盛園小區前期介入階段管理方案
盛和園小區前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規劃
1、針對小區實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區規劃建設,另一方面,緊密結合e的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業管理可行性調研報告。對e的物業管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對e充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現的問題,準備相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
e的驗收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準備工作
a.成立物業管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業助理和機電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。
b.成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解小區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗收遺留問題統計表;
2)公共配套設施接管驗收表;
3)公共配套設施接管驗收遺留問題統計表;
4)機電設備接管驗收遺留問題統計表。
2、物業資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產權資料
1)項目批準文件;
2)用地批準文件;
3)建筑執照;
4)小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗收合格資料
1)市建設工程竣工驗收證書;
2)市建筑消防驗收合格證;
3)物業綜合驗收合格證書;
4)用電許可證;
5)住宅使用說明書;
6)住宅保修書;
5、工程技術資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;
3)地質勘察報告;
4)工程合同及開、竣工報告;
5)圖紙會審記錄;
6)工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗收證明書;
10)水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書;
11)砂漿、混凝土塊試壓報告;
12)供水試壓報告。
6、物業接管驗收程序
a.開發公司通知本公司接管驗收;
b.本公司驗收小組按《物業資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發驗收復函;
c.本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀選題、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
d.對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核。
e.對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任。
f.業主(住戶)入住時,由物業助理陪同對室內進行全面細致的質量,對發現的質量問題經整理后報告管理處,并要求承建商在限期內逐項返修,經管理處或業主驗收后消項;
g.在保修期內,在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負責。
3)房屋接管驗收項目及標準
a.驗收項目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);
8)接線盒;
9)開關;
10)照明燈具;
11)供水系統;
12)排污管;
13)地漏;
14)衛生潔具;
15)防盜網(窗);
16)室內配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛廚之防水防滲處理。
b.驗收標準
住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp30001-90標準和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。
4)物業公共設施接管驗收項目及標準
a.驗收項目:小區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等;
1)基礎設施;
2)天面;
3)公用天線;
4)消防設施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉運站;
10)崗亭;
11)車庫;
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂設施。
b.驗收標準
參照建設部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標準》及達到設計要求。
5)工程完善和工程遺留問題外理規定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
b.工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。
c.處理措
施
1)管理處對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作;
2)地發出的遺留問題及時向物業管理部匯報;
3)限制噪音施工時間,確保業主(住戶)休息;
4)給進場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強保安力量,監督施工隊的人員管理;
