xz物業園區設備維修管理制度
物業園區設備維修管理制度
1、接管驗收制度
設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程,把住這一關,對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進行房屋設備的運行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設備的接管驗收工作,接收好房屋設備的基礎資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收,而且包括對維修后房屋設置的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。房屋設備的第一次驗收為初驗,對發現的問題應商定解決意見,并確定復驗時間。對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能夠使用、且不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。
2、預防性計劃維修保養制度
為了延長設備的使用壽命,防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備修理、維護管理的組織措施和技術措施叫計劃維修保養制度。實行計劃性維修保養制度可以保證房屋設備經常保持正常的工作能力,防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設備的運轉效率;實行預防性維修保養制度,既可以延長設備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質量,又可以保證房屋設備的安全運行,對延長設備使用壽命,樹立物業管理企業的良好形象都將起到很重要的作用。
一般來說,進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的使用特性和使用條件來決定的。
(1)確定維修保養的類別、等級、周期與內容。
這些應由物業管理企業根據設備的實際情況由工程技術人員制訂。一般根據維修與管理相結合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內容包括:日常定時定點的常規保養周期(分周保養、半年保養、一年保養三個保養等級);中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內容。
(2)制訂設備維修保養要求。
(3)實施預防性計劃維修保養制度,并進行監督檢查。各設到
備管理部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求,編制預防性維修保養制度,分期、分批、分項下達給維修管理人員和設備操作使用人員實施,并進行監督和檢查。
3、值班制度
建立值班制度并嚴格執行,可以及時發現事故隱患并排除故障,從而可保證設備安全、正常地操作運行。具體內容包括以下幾個方面:
(1)房屋設備值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時,必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時間、去向;
(2)按時巡查,作好記錄,及時發現事故隱患,及時解決、及時報告;
(3)接到請修通知,及時通知、安排有關人員搶修、急修;
(4)不得隨意調換值班崗位,就餐實行輪換制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施。具體內容有:
(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認真仔細巡查,發現問題及時解決,當班問題盡量不留給下一班,并做好記錄和環境衛生工作;
(2)接班人員提前15分鐘時間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續;
(3)值班人員辦完交接班手續后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應堅守崗位,待接班人員到達并辦完手續后才能離開;
(4)除值班人員外,無關人員不得進入值班室。
5、報告記錄制度
建立報告記錄制度可以讓物業經理、技術主管和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況,及時發現設備管理中存在的問題,以便及時解決。具體內容有:
(1)向班組長報告。
發現以下情況時,應向班組長報告:主要設備非正常操作的開、停、調整及其他異常情況;設備出現故障或停機檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領用;動作人員暫時離崗。
(2)向技術主管報告。
發現下列情況時,應向技術主管報告;重點設備非正常操作的啟動、調整及異常情況;采用新的運行方式;重點設備發生故障或停機搶修;系統故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領用;員工加班、調班、補休、請假。
(3)向物業經理報告。
發現下列情況時,應向物業經理報告:重點設備發生故障或停機修理;影響樓宇或小區的設備故障或施工;系統運行方式的重大改變,主要設備的技術改造;重點設備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設備的增改或向外委托加工;班組長、技術骨干以上人員及班組結構調整。
除了上述設備管理制度外,還有設備清修制度,設備技術檔案資料保存、管理制度,房屋設備更新、改造、報廢規劃及審批制度,承租戶和保管房屋設備責任制度及房屋設備清點、盤點制度等一系統房屋設備管理制度體系,從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。
