第1篇 物業公司物業管理委托合同制定規范
物業公司物業管理委托合同的制定
一、制定物業管理委托合同應遵循的原則
1、合法性原則
《經濟合同法》第四條明確規定:制定經濟合同必須遵循國家法律和行政法規,任何單位和個人不得利用合同進行違法活動,擾亂經濟秩序,損害國家利益和社會公共利益,牟取非法收入。制定物業管理委托合同是一種法律行為,它的制定及內容必須合法。所謂合法,就是指經濟合同的內容、程序、要點必須符合國家法律和法規的要求,只有遵循合法原則,才能得到國家的認可和具有法律效力,當事人的權益才能得到保護,并達到當事人雙方或多方制定經濟合同預期的后果。凡是違法的經濟合同,即使是當事人雙方自愿制定的,也是無效的。
2、平等互利、協商一致原則
物業管理委托合同是開發商(業主委員會)與物業管理企業之間制定完成的。開發商(業主委員會)與物業管理企業之間在法律上是平等的兩個行為主體。因此在制定物業管理委托合同、確定其管理內容時,應本著平等互利、協商一致,把目標物業管好的原則。具體地體現在以下兩個方面:
(1)經濟法律地位一律平等。作為經濟合同的當事人,不論其級別大小,所有制形式如何,也不論其經濟條件如何優越,在簽訂物業管理委托合同的活動中,雙方處在平等的法律地位上共同協商,不允許一方以強勢欺壓另一方。
(2)雙方當事人意見表示一致。經濟合同是雙方當事人在意思表示一致的基礎上,充分表達了意見,經過協商一致而達成的協議,不允許任何一方違背對方的意志,而把自己的意見強加給對方,凡通過脅迫欺詐等手段把自己的意志強加給對方的,即使簽定了經濟合同也是無效的。
(3)雙方權利義務對等。簽訂物業管理委托合同的雙方都應平等享受權利和承擔義務,一方在從對方得到利益的同時,要付給對方相應的代價,而不能只享受權利而不承擔義務。例如廣大業戶(使用者)在享受物業管理企業對小區的環境、治安、綠化、道路等方面優質服務的同時,也要承擔定期交付物業管理費用的義務。同樣,對物業管理企業來講,它有收取物業管理費用的權利,也承擔著業戶(使用者)提供一定優質服務的義務。
二、物業管理委托合同的主要內容
目標物業通過公開招標(或邀標或議標)確定了物業管理單位之后,開發商(業主委員會,稱之甲方)就將代表全體業戶與物業管理企業(稱之乙方)簽署委托管理合同。物業管理委托合同主要內容有:
1、管理方式
目標物業的管理方式在委托管理中應明確。通常有自行管理、顧問管理、合作管理和全權委托管理四種。選擇那一種管理方式,一方面是開發商或業主委員會的意向;另一方面要結合目標物業的歷史、現狀等實際情況而定。但無論選擇什麼樣的管理方式,物業管理企業都要堅持權責對等原則。只承擔與其擁有的管理權限對應的管理職責。
2、管理權限
為保證有充分的管理權履行其管理職責,維持目標物業日常高效的管理運作,在委托管理合同中對管理權限的規定要明確、清晰、規范。
3、管理目標
管理目標就是目標物業的管理運作預期要達到的水準,這與物業的配套設施、設備狀況、使用者層次結構及素質狀況、業戶的心理期望值、管理費的收入狀況等因素密切相關。因此,制定管理目標,一定要結合目標物業的實際情況,在滿足業戶要求的同時,又要實事求是、客觀科學。
4、管理酬金
管理酬金是物業管理企業最主要的收入來源。管理酬金標準與物業管理的運作難度、水準要求,以及物業規模、競爭對手狀況、業戶經濟承受能力等因素密切相關。對于酬金堅持責權對等原則,以行業平均標準為參照,適當調整,提出雙方都可以接受的酬金標準。
許多開發商(業主委員會)根據目標物業狀況,按照國家物價部門關于物業管理服務費收取標準的規定來確定物業收費標準。通過企業內部成本核算,扣除必要成本、稅金后,剩下來再做管理酬金。
5、合作期限
從物業管理運作連續性以及物業管理服務質量來看,合作期不能太短。合作期太短,不利于物業管理企業在目標物業管理運作中去貫徹本企業的管理理念,形成與目標物業相適應的管理模式和特色,也難以體現其專業水準。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。
6、經濟責任
在物業管理委托合同中應說明其各方應承擔的違約責任,主要有以下三點:
(1)因物業管理企業管理不善(而非使用人的原因)造成公共設施的損壞等經濟損失,須由物業管理企業負責賠償經濟損失,承擔經濟責任。
(2)業戶不得借故拖欠各項付款,如逾期不交,應額外支付滯納金。滯納金計算方法應在合同中或《管理公約》中明確規定。
(3)中斷合同的違約金賠償。雙方一經協商達成意向簽訂物業管理委托合同之后,如一方無正當理由而中斷合同的實行,則要賠償違約金。
7、爭議解決
房地產開發商(業主委員會)與物業管理企業在物業管理活動
中,碰到問題的出現產生了爭議是完全正常的現象。因此,在物業
管理委托合同中,必須明確出現糾紛以后的相應處理辦法。
三、物業管理委托合同的實例
附《物業管理委托合同》示范文本
物業管理委托合同
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):
受托方(以下簡稱乙方):
根據有關法律、法規,在自愿、平等、協商一致的基礎上,甲方將(物業名稱)委托于乙方實行物業管理,訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型:
座落位置:市區路(街道)號
四至:東南西北
占地面積:平方米
建筑面積:平方米
委托管理的物業構成細目(略)
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業戶和物業使用人,本物業的全體業戶和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理項目
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。
第五條公用設施、設備的維修、養護、運行管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設備設施、電梯、。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條附屬配
套建筑和設施的維修、養護和管理,包括商業網點、文化體育娛樂場所、。
第九條公共環境衛生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運、。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監控、巡視、門崗執勤、。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住(用)戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條負責向業戶和物業使用人收取下列費用:
1、物業管理服務費;
2、;
3、;
第十五條業戶和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托,合理收費。
第十六條對業戶和物業使用人違反業戶公約的行為,根據情節輕重,采取批評、規勸、警告、制止、等措施。
第十七條其他委托事項:
1、;
2、;
3、;
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為年。自年月日起至年月日止。
第四章雙方權利義務
第十九條甲方權利義務
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2、制定業戶公約并監督業戶和物業使用人遵守公約;
3、審定乙方擬定的物業管理制度;
4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6、在合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房;
7、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起日內向乙方移交;
8、當業戶和物業使用人不按規定交納物業管理費時,協助負責催交或以其他方式償付;
9、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題;
10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
11、。
12、。
第二十條乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定,制訂物業管理制度;
2、對業戶和物業使用人違反法規、政策的行為,提請有關部門處理;
3、按本合同第十六條的約定,對業戶和物業使用人違反業戶公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務,但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業戶和物業使用人告知物業使用的有關規定,當業戶和物業使用人裝修物業時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監督;
7、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每個月向全體業戶和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9、對本物業的共用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協商后報有關部門批準方可實施;
10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。
11、。
第五章物業管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現目標管理。
1、房屋外觀:;
2、設備運行:;
3、房屋及設施、設備的維修、養護:;
4、公共環境:;
5、綠化:;
6、交通秩序:;
7、保安:;
8、急修:;
小修:;
9、業戶和物業使用人對乙方的滿意率達到:%。
第六章物業管理服務費用
第二十二條物業管理服務費
1、本物業的管理服務費,由業戶按其擁有物業的建筑面積按每平方米元向乙方交納。
2、管理服務費的調整,按調整。
3、業戶出租其擁有的物業,應當承擔物業管理服務費的交納,業戶與物業使用人另有約定的,從其約定,但業戶應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;
4、業戶轉讓物業時,須交清轉讓之前該業戶應承擔的各項物業管理服務費用;
5、業戶和物業使用人逾期交納物業管理費的,按以下第項處理;
(1);
(2);
第二十三條乙方對業戶和物業使用人的房屋自用部分、自用設備、毗連部位的維修、養護及其他特約服務,由當事人按實際發生的費用計付,收費標準經甲方同意。
第二十四條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用:
1、房屋共用部位的小修、養護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
2、房屋共用部位設施、設備的小修、養護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
3、市政公用設施和附屬的建筑物、構筑物的小修、養護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。
4、公共綠地的養護費用,由承擔;改造、更新費用,由承擔。
第二十五條物業服務費用主要用于以下開支:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)法定稅費。
第七章違約責任
第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲
方經濟賠償。
第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。
第八章附則
第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續。
第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。
第三十二條本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。
第八章附則
第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續。
第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。
第2篇 泰基物業公司物業管理要點規范
成都泰基物業公司物業管理要點
運用持續發展的戰略,確保物業的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。
結合所轄的物業建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統思想觀念,全心全意為業戶服務。
為實現以上設想,擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式,并創造“管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意”的模式效應,力求更好地滿足業戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。
2.在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業,為此企業將在今后的服務工作中,充分體現企業的服務宗旨和追求目標,奉行“以人為本,業戶至上”的原則和務實周到的工作理念,為業戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。
2.環境管理責任到人
大廈的環境管理極為重要,如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作)環境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環保意識,使大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態,為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規程,熟悉管理程序,達到規范、自我、服務業戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業管理項目的創新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓―上崗―再培訓―再上崗”的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
