物業(yè)公司總經(jīng)理工作目標管理責任書
物業(yè)公司總經(jīng)理年度工作目標管理責任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司年度計劃目標得以實現(xiàn),經(jīng)董事會與目標責任人(總經(jīng)理)共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司二ο*×年年度工作責任目標,并擬由目標責任人代表××××物業(yè)管理有限公司簽署確認。
一、 責任目標
1. 管理目標
1) 全年不發(fā)生重大安全責任事故。“重大安全責任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達95%以上。
3) 員工上崗培訓率100%。
4) 員工對企業(yè)的滿意率達85%以上。
5) 導入新思維、新觀念,建立健全標準化管理,推動企業(yè)的現(xiàn)代化管理進程。
6) 除無法進行重大改造的硬件設施(條件)外,××大廈住宅區(qū)物業(yè)管理(服務)其他各項指標力爭在2004年12月31日前達到《××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準》中“二級”的各項管理指標;商業(yè)和辦公層因無規(guī)范標準可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標準”考核。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準
(章節(jié)摘錄)
……
6.2 二級
6.2.1 房屋及共用部位共用設施設備維修養(yǎng)護
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現(xiàn)象;
e. 房屋裝修符合管理規(guī)定,無私改亂拆現(xiàn)象。
6.2.1.2 協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作。
6.2.1.3 環(huán)衛(wèi)設施,基本完好,無重大缺損現(xiàn)象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設施基本完好無損,可隨時啟用。
6.2.2 安全護衛(wèi)
6.2.2.1 主出入門 24小時值班;
6.2.2.2 安全護衛(wèi)人員24小時巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機動車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應急處理計劃措施,遇警能及時報警,并努力防止事態(tài)進一步惡化,協(xié)助保護現(xiàn)場。
6.2.3 綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
6.2.3.1 綠化符合規(guī)劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象;
6.2.3.3 小區(qū)建立清掃、保潔制度,專人定時清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產(chǎn)日清;
6.2.3.4 房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設施設備以及環(huán)衛(wèi)設施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
6.2.4 多種經(jīng)營和社區(qū)文體活動服務
6.2.4.1 生活服務
a. 房屋自用部位自用設施設備的維修服務;
b. 商務服務,如代訂牛奶、報紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動,年開展4項以上。
6.2.5 服務質(zhì)量、效果
6.2.5.1 服務人員盡職盡責,崗位職責上墻公布,服務項目及價格公布;
6.2.5.2 公共性服務費收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務按規(guī)定報業(yè)主委員會審核
,并定期向業(yè)主通報;
6.2.5.4 認真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業(yè)主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關條件
6.2.6.1 硬件環(huán)境
6.2.6.1.1 小區(qū)符合規(guī)劃要求,區(qū)容區(qū)貌較好,無違章搭建現(xiàn)象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團棟號標志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設施設備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場
6.2.6.1.5 主出入口設有值班室。
6.2.6.2 物業(yè)管理企業(yè)
6.2.6.2.1 企業(yè)須持有××省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
6.2.6.2.2 企業(yè)內(nèi)部考核制度,崗位職責明確。
6.2.6.2.3 人員培訓,持證上崗率80%以上,其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理,管理員80%以上持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
6.2.6.3 業(yè)主委員會
6.2.6.3.1 具備條件的,應成立業(yè)主委員會:暫不具備條件的積極創(chuàng)造條件,制定計劃,成立業(yè)主委員會。
……
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
2、 服務目標
修訂“二級標準”,我們擬將“住戶對管理服務工作的滿意率達90 %以上” 作為200×年度的服務目標。(“二級標準”為65 %以上)
3、 經(jīng)營目標
1) 全年確保×××萬元稅前經(jīng)營收入,其中,物業(yè)服務費收入×××萬元,其它經(jīng)營收入××萬元。
2) 全年各項開支控制在×××萬元指標內(nèi),其中工資性費用(含合同制員工的各類保險以及全體員工的獎勵基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計劃范圍內(nèi)。
3) 全年實現(xiàn)應稅前經(jīng)營利潤(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經(jīng)理室×人;
● 經(jīng)理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業(yè)管理員/保潔班/車輛管理/倉庫保管)
● 財務部×人;
● 設備部××人(含機械維修/水電值班和維修);
● 安全護衛(wèi)部××人。
(含監(jiān)控崗位、巡護崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數(shù)的××%左右,主要對象為重要崗位的管理人員、技術工人、安全護衛(wèi)班長。
二、 責任人的權力
為保證上述責任目標的實現(xiàn),公司實行總經(jīng)理負責制,責任人(總經(jīng)理)的權利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權
● 對××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。
● 對××××物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財務部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權。
● 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權。
● 核定工資總額內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權。
2) 財務管理權
物業(yè)公司獨立財務核算。財務人員歸屬董事會、目標責任人雙重領導。受董事會委托(授權),目標責任人有物業(yè)公司日常經(jīng)營管理資金費用支出計劃審核權、借款審核權、費用報銷審核權。
3) 管理決策權
◆ 主持××××物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實施××××物業(yè)管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。
◆ 組織管理評審。
◆ 審核各類經(jīng)濟合同。
4) 申請支持權
▲ 依據(jù)××××物業(yè)管理有限公司的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持。
▲ 申請修改××××物業(yè)管理有限公司的組織架構和人員定編。
▲ 申請業(yè)務支持。
三、 責任人的義務
■ 接受董事會的統(tǒng)一領導。
■ 向董事會作工作匯報。
■ 確保責任目標的逐步實現(xiàn)。
■ 自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。
■ 每月28號前按時上報次月度工作計劃報表。
■ 每月5號前組織目標評估,質(zhì)量評審,進度、質(zhì)量考評。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績效考評。
■ 積極配合董事會完成其他專項工作。
■ 保證公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。
■ 保證公司操作不違背國家的法律、法規(guī)。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。
■ 為公司培養(yǎng)人才。
四、 董事會的權力
* 對××××物業(yè)管理有限公司的運作狀況(工作進度、標準、質(zhì)量、成本等指標)抽查、檢查、監(jiān)督的權利。
* 有對目標責任人、副總經(jīng)理、財務部經(jīng)理的任免權、解聘權、調(diào)配權。
* 有要求責任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、原始憑據(jù)、記錄的權利。
>* 有對××××物業(yè)管理有限公司的資金審批權和對其財務運作狀況的直接監(jiān)控權。
* 有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。
* 專項事件的調(diào)查權。
五、 董事會的義務
* 及時提供合適的業(yè)務支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標考評
1、董事會定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查××××物業(yè)管理有限公司資金的運作、成本和其他財務工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務規(guī)定。
2、董事會負責目標責任人的績效考評。考評標準辦法依據(jù)本目標管理責任書。
七、 目標獎罰
1、公司責任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。
2、如果工作目標完成,則××××物業(yè)管理有限公司可按年度工資費用計劃制定年終獎金分配方案,對員工發(fā)放年終獎金(兌結預支的季度獎金),其中目標責任人可提取公司年獎金總額的××%作為個人獎金。
3、如果本責任書所列三類目標不能全部完成,則,每不能完成其中一項指標,扣減項目責任人的25%目標獎金,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰。
4、若發(fā)生不可抗力而致使責任目標無法完成,則本目標責任書失效,遺留問題由董事會與目標責任人共同處理。
八、 其他事項
1、本目標管理責任書壹式肆份,董事會存檔兩份,目標責任人一份,××××物業(yè)管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標責任人同董事會協(xié)商解決,補充條款與本責任書具有同等效力。
4、責任書自簽訂之日起生效。
5、責任書解釋權在董事會。
目標責任人簽署: 董事長簽署:
