某小區物業服務收費管理辦法（十二篇）

發布時間：2024-02-05 16:22:01 查看人數：99

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某小區物業服務收費管理辦法

第1篇某小區物業服務收費管理辦法

1、為規范本小區物業服務收費行為,保障業主和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和浙江省《物業服務收費管理辦法》等有關規定,結合本小區實際,制定本辦法。

2、本辦法所稱的物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務,向業主收取的費用。

3、本辦法所指的物業服務包括以下內容:

(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;

(二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

(三)公共綠地、花草樹木的養護管理;

(四)公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作;

(五)物業的檔案資料管理;

(六)《日月星城小區物業管理合同》和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》中規定的其他公共性服務內容。

4、本小區采用包干制約定物業服務費用。即由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤,具體收費標準經由業主委員會與物業管理企業談判,由合同約定。

5、物業管理企業應當每半年一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收取情況,接受業主和業主委員會的監督。

業主或業主大會對公布的物業服務資金的收取情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質的中介機構進行審計。

6、電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業服務成本,由享受的業主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅,業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費和公共設施維修費外,不再分攤其它費用。

7、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業服務成本或物業服務支出。

8、在本小區內,供水、供電、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的,雙方應當簽訂合同,物業管理企業可向委托方或業主收取規定的代辦服務費。

9、已購置房屋,但未向物業管理企業辦理相關入住手續的業主,其物業服務費的收取按市住宅小區綜合服務費收取辦法收取。

10、物業管理企業可以依據雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業管理服務費用,但依據合同和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》,出現應當打折收取的情況時,應當按打折的數額收取。具體操作按照《日月星城小區物業管理考核辦法》中的規定進行。

11、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人(承租人)交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時,原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。

12、對本小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規定執行。

13、本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。

第2篇 z小區物業管理處服務人員培訓計劃

●崗前培訓

a、在職管理人員培訓

培訓內容有**月園情況介紹、業主情況介紹、**月園管理處、機構設置、崗位安排和崗位責任等資料內容介紹。

b、新聘人員培訓

培訓內容有公司規章制度、物業管理常識、**月園介紹、崗位職責、崗位工作規范、崗位工作質量要求、文明禮貌服務知識、專業服務管理常識(維修、清潔、綠化、保安)等。

●在崗全員培訓

在崗人員培訓內容有:有關物業管理的重要政策法規,如《南京市物業管理辦法》、《全國城市物業管理優秀小區評分標準》等。

●在崗專業培訓

a、辦公室和客戶服務部

培訓內容:企業管理知識、物業管理知識、禮儀禮貌等。

培訓時間:每月集中學習二次。

b、保安部

培訓內容:治安管理條例、消防知識、隊列訓練、操步訓練、文明禮貌用語訓練、交通規則、防衛術、散打訓練。

培訓時間:每周集中學習一次。

c、環境部

培訓內容:常用機械使用知識、特殊污物的清潔方法、消殺知識、消防知識、交通規則,相關綠化知識。

培訓時間:每周學習一次。

d、工程部

培訓內容:房屋結構保養與維護,設備運行、維護知識,水、電、煤氣維修知識。

培訓時間:每月學習二次。

第3篇花城小區物業管理服務工作內容

(一)物業共用部位的維修、養護和管理

1、定期巡查,對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理;

2、維修養護制度健全,工作標準及崗位責任制明確;

3、報修服務時間:24小時受理;急修:不得超過30分鐘到達維修現場;

4、道路、停車場平整通暢,交通標志完好;

5、每年對房屋及設施設備進行一次安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施。

(二)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理

1、共用設施設備按照項目配套建設管理,責任分工明確,運轉正常,維護良好,有設備臺帳,運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄完整;

2、實行24小時值守服務;

3、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格執行操作規程及保養規范;

4、公共照明設備良好,不影響使用;

5、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚、齊全;

6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;

7、在接到相關部門停水、停電通知后,立即通過小區公告欄或社區廣播通知業主。

(三)物業共用部位和相關場地的清潔衛生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通

1、環衛設施完好;

2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,公共區域每天至少清掃一次并實行標準化保潔;

3、垃圾日產日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現象,各類垃圾容器及時清潔,無重異味;

4、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;

5、雨雪天氣及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現象;

6、根據實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛生消殺工作;

7、對超環保標準排放油煙、嗓音等行為和違反規定飼養寵物、家畜、家禽者進行勸告,并報告有關部門進行處理。

(四)公共綠化的養護和管理

1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;

2、綠地無擅自改變性質和破壞、非法占用現象;

3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;

4、園林小品及設施維護良好。

(五)車場服務

1、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序;

2、停車場收費有合法手續;

3、有必要的進出憑據;

4、對小區內停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查;

5、對小區內停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢查;

6、為保護公共權益不受侵害或保全現場,必要時可將違反約定停放的車輛強制搬離現場或用車鎖對車輛予以固定。

(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理

1、主要出入口有專人值守;

2、有專門秩序維護人員,實行24小時流動巡邏制度;

3、對危及人身安全處設置明顯警示標識;

4、消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制訂有消防應急方案;

5、控制中心實行24小時值班,對組團外公共區域進行監控并對突發情況進行記錄;

6、發生治安案件、刑事案件、交通事故時,及時報警,并配合公安部門進行處理;

7、適時開展消防和居家安全宣傳。

(七)裝飾裝修服務

房屋裝飾裝修涉及其它事項,由業主、使用人與物業管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務協議》,予以約定。

(八)物業檔案資料管理

1、建立完善的物業管理制度和服務質量管理體系;

2、運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度。

(九)其它服務

1、視情況接受相關部門委托,代收水、電、有線電視等費用;

2、水、電、有線電視服務及維護服務由其對應的供應單位提供并為此負責。

(十)特約服務

由業主或物業使用人與物業管理公司或其授權的物業服務中心另行約定。

第4篇香格小區物業管理服務質量指標措施

香格里拉小區物業管理服務質量指標與措施

(一)總體目標

我公司將嚴格按照《全國優秀管理示范住宅小區標準》實施物業管理,并鄭重承諾:

自接管之日起,當年達到'天津市物業管理達標住宅小區'標準;

自接管之日起,兩年內達到'天津市物業管理優秀住宅小區'標準。

自接管之日起,三年內達到'全國物業管理優秀住宅小區'標準。

最終達到'全國物業管理示范住宅小區'標準。

(二)分項管理目標

房屋及配套設施完好率:98%

房屋零修、急修及時率:98%

維修工程質量合格率:100%

環境衛生保潔率:98%

業主滿意率:95%

(三)總體管理標準

內容管理標準

設施設備維修養護(1)維修養護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好

(2)共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄;對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄

(3)實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場,回訪率90%以上

(4)水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規范

(5)道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規范

(6)樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上,按規定時間定時開關。

(7)設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施

(8)雨水井、化糞井每季檢查1次,根據需要定期清理疏通,保持通暢,無堵塞外溢

(9)在接到相關部門停水、停電通知后,按規定時間提前通知用戶

公共秩序維護

(1)門崗室美觀整潔,人員統一著裝。設專人24小時值勤,其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證

(2)按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏,不少于12次,對小區重點部位每小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門

(3)小區內公共娛樂設施等部位,設置安全警示標志

(4)對出入小區的機動車輛進行引導,行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊

(5)設有中央監控室的,實施24小時安全監控,并記錄及時

(6)看管公共財產,包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

(7)對火災、水浸等突發事件有應急處理預案

(8)定期對服務人員進行消防培訓,保證消防通道暢通,消防器材可隨時起用

保潔服務(1)小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次,干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次

(2)公共區域日常設專人保潔,保持公共區域干凈整潔無雜物

(3)公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次,保持干凈整潔

(4)根據小區實際情況合理部設垃圾桶、果皮箱、垃圾袋裝

(5)按樓洞口、樓層收集垃圾,每天2次

(6)垃圾清運日產日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現象

(7)垃圾設施每天清潔2次,無異味

(8)公共區域玻璃每月擦洗2次

(9)對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃

(10)進行保潔巡查,樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象

(11)建立消殺工作管理制度,根據實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孽生

(12)飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,并報告有關部門進行處理

化養護綠管理(1)花草樹木生長良好,無枯死、無樹掛、適時修剪、疏密得當,有良好的觀賞效果;樹型符合自然特征,整形植物保持一定形狀,發現死樹應在一周內清除,并適時補種

(2)草坪生長整齊,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪

(3)草坪及時清除雜草,有效控制雜草孽生;無垃圾、無煙頭紙屑

(4)綠籬枝葉較茂密,超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。無枯死植株,無明顯禿裸

(5)根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好

(6)適時組織防凍保暖,預防病蟲害,病蟲害無明顯跡象

(7)園林建筑和輔助設施完好,整潔無損

(8)綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌

綜合服務管理

(1)建立物業管理制度和服務質量管理體系,制定完善的物業管理方案并組織實施

(2)按規范簽定物業管理服務合同,并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務標準

(3)服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務

(4)管理人員80%持有物業管理上崗證書,特種作業員工100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗

(5)廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。

(6)建立完善的檔案管理制度(包括物業竣工驗收資料、設備管理擋案、業主資料、日常管理檔案等),各種基礎資料,臺帳報表、圖冊健全,保存完好

(7)設置'服務中心',公示服務聯系電話,24小時有管理人員接待住戶,處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴,有效投訴處理率100%

(8)提供有償特約服務和代辦服務,公示服務項目及收費標準

(9)采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作,回訪率85%以上,每年進行一次抽樣測評,滿意率達到85%,并對薄弱環節進行改進

(10)建立健全財務管理制度,每半年公布一次物業管理服務費收支情況

(11)建立共用部位設施設備維修基金臺帳,帳目清楚、準確,按規定使用公用部位設施設備維修基金,定期公布維修基金繳存和使用情況

(12)召集首次業主會會議,協助組建業主委員會并配合其工作

第5篇小區物業管理服務標準監督考核辦法

總體要求: 通過明確本小區物業管理服務內容、標準和監督考核辦法,體現'質價相符'和'明明白白'消費,為小區的廣大業主提供安全、舒適、溫馨的生活環境,為業主提供良好的服務。

管理服務標準

一、客戶服務

總體要求:服務有效投訴少于5%,處理及時率100%;業主滿意率80%以上。不達標即為違約。

具體要求:

1、佩戴統一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔。對業主(使用人)的報修與求助耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項,征求業主(使用人)的意見。

2、服務時限。急修服務15分鐘內到位,8小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。

3、對業主的投訴及時回訪,回訪率100%,并件件有記錄。

二、房屋、共用設施、設備維護與管理

總體要求:房屋完好率大于等于98%;設施設備完好率大于等于95%;不達標即為違約。

具體要求:

1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價,做好記錄;(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議;根據業主或業主委員會的委托,組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次,發現問題及時解決;(5)巡檢有記錄;巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

2、房屋。

(1)裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;在業主(使用人)裝修房屋備案登記時,對不符合政府有關規定和業主公約的內容,應在2個工作日內給出修改意見;業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。

(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;5年油飾1次;鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。

(3)建筑物外立面。本小區建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的,應當及時進行清洗、粉飾。

2、給排水系統及其配套設施。

(1)給水設施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常,出現問題隨時處理。(2)排水設施。化糞池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝,;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。

3、供配電系統

建立和完善有關規章制度,包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;所有供配電設備運行正常,沒有人為故障。

4、智能化系統

設備運行正常,專業人員24小時值班,監控反應靈敏,異常情況及時檢修。

5、避雷接地系統。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查,發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運行與管理

(1)與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同,并明確被委托企業的責任。(2)每日監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,電梯及其安全設施每月不少于2次,每年進行1次全面調整和測試,確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養提前一天通知業主(使用人),并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障,并盡快設法解救乘客。

7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

(1)保持本小區道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;發現損壞及時修補;(2)按照業主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;(3)停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;(4)停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備。

三、清潔管理

總體要求:內外環境整潔,沒有衛生死角,環境衛生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

具體要求:

1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次業主(使用人)垃圾;每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環清潔1次;各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現象,無亂堆亂放;鐵欄油漆完好無脫皮;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵,地腳線干凈無明顯灰塵,大理石地面干凈無明顯灰塵,水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔,每日清潔1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯,若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。

3、停車場、共用車庫或車棚保潔,地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物;無異味、空氣流通;管道標識清楚,油漆無脫落、無銹跡;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

4、道路保潔,道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;路邊燈具無灰塵,燈具內無蚊蟲,燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔,無積塵,無污跡,無亂張貼。

6、休閑及綠化帶保潔,外觀整潔,地面垃圾滯留時間不超過1小時。

7、垃圾桶、果皮箱保潔,垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污,無明顯異味。

8、垃圾收集與處理。垃圾日產日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放;垃圾收集車表面潔凈,無污染,全封閉,無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節每月消殺1次;滅鼠:每季進行1次。

五、園林綠化養護與管理

總體要求:園林綠化與小區整體環境相協調,美觀,花草樹木長勢良好,符合季節氣候特點,沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

具體要求:

1、草坪。成活率在95%以上,生長茂盛;整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;無病蟲害;綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現象;設施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發現和處理;根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;樹冠完整美觀,沒有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無機械損傷,無明顯缺株;樹林無釘栓、捆綁現象;綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝。

3、花壇。花卉長勢良好,體現花壇設計要求,造型優美,無枯枝,無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛生。

4、人工水系、噴水池,池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。四周安全設施狀況,發現損壞及時修復。

六、安全防范

總體要求:阻止或減少刑事案件,杜絕因管理不善而發生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區內發生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業管理企業管理不善即為違約。

具體要求:

1、配備接受過專業訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康,責任心強,無犯罪記錄,工作認真負責,掌握基本安全護衛技能,熟悉物業管理及有關法律法規;當班時佩戴統一標志和執勤工號,穿戴統一制服,工具佩戴規范,儀容儀表規范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,儀態良好。

2、門衛。本小區實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守,本小區人員車輛憑卡進入,外來人員應進行驗證

、登記,杜絕閑雜人員進入,杜絕未經受訪業主同意的其他人員進入;大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。

3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次,夜間巡邏次數不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛,防止事態擴大,協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應。(1)制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛生以及電梯應急等;(2)有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態;(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;(4)對緊急事故做出快速、正確的反應,盡可能減少破壞和損失程度;(5)組織恢復生活秩序。

5、其他防范措施。(1)設有業主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現場查看,予以恰當的緊急處理;(2)涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;(3)協助有關部門維持小區正常生活秩序,防止不安全事件發生;(4)對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求:車輛進出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。

具體要求:

1、有較為完善的車輛管理制度,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導,保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發的收費標準收費。

2、在交警部門協助下在小區設置明顯的交通標志,劃定禁止車輛停放的區域。杜絕車輛在禁止停放區域停放。

3、維持交通秩序,發現車輛亂停亂放進行忠告或糾正,發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。

4、封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄。

5、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行。

6、杜絕外來車輛進小區停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

7、對業主違反業主公約和小區有關車輛管理的規定的行為進行及時勸阻。

八、消防管理

總體要求:設施齊全,標識清晰,使用功能良好,防止火災責任事故。

具體要求:

1、定期進行消防訓練,保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

2、根據防火、滅火的需要,配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障。

3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用。

4、發現火警迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統一指揮。

5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發現設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次,以熟悉操作和檢查消防監控設備;消防監控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無積灰,監控箱表面無污漬;每日填寫工作記錄,建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整;

2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;

3、及時變更登記,賬物相符。

監督辦法和違約責任

一、日常監督

甲方聘請專門人員并授權監督人員按照本合同及各個附件的約定,代表甲方對乙方的履約情況進行全程監督。發現問題,及時向乙方發出整改通知書,并記錄在案,定期向業主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監督人員進行監督,對監督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責,經甲方監督人員監督仍不改正的,視作違約。合同期內因同一問題或同一

情況監督人員發出5次(含)以上整改通知書的,視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。

二、違約責任

乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準,構成違約的,由甲方向乙方發出書面處罰通知,每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額,相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發生,乙方可獲得最高35%的經營總收入,甲方獲得65%;如果發生一項違約,則乙方所得減少到34%,甲方所得增加到66%,依此類推)。

考核辦法和結果處理

一、每年年中和年底,乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業管理的主要計劃等,兩次向全體業主送發書面報告。

二、業主委員會年中和年底兩次向全體業主送發評議打分表,對以下內容進行打分評議:1)供電管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)衛生保潔管理;5)綠化管理;6)公共設施設備管理;7)車輛管理;8)維修服務;9)服務態度;10)遺留問題的解決;11)總體評價。打分的標準為:好、較好、一般、較差、差。

第6篇小區物業管理服務各項質量指標承諾目標

小區物業管理服務各項質量指標的承諾、目標

一、總體服務承諾和目標

①牢固樹立'物業服務與管理并重'的理念,為業主創造'高素質管理、高標準服務、高水平引導,最終滿足高品質健康生活需求'的生活、居住環境。

②加強服務的主動性和積極性,最大限度地滿足業主的服務需求,多方面、多途徑征詢和聽取意見,投訴答復率100%,有效投訴更正率100%,業主對服務滿意率達95%或以上。

③不斷研究、總結專業化管理的服務方式、方法,逐步形成一整套完善的服務規范和管理模式,進一步提高對物業的管理服務標準和服務質量。

④以物業管理政策法規為依據,結合***的具體情況,明確服務程序,建立健全實施專業化管理的服務規范。

二、分項服務目標

1、保安及車輛管理

①樹立'安全第一'的思想,維護物業區域的管理秩序,基本實行封閉式管理,堅持24小時值班和巡邏制度。

②結合***的特點,制定安全防范措施,杜絕重大傷亡事故以及因管理責任引發的入內盜竊案件、設備設施損壞事故和交通事故,確保物業本體、人身、財產及設施設備的安全。

③貫徹'預防為主'的方針,做到無火警、無火災、無刑事案件、無惡性打人、傷人事件,在可能危及業主安全的地方設置明顯標志和建立防范措施。

④充分考慮***的特點,進一步完善各項應急方案(含火警、刑事、破壞、盜竊、集體*等)。確保各類突發事件得到快速、妥善的處理。

⑤加強小區周邊及停車場的管理,確保進出小區內的各種車輛管理有序,排列整齊、出入登記、交通暢順、人車分流、場地整潔、制度完善。

⑥培養和造就一支'思想過硬、紀律嚴明、作風優良、訓練有素、服務一流'的保安隊伍。保安人員熟悉小區環境,文明值勤、言語規范、著裝整齊。

2、設備管理

①注重員工專業技能培訓,不斷提高業務素質和業務水平,培養一支'技術精湛、團結協作、保障有力、作風優良、服務一流'的設備管理隊伍。

②進一步完善小區設備及相關設施的圖紙、檔案和資料的管理工作,確保資料項目齊全、目錄清晰、設備運行臺帳規范,可隨時查閱。資料完整率達98%以上。

③建立、健全設備設施安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及維修保養,運行記錄等管理制度及操作規程,并嚴格遵守執行,執行率100%。

④確保設備設施狀態良好,運行正常,無重大管理責任事故。各種設備設施完好率分別為供水、供電系統98%以上,排水排污系統95%以上,消防監控系統100%,零修、急修合格率100%。

⑤確保設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵、鼠害、蟲害等發生,機房環境符合設備要求,整潔率98%。

⑥充分利用先進的科學技術和管理手段,摸索總結設備設施運行規律,適時向業主提出改進和技術改造的建議,管理服務期內,每年完成技術革新、技術改造或采取有效節能措施項目不少于3項,以實現'降耗節能'的目的。

3、環境衛生

①小區內環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等。

②實行清潔衛生責任制,專職清潔人員明確責任范圍,實行標準化清潔保潔。

③垃圾日產日清,定期進行衛生消毒、滅殺蟲、鼠害等。

④房屋外墻保持清潔、無污染、無亂貼、亂畫。

⑤公共地方無雜物堆放;樓梯扶欄、公共場地玻璃窗等保持潔凈。

⑥公共場地無紙屑、果皮等廢棄物。

4、綠化養護目標

落實綠化養護責任制度,全面推行標準化、規范化的綠化養護規程。制定工作計劃、制度、標準和操作規程,實施專業化管理。堅持不間斷巡回養護、計劃養護及周期養護,并視季節氣候進行綠化植物修剪、施肥、殺蟲,確保植物常青,長勢良好,造型美觀。

綠化養護指標為:植物成活率98%以上;擺設植物完好率98%以上;業戶對綠化滿意率95%以上。

第7篇小區物業管理服務內容范圍

住宅小區物業管理服務內容和范圍

日常服務

1.客戶服務

為創建安全、文明、高雅、舒適的居住環境,服務處特設立:客戶服務、投訴及接待中心(以下簡稱'客服中心')。

2.安全防范和交通疏導服務

服務處為小區主入口設立24小時值守和不定期巡視,以及時發現和排除隱患,確保小區安全;為維護小區正常的生活秩序和良好的交通秩序,實施嚴謹的車輛管理制度,小區內車輛限速5mk/時;機動車輛憑出入證出入。

3.日常供電服務

為確保小區的正常供電,服務處負責各類電力控制柜、公共照明、亮化系統的運行管理、維護和保養。

業主自有電表、電源控制箱、開關、插座及供電線路的更換和維修服務由業主自行負責、承擔維修費用;如有愿意委托服務處服務的,屬于特約服務,須另行收費。

4.日常給、排水服務

本小區為多層商住房,供水系統由自來水公司直接供水,服務處負責小區內主干管道、閥門的清潔、維護和保養;同時負責主排水系統、流泥井、化糞池的定期或臨時疏通;

各業主戶內主供水開關后的水表、管道、閥門、龍頭及主排水管道之前的排水設施,即屬于業主自有部分的給、排水設施,由業主負責;如有意委托服務處服務,屬于特約服務,須另行收費。

5.消防、對講門系統、監控防范系統、停車場管理系統服務

服務處負責消防栓、消防管道、消防警鈴等消防設施設備的維護保養服務

服務處負責小區周邊防范系統、停車場車輛出入管理系統、對講門的正常使用。

6.日常清潔、綠化服務

為確保小區環境整潔,給業主提供一個舒適、整潔、溫馨的居住、生活場所,服務處提供公共區域的日常保潔和綠化服務,并負責公共場所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放點及垃圾站的垃圾及時清運。

無償服務

1.入住服務

協助業主辦理入伙手續,享受快捷驗房等物業管理服務。

2.代辦收訂報刊雜志、特快專遞等服務。

3.代訂牛奶。

4.義務宣傳家庭安全用電常識、消防知識。

特約服務

自有部分的保潔、維修維護屬于特約有償服務范圍,服務處按低于市價為廣大業主服務。維修費用根據約定實行即時維修月末結算或即時支付。特約服務時,維修人員必須佩帶服務處工作牌,服務結束后,請用戶在維修單上簽署意見并簽名。

特約服務項目表

序號服務項目序號服務項目

1安裝抽油煙機16更換或修理抽水馬桶配件

2清洗抽油煙機17更換下水存水彎、三通

3安裝分體式空調18廁所漏水

4安裝窗式空調19疏通下水道

5拆分體式空調20室內玻璃清潔

6拆窗式空調21地面打蠟

7安裝熱水器、洗碗機22更換門鎖

8換空氣開關23安裝窗簾

9換室內開關、插座、燈頭24室內衛生

10安裝吸頂燈25油漆鐵門、護欄

11安裝吊燈26水電改造

12更換水表27電腦系統維護

13更換龍頭、水嘴、水閥28電腦硬件維護

14安裝水管本公司為方便業主,特提供以上特約服務。特約服務費雙方協商

15安裝水管

第8篇住宅小區物業管理服務設想

對于住宅小區的物業管理服務的設想

一、管理服務之目的

創造并保持一流的生活環境和物業形象,保證物業使用功能、延長物業使用壽命,為業主/用戶提供舒適、安全、方便的居住環境。

二、管理服務內涵的體現

1、管理服務品質 2、服務人員素質

3、員工服務意識 4、員工精神風貌

5、員工職業禮儀 6、職業著裝服飾

7、合作友好誠信 8、管理服務到位

三、管理職能架構

為有效實施管理與服務,應在**住宅小區設立物業管理,完善、清晰的管理職責,高效節約的職能架構是物業管理處保證管理成效的前提。

物業管理處主任

技術維修組安全管理組物業事務組清潔綠化組財務室

人員根據實際工作情況編制。

四、管理運行機制

1 .制定綜合管理計劃全面開展各項管理服務工作;

2.對各項管理服務環節和管理服務目標負責;

3.及時處理物業使用人對物業管理工作的各種意見和建議;

4.組建精干高效的物業管理機構和人員隊伍;

5.作為小區管理處的支持系統,提供包括業主、人事、品質、財務等方位的支持和督導。

五、服務管理

1.房屋設施管理;

2.安全管理;

(1)專業保安----防止罪案發生、處理各類突發事件;

(2)消防安全----消除火災隱患

(3)職業安全--- 保障住宅區內的生活秩序

3.消防安全管理;

4.車輛交通管理;

5.保潔管理;

6.綠化管理;

7.設備維修養護

六、房屋管理要點

1.建立完善樓宇房屋使用、維護的各項責任制度,落實責任人;

2.科學規范的制定各項修繕方案,嚴格的零修、中修、大修等綜合維修的管理及施工制度;

3. 定期總結就物業房屋的使用和維修,作出管理報告。

第9篇 z城小區物業管理服務措施

名城小區物業管理服務措施

結合名城物業管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現及精品服務的供給:

一、導入iso9001質量管理體系

在名城物業管理的實施過程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業主提供優質服務的過程中不偏離既定的軌道。

二、結合自身優勢,提升服務質量

名城物業管理成敗的關鍵在于能否將自身優勢與標的物的管理要求有效結合。我們將充分運用現代物業經營的管理模式以及行業成功運作的經驗,有針對性地開展工作,了解客戶需求,提供個性化服務和精品服務,對可能發生的問題進行前期預防,使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業主的需要及物業管理行業相關政策法規。

三、建立素質優良的員工隊伍

要實現管理方案中的各項承諾,最關鍵的在于員工的整體素質,人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業用人機制的有效推行,通過競爭上崗、優勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力,通過持續不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。

四、建立'全方位式'的員工培訓機制

在實踐中,推出 '全方位式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。

五、提供個性化的裝修套餐服務

隨著人們生活品質的不斷改進,使得房屋裝修正成為業主在購房以后最為關注的一個問題。在名城的裝修管理上,竭誠為業主提供完美的配套服務。擬通過公開招標的方式引入3-4家具有一定品牌、資質、售后服務的正規裝修商進駐并向業主推薦,避免裝修游擊隊日夜騷擾業主;同時,根據不同層次業主的需求,提供各類個性化的裝修方案以供選擇,實現設計、施工、養護一條龍的套餐式服務。另外,根據個別業主的特殊要求,管理處亦可在業主購房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請及方案審核的服務,以解業主的后顧之憂。

六、構建'一站式'服務平臺--客戶服務中心

強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規范客戶服務的前提。在名城的服務形式上,擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,從而保證管理處對外形象的統一化。客戶服務中心是管理處的指揮調度中心及信息樞紐,業主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理;而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業主。通過管理服務中心的有效運作,第一,可保證管理處對外信息傳播的口徑統一化,第二,建立首問責任制,所有業主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業主滿意為主;第三,客戶服務中心24小時的工作時間將可保證業主的需求全天候地得到受理及滿足。

第10篇小區物業管理服務承諾規范

小區物業管理服務承諾

'zz'是**區住宅項目的一大亮點,通過現場考察和參閱相關技術資料,針對其設計理念和客戶群體,**物業精心編制了針對'zz'這一經典小區的物業管理服務方案。

用心服務與銳意創新貫穿了我們工作主線。我們將作出以下承諾:

1、確保該項目服務方案目標的實現,提供優質的管理和服務;

2、以服務推進房產銷售,實踐'服務是第一資源',創造售樓效應,加速開發商回籠資金;

3、以依法和規范管理與優質服務,讓樓盤保值增值,使業主真正感受到物有所值,值有所增。

我們深信,無論中標與否,**物業都會將此次投標作為未來工作的動力與發展的一個新起點,竭誠為上海市物業管理行業的發展和天諧房產的發展盡微薄之力!

感謝上海**物業管理行業的領導和專家對**物業的關注與指導!真誠希望得到天諧房產領導與專家們的寶貴意見,并向此次活動組織者、參與競標的業內同仁學習與致敬!

上海**物業管理有限公司

總經理:

二o**年十月*日

第11篇小區物業管理客戶服務總體思路

1、豐合物業質量方針

竭誠的服務精神、嚴格的質量管理、高效的時間追求、持續的企業發展

2、山水名園一期服務質量目標

管理服務區域不發生重大安全責任事故;

公共設施設備完好率100%;

零修、急修及時率100%;

維修工程一次合格率95%;

有效投訴辦結率96%以上,回訪率100%;

業主意見反饋滿意率90%以上;

員工上崗前培訓合格率達100%。

注:'重大安全責任事故'指--失職或玩忽職守引發的火災;

--失職或玩忽職守引發的水災

--員工因工致傷或死亡事故

3、工作宗旨

依法管理、用戶至上、服務第一

4、豐合物業服務承諾

全方位的服務和高品味的服務,真正實現:安、暖、快、潔、便的服務承諾。

安--安全;暖--溫暖;快--快捷;潔--潔凈;便--方便。

豐合物業對山水名園一期物業管理服務之承諾:

實現山水名園一期物業管理服務水平'三級跳':第一年物業管理服務水平達到全國物業管理優秀示范住宅小區之標準;第二年具備申報全國物業管理優秀示范住宅小區之條件;第三年通過全國物業管理優秀示范住宅小區考評。

5、小區物業管理客戶服務模式

山水名園作為源泰置業在二十一世紀之初隆重推出的物業項目,充分展示出開發商的超前思維,細心呵護每一個細節,旨在營造、樹立一個全新的'親近自然,保護生態,山、水、人的和諧共生'經典物業及生活理念。

在山水名園整體物業管理方面,需認真揣摩該物業規劃設計、建筑施工的初衷及設想,認真研究該物業消費群體的消費訴求,認真分析該物業的社區特質,從而制定與之相匹配的管理方案。

山水名園以島城'第一個真正意義上的智能化小區'與'親近自然、保護生態,山、水、人和諧共生'為其主要特點,消費的客戶群體主要為本土企業白領、金領、私企老板、國家公務員和國內其他城市事業有成之人,以及房地產炒家,其具有熱情、活力、現代、理智等特點。針對這些,擬計劃在山水名園實行'友情化'管理模式,其管理涵義包括溝通、親情、情趣、自由、健康、開朗、活力與激情等。通過一系列'友情化'管理行為,不僅僅是對山水名園物業的運行管理,而且要塑造一種充滿健康、活力、和睦的社區文化氛圍,營造一種全新的生活方式和人際交往關系,增強該物業的文化勢能,使之凝聚成一種具有強烈沖擊力、強大影響力、強勢感染力的文化力,成為一個具有深厚傳統與現代完美結合的文化底蘊的企業經典品牌。

6、客戶服務理念

最優理念--即每個員工都有明確的職責范圍,在服務過程中遇到的任何問題,都要設計出幾套解決問題的方案,從業主(用戶)的角度、經濟的角度選擇一個最佳的解決方案,達到最佳的效果。

換位思考--凡事都要先設身處地站在業主(用戶)需求的角度進行考慮,再反過來考慮如何滿足業主(用戶)的需求,把業主的滿意作為工作的出發點和工作的最終目標。'業主想到的我們已經做到,業主未想到的我們超前思維',從而提供更適合業主(用戶)需要的服務,滿足業主(用戶)的需求。

氛圍管理--著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍,以豐富多彩的社區文化為活動主導,借助小區配套設施的完善,營造高雅的文化氛圍,通過吸引、感化、共同參與來實行管理有序。

零缺陷--所有員工都把對每一位業主(用戶)的每一次具體服務與公司的生存發展、個人的榮辱得失緊密聯系起來,明確100-1≤0。

7、客戶服務原則

時效原則--要求規定的事情必須在規定的時間內辦結,不能推托延宕,超過規定時間,辦得再好也要視為沒有辦好。

質效原則--要求規定的事情必須辦到規定的程度,不能應付湊合。

綜效原則--要求規定的事情必須按照規定的程序辦理,追求全過程的完美,讓服務對象無可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套--講明故障原因、維修方法和收費并征得同意--在作業地面鋪上苫布-低噪無塵作業-清理現場--請主人簽字認可。

情效原則--要求規定的事情必須辦出規定的最佳效果,講究用出色的服務征服人心,給服務對象留下良好印象,如抽樣問卷調查的滿意率達到95%以上。

第12篇小區物業管理服務工作控制方式

小區物業管理服務工作的控制方式