xx世家設備管理方案
名門世家設備管理方案
一、工作職責
主要負責名門世家的設備運行管理、操作及設備設施的定期計劃維護保養,保證供水、供電、供冷,確保名門世家設備設施的科學、安全、可靠、高效運行。
二、設備的接管、驗收
(一)組織一個設備接管驗收小組,會同貴方有關部門,根據國家、省、市有關設備設施接管驗收標準,對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收,并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。
(二)同時派出員工隊伍,對設備實施接收管理,及時建立運行值班制度,做好設備的運行管理,確保設備的正常運行,保證供水、供電、供冷,實現接管中的平穩過渡。
(三)對存在問題的設備設施,提出合理的建議和解決方案,由貴方有關部門審核同意后,組織施工解決;具體整改完善工程的監理由我部負責,力求使設備設施達到原設計之使用功能的要求,為確保設備設施的完好、安全、經濟及高效運行奠定基礎。
(四)接管驗收時業主應提供的圖紙、資料
1、產權資料
(1)項目批準文件
(2)用地批準文件
(3)建筑執照
2、技術資料
(1)規劃圖
(2)竣工圖
(3)總平面圖
①單體建筑、結構、各系統設備竣工圖
②消防、附屬工程及地下管網竣工圖
(4)地質勘測報告
(5)工程合同
(6)開、竣工報告
(7)工程預決算
(8)圖紙會審記錄
(9)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)
(10)隱蔽工程驗收簽證
(11)沉降觀測記錄
(12)竣工驗收證明書(包括綜合驗收、各分項目驗收)
(13)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
(14)玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書
(15)水電、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書
(16)供水、供電協議(合同)
(17)供水管道、空調水管道試壓報告
(18)綠化工程圖紙及相關資料
(19)車庫圖紙及車輛詳細資料
(20)其他技術資料(通訊、監控、智能化設備等)及物業管理所必需的資料。
三、建立健全規章制度
主要根據我司已經通過的ios9001:2000質量管理體系之有關標準及原有的各類規章制度,結合海門市名門世家的實際情況,在完善補充的基礎上,制定出切實可行的適合海門市名門世家特點的各項規章制度、操作規程及服務規范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規程》、《設備定期維護保養制度》、《員工考核細則》及《應急突發事件技術支持方案》等有關制度。
四、設備運行管理和維修服務
目的:保證名門世家所有設備處于正常運行狀態,為業主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環境,為業主提供可靠的動力保障。
設備管理模式:對于特殊設備按照勞動監察部門、質量技術監督部門要求委托專業公司負責維修保養,其他各專業系統設備由工程部負責日常管理和操作,日常保養和維修。
(一)對外承包項目的管理協調:電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。
(二)供配電系統
1、高壓部分:負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。按供電部門有關規定,高壓部分由其負責定期檢修保養。
2、低壓部分:操作、保養和維修的基本內容
(1)建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。
(2)值班人員、維修人員必須接受過主管部門業務培訓、考試合格,持證上崗。
(3)配備主管電氣的工程技術人員,要有完整的供電網絡資料(業主協助提供),對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等,做到心中有數。
(4)建立24小時值班巡查制度,定時檢查供配設備運行情況,電發現故障或隱患及時排除,并做好相關運行巡查記錄備查。
(5)加強日常維護檢修及定期保養,用電設備、照明,指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求,并保證用電安全,確保配電設備安全高效運行。
(6)加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作,確保名門世家照明系統正常運行。
(7)經常檢查節日照明(包括霓虹燈招牌),督促專業公司做好維護檢修工作,確保節日照明設備(包括霓虹燈招牌)發揮正常功能。
(8)搞好應急發電設備的維修保養,確保發電設備能隨時投入運行。
(9)合理輪換使用變壓器,減少空載損耗及延長使用壽命。
(10)遇火災、地震、水災等災害時,建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施,并協助供電部門做好安全用電的有關工作。
3、配電房管理規定、維修保養及操作規程等,要結合海門市名門世家實際情況另行制定。設備維修保養計劃需根據貴方提供的名門世家具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。
(三)給排水系統
1、給排水系統設備管理、維修保養基本內容
(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作規程及維修保養計劃并嚴格執行。
(2)供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查,確保供水安全;每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查,并視情況進行清通。
(3)定期對化糞便池進行檢查、維護、清通,防止阻塞。
(4)每班4次巡查給排水設備,并記錄設備運行數據。
(5)每月檢查維護給排水設備,確保設備正常可靠運行。
(6)每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒,并出具經衛生防疫檢驗合格的報告,防止二次供水污染。
(7)節約用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發生。
(8)制定事故處理應急措施,當發生跑水、斷水故障時,及時處理,防止事故范圍擴大。
2、給排水系統操作、保養和維修的基本制度
水泵房管理規定、操作規程等要結合實際情況具體修訂后實施,設備維修計劃等
,需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。
(四)電梯系統
1、操作、保養和維修基本內容
(l)根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定安全維修保養的規章制度。
(2)電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。
(3)重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。
(4)除日常的清潔、保養維修外,電梯的定期專業維修保養必須由經勞動部門、質量技術監督部門審查認可的單位承擔(由原廠家或安裝調試單位承擔較好,也可通過投標選擇合適的維修保養單位)。其定期維修保養的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監督、跟蹤和驗收。
(5)建立健全電梯設備檔案及各類維護(修)保養、運行記錄。
(6)電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
(7)電梯運行發生任何故障時要首先救護乘客出梯。
(8)保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。
(9)監督電梯公司維修保養人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養、加油潤滑。
2、管理、操作、保養和維修的基本制度
電梯機房管理規定、操作規程等,要根據實際情況修訂后實施。設備維修保養計劃需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。
(五)消防系統
l、操作、保養和維修的基本內容
(l)建立消防管理制度、操作規程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。
(2)制定應急搶險措施,當發生火災報警時,應能按應急方案的要求采取現場補救、緊急疏散、對外聯系協調等有效措施,并在規定的時間內啟動應急電源,控制事態發展,將損失降到最低。
(3)做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外),并做好有關記錄備查。
(4)每月按名門世家區域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況,每年由名門世家物業管理處組織保安部、工程部、業主及有關部門進行消防模擬演習,全面檢查試驗系統的總體狀況。
(5)每月維護保養及檢查滅火器、消防栓等設備設施,并按《中華人民共和國消防法》規定進行滅火器定期換藥更新,確保其使用在有效期內。
(6)每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯動設備的運行狀況。
(7)定期檢查庫房氣體滅火系統報警、釋放功能(試驗時應關閉維修閥,以防氣體釋出),確保氣體滅火系統隨時處于備用狀態,保證檔案資料的安全。
(8)每周檢查試驗消防緊急廣播系統及按區域循環抽檢試驗報警(如報警按鈕、警鈴等)。
(9)消防系統作為名門世家的重中之重,除堅持上述定期檢查保養工作外,還將貫穿于日常維修工作的始終,發現問題及時處理解決,確保系統安全可靠地處于待投入狀態。
2、控制中心管理規定、操作規程等,要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養計劃需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。
(六)房屋的日常養護
房屋日常養護是物業管理的一項重要工作,為確保房屋完好和正常使用,必須進行經常性的日常檢查、修理,季節性預防保養及房屋的正確使用管理等工作。
房屋養護的內容包括房屋的日常養護和季節性預防養護。房屋的日常養護有兩個方面:一是各生活室臨時發生報修的零星養護工程(包括業主進行的房屋二次裝修管理);二是物業管理人員日常巡查掌握的檢查資料,從房屋管理的角度提出來的養護工程。因此,房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護,主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護,關系到業主的居住和使用安全,以及房屋的完好程度,所以,這種預防養護也是房屋養護的一個重要方面。
①零星養護
房屋的零星養護修理,主要是在日常檢查發現或突然損壞引起的小修,包括:
a、檢查房屋屋面是否存在或出現變形、裂縫、損壞或滲漏等情況,如有應及時修補。
b、檢查玻璃幕墻是否出現變形、開裂、滲漏等情況,并及時維修。
c、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現裂縫、剝落,小面積的及時修補,大面積的應及時向業匯報,由業主發外承包。
d、檢查樓板地面,發現破損的及時修補。
e、定期檢查門窗使用情況,活動部位加潤滑油,拆換五金、配玻璃等。
f、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線,并及時修補。
g、檢查水衛、電氣、暖氣等設備,及時排除故障,更換零件等。
h、定期檢查疏通下水管道,修補明暗溝渠、落水管等到。
i、檢查房屋結構是否在承受重力后發生變形、裂縫等現象。
j、檢查車場、道路是否出現損壞,及時修補。
k、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現損壞,及時修補。
l、檢查地下室結構是否正常,四周墻壁是否出現變形、滲漏等情況;
m、協助業主審核二次裝修方案,提醒注意事項和禁止事項,防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。
日常零星養護項目,主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣,零星分散,時間緊、要求及時,必須設有24小時報修熱線。并努力做到:水電急修15-20分鐘到達現場,1小時內修復。一般維修項目30分鐘內到達現場查勘,按約定時間修復。重大維修或需購買材料的,在約定維修時間內完成。
②計劃養護
a、每周檢查天面雨水筒及渠閘,并清理周圍雜物。
b、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。
c、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。
d、每月檢查清理地下室集水井。
e、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。
f、每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈,有問題的及時處理。
g、每月檢查污水井、化糞池,并視情況進行清理。
h、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。
i、每月檢查各樓層通風機工作情況。
j、每年定期進行房屋結構安全檢查。
k、走廊及樓梯墻壁每3-5年進行翻新一次(由業主外委承包)。
l、外墻、玻璃幕墻5-8年進行一次大修(由業主發外承包)。
m、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次(由業發外承包)。
③季節性預防養護工作主要有:
a、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查,對存在裂縫、滲漏的應及時修復,防止在雨季時出現漏水、損壞財物。
b、檢查天面雨筒,清理周圍雜物。
c、檢查雨水井、污水井,并清理沉積物。
d、檢查排水、排污管道、溝渠,及時清理。
e、檢查清理地下室集水井。
f、檢查潛水排污泵,確保其正常工作。
g、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。
h、特別要注意在臺風、暴雨多發季節做好各項預防措施。
五、設備維修服務
日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作,工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾如下:
(一)熟悉設備安裝位置,建立日檢巡查制度
l、名門世家大大小小的設備不計其數,分布在四面八方。因此,工程部門必須建立多方面的信息渠道和監測機制。及時發現設備故障及故障隱患,并予排除。
2、建立日檢巡查制度,值班人員須按具體設備巡查的要求,依時對所有運行設備檢查巡視,以便及時發現問題盡快處理解決。
3、與業主有關部門建立良好的聯系,客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部,統一協調安排,也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應該在15分鐘內之內派員工到現場,屬一般性零修或設備故障應立即排除;涉及到需購買配件的維修,向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間,約定何時修理等情況后,按約完成;屬復雜故障應立即向管理處經理匯報,由其組織力量或協調公司整體技術力量集中處理解決。
(二)維修服務規范要求
要求工程部員工到各樓層進行維修保養時,著裝整齊,乘搭規定的員工電梯;走路輕盈,維修工作時盡量減少噪音,嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業主、住戶生活或休息。到房間內維修時還應注意如下事項:
1、敲門:接到報修,15分鐘內派員工到達現場維修處理。如果要進房間維修,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。
2、介紹:生活室的人員開門或在門內詢問,工程部員工應首先自我介紹:
'對不起,打攪了,我是×××物業公司維修人員×××,前來為您服務'。
3、進門:如果房間內十分整潔,鋪地毯,員工應將鞋脫在門外,赤腳進入,或穿好自備鞋套。經室內人員許可后進門維修服務。進入室內步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。
4、鋪布:走到工作地點后,將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、生活人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、維修:維修工作中手腳要輕,盡可能減少發出的噪聲。實在無法避免時,應事先向領導、生活人員說明,并說一聲'非常對不起'。
6、整理:維修完畢,用自備專用擦機布將設備擦干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應負責清掃干凈。
7、試用:請領導、生活人員當場試用設備,證實設備恢復正常運轉,并請領導、生活人員在維修工作單簽認。
8、講解:必要時向領導、生活人員講解故障原因,介紹維修保養知識,及正確使用設備的注意事項。
9、如實填寫維修工作單(包括費用),請領導、生活人員對修理質量,服務態度等進行評價并簽名。
六、節能和節約維修費用
(一)當正式進入管理且各項工作走上軌后,將不斷總結設備運行管理經驗,采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。
(二)對不方便管理、操作、維修、保養或設計上欠合理的各類設備設施,提出整改完善的合理建設,經貴方有關部門審核同意后實施,以達到降低能耗,延長設備使用壽命,節省維修費用之目的。
(三)根據設備運行狀況,總結運行規律,不斷摸索積累有關數據資料,并采用新技術,新材料,對名門世家的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案,經貴方審批同意后實施,力求實現'降耗節能'之目的。
