第1篇 某物業管理保安員服務原則
物業管理保安員服務原則
1、對任何客戶的服務均一視同仁。
2、所提供的服務以客戶要求為基準,使客戶接受服務應有滿足感。
3、必須作到心細如塵,富有人情味。
4、對客戶服務應是出于誠意。
5、認清每一個人,提供的服務就是代表公司的服務。
第2篇 xx花園物業管理服務模式設計方案
澳洲花園物業管理服務模式設計
目前,大多數成功的物業管理企業基本上是嚴格按照iso9000質量管理體系運作,但澳洲花園物業是發展商定位在一個高品質、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的中高檔樓盤,因而建議在建立iso9000質量管理體系標準的基礎上,將澳洲花園導入中海物業酒店式物業管理服務,竭誠為澳洲花園小區業主展示其尊貴、高雅、浪漫。
(一)、為業主建立接待服務中心
1、接待服務中心設置的內涵
接待服務中心在功能上劃分為接待服務區和業主休息區兩大功能區域,其功能主要體現在:
(1)為業主提供一個開放的、舒適和大方的接待服務中心場所,凸現業主的尊貴,使業主舒適而方便地辦理入住手續、每月的各項繳費和各類來訪事宜,或受業主委托提供其他專項服務及特約服務。
(2)接待服務中心又是整個小區管理服務樞紐傳遞中心,24小時為業主排憂解難釋疑。一方面接受業主主動報修、報警、投訴、咨詢等信息,另一方面,在承諾時間內將業主的信息及時反饋給維修班或護衛班、清潔綠化班等方面處理。
2、接待服務中心硬件的配備
接待服務中心與管理處辦公室選址定在小區15號樓架空層,以方便業主出入,裝修要大方、氣派,充分體現業主的尊貴。
(1)辦公設施設備:
主要為業主辦理商務或其他事務提供服務,包括:電腦及打印機、復印機、傳真機、直撥電話等。
(2)便利業主的相應配備
(3)沙發、茶幾、報刊雜志架及報刊雜志、飲水機、雨傘架及雨傘。
3、接待服務中心人員職責
主要職責:
a)代表管理處主任接受業主對管理處的投訴處理;
b)根據業主的要求和請求,有效調度各專業班組,保證快捷,程序到位;
c)負責解答業主的一切詢問,并向業主提供一切必要的協助和服務;
d)溝通業主與管理處的感情,主動征求業主的意見;
e)處理前臺各類難題,負責索賠和催收;
f)完整記錄當班時間內所有事項,將特殊的或具普遍意見的問題上報管理處主任;
g)遇緊急情況,及時上報管理處主任。
4、接待服務中心工作流程:
見《澳洲花園顧問考察報告》
(二)建立酒店服務模式
1、 在小區大門入口增設護衛門崗,嚴格執行來訪登記和對出入小區的業主實行微笑服務。
2、 在大門口配備手推車一部,必要時由巡邏護衛負責為業主提貨、送貨。
3、為老、弱、病、殘、小和行李較多的業主提供各類服務。
4、提供有彰泰企業標識的傘具或撐傘;
5、提供其他可能的幫助。
(三)、提供標準、規范、有序的服務
按照iso9001質量管理體系,按照規范的程序為業主提供頂尖的專業管理服務。主要管理服務內容有:
(1)房屋建筑主體的管理:通過維護和修繕,充分保持和發揮房屋的使用功能,從而確保業主的房屋保值增值。
(2)小區設施設備的管理:通過專業保養和維修,使小區的設施設備保持團完好,確保正常運轉。
(3)保潔管理:通過專業保潔和清洗,使小區達到嚴格的星級酒店保潔標準。
(4)綠化管理:通過專業的養護,使小區充分達到環境優美、四季如春、國家級花園小區標準。
(5)保安管理:通過培養一支訓練有素的護衛員隊伍,并借助高科技的智能化管理手段,為業主提供全天候服務,確保業主高枕無憂。
(四)、為業主提供針對性、便利性的專項服務
其特點是:為業主設立各種專項服務項目,通過各種形式將服務內容、質量、收費標準公開。專項服務的內容主要有以下幾大類:
(1)家庭生活類:
主要為業主提供衣、食、住、行等方面的各項家政服務,如代訂花卉、生日蛋糕、車船機票,待購牛奶、飲用水、食品用品,代洗衣服,私人區域清潔服務、裝修、搬家、打字、復印、傳真、接送小孩入托、上學等。
(2)商業服務類:
主要是利用小區的商鋪和會所,以及收集市區的商務信息,為業主提供各種商業服務項目,如家電維修等。
(3)文教衛生類:
主要是利用小區會所、幼兒園等場所組織業主在文化、教育、衛生、體育等方面開展各項活動,如琴棋書畫比賽與展覽,假期培訓班,健身、游泳、球類比賽等活動。
(4)經紀代理中介服務類:
主要是受業主委托,辦理房屋租賃,代請家教、保姆等。
(五)、受業主委托提供盡善盡美的特約服務
除為業主提供專業服務和專項服務外,還可為滿足業主的個別需求而隨時提供單一的特約服務。
第3篇 塞納項目物業管理服務整體設想
塞納河畔項目物業管理服務整體設想
堅持以社會效益、環境效益為主,經濟效益為輔的經營宗旨,倡導“以人為本”的服務理念,形成規模優勢,優質服務,保本微利,為業主/住戶當好管家。
1在小區全面導入iso9001:2000國際質量體系。
東莞市**物業管理有限公司將導入iso9001:2000國際質量體系,使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。
2全面推行酒店式物業管理,建立“服務中心”;寓管理于全面、細致的服務之中。
借助東莞其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗,并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
3推行“全員首接責任制”。
第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”,就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平,我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議,并在第一時間傳遞到服務中心,并有義務跟蹤處理結果,通知建議人,使服務得到自始至終完整體現。
4智能化物業管理。
物業接管后我們將實行封閉式管理,借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統,充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點,保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。
5以“社區文化活動”為紐帶,融入對業主的尊重與關懷。
以人為核心,以服務為重點,以文化為主題,突出人性化管理理念,通過超前的、創新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業公司的知名度和美譽度。啟迪業主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達到“無為而治、和諧共存”的管理境界。
6根據業主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。
加大服務深度及廣度,在管理公司營造的特定氛圍之下,使生活在田禾塞納河畔物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到居住的快樂 。
7 iso9001:2000質量保證體系
田禾塞納河畔物業公司的管理運作和服務規范便按照iso9001:2000質量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入iso9001:2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2000 質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒,保障物業公司持續改進,規范發展。
第4篇 水木清華物業管理處服務規范怎么寫
水木光華物業管理處服務規范
1、服務態度:文明禮讓、態度和藹、語氣親切、表達清楚。
2、服務用語:您好請進;
請坐;
請講;
對不起;
請稍等;
讓您久等了;
請慢走;
有事多聯系;
謝謝;
請留步;
再見;
請您消消氣,有話慢慢說;
歡迎您監督幫助;
打攪了。
3、服務禮儀:著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態度熱情誠懇、行為文明大方。
4、服務、作業時儀表保持整潔,穿著干凈的工作服,佩戴服務胸卡;
不留與身份不符的發型,不戴與服務無關的裝飾品;
并給予來者以滿意或理解的答復。
接待辦事人員,熱情迎送,主動打招呼;
專心做好記錄,并給予來者以滿意或理解的答復。
5、入戶服務先按門鈴或輕敲門,征得同意再進門;
辦完事后禮貌地離去。
6、服務對象有意見、態度不好時,耐心解釋說明,以禮待人,不講傷感情和不文明語言。
7、職業紀律:遵紀守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務。
8、自覺執行有關法律法規,依法行政、依先法管理,不得擅自主張、各行其是。
9、愛崗敬業、提高辦事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。
10、堅持原則,秉公辦事,不得以職務之便謀取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
11、多辦實事,為住戶排憂解難,不亂收費、不收饋贈,不向住戶提無理要求。
12、干活保障安全,不得損壞住戶物品;
文明施工不擾民,活完料凈腳下清。
第5篇 物業安全服務管理概述-2
物業安全服務管理概述(2)
1.2物業安全服務管理的原則與意義
1.2.1物業安全服務管理的原則
思想落實
要將物業安全服務管理放在首位,要嚴格、真正地重視起物業的安全服務管理。物業管理公司要大力進行安全的宣傳教育,尤其是要對安全服務管理部門的人員加強安全意識教育,并安排組織部門所有人員學習安全服務的有關法規和其他規定,吸取一些相關單位的先進管理經驗并學習其內部制訂的各項安全服務制度、崗位責任制以及相關操作規程等。
在不斷的宣傳和學習中,除了讓廣大物業安全服務人員重視安全服務管理,還要讓業主以及使用人對安全也重視起來,懂得安全規定和要求,自覺遵守這些規定,主動配合物業安全服務部門,共同搞好安全服務管理工作。
組織落實
物業管理公司要派遣主要的領導負責物業安全服務管理,并成立安全服務管理中心,專門負責安全服務管理工作。建立具體完善的物業安全服務管理機構,如治安管理部、消防部,并安排專門的機構具體負責、組織以及協調安全服務管理工作,而不可將其作為物業管理公司某個部門的附屬機構。
人員落實
物業安全服務管理中心的負責人要由物業管理公司的主要領導兼任,而保安部經理也應該是經過謹慎選派的得力管理人員出任。此外,所配備的安全服務保衛人員,也必須具備較高思想品德素質、政治素質以及業務素質,并經過專業崗位培訓方能上崗。要把安全服務管理的任務落實到具體的安全服務管理人員中去,由專人負責。
制度落實
物業管理公司必須根據國家的有關政策法規、規定以及要求,并結合本公司所管物業的實際情況,制定出切實有效的安全服務管理的制度和辦法,如安全服務管理崗位責任制、安全服務管理操作規程等,并要堅決組織貫徹執行。
裝備落實
物業公司要為物業安全服務管理部配備專門的、現代化的安全服務管理設備、設施,如視頻監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及一些交通通訊和防衛設備,以增強安全服務管理的安全系數與效率,保證物業區域內的人身和財產的安全。
1.2.2物業安全服務管理的意義
1.良好的物業安全管理,能夠在很大程度上保證國家的穩定、維護社會的安定團結,保障人們安居樂業。一個國家或者一個城市都是由千千萬萬個大小社區組成的,只有將各個社區的安全服務管理工作做好,才能夠使社會穩定、人們安居樂業。
2.物業安全服務管理能夠為物業業主及使用人創造一個安全舒適的工作、學習、生活環境,通過物業安全服務管理,保證業主以及使用人的人身、財產安全,將居住生活質量提高。
3.物業安全服務管理能夠在無形中提高物業管理公司的信譽,增強其在市場中的競爭力。
4.良好的物業安全服務管理,是減少或者杜絕物業受到損失和侵害,使物業價值得到保持的前提條件之一。只有良好的物業安全服務管理,才能夠促使人們更樂意購買該物業,這樣物業才會增值。
第6篇 物業管理師物業管理實務試題-第九章公共秩序管理服務
物業管理師物業管理實務試題匯編之第九章公共秩序管理服務
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.安全防范工作檢查方法有()。
a督查
b全面檢查
c抽樣檢查
d重點檢查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對安全防范工作檢查方法的掌握程度。安全防范工作檢查方法包括:日檢、周檢、月檢和督查。故本題選a,有關內容可參見教材第146頁。
2.一般住宅內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置()瓶滅火器。
a1
b2
c3
d4
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對消防器材配置的掌握程度。一般在住宅區內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置2瓶滅火器;高層和超高層物業每層樓防治的消防栓(箱)內應配備4瓶滅火器。故本題選b,有關內容可參見教材第152~153頁。
3.消防器材的配置應考慮的因素是()。
a物業火災的危險性
b居住的戶數
c小區的交通狀況
d水源的分布情況
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置應結合物業的火災危險性,針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。故本題選a,有關內容可參見教材第152頁。
4.消防裝備的維護、管理包括()。
a專人保管
b按時檢查
c按時鑒定
d定期更新
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對消防裝備維護、管理的掌握程度。消防裝備的維護、管理包括:定期檢查、定期養護、專人保管、交接班檢查和消防器材的定期統計。故本題選a,有關內容可參見教材第153頁“消防裝備的維護、管理”的內容。
5.義務消防隊一般分為指揮組、通訊組、滅火組以及()。
a醫療組
b設備組
c疏散組
d交通指揮組
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對義務消防隊建設的掌握程度。物業管理項目的義務消防隊由項目的全體員工組成,分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。故本題選b,有關內容可參見教材第147頁。
6.項目的出入管理,要結合物業的類型和檔次,制定相應的方案實現()等出入的有效管理。
a人員、車輛
b物品、車輛
c人員、物品、機動車。
d人員、物品、車輛
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。物業項目的出入管理應根據國家法規和物業管理服務合同的約定,區分不同物業的類型和檔次,制訂相應方案,實現人員、物i:口llzl、車輛等出入的有效管理。故本題選d,有關內容可參見教材第144頁。
7.以下哪一項工作不屬于公共安全防范管理服務內容()。
a出人管理
b安防系統的使用、維護和管理
c施工現場的管理和配合政府開展社會管理
d裝修管理
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。公共安全防范管理服務內容包括:出入管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理等工作。故本題選d,有關內容可參見教材第144頁。
8.下列職責哪一項不是義務消防隊員的工作()。
a消防設施設備及日常消防工作的檢查
b消防知識的普及、宣傳和教育
c消防監控報警中心的值班監控
d會審動火申請
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對義務消防隊知識的掌握程度。選項d“會審動火申請”應由消防主管領導會同消防管理負責人會審。故本題選d,有關內容可參見教材第147頁。
9.下列不屬于重點防火的物業是()。
a工廠
b度假村
c商場
d大型物資的倉庫
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對重點防火物業的掌握程度。選項a“工廠”不一定是重點防火物業,生產易燃易爆的工廠屬于重點防火物業,但不是所有工廠都屬于。故本題選a,有關內容可參見教材第150頁。
10.物業的車輛管理人員應包括()。
a車輛交通的疏導人員
b客戶服務人員
c園區巡視人員
d道路清潔人員
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對車輛管理的方法和要求的掌握程度。車輛管理人員包括:小區車輛交通的疏導及管理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員。故本題選a,有關內容可參見教材第154頁。
11.關于消防制度的說法,不正確的是()。
a消防工作的指導原則是“滅火為主,防消結合”
b火警火災應急處理制度屬于消防制度
c消防器材管理制度屬于消防制度
d各種場所的消防要求規范屬于消防制度
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對消防制度的掌握程度。選項a“消防工作的指導原則是‘滅火為主,防消結合”’應為消防工作的指導原則是“預防為主、防消結合”,而不是“滅火為主”。故本題選a,有關內容可參見教材第148頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.公共秩序管理服務的實施要依據(
)。
a國家相關法律
b物業合同的約定
c雙方的口頭約定
d常規
e慣例
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對公共秩序管理服務的理解。公共秩序管理服務的實施,一要以國家相關法規為準繩,二要以物業服務合同的約定為根據,明確相關各方的責任和義務,不得超越職權范圍,不得違規操作。故本題選a、b,可參見教材第144頁。
2.公共秩序管理服務包括()。
a公共安全防范管理服務
b消防管理服務
c車輛停放管理服務
d施工安全管理服務
e綠化管理服務
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對公共秩序管理服務的掌握程度。公共秩序管理服務包括:公共安全防范管理服務、消防管理服務和車輛停放管理服務。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第
144頁。
3.公共安全防范管理服務內容包括()。
a出入管理
b安防系統的使用、維護和管理
c施工現場的管理
d配合政府開展社區管理
e環境衛生管理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。公共安全防范管理服務內容包括:出人管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理等工作。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第144。145頁。
4.大型物業管理區域一般配置的消防器材有()。
a安全滑繩
b云梯
c保險鉤
d消防戰斗服
e照明燈具
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對消防器材配備的掌握程度。大型物業管理區域的一般配備應包括消防頭盔、消防戰斗服、消防手套、消防戰斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導向繩和安全滑繩。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第151頁。
5.安全值班記錄要求()。
a及時、齊全、規范和真實
b記錄、分類和歸檔正確及時
c接班人分別簽名確認
d班組長檢查確認
e交接班事項及物品記錄清晰,未完成事項有跟進事項
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對安全防范服務的要求的掌握程度。安全值班記錄的要求中沒有選項d“班組長檢查確認”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第146頁。
6.治安防范注意事項包括()。
a遇到有形跡可疑人員,應立即向公安機關報告
b遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時,應立即報警
c管轄范圍公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,一定要將其勸離管轄區
d管轄區內發生墜樓等意外事故,應立即通知急救單位及公安部門、家屬并維護好現場
e遇到有人在公共區域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時報告上級領導
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對治安防范注意事項的掌握程度。選項a“遇到有形跡可疑人員,應立即向公安機關報告”應為“轄區公共區域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問”;選項c“管轄范圍公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,一定要將其勸離管轄區”應為“管轄范圍公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,應將其勸離管轄區,或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走”。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第146~147頁。
7.消防安全的檢查內容有()。
a消防控制室、自動報警(滅火)系統
b用電器的功率是否符合要求
c應急照明與疏散指示標志
d室內消防栓、滅火器配置
e機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統等場所
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對消防安全檢查內容的掌握程度。物業消防安全檢查的內容主要包括:消防控制室、自動報警(滅火)系統、安全疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內消防栓、
滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統等場所。
故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第148頁。
8.消防管理中動火前管理要求包括()。
a重點部位動火須由消防主管領導會同消防管理負責人會審,無異議才能動火
b放火、滅火設施不落實,不得動火
c動火現場要指定安全負責人
d屬于高空焊接作業時,未采取安全防護措施不得動火
e發生火災、爆炸事故時,要及時撲救
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對動火安全管理的掌握程度。選項c“動火現場要指定安全負責人”和選項e“發生火災、爆炸事故時,要及時撲救”屬于動火過程中的要求,而不是動火前的要求。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第149~150頁。
9.下列屬于重點防火部位的是()。
a地下人防工程
b檔案室
c設備機房
d消防通道
e停車場
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對重點防火部位的掌握程度。重點防火部位主要包括:機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第150頁。
10.制訂消防安全預案應包括以下哪幾項內容()。
a物業企業的基本概況
b火災危險陛及火災發展特
點
c滅火力量部署
d滅火預案圖
e滅火措施及戰術方法
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對消防安全預案的掌握程度。選項a“物業企業的基本概況”應為“物業項目單位的基本情況”。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第151頁。
11.車輛管理的方法與要求有()。
a定期養護
b專人看管
c建立健全車輛管理隊伍
d車輛出人管理
e車輛停放管理
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對車輛管理的方法與要求的掌握程度。車輛管理的方法和要求:建立健全車輛管理隊伍、車輛出人管理和車輛停放管理。選項a“定期養護”和選項b“專人看管”是消防裝備的維護、管理的要求。故本題選c、d、e,有關內容可參見教材第154頁。
12.關于車輛管理注意事項,說法正確的是()。
a車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯,避免發生法律糾紛
b車主首次申辦停車卡時應提交本人證件,簽訂停車位使用協議
c大型車輛必須安排在出口附近停放
d車輛停放必須符合消防管理要求
e電梯直接通往室內停車場的小區,必須做好電梯人口的安全防范監控工作
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對車輛管理注意事項的掌握程度。車輛管理的注意事項包括:車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯,避免發生法律糾紛;車主首次申辦停車卡時應提交本人證件,簽訂停車位使用協議;車輛停放必須符合消防管理要求;電梯直接通往室內停車場的小區,必須做好電梯入口的安全防范監控工作。選項c“大型車輛必須安排在出口附近停放”則沒有這種強行的要求。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第154~155頁。
13.關于安全防范服務的要求,說法正確的是()。
a安防人員執勤時要整潔著裝、佩戴工牌號
b巡邏、門崗等執勤崗位要服從領導、聽從指揮
c對于超出職權或無法處理的情況,應暫時擱置,交下一班處理
d值班記錄要有接班人員簽字確認
e各類安防設施設備要齊全完善,使用正常
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對安全防范服務的要求的掌握程度。選項c“對于超出職權或無法處理的情況,應暫時擱置,交下一班處理”應為“對于超出職權或無法處理的情況,應及時匯報”。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第145頁。
三、案例題
”1.王先生居住在某帶有電梯的小區內。一天,王先生深夜回家,在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業公司提出索賠要求。王先生認為:物業公司與業主簽訂了《物業管理服務合同》,向業主收取了物業保安費,因此,物業公司就要對業主人身、財產受到的傷害承擔民事賠償責任。在幾次索賠未果的情況下,王先生遂向人民法院起訴:狀告物業公司違約,未盡到保護業主安全的義務,要求物業公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請問王先生的訴請能否得到人民法院的支持,并說明理由。
【答案】王先生的訴請不能得到人民法院的支持。
根據法律法規關于物業管理服務的要求,物業管理公司提供的保安服務為24小時值守、日常巡視及對涉及人身安全的事件采取必要預防措施、發生安全事故采取緊急措施和上報并配合主管部門處理等,本案中王先生沒有證據證明物業管理公司提供的保安服務違反《物業服務合同》,因此,向物業公司索賠沒有法律和合同依據。
同時,致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒,王先生的賠償應向侵害人提出。
2.趙先生和太太居住在某花園小區內已有兩年。一天,深夜的風吹開了趙先生和太太睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發現了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況
下,小郝認為,肯定有歹徒進入了房間遂進屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙先生夫婦。趙先生夫婦慌忙起身下床,臥室的門被小郝打開了:身著睡衣、驚慌失措的趙先生夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙先生夫婦一致認為睡覺前門是鎖好的,保安員進入房間是另有企圖(偷盜),遂要求物業公司就其對員工管理、培訓不到位險些造成業主的財產損失和生命危險以及由此給業主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣。請問趙先生夫婦的要求是否合理,為什么你是公司負責員工培訓的經理,為杜絕類似事情的發生,請你作出對此案例的培訓方案(培訓要點)。
【答案】(1)趙先生夫婦的要求不完全正確。
根據我國民法關于侵權責任的規定,趙先生夫婦的主張得以實現至少需具備兩個前提,一是物業管理公司存在過錯,二是具有損害后果。
首先,物業管理公司是否存在過錯。
小郝發現異常進屋查看的主觀意圖是好的,但行為是錯誤的。我國憲法規定,公民的住宅不受侵犯。刑法規定對于非法侵入他人住宅行為構成非法侵入住宅罪。但公安、檢察機關履行職務持合法手續進入,和因緊急避險而進入他人住宅,則不構成違法。
本案中,小郝敲門和按門鈴沒有得到回答,不足以表明屋里正在發生危險或可能發生危險,故其冒昧進入屋內,行為確有不當之處。
小郝的行為雖是在履行職務過程中,但他在無法確認屋內是否存在危險的情況下擅自進人他人住宅顯然處理方式不當,超出了保安的職責范圍。故對于小郝擅自進入他人住宅的責任,應主要由保安小郝承擔;物業公司只應對于保安員管理、培訓不到位承擔部分責任。
其次,關于損害后果。
根據我國民法規定,張先生夫婦主張侵權損害賠償,應舉出其所受損失的證據,而精神損害的責任方式一般為停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉,只有對于造成嚴重后果的(需趙先生夫
婦對嚴重后果舉證)才賠償精神損害撫慰金。
故,本案中,小郝和物業管理公司應向趙先生夫婦賠禮道歉,但趙先生夫婦若不能舉出確實的證據證明其所受的實際經濟損失和嚴重的精神損害后果,則其要求物業管理公司支付賠償金的請求無法得到法院支持。
(2)培訓要點:發現可疑情況在不侵害他人權益的前提下,設法弄清楚狀況同時通知業主;通知領導和同事并加強警戒,防止犯罪分子脫逃;如必須進人房間時應有其他人員陪同;必要時報警。
關鍵在于弄清楚實際情況,不能僅憑主觀猜測魯莽行事,同時,保證自己的行為不侵犯他
人權益。
3.以下是一個案件發生的過程,請仔細閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處;并以此案例所反映的該物業公司安全管理漏洞,簡要列出完備的安全管理應具備的主要內容。
某日上午9時許,犯罪嫌疑人趙*攜帶兇器和已購得的幾斤舊報紙,來到某花園小區地下車庫人li處,對小區的保安員謊稱送報紙到5樓搞裝修,并出示了一張過期的《出人證》。恰遇一輛汽車出車庫,保安員在未看清楚《出人證》也未要求犯罪嫌疑人趙*登記,即同意其進入車庫。趙*走到車庫內通往電梯間的門邊,等候了兩三分鐘,有人從電梯間出來,趙*乘機進入了電梯間,乘坐電梯到5樓,隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時,趙某遇到了從樓上巡更下來的安全員小賈,小賈看到趙*手拿一疊報紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問:沒有停電,為何走樓梯趙*答:早下了一層,不想再等電梯了。小賈又問:拿工具去干什么趙*答:給裝修隊送報紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層,小賈忽然想起,9層根本就沒有人家裝修,認為這個走錯路的人一會兒就會下來。故沒有去追。趙*在9層按了9e房的門鈴。9e房的保姆小李打開里面的一扇門,趙*謊稱是來搞維修的,便進了屋,并將門反鎖。趙*以檢查主人房的燈管為名,將保姆騙至主人房內,要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢,也不知道主人的錢放在哪兒,隨后突然往外跑,趙*隨即將保姆殺害。……
【答案】不妥之處:
(1)未仔細查驗《出人證》。
(2)未要求來訪客人進行登記。
(3)允許行人從車庫進入。
(4)保安員小賈在發現可疑之處后,沒有及時采取措施。
(5)安全管理內容:出入管理,安防系統的使用、維護和管理,施工現場的管理,配合政府開展社區管理等工作。
4.某小區保安員小張有一次在門崗值班時,住在a棟三樓的業主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿,小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業主的請求。請問小張的做法有無不妥
你會如何處理
【答案】小張的做法并無不妥。
只要處理得當,得到業主的理解而不致產生糾紛都無不可。
因為為業主保管財物不是物業管理公司保安分內之事。
即便小張答應為業主保管,也是發生在業主和小張個人之間的保管關系,與物業公司無關。
5.一天,物業管理公司的值勤保安接到與住戶聯網的報警器發出報警信號,值勤保安隨即立即趕赴報警信號發出的住戶家門口,值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲,但敲門卻沒有回答。于是,值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后,發現家中只有一位白發蒼蒼的老人,而報警信號則屬于報警器誤報,該物業管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉,并負責修理好損壞的房門。接下來業主向該物業管理公司提出了賠償的要求。請問在本案例所述情形下,物業管理公司接到住戶家中報警信號后是否可以破門而人在什么情況下,物業管理公司在接到住戶家中報警信號后可以破門而入請你評判在這件事情的處理上,該物業管理公司做法是否妥當,還有什么不足
【答案】(1)在本案例所述的情形下,物業公司不可以直接破門而入。
物業公司對報警系統有管理和維護的職責,對報警器的誤報所造成的損失,物業公司應負管理不當的責任。本案中因報警器誤報,物業公司沒有調查清楚報警原因,就擅自破門而人,侵犯了業主的財產權和住宅不受侵犯權。
(2)若接到住戶家中報警,有明顯的跡象表明住戶家中存在危險,因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進入,屬于法律規定的緊急避險情形的,為避免業主家遭受損失或損失擴大,
保安可以破門進人。
(3)值得肯定的是,物業公司對報警反應迅速,在發現錯誤后,主動賠禮道歉,態度積極,避免了與業主間的矛盾激化;
不足在于,物業公司對報警系統管理不善,檢查不及時,致使保安員不得已破門而人,給住戶造成財產損害和精神損害。
6.你是某物業公司的安全管理人員,負責所承管項目的安全管理工作。請說明公共安全防范管理服務包括哪些內容及治安防范的注意事項。
【答案】(1)公共安全防范管理服務內容包括:
出人管理,安防系統的使用、維護和管理、施工現場的管理,配合政府開展社區管理等工作。
(2)治安防范的注意事項包括:
①遇到有人在公共區域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協助公安機關迅速平息事件,防止事態擴大。
②遇到有違法犯罪分子進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時,應立即報警,協助公安機關制止,并采取措施予以搶救、排險,盡量減少損失。對于已發生的案件,應做好現場的保護工作,以便公安機關進行偵察破案。
③管轄范圍內公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進人或鬧事時,應將其勸離轄區,或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。
④轄區公共區域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問。
⑤管轄區域內發生墜樓等意外事故,應立即通知急救單位及公安部門、家屬,并維護好現場,并做好轄區內客戶的安撫工作,等待急救單位及公安部門前來處理。
7.你是某物業公司的安全管理人員,負責所承管項目的消防管理工作,請說明消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內容
【答案】消防安全檢查組織形式上可采取et常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結合的方法,應結合不同物業的火災特點來決定具體采用什么方法。專職部門檢查,各部門、各項目的自查包括日常檢查、重大節日檢查、重大活動檢查。
第7篇 4s店物業管理服務標準
汽車4s店物業管理服務標準
1、安全秩序維護服務
所有人員著統一制服和工號上崗,保持儀容儀表和禮儀禮貌;
24小時設門崗值勤、在門崗設置崗臺按軍姿禮儀迎送出入人員、報紙郵件隨時轉送;
維修車間部位實行全封閉式管理,來訪人員先與**聯系得到允許或有**提前知會的情況下方可登記放行、機動車輛憑出入單出入、所有車輛出入一律登記車號時間確保安全;
公司品質部直接負責對安全員巡邏實行電子巡更及監控查崗管理確保無睡崗等違紀現象、杜絕安全防范隱患;
車輛劃區停放整齊、對違章停放車輛隨時聯絡疏導,確保無交通堵塞現象;
定期對消防栓、滅火器進行檢查,定期進行消防演習和發放消防安全提示;
制定緊急情況處置預案,有明確的管理制度和作業指導程序,遇到緊急情況能夠及時處理減少損失和協助公安機關保護現場。
2、設施設備運行與維護服務
對所有設備進行掛牌登記和建立臺帳,擬訂維護計劃并實施;
定期對所有設備進行全面巡查,發現問題立即維修保養;
接到報修5分鐘內到位,小修立即解決,大修不過夜;
根據設施設備特點有計劃的進行技術升級改造,著力進行節能降耗節約運行成本。
3、園林綠化維護服務
確保植物長勢良好、造型美觀修剪及時、無維護原因產生的死樹死苗。
4、其他服務
力求專業、溫馨、人性化,盡量滿足客戶要求并參照酒店'金鑰匙'服務要求提供'驚喜'的服務,爭取持續超越客戶滿意,實踐利嘉物業'服務創造價值'的服務理念,讓所有客戶感受到我們所提供的物業管理不僅僅是服務,更是用心的呵護和禮遇。
第8篇 z大廈物業工程管理服務內容
大廈物業工程管理服務內容
管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業管理一個重要方面。
工程管理目標
1.完好設備,完好機房,完好系統的完好目標。
目標是最大限度的降低物業管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。
目的是最大限度的積累物業管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發揮大廈設備設施功能實現最大功能。
為執行上述養護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據原廠的養護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養及操作手冊,要詳細至每項設備的保養工作程序表,使工程部能進行系統化的養護工作。
設備設施日常管理工作
1.房屋、建筑設施
1.1工作程序
1.1.1設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;
d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
f.每年根據四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。
1.2質量標準
1.2.1主體結構
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現;
b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現象,確保構件的承載能力;
c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象,確保基礎結構穩定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。
1.2.4內粉刷
各種內粉刷及踢腳線無剝落現象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設備
2.1工作程序
2.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
2.2質量標準
2.2.1低壓開關柜
a.耐壓試驗應符合規范規定;
b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;
c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;
d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應靈活,接點和機械聯鎖的動作應正確;
f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動切換;
i.控制箱手動和自動操作均能運行。
2.2.2照明設備
a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規定;
d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應符合要求;
b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現象;
c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。
2.2.4機房環境
a.消防設施完備,有效;
b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設備
與煤氣公司保持聯系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業保養,隨時進行報修。
4.給排水設備
4.1工作程序
4.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
4.2質量標準
4.2.1供水泵
a.各水泵運行主要參數(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩,無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正常可靠;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;
b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統
a.各專用鼓風機運行平穩,無異常聲;
b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象;
c.壓濾機運轉正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩,主要技術參數符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩,無堵塞;
f.各調節池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現象;
g.氣浮除渣設備完好;
h.各電機絕緣性能符合規定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正常可靠;
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護可靠、安全;
l.經系統處理后,排放符合環保要求。
5.消防系統
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;
b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
5.1.2定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
5.1.3維修保養
a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
5.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門。
5.2質量標準
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩、無振動,潤滑良好、無咬泵現象;
d.電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;
f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運轉平穩,各項運行參數符合出廠標準。
5.2.3消火栓及配套設施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進水環網暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。
5.2.4消防報警
a.消火栓泵運轉應與報警聯動;
b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。
6.弱電設備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養。
6.1.3保安人員
a.負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔監控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備,每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備,并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》;
b.發現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
6.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件;
i.協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。
6.2質量標準
6.2.1攝像監控系統
a.控制臺
-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監視器安裝牢固、可靠。
c.電源設備
-交流穩壓電源工作正常、穩定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規則行為;
-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設備接地保護、防護等安全、可靠。
d.攝像機
-各攝像機工作正常,配置數量齊全;
-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如,符合性能要求;
-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);
-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。
e.錄像機
-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。
6.2.2保安防盜系統質量標準
a.對講裝置
-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;
-門衛能與戶內通話。聯系情況良好;
-電梯內對講裝置能與門衛通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統
a.主機、序號機功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報警系統
a.光電識別器性能良好;
b.信號傳輸線路良好;
c.聲光聯動控制良好。
7.中央空調系統管理方案
7.1暖通及空調系統由風系統、冷凍水系統、采暖水系統、空調系統、通風系統、防排煙系統等組成。
7.2空調系統操作安全管理
世紀巴士大廈中央空調系統由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統是物業工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統的管理應作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項必要而簡略的規章制度并認真組織落實,必須有經過專業培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。
7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。
7.3制冷設備檢修管理
7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統所涉及設備進行保養搶修。
7.3.2制冷系統設備的保養、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養,對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養;
7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網、積水盤風量調節閥等進行保養;
7.4空調機組記錄數據管理
建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態的各時間段數據,其主要記錄數據為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機排氣壓力
7.4.3壓縮機吸氣壓力
7.4.4冷凝器進出水水溫
7.4.5潤滑油油位
7.4.6設備運行電流
7.4.7設備運行電壓
7.4.8壓縮機上載級數
7.4.9水泵運行電流
7.4.10水泵進出水壓力
7.4.11供回水分配器進出壓力
7.4.12其它數據
7.5中央空調系統運行數據控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.5.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。
7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調箱保養要求
7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網。
7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。
7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。
7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風扇是否平衡。
7.6.14測試馬達絕緣是否正常。
7.6.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯動系統測試。
7.7冷水循環水泵保養管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.7.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。
7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調箱保養要求
7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網。
7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。
7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。
7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風扇是否平衡。
7.8.14測試馬達絕緣是否正常。
7.8.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯動系統測試。
7.9風機盤管保養管理
7.9.1清洗塵網,損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。
7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現象,如有問題,應立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準所有的儀表。
8.電梯及自動扶梯系統管理方案
8.1電梯維修和保養
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。
8.1.2每周檢查保養
每周對電梯的機構和部件做一次保養、檢查,并經行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)
8.1.3每月檢查保養
每月對電梯機構和部件做一次檢查保養。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養,潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養
每季度對電梯的季度保養機構和部件做一次檢查保養。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養,潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。
8.1.5每年度檢查保養
電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養,加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。
8.1.6專項試驗
a.供電系統斷相、錯相保護功能的試驗。
b.限速器與安全鉗的聯動試驗
c.緩沖器的試驗
d.極限開關的試驗
e.層門與轎廂門電氣聯鎖裝置的試驗
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護裝置的檢查
h.制動器試驗
i.曳引檢查
8.2機房管理
8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區域未經許可,無關人員一律不得進入。未經工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經理同意,并有專業設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。
8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發現無法解決的問題,結實報告有關部門。
8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。
8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統一代碼。
8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩定、有效的運行狀態,所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經理。
8.2.6根據保養和作業指導書,定期對機房內的設備進行保養。每次保養都要有詳細記錄,填寫相應的保養記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規程進行,嚴禁違章操作。
第9篇 大學校園保安服務物業管理招標書
FD大學校園保安服務物業管理招標書
一、招標項目
FD大學校園保安服務物業管理共計5個子項目
1.Z校區Z路以北
2.Z校區邯鄲路以南
3.Z校區
4.Z校區
5.Z校區
二、FD大學校園基本情況
FD大學占地面積244多萬平方米，校舍建筑面積149多萬平方米。現有普通本專科生13237人，研究生13851人，留學生3805人，成人教育、網絡教育本專科生16611人。
學校現有4個校區：邯鄲、楓林、張江、江灣，擁有校門20多個，學校安全保衛機構健全，設有學校保衛處(保衛處下設校衛隊)，全面負責學校安全保衛工作。
三、保安服務主要職責
依照學校規定與管理要求，結合校園安全保衛工作實際情況，制訂切實可行的校園安全保衛工作整體方案報學校保衛處審批，開展專業化安全防范業務。
學校保安服務工作主要包括門衛、重點場所守護、校園巡邏，學校大型活動與會務工作的安全保障，校內臨時性的應急處置工作，并做好校內防火、防盜、防破壞、防事故等安全工作，配合相關部門打擊校園內部與周邊的違法犯罪活動。
四、物業資質要求
(一)物業必須是具備法人資格的三級以上資質專業保安公司或一級資質的物業管理公司(具有保安服務許可證)，具備良好的從業信譽和安全保衛經驗，有完善的管理體系和健全的內部管理規章制度，有高校校園保安服務經歷、經驗的單位優先。物業須聘用具有技防業務操作證書的人員和級或以上建構消防員證書人員。
(二)物業應認真研究高校保安服務的教育屬性，熟悉校園管理的特點，根據校園內的不同服務對象，制訂切實可行的校園保安服務整體方案，完善專項管理制度。校園保安服務方案和組織措施將作為評標的重要依據。
五、項目管理要求
(一)質量目標要求
1.依托行業標準，根據學校管理規定與服務要求，制定切實可行的校園保安服務整體方案和應急預案，突發事件反應迅速，預案處置有力;
2.依法辦事，文明值勤，嚴格管理，保障學校財產和師生人身不受侵害，維護正常的教學、科研、生活秩序;
3.全年無責任事故和責任案件發生，師生有安全感，保衛處全年季度考核合格。
(二)服務要求
1.樹立“服務第一，業主至上”的思想，切實維護學校與師生的人身和財產安全;
2.管理堅持原則、慎密嚴謹;服務以人為本、主動熱情;處理問題高度警惕、有理有節;
3.上崗人員儀表整潔，業務操作規范，禮貌待人，保持崗位衛生整潔;
4.依法辦事，文明執勤，不與師生發生爭吵，杜絕保安與師生發生沖突，禁止保安出手傷及師生人身安全，做到打不還手、罵不還口。
(三)隊伍建設與管理要求
1.物業負責提供進駐保安人員值勤所需的裝備、器材、通訊設備、常用辦公耗材等，負責安排保安人員的食宿;
2.從學校安全實際出發，經常性開展在崗人員業務培訓和緊急預案演練;
3.內部管理體制健全，設立保安管理點主管，全面負責日常保安隊伍的規范化管理;
4.物業必須采取切實有效措施保持保安隊伍的穩定，嚴格控制非違紀人員輪換崗比例，合同期限內輪換崗保安人數不得超過合同編制的20%，并在投標書中作出承諾;保安隊伍主要管理人員更換，應提前一個月以書面形式通知學校保衛處，其他隊員更換要提前三天告知保衛處，確保服務質量不因人員變動而受影響;
5.保安應聘、錄用、離職等管理檔案規范，手續齊全，相應資料必須報FD大學保衛處備案，禁止離職保安進入校園;
6.要加強對保安業務的管理，確保保安在校園內無違規事件發生。
(四)人員素質要求
1.保安從業人員應知法，懂法，守法，依法辦事，必須嚴格遵守保安從業規范，模范遵守校園安全管理規定;
2.保安主管應具有較高的政治思想素養和業務水平，有較強的組織協調能力，受過專門的保安業務培訓，具備高中以上學歷;
3.保安人員個人素質條件：男性，身高原則在170cm以上，身體健康，相貌端正，儀表大方，無傳染疾病及精神病等不能控制自己行為能力的疾病病史，年齡應在18~35歲之間，以高中文化程度為主體，退伍軍人為佳，無犯罪記錄;
4.所聘用的保安人員有吃苦耐勞的精神和高度的責任感，受過專門的崗前培訓，熟知學校的管理規定，嚴格履行崗位職責，善于發現各類問題，具備一定的管理經驗和處理突發事件能力。
(五)日常工作要求
1.根據行業服務標準與學校規定要求，在學校保衛處指導下，獨立運作，落實校園安全保衛整體方案，并結合校園變化實際在實踐中不斷完善;
2.保安主管每天必須向保衛處各校區負責人口頭匯報工作，每星期向學校保衛處書面匯報一次所承擔的保安工作開展情況及信息反饋，重大情況須及時報告;
3.做好詳細的執勤記錄，原始臺帳保存完好，以備核查;
4.與學校其他安保力量協作聯動，開展一體化安全防范;
(六)崗位人員數量要求
保安人員數暫定437人，具體人員分配如下：
1.邯鄲校區邯鄲路以北： 154人(須包括監控室8名具備技防業務操作證書的人員);
2.邯鄲校區邯鄲路以南：77人
2.楓林校區：65人(須包括監控室8名具備技防業務操作證書的人員);
3.江灣校區：81人(須包括監控室8名同時具備技防業務操作證書和5級或以上建構消防員證書的人員);
4.張江校區：60人(須包括監控室8名同時具備技防業務操作證書和5級或以上建構消防員證書的人員)。
物業必須保證到崗保安人數，物業在組織、安排保安工作時，應符合國家相關法規，維護保安人員的正當權益;保安人員進行管理時，本人致傷、致殘、致亡的，或者導致他人財產、人身損害的，學校不承擔任何責任，由物業承擔相應責任，并負責妥善處理善后工作;因物業原因造成的勞資糾紛，由物業承擔全部責任。
(七)承擔風險
1.若在保安服務范圍內屢次發生重大財務損失，學校可以要求物業承擔一定比例的賠償責任。
2.學校從合同總費用中先劃出5%作為考核專用款，考核期內物業單位因工作過失造成學校人員傷害、財物損失，將予以扣除或處罰金。若年終產生余款，則返還物業。
3.學校從物業合同總費用中提留2‰作為乙方在崗人員獎勵基金，對在崗工作中表現突出人員由學校進行獎勵。若年終產生余款，則返還物業。
六、招標委托管理的期限
本次招標的保安服務年限為一年，從合同簽訂當日起算。中標單位服務優秀，第二年招標同等條件下優先。
七、投標文件的要求
(一)企業簡介
1、企業營業執照復印件;
2、企業資質證書復印件;
3、保安服務許可證復印件;
4、企業近年來獲得的各種榮譽證書復印件。
(二)保安管理方案
1、保安管理服務整體構想和策劃;
2、管理機構、保安人員的配置、來源及儲備;
3、具有可操作性的管理計劃、管理目標、管理制度、崗位職責及服務承諾。
(三)投標報價書
申報保安服務費為 ：人民幣3620元/人/月。
(四)投標書的裝訂與密封
1、投標書使用A4紙，計算機打印，字體全部采用小4號宋體;
2、物業應將投標文件(正副本各一份)密封，并在訂縫處加蓋騎縫章;投標文件內相關資料均加蓋單位公章。
(五)投標日期
1、標書送達時間：2023年11月29日17：00前物業須電話或傳真確認是否投標，2023年12月3日13：30將舉行開標會議，屆時物業將投標文件交學校工作人員;
2、聯系方式：
聯 系 人：
聯系電話：
傳真電話：
八、評標、定標方式
(一)評標機構：由學校組成評標委員會，確保招標活動按照公開、公平、公正的原則進行;
評標標準：學校根據物業的校園保安服務方案、組織措施安排以及其綜合實力、信譽、業績、服務價格等進行綜合評標。
(二)開標時間：2023年12月3日13：30，地點：FD大學保衛處會議室，屆時物業須派員參加現場答辯。
(三)投標文件出現下列情況，則作無效投標文件處理：
1、投標文件無單位公章及法人代表個人簽名;
2、投標文件未按招標單位投標文件要求編制;
3、投標文件中出現兩個或多個報價，且未書面說明以某個報價為準;
4、投標文件不全;
5、投標文件逾期送達;
(四)物業對本招標書所作的推論、理解與招標單位無關。
(五)中標單位接到通知書后三日內向學校做出保證履約的書面答復，物業在三日內未做出書面答復，視為自動放棄中標資格。
(六)本招標書解釋權屬FD大學。
FD大學保衛處
第10篇 花城小區物業管理服務工作內容
(一)物業共用部位的維修、養護和管理
1、定期巡查,對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理;
2、維修養護制度健全,工作標準及崗位責任制明確;
3、報修服務時間:24小時受理;急修:不得超過30分鐘到達維修現場;
4、道路、停車場平整通暢,交通標志完好;
5、每年對房屋及設施設備進行一次安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施。
(二)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理
1、共用設施設備按照項目配套建設管理,責任分工明確,運轉正常,維護良好,有設備臺帳,運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄完整;
2、實行24小時值守服務;
3、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格執行操作規程及保養規范;
4、公共照明設備良好,不影響使用;
5、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚、齊全;
6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;
7、在接到相關部門停水、停電通知后,立即通過小區公告欄或社區廣播通知業主。
(三)物業共用部位和相關場地的清潔衛生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、環衛設施完好;
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,公共區域每天至少清掃一次并實行標準化保潔;
3、垃圾日產日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現象,各類垃圾容器及時清潔,無重異味;
4、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
5、雨雪天氣及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現象;
6、根據實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛生消殺工作;
7、對超環保標準排放油煙、嗓音等行為和違反規定飼養寵物、家畜、家禽者進行勸告,并報告有關部門進行處理。
(四)公共綠化的養護和管理
1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;
2、綠地無擅自改變性質和破壞、非法占用現象;
3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;
4、園林小品及設施維護良好。
(五)車場服務
1、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序;
2、停車場收費有合法手續;
3、有必要的進出憑據;
4、對小區內停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查;
5、對小區內停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢查;
6、為保護公共權益不受侵害或保全現場,必要時可將違反約定停放的車輛強制搬離現場或用車鎖對車輛予以固定。
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理
1、主要出入口有專人值守;
2、有專門秩序維護人員,實行24小時流動巡邏制度;
3、對危及人身安全處設置明顯警示標識;
4、消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制訂有消防應急方案;
5、控制中心實行24小時值班,對組團外公共區域進行監控并對突發情況進行記錄;
6、發生治安案件、刑事案件、交通事故時,及時報警,并配合公安部門進行處理;
7、適時開展消防和居家安全宣傳。
(七)裝飾裝修服務
房屋裝飾裝修涉及其它事項,由業主、使用人與物業管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務協議》,予以約定。
(八)物業檔案資料管理
1、建立完善的物業管理制度和服務質量管理體系;
2、運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度。
(九)其它服務
1、視情況接受相關部門委托,代收水、電、有線電視等費用;
2、水、電、有線電視服務及維護服務由其對應的供應單位提供并為此負責。
(十)特約服務
由業主或物業使用人與物業管理公司或其授權的物業服務中心另行約定。
第11篇 某物業員工服務禮儀管理規定收樓禮儀
物業員工服務禮儀管理規定(收樓禮儀)
1儀容儀表
1.1整體:自然、大方、得體,符合工作的需要及安全的規則,精神煥發,充滿活力,整齊清潔。
1.2個人衛生
a.不要用過濃的香水,勤洗澡、勤換衣服,無體味;
b.勤洗頭理發,不留怪異發型,男員工不留胡須;
c.勤洗臉涮牙,保持口味清新和眼、耳、口、鼻、牙齒的清潔衛生。
d.勤洗手,不戴夸張的手飾,不留長指甲;
1.3服飾著裝:上班時間必須按公司規定統一著裝并佩戴工作牌;
2服務姿態
2.1站姿:兩臂自然下垂,兩手背后交叉或垂于褲縫或雙手腹前相握,抬頭收腹挺胸、目光平視,頭正、肩平,面帶微笑。
2.2走姿:步子要輕而穩,抬頭挺胸、收腹、頭正肩平、目光平視,面帶微笑,步履輕盈,臂擺正確,瀟灑自如。迎接賓客走在前面,送別賓客走在后面,客過要讓路,同行而不搶道,不在客人之中穿行。
2.3座姿:入座要輕而緩,上身自然挺直,目光平視,面帶微笑,不可左右擺動,不翹二郎腿或半躺半座。
3言談舉止
都要符合美的要求,使自己端莊、高雅。
3.1服務用語:
a.不應隨意打斷客人的講話,不許講粗話,必須使用禮貌語言,如'您好'、'請'、'謝謝'、'對不起'、'再見'等。
b.語言要婉轉,盡量不用'不'字。
c.必須根據場合或距離的遠近,適當控制音量。
d.通常情況下員工應講普通話,在必要時進行語言上的溝通與交流,必須使用彼此都懂的語言,但不要說長時間的談話和滔滔不絕,以免客人反感及影響自身的工作。
3.2電話禮儀(略)
3.3舉止得體的要點
a.不要將雙臂交叉抱在胸前或把手放入衣袋里;不要玩弄身上的飾物;
b.整理妝容時,請到客人看不到的地方;
c.不要當眾挖鼻孔,掏耳朵、搔癢或挑指尖;不隨地吐痰;
d.有人對你說話時,應仔細地聽,并保持目光交流;
e.當眾不應耳語或指指點點;
f.公共場合不許唱歌及吹口哨、哼小調、打哈欠、打噴嚏、伸懶腰;
j.工作時不吃零食和口香糖,
h.當值時不能趴在工作臺上或把腳放在工作臺上,更不得晃動桌椅發出聲音,不得做與工作無關的事情;
i.與上司或住戶相遇時,應主動點頭示意;
j.不要偷聽客人的談話和偷看行李文件。
4.4接待禮儀
4.1對來訪人員
a.首先應點頭微笑并主動說:'您好,請問您找哪一位'或'我可以幫助您嗎';'請您出示證件'(保安專用)。
b.確認來訪人要求后,說'請稍等,我幫您找'并及時與被訪人聯系,并告訴來訪人'他馬上來,請您先等一下,好嗎'。
c.人員不理解或不愿出示證件時,應說:'對不起,先生/小姐,這是公司規定,為了住戶的安全,請理解!'(保安專用)。
d.當來訪人員忘記帶證件必須進入區域時,應說:'先生/小姐,請稍侯,讓我請示一下好嗎'此時應用對講機呼機呼叫干部前來協助處理。
e.當確認來訪人故意搗亂,要施橫硬闖時,應說:'對不起,按公司的規定,沒有證件不允許進入小區,請配合我的工作;'當對方執意要硬闖時,立即用對講機報告最近在崗主管,但應盡量保持冷靜克制,只要對方沒危及他人安全或進行破壞,均應做到冷靜克制。
e.來訪人員出示證件時,應說:'謝謝您的合作,歡迎光臨'。
f.如果要找的人不在或不想見時,應禮貌地對對方說'對不起,他現在不在,您能留下卡片或口信嗎'。
g.當來訪人員離開時,應說:'歡迎您再來,再見!'。
4.2對住戶(當值時接到投訴或資詢的處理)
a.為住戶提供服務時,無論何時均應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重之感;應坦誠待人,不卑不亢,一視同仁,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信,給人以寬慰感;應沉著穩重,給人以鎮定感。
b.當住戶提出不屬于自己職責范圍內的服務要求時,應盡可能為住戶提供力所能及的幫助,切不可說'這與我無關'之類的話。
c.需要住戶協助工作時,首先要表示歉意,并說:'對不起,打擾您了'。事后應對住戶幫助或協助表示感謝。
d.對于住戶的困難,要表示充分的關心、同情和理解,并盡力想辦法解決。
e.對于住戶質詢無法解釋清楚時,應請上級處理,不許與住戶爭吵。
f.見住戶搬出大宗物品時,應先主動打招呼:'先生/小姐,您好!'然后再履行手續,'對不起,請出示放行條!(保安專用)'當住戶搬運物品有困難時,要主動幫忙,住戶表示謝意時,用'不用謝或不客氣,沒關系'回答。
g.當住戶有事咨詢時,應熱情接待,并說:'有困難請直說,希望我能給您幫助'。當遇到住戶施以恩惠或其他好處時,應說:'謝謝您的好意,公司有規定不能收取,請您理解'。
h.當發覺自己和對方有誤解時,應說:'不好意思,我想我們可能是誤會了'。
i.當發覺自己有失誤時,應立即說:'噢,對不起,我不是哪個意思'。
j.當住戶提出的要求超出服務范圍時,應禮貌回絕;如遇對方挑釁時,應說:'請尊敬我們的工作,先生/小姐'。
k.當遇到行動不便或年齡較大的住戶經過時,應主動上前攙扶。
l.對不認識的住戶、來訪客人應稱呼:'先生'、'小姐'、'女士'或'您';
對熟悉的住戶應稱呼其姓氏,如××先生、××小姐;指第三者時不能講'他'應稱為'那位先生'或'那位小姐(女士)'。
4.3進行工作操作時(略)
4.4與顧客同乘電梯時
a.主動按'開門'鈕。
b.電梯到達時,應站在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手微微抬起放在胸前,手心朝上,五指并攏,指向電梯,面帶微笑的說'電梯來了,請進'。
c.待顧客進入電梯后自己再進電梯,按'關門'鈕。關閉電梯時,應防止梯門夾到他人的衣服、物品。
d.等電梯門關閉呈上升狀態時,自己應面向顧客。
e.電梯停止,梯門打開后,首先出去站立在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手五指并攏,手心向上,指向通道,面帶微笑地說:
'到了,請走好'。
4.5保安員檢查出租屋時(略)
4.6保安員檢查裝修現場時(略)
4.7保安員對車輛管理時
a.對違章行車者,應說:'對不起,為了您的安全,請您按規定行駛'。
b.對違章停車者,應說:'對不起,此處禁止停車,請您將車停在車位里好嗎'。
c.對車場內的閑雜人員,應說:'您好,為了確保您的安全,請您不要在車場逗留'。
d.當車主離開車輛時,應注意提醒車主:'請您將車鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車(內)上'。
4.8保安員敬禮
a.敬禮的范圍:
●保安干部、員工工作見面時相互敬禮;
●保安干部、員工對外行使職責權利時先行敬禮;
●保安干部、員工與公司管理處主任以上領導工作見面時敬禮;
●對公司副總經理以上領導的車輛敬禮(不論車內有無領導);
●對不認識的領導工作見面檢查證件時,先敬禮再檢查證件,確認是公司領導時,說:'對不起,很抱歉!'然后再敬禮;
●遇有前來住宅小區參觀的人員,如有公司領導陪同,敬禮時需待客人通行完畢后方可禮畢,遇有客人人數較多或車隊參觀時,敬禮后繼續行注目禮直至客人完全通過;
●當值時見著制服的軍人、公安人員要行軍禮問好。
b.敬禮的時間:
●在對方行至距自己3~5米時開始敬禮;
●對行駛的車輛以對方開始注意到崗位時敬禮。
第12篇 高檔住宅日常物業管理服務內容規范
高檔住宅日常物業管理服務內容
物業服務將政策和法規為理論依據,寓管理于服務之中,建立社區服務體系。為業主提供全方位管理服務,服務項目呈現多元化、全方位態勢。
1、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理
管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
2、共用設施、設備的維修、養護、運行和管理
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。
4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養護與管理。綠化的功能是美化環境。我們以專業化的管理養護人員,根據不同樹種的生長特點,適時進行修剪、澆灌、滅蟲等,科學合理的保養、管理小區的綠化景觀。湖水設專人負責管養,針對湖水的凈化需求和湖水蒸發、滲漏等采取必要的措施進行維護,定期進行水質監測,保持湖水的凈化和水位的平衡。
5、公共環境衛生管理
我們遵循'高標準、嚴要求'的環境衛生管理和'高質量、高頻度'的環境衛生維護、實施環境衛生清潔管理和環境衛生保護的職能。
6、交通與車輛停放秩序的管理
對小區內各類車輛(汽車、電動車、自行車等)進出、行駛、停泊秩序實施管理,確保交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。
7、公共秩序維護與管理
公共秩序維護采用先進的智能系統和人力維護相結合的方法。根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況,建立起適合智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
8、檔案資料管理
設專人對檔案資料實行統一管理,制訂適行的檔案資料管理制度,做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。
9、全方位全天候的物業服務,個性化的特約服務管理。即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造溫馨、諧的社區環境和舒適、尊貴、優雅的生活環境,努力使業主生活更方便、更迅捷。真正從業主的日常生活細節考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業主的意見,開辟新的服務項目。
10、消防安全管理
消防安全管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防消結合'的方針,對所轄物業區域的消防工作進行全面細致的管理。
