批發市場的開發興建階段,轉變為批零相結合的經營實際運作階段。此種轉換過程的成功與否,嚴重影響經營績效。企劃開發階段所實施的調查、分析與研究判斷,此時都會受到最嚴厲的驗證。即使商圈潛在消費者的結構已清楚掌控,品牌批零組合也充分配合精心設計的策略定位,但是招商與租賃合約管理不善,最后結局必定乏善可陳。
批發市場實際的租賃特殊狀況一定不少,下面僅以了解的批發市場談及相關課題,擇要提出如下:
1、設立距離限制為限制批發市場內的經營商,在離批發市場一定距離內不可以另外設立分店,其效果即不競爭條款中規定,防止承租商分散,影響整個品牌經營管理。但是另一方面,主力品牌商店也會要求業主在同一批發市場中,不得再有與其相同性質商品的代理或冒牌商家進駐,以保障其專賣權,避免顧客排擠或是市場排擠的結果。不過批發市場本身必須思考自我定位問題,否則主力品牌商店的利益并不等于批發市場的利益。整體商品的選擇性因而受到負面影響,批發市場可能就得不償失。
2、使用條款在批發市場領域,使用條款系限制商店所能販賣的商品種類與項目。其重要性如下:(1)控制可以管制批發市場中商品販售種類,保障成功承租業者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保護進一步限制分租人,需限定在與原承租商店議定的批售范圍。(3)限定商品比例限制主要品牌與次要品牌的比例。批發市場已經規劃完成的商店組合,是基于當初與承租商店議定的商品范圍。當開幕后,承租商任意變換或模仿他人的商品經售,均將破壞原來的商品組合。批發市場整體的形象與傳遞價值均將改變與失控,此種狀況將導致嚴重后果,在合約正式協議時應慎重議定。
3、營業表現要求系批發市場與承租商店約定一定期限內達到預定營業額,作為下列事件處理的依據標準:(1)續約(renewal)承租商營業額需達到一定的銷額售及品牌信用度,才具續約資格。(2)取消合約(canceling after year/perfomance)為雙方條款,在一定日期后無法達到所預期的營業額,且影響承租商聲譽,均可依約提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)當承租商店在預期時間內,如遇國家利率調整,本場有權要求增加租金額度。(4)重新裝修(remodeling requirement)經過一定年限的經營后,批發市場要求承租商店依約范圍重新裝修。
4、營業時間批發市場整體的營業時間需持續且一致,否則將使顧客忠誠度受到傷害。營業時間是不容妥協的租約條款。
5、遷移條款系賦予批發市場將承租商店,由批發市場內一處移至另一處的權利。通常遷移后的位置雙方都要接受。
6、市場行銷基金為了整體批發市場建立行銷機制,以承租戶分攤成立基金的方式,委托專業行銷人員全權運作,由批發市場經營管委會決議,對整個天匯城項目推廣負責。 7、轉租和分租(assignment and subletting)轉租系將原有與批發市場的權利義務,完全轉給新的承租戶。新的承租戶對業主負全責,但原承租戶亦負履行的連帶義務。分租行為不牽涉到業主,僅與原承租人有關。一般租賃合約中,均注明不得轉租與分租,除非業主同意。
(三)租賃模式在前期策劃就應確定經營租賃策略,
1、只租不售這種方式不牽涉產權轉讓,將數層甚至項目整體租賃給商業經營商。對于資金實力比較雄厚,看好物業的升值的開發商往往這樣執行。其優點在于:整租給一家具備成功經驗的商業經營公司,便于經營定位和統一經營管理,商業經營易于成功,物業租金逐年遞增,形成穩定的利潤源泉,而且可將物業抵押融資,等待增值。但經營方進行商業選址時選擇面廣,談判實力強,開發商租金菲薄,初期資金壓力較大。
2、零租+整租這是一種高收益高風險的運作模式,適用于大型封閉式商場。操作方法往往是:將每一層劃分為一部分歸大承租商經營,確保項目盈利。然后再對(部分好點的鋪位)未出租的經營招商,帶動整個場經營。其優點: a、短期內回收大量資金; b、實現統一規劃經營,盤活商場,有利于商場升值,讓客戶感受升值空間; c、將經營權交給真正有經營實力的大商家進行經營,縮短市場培育期。 其風險在于: a、合同期不可能
第2篇 廣西某商場經營管理內容
1.商場管理項目
商場管理項目主要劃分為以下部分:
(1)組織開業
--制定商場銷售及招商計劃
--組織招商工作
--組織部分銷售工作
--制定商場開業時間以及商場開業時商鋪所占百分比
--組織開業
(2)租務管理
--不斷篩選客戶,調整商場的客戶成分
--商鋪的交收
--租務管理
--召開租戶會議
--組織商會
--催收租金和管理費
(3)市場推廣
--組織展銷會
--組織促銷會
--組織商場活動
--商場推廣宣傳(如雜志,畫報,宣傳單等)
(4)公共關系
--處理好政府各級管理機構的關系,包括:供水、供電、市政、園林、衛生、街道等。
--與公安、消防保持良好的緊密聯系。
--與傳媒保持良好關系和聯系,包括電臺、報刊、電視臺等。
--與政府各級管理機關保持良好關系,獲得各級政府的支持。
(5)物業管理
--保持商場的清潔,綠化,達到高標準的質量水平。
--負責商場的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--負責商場的營業管理,執行商場管理規定,保持商場的高標準形象。
--聘請法律顧問,打擊假冒偽劣商品,加強商場商品的誠信度,提高商場的美譽度。
--保養維護商場的設備設施,確保商場的硬件運作正常。
--提供商場的咨詢和服務工作,解決和處理商戶的困難和投訴。
2.商場管理流程(略)
3.服務收費及標準
(1)商場的服務收費和內容,包括但不限于以下:
--商場管理費(包括商場的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養、消防等物業管理費未包含公共用分攤水、電費及空調費)。
--*商場市場推廣費(包括組織商場市場推廣的廣告宣傳費,促銷活動費等)。
--裝修管理費(包括經營者,租戶對商場內部裝修的圖紙審批,裝修過程的監控與管理,以及工程驗收等行政管理費用)。
--裝修押金(一定數量的金額,用以保證商場經營者,租戶在商鋪內的裝修工程不影響和破塊公共設施,公共環境等)。
--*裝修垃圾清理費 (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費用)。
--商場租金(按照商場租賃合同,向租戶收取的每月商場租金)。
--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。
(2) 服務收費標準
--商場管理費:
已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計算,未包含公共分攤在內)
--商場市場推廣費:
--裝修管理費:
--裝修押金:
按每單元------元收取,裝修工程驗收合格后無息退還。
--裝修垃圾清理費:
--商場租金:
按發展商租賃合同計收。
--租賃傭金:
按行業慣例收取,具體視實際情況定。
4.公司對員工工作的考核和檢定
為了保證服務質量和確保商場的服務標準,公司應定期對員工工作進行考核和檢定。根據過往的經驗,員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內容包括但不限于以下:
(1)個人素質方面:
--工作態度
--儀容儀表
--工作紀律
--禮貌服務
--合作精神
--出勤率
(2)個人工作績效:
--工作評估
--工作經驗
--工作理論
--工作實操
--獎罰記錄
(3)企業文化方面:
--公司的概況
--公司架構
--員工手冊
&
nbsp;--公司質量方針和管理目標
公司應貫徹iso9000的質量體系,并定期按iso9000標準對公司各部門工作進行檢定。
5.員工培訓計劃
不斷地進行員工培訓,才能有一支高素質的員工隊伍。
員工培訓計劃包括但不限于以下方面:
(1)個人素質的提高
--個人儀容儀表
--禮貌禮節
--服務意識
--合作精神,團隊意識
(2)工作技能的提高
--工作崗位的應知應會
--處理投訴的技巧
--意外和緊急情況的處理程序
--專業知識的培訓
(4)人際關系的認識
(5)質量管理體系(iso9000)的認識
