店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理制度
一、店鋪業(yè)態(tài)與商圈位置的依存關(guān)系
（一）零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)（含模式）簡(jiǎn)稱業(yè)態(tài)，主要分類如下簡(jiǎn)述：
1、百貨店：（department store）
·特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構(gòu)成并組合國(guó)內(nèi)一線品牌與小部分國(guó)際二線品牌，而以聯(lián)營(yíng)即扣率為主要經(jīng)營(yíng)模式。（如丹尼斯百貨）·邊際效應(yīng)面積為30000m2-40000 m2（視地區(qū)市場(chǎng)而定）
·難點(diǎn)：很難組合好企業(yè)主及有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，又因?yàn)楦魇∈械礁鞯厥械南M(fèi)市場(chǎng)落差大，經(jīng)營(yíng)環(huán)境又不同，連鎖規(guī)模效應(yīng)難體現(xiàn)。
2、超級(jí)市場(chǎng)：（supermarket）
·特點(diǎn)：是傳統(tǒng)市場(chǎng)的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采用開架式陳列，統(tǒng)一出口結(jié)帳。
·邊際效應(yīng)面積為800 m2-1200 m2（國(guó)內(nèi)又分綜超、大超）
·難點(diǎn)：須具有雄厚的財(cái)力背景，有一定的連鎖規(guī)模，以40家―50家為損益點(diǎn)（指成熟市場(chǎng)）
3、量販百貨店：gms（general merchandise store ）
（略）名稱未統(tǒng)一，硬體的特點(diǎn)是扶梯橫向在入口處。
4、購(gòu)物中心（shopping center）
·特點(diǎn)：有雄偉的殿堂及大片挑空區(qū)以客層檔次為商品劃分，須具有國(guó)際
一線品牌為主力商品群，結(jié)合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購(gòu)物為一體
的多功能商場(chǎng)，并以租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式，又大型購(gòu)物中心亦可多業(yè)態(tài)及
特色大店（key tenant），甚至事業(yè)機(jī)關(guān)相組合。（如各省地市市場(chǎng)而定），并具大型停車場(chǎng)。
·難點(diǎn)：投資大回收慢，除企業(yè)主有主力業(yè)態(tài)為支撐及目前尚無國(guó)際一線品牌群駐店。
5、大賣場(chǎng)又稱量販店（hyper mart）
·特點(diǎn)：以生鮮熟食為特色及名生必需品、日常生活品的全品類商品組合，并以超低價(jià)促銷與平價(jià)銷售的超市形態(tài)經(jīng)營(yíng)，其機(jī)制側(cè)重中央采購(gòu)及營(yíng)業(yè)
控管的系統(tǒng)，又稱扁平式管理，故連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。(如法國(guó)carrefout ) ·邊際效應(yīng)面積為8000 m2-12000 m2（依地市級(jí)別而定），單品數(shù)約20000
個(gè)單品。
·難點(diǎn)：與超市業(yè)態(tài)同，連鎖的保本家數(shù)可較少，但須具極強(qiáng)的訊息系統(tǒng)。
6、倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)店（warehouse store）
·特點(diǎn)：以倉(cāng)庫(kù)型平面賣場(chǎng)，用重級(jí)貨架陳列箱式、批量商品，可采會(huì)員制、超平價(jià)銷售，單品數(shù)約為12000個(gè)（如荷蘭makro,美國(guó)sams）·邊際效應(yīng)面積為12000 m2-15000 m2，單品數(shù)約16000個(gè)，大型貨車可抵達(dá)的環(huán)外或郊區(qū)位置，并具超大型停車場(chǎng)。
·難點(diǎn)：具一定規(guī)模的商品采購(gòu)及物流配送能力，其準(zhǔn)入點(diǎn)難掌握。
7、購(gòu)物鎮(zhèn)（shopping mall）
·特點(diǎn)：類似sc，地處大都位郊區(qū)，如同造鎮(zhèn)，都采物業(yè)大樓方式，專門店云集，并多功能、多業(yè)態(tài)組合。
·邊際效應(yīng)面積為200000 m2以上。
·難點(diǎn)：中國(guó)目前應(yīng)不適宜（除上海），其企業(yè)主有其他產(chǎn)業(yè)支撐。（如日本東急地鐵集團(tuán)）
8、專業(yè)店或品類店（speciality store）
·特點(diǎn)：以品類劃分有家電、居家、建材、電腦等專業(yè)形態(tài)，以平價(jià)量大銷售，應(yīng)更具連鎖規(guī)模效益。
·邊際效應(yīng)面積為6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。
·難點(diǎn)：與大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)同，并應(yīng)具有下單與定牌策略及更強(qiáng)的配送、裝配、維修等專業(yè)隊(duì)伍支撐。
9、其他：便利店、速食店、專賣店等。
（略）附注：專賣店不同于專業(yè)店的說明。
（二）商圈位置：
何謂商圈：一般以所處位置為圓心劃圓，依所屬業(yè)態(tài)及門店規(guī)模而定，規(guī)格越小輻射越小，業(yè)態(tài)越專，吸納越大。以大型百貨店為例分第一商圈（半徑2公里），第二商圈（半徑4公里），第三商圈（半徑8公里），邊緣商圈（基本已抵達(dá)市郊），輻射商圈（依地市不同，市場(chǎng)差距而定）。
而商圈屬性（俗稱地段）其構(gòu)成因素如下：
1、以住戶與戶數(shù)人口設(shè)定，越密越好。
2、以年齡層劃分，依次為壯年（含兒童）、中年、青少年、老年。
3、以職業(yè)劃分，依次為行政區(qū)的機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)階層，商業(yè)區(qū)白領(lǐng)工薪階層，住
宅取的住戶人口階層（臺(tái)灣反之）。
4、以住宅檔次價(jià)位劃分。
5、以交通情況劃分其人流、車流（含捷運(yùn)系統(tǒng)）、周邊停車位及交通順暢
等考量。
6、以街道規(guī)劃分街道規(guī)整，馬路寬狹（太寬反而不好），單行道、人行道、
地下道、分隔島及天橋（很忌諱天橋入店）等影響。
7、店鋪周邊環(huán)境分廣場(chǎng)設(shè)置、綠化景觀、臨街房屋等影響。
（三）依存關(guān)系：店鋪位置與所處商圈之間的關(guān)系，有如下情況：
1、以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯(cuò)位與競(jìng)爭(zhēng)（上海徐家匯商圈及臺(tái)
灣依蝶女士百貨為例）
2、以商業(yè)街與步行街而言，是購(gòu)物瀏覽或大眾休憩（以健康路服飾一條街
及德化步行街為例）
3、以區(qū)快（或整條街）行業(yè)別而言，是合理；是鶴立雞群或相輔相成（以
鄭州歐凱龍家具專賣2個(gè)門店為例）
4、以進(jìn)入時(shí)機(jī)而言，是開發(fā)期或成熟期或飽和競(jìng)爭(zhēng)期（以北京華聯(lián)為例）
5、以店鋪規(guī)模大小而定，是自成商圈或單打獨(dú)斗（以豫港世紀(jì)廣場(chǎng)為例）
6、以店鋪業(yè)態(tài)別而言，是必需消費(fèi)或?qū)３滔M(fèi)或購(gòu)物消費(fèi)（以上海世紀(jì)聯(lián)
華為例）
7、以歷史的市場(chǎng)檔次而言，是因地適應(yīng)或引導(dǎo)消費(fèi)（以西郊中原商貿(mào)城為
例）
8、以經(jīng)營(yíng)定位而言，是業(yè)態(tài)不清或定位不明（以匯龍城為例）
（四）總結(jié)：從以上情況分析，店鋪的經(jīng)營(yíng)成功率按經(jīng)驗(yàn)值，仍取決于①進(jìn)入時(shí)機(jī)、②商圈地段、③店鋪規(guī)模、④業(yè)態(tài)屬性、⑤經(jīng)營(yíng)定位等將占60%―70%的成功因素，除已具有連鎖規(guī)模的專業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，而其成敗率卻很低，頂多占10%―20%。切記勿“唯業(yè)”固執(zhí)！（以亞細(xì)亞商場(chǎng)為例）
二、店鋪功能規(guī)劃（軟硬體）將對(duì)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果起到關(guān)鍵作用。
（一）、商業(yè)營(yíng)建工程規(guī)劃的基本概念（從成本、效率、展現(xiàn)考量）
1、甲工程即硬體工程：
土建工事設(shè)備系統(tǒng)工事水電系統(tǒng)工事空調(diào)系統(tǒng)工事
消防系統(tǒng)工事管路布線工事（含不斷電系統(tǒng)）外觀景觀工事
2、乙工程即店鋪風(fēng)格整體設(shè)計(jì)（甚至含外觀景觀）：
·店鋪局部重點(diǎn)裝飾（設(shè)計(jì)師喜歡刻意追求）
·天地壁柱墻及插座（天花板含基本照明）
·公共設(shè)施：如挑空區(qū)、扶梯與直梯周邊、廁所、休息電話區(qū)等
·pos 系統(tǒng)（含收銀臺(tái)位置與制作）
·總機(jī)播音系統(tǒng)
·sign系統(tǒng)：店招、立招、樓介、告示牌、指引牌、吊架牌等
3、丙工程即店柜裝潢與貨架道具制作（或冷庫(kù)、臥柜、立柜等）
附注：甲乙丙不宜混為一談，從設(shè)計(jì)面、施工期、工程隊(duì)、發(fā)包價(jià)的角度應(yīng)劃分清楚并同步實(shí)施。
（二）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有的認(rèn)識(shí)
1、一般商場(chǎng)面積按行業(yè)原則劃分如下：
·建筑面積即賣場(chǎng)外含輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉(cāng)庫(kù)、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門處等面積。
·營(yíng)業(yè)面積即賣場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線、倉(cāng)庫(kù)等面積（即管制門以內(nèi)）
·實(shí)效面積即店柜面積（含柜內(nèi)倉(cāng)庫(kù)）
2、動(dòng)線是指商場(chǎng)的流動(dòng)路線，如同人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關(guān)外與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專業(yè)技巧（略）
3、有關(guān)經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，并不是一個(gè)行業(yè)的共同語(yǔ)言，依規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)。實(shí)效面積約為營(yíng)業(yè)面積的72%-75%，營(yíng)業(yè)面積約為建筑面積的2%-75%，也就是店柜面積約占總營(yíng)建面積的52%-55%，在此范圍都屬于正常規(guī)劃（商場(chǎng)越大，店柜值越小）
4、從地產(chǎn)的角度，開發(fā)商講建筑面積，經(jīng)營(yíng)商將營(yíng)業(yè)面積，設(shè)店商講實(shí)效面積
（即設(shè)店商應(yīng)攤的營(yíng)業(yè)指數(shù)約為1 .38倍，占73%），嚴(yán)格來講經(jīng)營(yíng)商應(yīng)統(tǒng)
一以營(yíng)業(yè)面積核算為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)或數(shù)據(jù)依據(jù)。（本文第一題業(yè)態(tài)分類的面積是指營(yíng)業(yè)面積）
（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與店鋪規(guī)劃（含輔房設(shè)施、硬體設(shè)備）的關(guān)系
1、輔房設(shè)施即主機(jī)房、空調(diào)房（含空調(diào)箱）、水電間、安全梯、廁所、辦公區(qū)、
倉(cāng)庫(kù)區(qū)等配置關(guān)系（第二關(guān)鍵）
2、硬體設(shè)備即扶梯與直梯等配置關(guān)系：
扶梯：分步行梯與平面梯，其擺放的位置又分橫向縱向、前中右偏、平行交叉（第一關(guān)鍵）。
直梯：分客梯、貨梯、員工梯，其擺放位置應(yīng)與安全梯相同及盡可能減少通道為原則（第四關(guān)鍵）。
3、風(fēng)格設(shè)計(jì)即外觀立面（含廣場(chǎng)景觀）、臺(tái)階高寬、入口大門（含側(cè)門，分主
次不宜過多）、殿堂氣勢(shì)、挑空區(qū)域、局部重點(diǎn)裝飾、扶梯周邊等配置關(guān)系（第三關(guān)鍵）。
另補(bǔ)充說明：外觀的立面設(shè)計(jì)與使用材質(zhì)跟業(yè)態(tài)與風(fēng)格有關(guān)。
（四）、總結(jié)：
1、一般開發(fā)商都偏重百貨商場(chǎng)的規(guī)劃案因附加值高是可以理解的，所以本題所
謂的店鋪功能規(guī)劃亦以百貨商場(chǎng)為切入點(diǎn)。
2、店鋪功能規(guī)劃能夠完善，不論自主經(jīng)營(yíng)、整樓租賃（含分層分塊）、合作經(jīng)
營(yíng)、
甚至小部分出售回租（底層與高層不宜出售）對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)都提供了較扎實(shí)的基礎(chǔ)。
3、開發(fā)商如有跨入百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)意向應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜樂觀，因?yàn)榘儇浗?jīng)
營(yíng)的門檻看似很低，隨著市場(chǎng)劇烈競(jìng)爭(zhēng)或分流的到來，其經(jīng)營(yíng)難度卻很高（理念高度）。又如大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)門檻看似較高，其理念高度卻不那麼高，但經(jīng)營(yíng)深度卻更深（管理深度）。
三、店鋪經(jīng)營(yíng)的基本概念：
因業(yè)態(tài)屬性的不同其經(jīng)營(yíng)模式、機(jī)制運(yùn)行、管理系統(tǒng)也因此完全不同，但因都屬流通業(yè)，故仍有很多零售業(yè)的共通性，例舉百貨業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述如下（指籌備期的前場(chǎng)部分）：
（一）、經(jīng)營(yíng)定位（依地市情況定格）
1、市場(chǎng)定位（占40%，約10年）：依輻射范圍、商圈容量（含位置地段）、規(guī)
模規(guī)格、進(jìn)入時(shí)機(jī)而定
2、風(fēng)格定位（占20%，約6年）：依店鋪形象（含屬性）、環(huán)境空間、感官效
果、重點(diǎn)展現(xiàn)而定
3、客層定位（占10%，約2年）：依人均收入（含人口與戶數(shù)人均）、消費(fèi)能
力（含結(jié)構(gòu)）、購(gòu)物觀念、主力群體而定
4、商品定位（占10％，約2年）：依樓層配置、業(yè)種結(jié)構(gòu)、價(jià)格檔次、店柜規(guī)格（含品牌的屬性雨級(jí)別）而定
5、企劃定位（占20％，約1年）：依戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)、廣宣力度、販促級(jí)數(shù)、客服水平而定（即預(yù)算指數(shù)）
（二）店鋪規(guī)劃
1、工程規(guī)劃：即甲乙丙工程的實(shí)施（如前述）
2、營(yíng)業(yè)規(guī)劃：
（1）平面硬體圖：賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施位置，如安全門、防火卷閘門、消防栓、分電盤等（含賣場(chǎng)外的輔房?jī)?nèi)設(shè)施）
（2）平面作業(yè)圖（含面積）：動(dòng)線區(qū)位、業(yè)種結(jié)構(gòu)、柜位切割、廠商配置（3）統(tǒng)一規(guī)劃圖：壁面墻、門套墻、隔墻（含中島試衣間）、框架、公共造形、統(tǒng)一布局（特殊業(yè)種）
（4）控管規(guī)劃項(xiàng)目：標(biāo)高、切角、退縮線、logo、燈箱
3、營(yíng)運(yùn)規(guī)劃：條件版本與營(yíng)運(yùn)分析作業(yè)
（三）營(yíng)銷理念：
1、精髓思想：即商場(chǎng)與廠商的因果關(guān)系
門檻=級(jí)別效益＝營(yíng)額回報(bào)＝投資
2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：品牌氛圍、賣場(chǎng)管理、營(yíng)業(yè)調(diào)整的專業(yè)執(zhí)著等
3、互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)：品牌與品牌、樓與樓、店與店、年與年的對(duì)比等
4、企劃運(yùn)作：廣告造勢(shì)、販促活動(dòng)、民俗節(jié)慶、天數(shù)效應(yīng)等
（四）品牌理念：（md的初級(jí)知識(shí)）
1、品牌性質(zhì)即廠商性質(zhì)
2、品牌定位即行銷通路（何謂正規(guī)品牌說明）
3、品牌屬性與風(fēng)格（或商品）
4、品牌生態(tài)：
·結(jié)構(gòu)性、組合性、特色性、轉(zhuǎn)換性的合理配置
·多牌性、羊頭性、殺手性、非品牌的時(shí)機(jī)掌握
·指標(biāo)性、引導(dǎo)性、倫理性、哲理性的靈活運(yùn)用
（五）招商理念：
1、招商原則：自信熱誠(chéng)、堅(jiān)持品質(zhì)、嚴(yán)守底線
2、招商要領(lǐng)：企業(yè)形象、專業(yè)素養(yǎng)、特色大店、招商引商
3、招商動(dòng)作：
（1）市場(chǎng)調(diào)研（2）廠商資料建立（3）廠商拜訪（4）意向洽商（5）廠商配置（含篩選）（6）簽約行動(dòng)
百貨的經(jīng)營(yíng)籌備階段是專業(yè)中之專業(yè)，也是重中之重的關(guān)鍵，這是眾所皆知的，但隨著開業(yè)所面臨的將是不斷的經(jīng)營(yíng)管理（含后場(chǎng)作業(yè)）、調(diào)整技巧、工作團(tuán)隊(duì)等一系列問題，這卻是常被忽略的，尤其是企業(yè)主。故百貨經(jīng)營(yíng)的名言之一“百貨的開業(yè)才是困難的開始”，名言之二“千軍易得一將難求，將帥無能累死三軍”，名言之三“百貨得核心競(jìng)爭(zhēng)力就是團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)”作為總結(jié)。
四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結(jié)合，才能創(chuàng)造地產(chǎn)的附加價(jià)值
土地價(jià)格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營(yíng)門檻，附加值大與風(fēng)險(xiǎn)越高等其效應(yīng)都是成正比的，在這個(gè)開放的時(shí)代，很難有奇跡出現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊(duì)商業(yè)的理解變成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性課題了，如何有效的結(jié)合，必須店鋪需求切入，提示如下：
（一）房地產(chǎn)商的開發(fā)理念是什么？（投資意圖應(yīng)非常明確）
1、是原料加工、成品銷售的短期操作行為（不管買主死活）
2、是品牌形象、資源整合的中期運(yùn)作行為（須珍惜并輔導(dǎo)）
3、是物業(yè)保值、累積資產(chǎn)的集團(tuán)投資長(zhǎng)期行為（投入店鋪招商）
4、是跨足行業(yè)、規(guī)模擴(kuò)大的永續(xù)經(jīng)營(yíng)性為（堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）
（二）房地產(chǎn)商（與開發(fā)商應(yīng)有所區(qū)分）隊(duì)大面積土地開發(fā)應(yīng)有的認(rèn)識(shí)：
1、邊際效應(yīng)概念：土地價(jià)格、營(yíng)建面積（客積率與間壁率）、規(guī)模規(guī)格等的評(píng)估
2、大型商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃的概念：
整體規(guī)劃的運(yùn)作模式雖占有容積率優(yōu)勢(shì)及回報(bào)豐厚的誘因，但其規(guī)模越大，經(jīng)營(yíng)越難，風(fēng)險(xiǎn)越高，這是常規(guī)，除非企業(yè)主屬上題之“3”或“4”的選項(xiàng)，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（臺(tái)灣亦然）如下說明：
（1）不論是5年至7年甚至10年，都有租金回饋的壓力，按鄭州商場(chǎng)現(xiàn)行合理的租金上限為營(yíng)業(yè)面積50-60元/m2/月，將給經(jīng)營(yíng)成本造成不小的負(fù)擔(dān)，而回租的租金往往超過此數(shù)甚多。
（2）業(yè)主（買戶）的經(jīng)營(yíng)配合問題，管理層經(jīng)營(yíng)常須處理與協(xié)調(diào)，久而久之變得“不務(wù)正業(yè)”。
（3）業(yè)態(tài)屬性之間得上下前后組合不易，調(diào)整期協(xié)調(diào)更難，而各自的門戶不清，系統(tǒng)不同，增加管理難度，結(jié)合效應(yīng)無法體現(xiàn)，甚至負(fù)面影響。
3、土地適應(yīng)分割增加規(guī)劃靈活性的概念：
如屬大面積土地可作切割考慮，尤其橫向土地更具切割價(jià)值：
·物業(yè)開發(fā)靈活，洽商容易，并門戶獨(dú)立，容易發(fā)揮自我的特色與管理
·業(yè)態(tài)不同，相互錯(cuò)位，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)（了解業(yè)態(tài)規(guī)格＝長(zhǎng)寬高）
·單體獨(dú)棟，形象鮮明，風(fēng)格各異，各自表述
·棟與棟之間亦可考慮天橋互通，增強(qiáng)流動(dòng)量（須有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之前提）
4、群樓商業(yè)的規(guī)劃概念（此類型外地市偏多？）
此類型的開發(fā)由于受硬體影響，如柱多梁大、管道復(fù)雜、出入口多等因素，增加商場(chǎng)的規(guī)劃難度，而一般群樓部分為一層至三層或含底層，故在開發(fā)初期隊(duì)商業(yè)的功能規(guī)劃更趨重要，如下說明：
·因業(yè)態(tài)不同，硬體功能亦不同（如出入口、扶梯種類等）色設(shè)計(jì)方案難落實(shí)。·因營(yíng)建周期過長(zhǎng)，開發(fā)之前的合作對(duì)象尋覓困難，有太多不確定因素。
·店鋪風(fēng)格難定位，經(jīng)營(yíng)模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商一般采取臨街店鋪先買斷（資金回收，容易出售考量），等時(shí)機(jī)在洽商或冒然跨入經(jīng)營(yíng)，幾乎很難有成功案例。
·甚至有房地產(chǎn)商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，邊賣邊蓋或邊蓋邊賣，此模式終將失敗告終，血本無虧。
（三）商業(yè)街的開發(fā)概念（指街長(zhǎng)約100m或以上的開發(fā)案）
一般商業(yè)街都屬好地段，是地鋪與住商的結(jié)合體，而創(chuàng)造地鋪的附加值須隊(duì)地鋪的需求有深刻的理解如下：
1、馬路不宜過寬（超過30m），人行道不能太窄或不平坦，忌諱高隔離欄桿與大樹密集，此為外部因素，很難改變，其地段價(jià)值因此打折。
2、發(fā)揮街長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，越長(zhǎng)開發(fā)深度越深（即不怕深），從開發(fā)商的角度，地鋪的效應(yīng)規(guī)格可以寬是長(zhǎng)的3倍（一般業(yè)主總以為門面越寬而深度越淺好，忽略其房產(chǎn)也貴），設(shè)若街長(zhǎng)是100m，地鋪寬8m是12.5間，6m是16.6間，5m是20間，后者的商業(yè)氛圍濃烈組合優(yōu)勢(shì)越強(qiáng)，這與地產(chǎn)的土地深度有關(guān)，例舉說明（略）。
3、地鋪規(guī)劃時(shí)其單位規(guī)格的參考，一個(gè)品牌一般需求的面積為60 m2-80m2 ，即寬是6m，則深是12m或?qū)捠?m，則深是14m，如有大店，以2個(gè)單位打通即可，例舉說明（略）。
4、地鋪周邊的環(huán)境，將對(duì)整體商家的經(jīng)營(yíng)起到連動(dòng)作用：
·地鋪的臺(tái)階高度與平面寬度之忌諱，例舉說明（略）
·硬體立面可統(tǒng)一但地鋪門面不宜，否則街景單調(diào)，店鋪風(fēng)格難展現(xiàn)（也是資源浪費(fèi)，甚至有業(yè)主要求租戶保留門面）
·空調(diào)位置的預(yù)留，限制置放店頭與大門的內(nèi)開規(guī)定（或永設(shè)計(jì)手法如店的門頭線退縮，銷售面積仍不變，而強(qiáng)行灌輸3贏理念）對(duì)整街的動(dòng)線暢通與景觀形象是整體商戶所必須訴求的共同效應(yīng)，例舉說明（略）
5、地鋪二層的開發(fā)要領(lǐng)（或三層），步梯與通道置于店尾或?qū)儋u場(chǎng)外（便于管理與利用），而現(xiàn)行都置于店前或店中間，如有門店能營(yíng)業(yè)到二層，則自行另開內(nèi)梯，如專賣店或餐飲店，例舉說明（略）
五、步行街內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)概念：
步行街在全省像雨后春筍般的展開，但都投入大、產(chǎn)出少，不如預(yù)期，究其原因：
1、對(duì)步行街業(yè)態(tài)屬性（或個(gè)性）的了解：步行街是市民逛街休憩的場(chǎng)所，屬一般性消費(fèi)（大眾、中檔或以下），應(yīng)以“大文化”為商品主流，并結(jié)合大量專賣店或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至專業(yè)店以活絡(luò)市場(chǎng)。
2、過于重視硬件，其街道的設(shè)施雖以到位，唯欠缺一些自然悠閑的氣氛（如公共電話、休息椅、廣場(chǎng)演示場(chǎng)等）。
3、仍出于對(duì)“規(guī)格”概念的欠缺：
（1）街道寬度與長(zhǎng)度比率
（2）幅地不廣，規(guī)模不夠
（3）店鋪的長(zhǎng)寬高的面積總量不足
（4）3贏理念不足，尤其經(jīng)營(yíng)戶過于自私及狹隘心態(tài)
4、主導(dǎo)者如有更好的商業(yè)意識(shí)，應(yīng)在前期規(guī)劃時(shí)，與開發(fā)商充分的溝通，且提出具有主導(dǎo)性的主題方案，并對(duì)商業(yè)的理解與品牌的建立有共同的認(rèn)知。（五）名店街的開發(fā)概念（提綱內(nèi)容另說明）
1、什么是名店街？
2、名店街的店鋪屬性與風(fēng)格（如何組合）
3、動(dòng)線與店柜的規(guī)格比率及進(jìn)與出的流動(dòng)回轉(zhuǎn)關(guān)系
4、經(jīng)營(yíng)模式與市場(chǎng)空間
（六）總結(jié)：
1、開發(fā)商對(duì)商業(yè)認(rèn)知的態(tài)度（尊重商業(yè)，虛心探討，慎選伙伴，強(qiáng)墻結(jié)合）
2、規(guī)劃、規(guī)格、還是規(guī)格的規(guī)劃原則（即地產(chǎn)與物產(chǎn)、店鋪與業(yè)態(tài)、店柜與門店等的規(guī)格）
3、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空間廣闊，價(jià)值無限，但請(qǐng)?bào)w會(huì)“水能載舟，亦能覆舟”之道理
六、經(jīng)營(yíng)專場(chǎng)圖示總結(jié)：
商業(yè)經(jīng)營(yíng)：
定位
軟硬件
md商
品
營(yíng)銷
經(jīng)營(yíng)
·地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：
對(duì)象
