z項目物業工程設備管理規定
項目物業工程設備管理規定
一、工程設備管理
1.0目的
為逐步建立**物業工程設備規范化管理,特制定本工程設備管理規定。
2.0適用范圍
2.1本管理規定適用于:**物業的商業類及住宅類項目物業工程設備總體管理。
2.2由于住宅類項目技術含量和管理技能要求相對較低,依據體系適用范圍的可裁剪原則,住宅類物業工程可按各自項目情況參照設備臺帳匯總冊的內容對表單等進行裁剪。
3.0管理職責
**物業工程部員工負責具體操作,領班以上管理人員負責操作協調管理,工程部主管(物業項目的工程最高負責人)負責總體監督管理,對所管工程目標管理的達標負責。
4.0基礎設備管理
4.1**物業工程部在設備資料和設備基本完成驗收接管后,工程部主管負責安排對所接管的公共設施設備,按工程設備臺帳編號管理規定統一進行設備編號。
4.2工程檔案資料交接上分類登記,商業項目填寫《圖紙資料驗收交接匯總表》。
4.2工程部主管負責對所接管的工程設備,安排建立和不斷完善《設備臺帳匯總冊》和《設備臺帳登記卡》的項目內容記錄。
4.4按所制定的設備運行操作及操作規程、巡視管理規定進行工作。
4.5按制定的設備維護保養制度進行設備維護保養工作,對外包維保項目按外包合同和相關工程管理規范進行監管。
5.0特種設備管理
5.1變配電設備及其高低壓配電房安全用具、電梯設備、擦窗機、鍋爐設備、壓力容器、避雷裝置等國家技監部門規定的特種設備,按技術監督管理部門規定的期限及要求進行定期檢測,特種設備定期安全檢測的合格憑證(如:電梯年檢合格證等)按規定掛放標示。
5.2特種設備定期安全檢測的合格憑證,均須按檢測合格憑證在《特種設備定期檢測一覽表》登記存檔備查。
6.0外包設備維保監督管理
6.1工程設備維保外包合同/協議應明確約定:維護保養標準和范圍內容;報修及時
率、維修合格率、故障的有效控制率;對無法按時修復設備的應急處置保障措施;
主要零配件更換;外包維護保養計劃及實施評估考核等合同要素條款。
6.2外包設備的維修和維護保養范圍、內容的工作質量,工程部主管(物業項目工程最高負責人)應安排相關專業的技工跟進協調監督過程與結果。
6.3參與跟進外包設備的維修、維護保養工作協調監督管理的員工,除需具備專業工程知識技能和工程規范外,還應了解熟悉所跟進的工程外包合同/協議技術條款和維修維保工作內容等。
6.4外包設備的維修、維護保養工作重點從:外包設備的安全運行角度,報修的及時率、維修的合格率、故障的有效控制率、維護保養的到位率等綜合方面對外包維保商的工作質量進行監督管理。
7.0設備操作規程管理
7.1設備操作規程具有很強操作的專業針對性、操作的程序性和個案特性,除通用常規設備(如:供配電的倒閘操作票、常規水泵操作規程等)可采用通用性的操作規程及操作票。
7.2高壓供配電、各類中央空調機組、消防系統等主要系統設備的操作規程,各物業項目應按設備操作使用維護說明書,可按供配電倒閘操作操作規程格式編制相關的設備操作規程,并按操作規程進行操作。
8.0相關記錄
8.1設備資料驗收交接匯總表(適用于商業類項目)
8.2設備臺帳匯總冊
8.3設備登記卡
8.4特種設備定期檢測一覽表
8.5倒閘操作票
二、設施設備資料管理內容
1.0物業公共設施設備交接驗收類檔案資料
1.1物業建筑結構平面圖、設備系統竣工圖紙資料。
1.2物業設施設備的質監、消防、技防、等政府管理部門的驗收合格文件報告。
1.5物業公共設施設備操作、維護手冊等技術資料移交記錄。
1.6物業公共區域及公共設施設備驗收移交記錄
2.0物業設施設備的檢測類資料
2.1變配電的電氣測試報告
2.2電梯的檢測報告及年檢合格證
2.3生活水箱的定期清洗消毒、水質檢測報告。
2.4樓宇避雷系統的定期檢測報告
2.6消防系統設備試機檢測記錄,煙感、溫感等探頭定期測試記錄。
2.7監視和測量裝置校準記錄與特種設備檢測記錄
3.0設備類維修保養外包合約/協議
4.0設備維修、維護保養計劃與實施類資料
4.1設備操作運行的工作日志(主要操作、巡視、機房進出等)記錄表單
4.2各類設施設備的維修維護保養計劃與實施情況記錄
4.3報修及維修回訪記錄
5.0工程設備應急處理記錄
6.0工程專業培訓與考核記錄
7.0商業項目ba系統中關鍵軟件運行程序與數據的備份
三、工程資料建檔參考標準要求
工程設施設備圖紙及其資料應分類建檔,要求有目錄索引有目錄查詢清單,有
柜、有卷、有袋、有文件夾存放,并應及時不斷補充完善,做到完整、準確。序號檔案文件資料內容文件夾名稱目錄索引建檔要求主管部門建筑結構及設備竣工圖紙資料按圖紙名稱采用圖紙檔案盒
1物業工程部
系統竣工圖資料[按系統分類]設目錄索引按系統分類建檔
質檢、消防、技竣工驗收文件按設備單項黑色a4文件夾
2物業工程部
防等驗收文件[01]設目錄索引分類分本建檔
設施設備各設施檢測報告按職能部門黑色a4文件
3物業工程部
類檢測記錄[02]設目錄索引夾分類建檔
公共設施設設備移交記錄按設施設備黑色a4文件夾
4物業工程部
備移交記錄[03]名稱設索引分類分本建檔
設施設備操作設備操作手冊按設施設備黑色a4文件夾
5物業工程部
與維護說明書[04]名稱設索引分類分本建檔
工程設備維維保合同協議按設備系統黑色a4文件
6物業工程部
護保養合約[05]設目錄索引夾分類建檔
工程管理文工程管理文件按設備系統黑色a4文件
7物業工程部
件表單匯編[06]設目錄索引夾分類建檔
公司/部門會議記要按部門日期黑色a4文件夾
8物業工程部
會議記要[07]設目錄索引分類分本建檔
工程管理報告包工程管理月報按部門日期黑色a4文件夾
9物業工程部
含節能降耗記錄[08]設目錄索引分類分本建檔
維保計劃與實際維保計劃與實施按設施設備黑色a4文件夾
10物業工程部
執行情況記錄[09]設目錄索引分類分本建檔
工程設備主要設備巡視記錄按設備系統黑色a4文件
11物業工程部
操作巡視記錄[10]設目錄索引夾分類建檔
業戶報修及報修/回訪記錄按日期設黑色a4文件夾
12物業工程部
其回訪記錄[11]目錄索引分類分本歸檔
裝修審圖/施工二次裝修管理按區域單元黑色a4文件
13監督檢查記錄[12]設目錄索引夾分類建檔相關職能部門
工程管理各工程突發事件按職能部門黑色a4文件
14物業工程部
類突發事件[13]設目錄索引夾分類建檔
按職能部門黑色a4文件
15其他文件資料其他文件資料物業工程部
設目錄索引夾分類建檔
四、設備編號管理規定
1、為統一規范**物業所管轄的工程設備編號,特制定本工程設備編號管理規定。
2、設備編號按設備系統進行分類編號,以設備機組整體為對象進行編號管理。
3、設備編號按三組(四二四)編號方式
※※※※--※※--※※※※
設備順序號
設備系統代碼
物業樓盤代碼
如:cssj―fs―0125表示:常熟世紀中心―消防設備―第125號
4、設備所屬系統代號(如:el表示電氣設備)
el:電氣設備包括:高低壓配電柜、發電機、避雷裝置等各類電器設備等。
ac:空調設備包括:冷凍機組、熱泵機組、鍋爐、換熱器、水泵風機、風機盤管、
變風量機組、空調箱、單體空調機等。
sd:給排水設備包括:水泵、減壓閥、氣壓罐、水箱、游泳池設備、熱水器、污水
處理設備等。
le:電梯設備包括:升降梯、雜貨梯、自動扶梯、擦窗機、吊籃等。
fs:消防設備包括:消防報警主機、消防/噴淋泵、消防卷簾、正壓/排煙風機等。
sa:保安設備包括:閉路監控設備、巡更、門禁、防盜報警設備等。
cb:通訊廣播包括:交換機、音響設備、放大器、綜合布線、網絡設備等。
oa:辦公設備包括:辦公電腦、復印機、傳真機、打印機等。
ba:樓宇自控包括:自控電腦、控制設備、ddc箱、執行機構等。
pa:車庫設備包括:車庫控制電腦、閘機、出入票機等。
tl:工具包括電動工具、測量儀器、專用工具、通用工具。
tv:有線電視與衛星電視包括:接收機、錄像機、影碟機、監視器等。
qt:其他設備:以上分類未納入的設備
5、設備順序號
按設備系統按順序編號,如:供配電設備屬el系統,從0001號起逐個編號至最后一臺設備為止,依此類推。
五、設備機房安全管理規定
1.0目的
為保證**物業工程部所管轄的機房設備正常安全運作,特制定本設備機房安全管理規定。(本管理規定作為工程部的內部上墻管理制度)
2.0適用范圍
本設備機房安全管理規定適用于:**物業工程部所管轄的變/配電房、發電機房、消防泵房、水泵房、電梯機房、中央空調機房、鍋爐房、電話機房、衛星電視及管道井等設備機房的安全管理。
3.0管理職責
本管理規定由工程部各專業工種員工負責操作執行,落實到人,工程部主管負責監督管理。
4.0設備機房安全環境管理
4.1設備機房的安全及環境管理按:設備操作、巡視、維修、維保的責任劃分落實到
人,責任人應定期安排保潔、除塵、油漆和粉刷工作。設備機房總體應保持通風、干燥、整潔的環境。當值責任人有責任對機房的設施設備缺陷提供書面報告。
4.2設備機房設施,a.門窗無破損,無人工作時門上鎖;b.天花:無裂痕無起殼、脫殼現象,無滲漏、無蜘網;c.墻面、地坪:整潔、無裂痕、無破損;d.照明燈具功能完好。
4.3機房內應保持整潔無垃圾,無亂堆亂放物品。設備機房內禁止帶入任何食品,特別是變配電房等重要電氣機房。
4.4設備機房內必要的工具/物品應設立標識區與標識線整齊存放,無關物品一般不應存放機房內。
4.5變/配電房應保證“四防一通”的電氣規范要求。機房內的建筑孔洞必須封堵完好。變/配電房應注意防水高門檻的設置。水泵及空調等有水機房內應注意地漏、排水的設置,并保持暢通,地坪保持無積水。
4.6按消防安全管理規定,機房內合理配妥消防滅火器材。機房內電氣控制箱及熱源燈具周圍必須保證安全距離,除危險品庫外嚴禁存放易燃易爆物品。
5.0機房設備管理
5.1按工程上墻制度要求懸掛相應的上墻制度,按設備標識規范配置相應的標識,設備名牌應保持完整,有必要的安全運行的開/關等狀態標識。各類管道色標應符合規范。
5.2機房設備外觀應保持干凈整潔,設備功能及運行正常,設備及其配電箱/柜等應保持完好無損。
6.0機房設備操作、檢修、維保管理
6.1機房設備及重要設備的檢修維護保養、動用消防設施設備的、涉及系統的、軟件程序變更的等重要操作均實行工作申請單審批制。
6.2機房設備的操作按相關設備操作規程進行。機房設備的檢修維護保養按相關機電設備維修維護管理規定執行。
6.3因季節性長期不用的、設備或管道/管線作斷點維修時,在關閉設備電源或管路管閥時,須掛警示標識牌,實行誰掛牌誰摘牌。當掛牌人不在時,摘牌人須復核確認后及時摘牌,及時恢復該管路閥門、線路開關的正常狀態。
6.4凡維修影響業戶正常使用時,事先通過客服向有關業戶發出通告后方可進行。上述操作過程與工作結果,各部門當值人員均需及時記錄在相關工作日志中。
7.0設備機房進/出管理
7.1進/出設備機房,當值人員應隨手關門、人離鎖門。
7.2外部門工作人員及外包維保單位工作人員因工作需要進入設備機房的,應憑工作單操作,當值人員須負責督促并辦理設備機房進/出登記手續。
7.3凡外單位人員參觀需要進入設備機房的,應經相關部門主管以上領導同意,并有相關部門人員陪同,當值人員負責辦理進/出登記手續。
7.4凡與工作的無關人員,當值人員有責任禁止其隨意進入,凡發現有違規進入的,當值人員將承擔責任。
8.0相關記錄
8.1設備機房操作巡查記錄表
8.2設備機房外來人員進出登記表
六、消防設備安全管理規定
1.目的
為保證消防設備正常運行,實現消防安全無火災的質量管理目標,特制訂本管理規定,本管理規定作為物業管理的內部上墻管理制度。
2.適用范圍
本管理規定適用于:消防系統設備的操作、巡查、檢修、維護保養過程。
3.管理職責
本管理規定由工程部各專業員工和保安部相關員工負責操作執行,領班負責抽查監管,工程部主管及相關部門主管負責監督管理。
4.工作職責
4.1保安部相關當值員工,負責監控中心消防設備日常操作及轄區消火栓箱、消防接合器、滅火器材、防火卷簾門等巡查操作管理。
4.2工程部當值員工負責消防機房設備、消防風機消防設備巡查維護管理。
4.3工程部專業人員在檢修消防設備時,若造成消防報警系統、消防風系統、防火卷簾、應急廣播等設備全部或部分停止時,必須事先填寫檢修通知單。檢修維護工作應在盡可能短的時間內完成。
4.5工程部專業人員負責檢查消防水系統管網閥門除放水閥常關閉,其余閥門應保證常開(包括消防水泵接合器水閥門),須保證物業轄區消防管網中始終有壓力水,消防控制應設置在:“自動”狀態。
5.相關記錄
5.1保安部消火栓箱及滅火器巡檢表(保安部)
5.2工程部相關值班日志
七、倒閘操作規程
為保證**物業項目的供電系統設備正常運行和人身安全,防止憑想象、憑記憶進行變配電設備的操作,強電專業員工必須按本《倒閘操作規程》執行操作,強電領班負責監督管理。
1.0倒閘操作前的準備工作
1.1強電專業員工根據變配電操作任務,填寫《倒閘操作票》,強電領班負責審核
作內容和倒閘操作順序是否符合規程,在監護人欄簽名確認。
1.2強電專業員工負責操作前的現場設備檢查,強電領班負責復查,確保不會帶負荷、不帶接地線的誤操作。
1.3模擬預演―倒閘操作人與監護人應事先在模擬屏上根據倒閘操作順序預演。
1.4安全措施―在監護人的監護下,操作人戴好絕緣手套及穿上高壓絕緣靴,帶上安全操作用具。
1.5核對銘牌―監護人按操作項目核對操作設備銘牌是否正確。
2.0倒閘操作步驟
2.1監護人記下操作開始時間,發布允許操作令。
2.2監護人根據《倒閘操作票》操作順序唱票,每項只允許唱讀一次。
2.3倒閘操作人根據監護人唱票內容高聲復票,并按令進行操作。
2.4倒閘操作人每進行一步操作,監護人應檢查操作人每步操作是否準確,由監護
人在《倒閘操作票》上打一次“√”。
2.5倒閘操作完畢后,由監護人記下操作結束時間進行最后復查,并做好各項操作記錄,向工程部經理匯報完成情況。
3.0倒閘操作結束后的工作
3.1工程部經理按排各專業員工對相關的系統設備,如:電梯、自控設備、給/排水設備作一次檢查。
3.2在緊急情況下,如:發生火災、水災、地震等白然災害、人身傷害等突發事故,可先進行倒閘操作,但事后應及時向工程部經理匯報和補填《倒閘操作票》。
4.0相關記錄
倒閘操作票
八、常規水泵操作規程
1.0開泵前準備工作
1.1檢查水泵的進/出閥門是否打開。
1.2檢查閥門是否有滴水等異?，F象。
1.3檢查水泵的進出口壓力表讀數是否正常。
1.4檢查電控柜電源指示燈和電壓是否正常。
1.5檢查蓄水池水位是否正常。
2.0開泵運行
2.1定時巡視檢查每班次不少于2次,并做好記錄。
2.2檢查控制柜電壓、電流是否正常。
2.3檢查有無異常聲響、振動。
2.4檢查水泵電機外殼溫度是否正常。
3.0開泵注意事項
3.1初次開泵或停泵時間較長,開泵前應用手,盤動一下聯軸器。
3.2發現電流、壓力過大,先停泵,再分析檢查超壓、電流過大的原因,排除故障方可再試開泵。
3.3泵體或電機發生異常和異味,應立即停泵檢修。
3.4泵的填料允許有少量滴水(10-20滴/分鐘),如出現大量滴水,應做適當調整。
3.5泵要輪換開啟運行,基本保持相同的使用頻率。
3.6發生事故時,應沉著冷靜迅速判斷事故原因,做出相應處理,及時報告主管領導,事故未處理完畢,不得交接班。
