某某銀行支行住宅區物業管理方案
某銀行支行住宅區物業管理方案
管理思路
現代人經過努力,在居住條件上已從生存需求、倫理需求提升到發展和享受需求層面,有了更高的要求。
考慮到在支行各住宅區的業主使用者大多為銀行及金融系統員工及個別經濟富裕的企業人士。業主組成整體素質較高,因此相對物業管理服務工作的要求高,所以被動型、基礎型的物業管理服務工作很難讓業主滿意。為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求,我們將在為支行住宅區的物業管理服務過程中體現'業主利益第一位,服務內容全面化,保證物業管理服務質量',以達到我們物業管理的目標:通過自己的有效服務,提高物業的使用效率和經濟效益,促使物業的保值和增值,構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環境。
管理方式
1、物業管理改進工作
為了顯現出物業管理的三大功能:'管理功能、維護功能、服務功能'。dy物業管理公司將在支行各住宅區的管理服務過程中突出體現:
(1)管理酬金定額收取,徹底照顧業主利益
dy物業管理公司將采用管理酬金標準與住宅區物業管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮,以增強業主與委托管理機構的相互信任,全力為住宅區業主、使用者服務。
(2)維修資金管理
物業維修資金按支行住宅區所在地有關規定執行,維修資金的審批權在于業主委員會,使用權在于物業管理機構,保證維修資金的專款專用。
(3)零干擾服務
物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道燈也應聲而開,設置宣傳欄對通知社區內特別需要讓住戶們了解的信息等。
(4)倡導'鄰居守望',加強居民自治意識
在發達國家住宅區,為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫忙'守望',這種做法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在支行各住宅區借鑒這種富有實效的措施。
(5)開通渠道,保障有效溝通。
由于住宅區相對分散,很難集中管理。因此我們將運用業戶信箱、熱線電話、e-mial、英特網等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業主、使用者保持溝通,以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量標準。
2、支行各住宅區物業管理模式構想
(1)公司將組建支行住宅區管理處,在公司物業管理部的領導下,全權負責小區清潔綠化、安全防范、設備維護保養及小區公共地方管理和對業戶的接待、回訪等管理工作。
(2)小區的衛生保潔按公司制定清潔工作內容及衛生檢驗標準、工作規程等由清潔班進行,由服務中心對其工作進行檢查、考核和對清潔效果進行評定。水池清潔交由dy公司保潔部專門負責清潔。
(3)由具有專業資格證書的專業人員負責工程維修部,直接歸屬支行住宅區管理處管理,負責對設備、設施進行日常維護保養、故障維修工作,dy公司工程部根據實際情況提供技術指導。
(4)管理處下設保安部,對小區實行24小時封閉式管理。負責小區外圍巡檢、門崗值班,并派員對小區進行不定期巡視檢查,。
(5)支行住宅區管理處設服務中心,負責業戶接待、回訪、投訴處理,并實施工作時間外管理人員輪值制度,以處理應急工作及監督檢查工作。
3、支行住宅區管理處組織架構
4、激勵機制
dy公司認為,人是企業經營管理的核心,企業的經營管理目標歸根到底是通過人去實現,堅持'以人為本',以充分發揮人的積極性、創造性作為根本,高度重視公司人力資源管理和對業主自覺性培養工作,著眼于充分發揮員工的潛力和積極性,不斷提高員工的素質,增強業主遵守物業管理各項規章制度的自覺性,促進公司內部和管轄區和睦友好的人際關系。
dy公司將目標激勵作為最主要的激勵手段,每年初根據dy物業公司承諾及公司總體發展規劃制定物業管理質量目標,并將各項指標分解到各部門,實行各部門目標管理責任制考核,明確責、權、利,使每一位員工明白并理解各項工作要求。每季度按分解指標檢查落實情況,兌現獎罰措施,體現多勞多得,并在實踐中培養和選拔物業管理骨干。
5、監督機制
外部監督機制
嚴格按照國家、政府及上級主管部門有關法律、法規要求開展工作,定期向支行相關部門和業主委員會報告工作,檢討物業管理運作事務,并制訂出日常工作計劃,接受mm市房管局及建委等其他政府部門的監督。
內部監督機制
嚴格按照iso9001質量體系進行服務質量控制,對每個項目的管理服務過程建立原始記錄,另接受dy公司各職能部門對服務質量、管理費用開支、員工考核等方面的監督。
6、自我約束機制
嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例以及實施細則。
實行崗位考核制度,日常管理通過崗位評分制度約束員工行為,實行崗位工作質量、評分與工資級別掛鉤,每年進行一次員工全方位考核,實行5%淘汰制。
7、信息反饋及處理機制
掌握真實情況是改善工作的前提。我們將根據iso9001質量體系及其要素4.14《糾正和預防措施》的要求,通過信息反饋和處理,保證優良的物業管理服務。
支行住宅區管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道:
a、管理處下設服務中心,由管理處主任及保安部24小時協調處理全方面物業管理服務,公布服務熱線電話號碼,回答各類詢問、受理業主、客戶投訴。所有投訴均按dy公司投訴處理程序文件執行。
b、dy公司按iso9001質量體系要求,管理處每季組織一次業主、住戶意見調查活動,掌握真實情況,明確各項物業管理承諾指標中的差距,及時采取措施,調查意見的處理結果及時反饋給業主/住戶。
c、在支行各住宅區均設立意見箱,每周開箱一次,匯總各類意見建議,并將處理結果反饋給業主/住戶。
信息反饋及處理流程圖
入駐工作計劃
序號項目內容時間備注
一房屋及公共設施維修保養1.制定房屋養護和維修計劃方案;
2.維修基金的管理;
3.房屋的維修管理;
4.房屋的養護服務。進入管理首月實施
二機電設備的維修養護1.設備的基礎資料管理;
2.設備的運行管理;
3.設備的維修管理;
4.設備能源和安全管理。進入管理首月實施
三安保管理1.治安管理;
2.交通、車輛管理;
3.消防管理。進入管理首月實施
四小區環境管理1.園林綠化管理;
2.清潔衛生管理;
3.環保管理。進入管理首月實施
五財務管理1.財務帳務;
2.費用收取。進入管理首月實施
六社區文化活動開展1.社區宣傳;
2.提供社區服務。進入管理首月實施
七便民服務1.為住戶提供便民服務;進入管理首月實施
物資裝備計劃
硬件設施是物業公司管理的必須條件。為確保支行住宅區物業管理工作正常運作,須合理配置必要的物業管理用房;器械、工具以及通訊,治安裝備及辦公用品等。配備原則以高效益合理實用為原則
1、管理用房
本公司按委托方提供的管理用房進行合理安排、布置。
2、員工宿舍
為保證小區應急狀態的處理能力,我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿,具體由雙方協定。
