zz園設施設備維修保養管理方案
桂花園設施設備維修保養管理方案
管理目標:
園區設施設備能正常運行。
燈罩完好無損、干凈,正常調整因素除外,亮燈率保持在99%以上。
做到'急修不過夜,小修不過二',確保及時率達95%以上,合格率達98%。
業主對工程維修的有效投訴率低于2%。
設備房標識齊全,巡查、保養記錄齊全,機房環境干凈整潔。
人員配置:
1、維修工3人,負責園區公共設備設施的巡查、維護保養、維修及業主自用設備設施的有償維修保養工作。
2、崗位設置:
1)維修工a:負責園區巡查、外委單位維修保養監管、設備設施保養兼日常維修。
2)維修工b:負責園區弱電維修保養、設備設施保養及日常維修。
3)維修工c:負責水電抄表、設備設施保養及日常維修。
3、日常工作安排:
1)維修工a:每周對園區公共設備設施巡查一次,每天上午分區域對燈具、門窗、墻路面、健身娛樂設施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風機房及安防設備進行檢查記錄,下午對巡查出的問題進行處理及記錄。
2)維修工b:每周三對周界報警設備進行一次檢查維護,每二天對周界報警系統進行一次報警試驗(保安部負責),每月對探頭范圍綠化進行一次修剪(綠化工負責),確保周界報警系統正常工作;其余工作日按計劃對公共設備設施進行保養及處理日常維修工作。
3)維修工c:每月30日抄一次公共電表,形成公共能耗報表,及時掌握公共設備設施運行情況;其余工作日處理日常維修工作及按計劃對公共設備設施進行保養。
4)每月22日,根據材料使用量填寫常用材料申購單,盡量避免維修等料延誤維修速度,保障維修及時率。
4、維修服務規范:
1) 上門維修準備
從接到報修開始應在15分鐘內或按約定時間準時到達業主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
2)入戶維修
① 按規定門鈴、叩門
a、到達業主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔6秒鐘后再按第二次,不能連續按。
b、如無門鈴則應輕輕地叩門,叩門時,一般用右手食指和中指的中關節輕輕連叩兩次,然后等待2~4秒鐘。若室內沒有回音再連續敲三次,等待6~8秒鐘。若仍無回音,再敲三次,等待10秒鐘。如果連續敲3遍門仍無回音,則不應該再敲。在業主門上留下另約時間維修通知單后離開,并及時將情況向管理中心匯報。
②在隔門與業主對話時,必須說明身份和來意;業主開門后應招呼一聲'您好',征得業主同意后,穿上專用自備鞋套,在業主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
③ 在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協助業主移開。
④ 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止滲水及垃圾撒落。
⑤ 在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
⑥維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業主驗收認可后,請業主簽字。
⑦按公司收費標準收費,如業主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執。同時,維修人員應主動向業主交代使用中應注意事項。
⑧ 對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業性太強、配件不齊等),應對業主說明情況,解釋原因,取得業主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
⑨ 如因各種原因確實無力完成的,應告知業主,請其另行解決。
3)清場
工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處,要做好清潔工作。
4)離場
離開業主家時應說聲'如有需要盡管與管理中心/維修中心聯系'并向業主說'再見'。
5) 維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業主自行購買,業主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質保卡,并開具發票。
6) 與管理中心的通報
如該次維修服務業主未通過管理中心報修,當維修結束或與業主溝通后,及時將情況向管理中心通報,便于及時閉環。
要求標準:
1)草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導向燈每天開關時間:根據季節及天氣情況靈活掌握。
2)亮燈情況由中班隊員進行檢查,發現損壞的填寫《報修登記表》,次日由早班班長交客戶服務部,客戶服務部落實工程維修人員及時查明原因,給予維修,要求:燈泡燈罩無缺損,設備完好,亮燈率在99%以上。
3)每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內部。要求:燈泡、燈罩保持清潔明亮。
4)窨井、窨溝、排水溝、集水井,每月檢查一次,每年清理一次,(全體員工配合)臺風來臨前突擊檢查一次。要求:無積水、無雜物、無塌陷,水流暢通,井蓋完好。
5)排污泵、排氣扇,每月進行試運行;遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視,檢查排水泵液位開關、排水情況是否正常,管道閥門接是否漏水等,并作好檢查記錄。
6)每月檢查一次控制箱,每季檢查并進行除塵,對接頭螺絲緊固;對控制箱體表面進行一次除塵拭擦。要求:表面無灰塵,及扇葉無變形現象。
7)每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥,如發現有漏水現象應及時處理。要求:無滲漏現象。
8)露天消防栓每年一次保養。要求:表面無生銹現象,顏色一致。
9)消防箱噴淋管每年一次保養。要求:管道表面無生銹現象,顏色一致。
10)定期檢查風機房,每月對風機房內設備設施進行一次全面保養。要求:設備正常運行,無損壞現象,表面無積塵,并做好記錄。
11)消防儀表每周巡查(機房維修工負責,公共區域保安負責)。要求:壓力正常。
12)每月對亭子進行檢查,發現問題及時處理,每年保養一次。要求:屋面、立柱無損壞。
13)每周檢查健身娛樂設施,連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據需要對螺絲進行加油、緊固。
14)網球場每月檢查一次一年保養一次。要求:地面、圍欄表面無銹腐現象,螺絲要牢固。
15)花架每季度檢查一次,視情況進行養護。要求:表面無破損。
16)景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求:無
滲水、無破損、底部無嚴重積塵。
17)園區建筑小品、護攔每年保養一次。要求:無損壞現象。
18)外墻面每月檢查一次,三年清洗一次。要求:無脫落無空鼓無滲水,表面完好無損壞。
19)內墻面每月檢查一次,每三年翻新一次。要求:表面整潔無破損。
20)道路、停車場每周檢查一次。要求:地面平整無破損。
21)水景開放時間:(保安隊負責開關)
國定假日:10:00~12:00,晚上開放時間參照雙休日;
雙休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共門窗、鎖每周檢查一次。要求:表面完好無變形,窗戶無滲水。
23)每月一次對道閘進行檢查,保養。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求:起動靈活,無損壞現象。
24)每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求:無積塵,接頭無松動現象。
25)每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求:絕緣良好。
26)每年對圍墻的鐵質護欄進行一次保養,要求無明顯銹跡。
27)ups、備用電源每季放電運行一次,時間約45分鐘左右,檢查外觀是否清潔,各接線端子是否牢固。
5、業主有償服務管理
(1)要求標準
1)在接到維修單后十五分鐘趕到現場。急修15分鐘內到現場,小修2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復。
(2)管理內容
有償服務項目
住戶自用部位、自用設備的維修和養護
1)更換燈管、燈泡;
2)維修、更換門鎖;
3)住戶自用部位下水道疏通服務;
4)安裝插座;
5)熱水器、抽油煙機拆裝;
6)室內供電線路維修;
7)掛鏡、像框;
8)更換玻璃;
9)維修、更換自來水管、水閥及軟管;
10)維修、更換水盆、水箱配件;
11)維修、更換晾衣架。
(3)維修后開具收費憑證。
6、安保系統智能化系統的維護方案和計劃
(1)智能化系統維護方案
**桂花園智能化系統包括攝像監控系統;紅外周界防越報警系統、保安巡更監控系統;可視對講門禁系統;車輛管理系統;消防報警系統;對于以上配置特點,制定如下維護方案:
日檢:系統外觀;前端、終端、傳輸線路信號
日常檢查記錄;軟件測試
維護內容例檢:系統外觀;前端、終端、傳輸線路信號
傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試
臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行督檢,
對其工作成果進行測評
一般性檢查維護(日檢)
月檢
維護方式定期檢查維護 (例檢)季檢 年檢
臨時抽樣檢查維護(臨檢)
詳細維護保養項目見表1所示
2、智能化系統的維護計劃
小修計劃:根據日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
中修計劃:根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告,制定每年一次的中修計劃。
