前期介入物業管理顧問工作內容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月
結合物業管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規劃意圖、設計內容和規范,確定項目檔次,協助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據我司長期從事物業管理實踐積累的豐富經驗,從物業管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議,使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要,又有利于日后物業管理的成本控制及提高管理質量。
1、考查整體工程進度,協助發展商各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理的需求;
3、設備機房的環境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發展商總投資的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調工程施工前,根據設計圖紙從節能和便于管理的角度提出對設計的修改建議;在空調設施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為發展商提供質量價格比最優的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;
11、根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業從收集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據物業所在地的氣候特點,審查植物設計圖紙,選擇因地制宜的環境綠化植物,使其既美觀又方便長期養護,對不利于以后物業管理的問題提出調整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設計提供專業建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據地方物業管理法規、政策及z海物業長期以來的物管經驗對管理商的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議;
18、根據項目規模、物業管理目標及服務范圍、深度、當地行業管理相關法規政策等,對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議;
19、對會所的規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業主層次,從實用性上建議會所適合經營的項目,在此基礎上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創造社會效益又有一定經濟收益的目的。
(三)從業主/住戶使用的角度
,提出專業建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施;如從業主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的,以方便業主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據發展商的最終要求提出智能化系統設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用;
4、協助發展商對多家智能化系統設計方案進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,并對智能化設備的選型提出建議。
(五)從環保的角度,提出專業建議:
1、根據顧問商在建筑給水與排水方面的節能、環保等的成功經驗提供專業建議;
2、對物業內商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據會所增設的項目及物業配套設施,從節能和環保的角度,提出建議。
(六)從物業管理角度提供專業咨詢、服務以降低成本提高效益:
1、物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調設備安裝前,對設備的適用情況和選型提供咨詢;在空調設備安裝時,對空調設施的安裝提供咨詢;
4、協助發展商對多家電梯品牌進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規格;
5、在滿足消防規范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;協助發展商選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;
6、根據管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗;
7、根據項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發展商及管理商關于物業管理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本;
(七)在施工過程中,協助發展商監督各專業工程的進展情況,盡力提高工程施工質量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業設備管理難度。
(八)指導發展商監督各專業設備安裝和調試工作,確保工程質量。
(九)指導發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發展商責成有關施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協助收集驗收報告。
(十)根據物業項目檔次定位和當地政府物價主管部門有關物業管理收費政策,指導發展商制訂物業管理收費標準。
(十一)從創優的角度,根據各級優秀物業管理小區的考核評比標準,提出專業改進建議。
