第1篇 物業管理手冊使用指南
物業管理手冊的使用指南
1 管理公司
1.1 通過本手冊及其支持文件的編制和實施,管理公司可以系統地對物業服務運
作進行策劃、指導和控制。管理公司應將本手冊的實施監督和修訂完善作為其履行管理責任的重要內容,不斷豐富和積累物業服務運作的管理經驗,持續提升決策和監督水平。
1.2 本手冊及其支持文件是管理公司評價各項目所在公司、物業分公司物業管理業務運作效率和規范程度的客觀依據,管理公司在審查項目所在公司、物業分公司提交的工作計劃、報告,或進行現場檢查時,均應評估項目所在公司、物業分公司業務運作過程及其結果與本手冊規定的符合程度。
1.3 管理公司物業管理部及其他職能部門在項目開發前期階段,必須按本手冊及其支持文件的規定認真履行其在物業服務領域的具體操作職責。
2 項目所在公司
2.1 項目所在公司在項目開發前期階段履行物業服務領域的具體操作職責,以及對物業分公司的日常物業服務運作實施監督時必須依據本手冊及其支持文件的規定。
2.2 根據業務發展需要,項目所在公司在組建新的物業分公司(及管理處)時,可依據本手冊及其支持文件對新公司員工進行系統的業務制度培訓,并將本手冊及其支持文件作為新公司管理層實施業務運作管理的基礎。
2.3 本手冊及其支持文件的學習、應用和完善,是項目所在公司人員不斷加深物業后期服務的專業認識,規避房產開發過程中的物業服務風險,并對物業分公司實施有效監督的重要途徑之一。
3 物業分公司
1 本手冊及其支持文件明確了管理公司對物業分公司業務運作的基本要求,是各物業分公司進行溝通和決策的基本規范。
2 各物業分公司在具體物業服務過程中,必須遵循本手冊及其支持文件的強制性規定。
3 各物業分公司在日常管理工作中,應將本手冊及其支持文件作為員工業務培訓的基本內容,所有新入職員工均必須學習本手冊及其支持文件的規定,并作為正式聘用的考核依據之一。
4 通過本手冊的修訂完善和實施,各物業分公司可以有效地學習、交流成功的業務運作經驗。
第2篇 s物業檔案管理培訓
物業檔案是物業形成、變遷和管理工作中的歷史記錄。因此物業檔案管理是物業管理工作的重要組成部分。
物業檔案是指關于某物業所有的包括過去和現在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應當歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。
1、物業檔案的內容:
物業檔案的內容主要由物業設計施工圖、物業產權檔案和物業卡片三部分組成(簡稱圖、檔、卡)。此外,根據物業管理的工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業檔案資料的內容。
物業設計施工圖是一種反映物業現狀的圖紙,在物業大修或改建時,它們反映了物業的功能和結構等的變化情況,使之成為與物業的現狀相吻合的專業圖紙;是物業使用、保養、維修的重要依據。
物業管理公司可以通過圖紙了解物業的分布,占有、結構、面積、層數、建成年份以及各戶房屋與土地的權屬范圍和面積,了解物業使用、維修、改建后在結構與功能上的變化情況,為正確使用和維護物業提供了重要依據。
2、物業檔案的特點:
專業性、動態性、真實性、價值性、法律性。
3、物業管理檔案的要求:
物業檔案管理工作是一項動態性較強的管理工作,當物業的產權發生移動或房屋現狀因大修、改建等原因發生變化時,各種物業資料應及時進行變更異動,才能保證物業資料的準確、完整、真實、真正反映物業的狀況。為此,物業檔案管理要求做到規范化、科學化、經常化。具體的要求是:
(1)收集資料要全面;
(2)整理資料要規范;
(3)保管資料要科學;
(4)變更資料要及時;
(5)使用資料要得當;
(6)統計資料要準確。
4、物業檔案的收集
收集的實質就是集中,收集工作是物業檔案管理工作的起點,是一個重要環節。物業檔案收集的要求是:
(1)納入計劃、明確責任;
(2)內容要齊全、完整、準確、翔實;
(3)形式要標準規范;
(4)載體要豐富。
5、物業檔案的整理
(1)物業檔案的整理要求:
整理工作就是將處于零亂狀態和需要進一步條理化的檔案進行基本的分類、組合、排列和編目,使之系統化。
要求做到:分類科學,組卷合理,排列有序,保管期限準確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確、字跡工整、圖樣清晰,載體和裝具質地優良,便于保管和利用。
(2)設備檔案管理
設備的標識、建帳和資料的管理
①設備的標識:
所有設備實現單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
②設備的建帳:
建立《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、技術資料、保養人等。
③設備資料的歸檔:
每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養計劃表、設備檢查保養表、機電設備維修保養記錄表及說明書、合格證等。
第3篇 物業員工培訓管理程序-2
物業員工培訓管理程序(二)
1目的
通過培訓,使員工掌握本崗位必須具備的專業知識、技能,提高員工的整體素質,確保所有與質量有關的員工具備按規定完成其任務的能力。
2適用范圍
適用于公司各部門與質量有關人員的培訓管理。
3相關標準要素
gb/t19002--iso90024.18 培訓
4相關文件
質量手冊4.18 培訓
5責任
5.1各部門經理負責提出本部門人員的年度培訓要求。
5.2總經理或總工程師負責提出年度員工質量教育培訓要求。
5.3經理部按照各部門的年度培訓要求,編制公司的'年度培訓計劃',報公司總經理批準。
5.4各部門按照'年度培訓計劃'進行培訓。
6實施程序
6.1新員工的培訓:
6.1.1新員工進公司試用期間,由經理部負責建立新員工培訓表一覽表,并進行如下內容的培訓:
a.基礎培訓:公司的規章制度、勞動紀律等培訓,由經理部負責。
b.崗位培訓:崗位職責、專業技術等培訓,由主管部門負責。
6.1.2培訓項目負責人進行新員工培訓記錄和培訓考核,經理部建立培訓檔案。
6.1.3新員工經上述培訓,經所在部門經理鑒定合格,經理部經理審核后,可正式上崗獨立工作,并辦理試用期轉正手續。
6.2崗位培訓
6.2.1經理部根據各部門的年度培訓要求和總經理或總工程師提出的年度員工質量教育培訓要求,制定公司年度培訓計劃,各部門按'年度培訓計劃'的要求分別組織實施,經理部進行督促檢查。
6.2.2具體培訓計劃內容如下:
a.接受培訓的崗位、工種、人員;
b.培訓內容或項目(專業知識和技術、質量教育、規章制度等);
c.實施各種培訓的方法(自學、內培、外培);
d.培訓時間和講課人(有專業技術資格);
e.培訓考核方式(口試、筆試、實際操作、工作鑒定);
f.培訓項目的負責人。
6.2.3內部培訓和外部培訓由經理部統籌組織安排,自學和實際操作的培訓由各部門組織安排。
6.2.4內部培訓是根據工作需要,公司總經理、總工程師及各部門提出的在公司范圍內有計劃性的培訓項目。外部培訓是公司員工接受市、區或有關主管部門通知要求,或公司總經理、總工程師和各部門提出的培訓計劃要求,參加除在公司內部培訓以外的培訓項目。
6.2.5每次培訓實施時,項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。
6.3特殊工種和業務專業人員的培訓
6.3.1司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經市有關部門培訓、年審,獲得有關工種的等級證、操作證。
6.3.2各部門業務專業人員要參加市有關部門組織的培訓、學習,獲得畢業文憑、職稱證書。
6.3.3特殊工種和業務專業人員將獲得的等級證、操作證和畢業文憑、職稱證書交經理部認可,并將復印件存入培訓檔案內。
6.4計劃外培訓
6.4.1公司根據實際情況,臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織,公司總經理提出的臨時培訓要求由經理部統籌安排。
6.4.2公司鼓勵員工通過自學、參加專業培訓等途經提高專業技能和質量管理意識,取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。
6.5培訓記錄
6.5.1每次培訓結束,包括基礎培訓、崗位培訓、臨時培訓等應由該項目的培訓負責人填寫'培訓記錄'交經理部審查,經理部將'培訓記錄'存入'員工培訓檔案'內負責保存,并根據'培訓記錄'填寫'員工培訓一覽表'。保安員日常素質培訓,可不填寫'員工培訓一覽表'。
6.5.2送外培訓,應將取得的培訓結業證或合格證交經理部認可,并留下復印件存入'員工培訓檔案'。
7支持性文件和質量記錄
7.1'員工培訓一覽表'員工辭工后即作廢
7.2'年度培訓計劃'保存二年
7.3'培訓記錄'保存二年
7.4'員工培訓檔案'員工辭工后即作廢
第4篇 區行政中心物業管理具體保障
某區行政中心物業管理六項具體保障
1、嚴謹的管理運行體系--整合型管理體系
iso9000質量管理體系、iso14000環境管理體系和ohsas18000職業安全健康管理體系是國際上通用的管理體系,在行政中心的物業管理中,我們導入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進行完全整合,形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系,進而制訂綜合的管理方案,進行綜合策劃、綜合預算、實現多種的管理目標,從而在某某區行政中心的物業管理中確保管理的高質量,對用戶提供更優質的服務,并且把某某區行政中心創建成為綠色環保型物業,使其成為長沙市一顆亮麗的明珠,同時,確保物業管理員工的職業健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發生。
整合型物業管理體系在其具體執行過程中,將以全面質量管理方法為基礎,即將所有管理活動都歸結為一個產生、形成、實施和驗證的過程,并按'計劃--執行--檢查--處理'四個階段運行,即pdca循環,這是我們整合型管理體系的運作方式,也是做任何事情必須遵循的規律,我們開展每項工作,應先有設想或打算(計劃),然后按計劃去實施,即執行,計劃執行過程中出現的偏差,應及時糾偏與調整,即核對檢查;根據檢查結果,把成功的經驗加以肯定并列入標準中,沒有解決的問題反映給下一個循環,繼續改進,即處理階段。
iso9001質量管理體系:本公司于1997通過iso9002質量體系認證,2003年完成了iso90012000版的改版工作。iso90012000版對公司對某某區行政中心所有服務程序進行全方位監控,將物業管理的每一個環節程序化,通過月檢、巡檢、抽檢、內檢、外檢等各項檢驗控制手段,嚴格控制每一服務產品的提供及客戶滿意程度,使得各項工作以最規范的程序進入市場,保持服務水平和服務質量的持續改進和提高。
iso14001環境管理體系:目前在各地建設規劃中,涉及到生態環境方面, '零排放系統'理念被一再提及并倡導。所謂'零排放系統',也就是在生產和消費過程中形成一個'資源--產品--再生資源'的物質循環使用過程,最大限度減少廢棄物向外界排放,使其外排量無限接近于'零'。僅從廢棄物的循環利用來說,'零排放系統'就是循環經濟要達到的最終目的。
基于如上考慮,本公司將在**區行政中心通過iso14001環境認證并采用其標準進行物業管理。iso14001是關于環境管理方面的一個體系,它是融合世界上許多發達國家在環境管理方面的經驗于一身,而形成的一套完整的、操作性強的體系標準。做為一個有效的手段和方法,該標準在組織原有管理機制的基礎上建立一個系統的管理機制,這個新的管理機制不但提高環境管理水平,而且還可以促進組織整體管理水平。
深圳錦鋒物業管理有限公司長沙分公司將在**區行政中心力爭通過iso14001環境認證并采用其標準要求,對生產過程進行有效控制,體現清潔生產的思想,從最初的物業管理服務的設計到最終服務產品的提供等都考慮了減少污染物的產生、排放和對環境的影響因素,(比如垃圾分類的處理程序及受控。)并通過設定目標、指標、管理方案以及運行控制對重要的環境因素進行控制,有效地促進減少污染,節約資源和能源,有效地利用原材料和回收利用廢舊物資,減少各項環境費用(投資、運行費、賠罰款、排污款)。從而明顯地降低成本,不但獲得環境效益,而且可獲得顯著的經濟效益。
在**區行政中心通過iso14001認證并實施其管理標準,首先符合長沙市政府提出的'循環經濟'概念,為長沙市建立全國第一個'循環經濟'生態城市具有不可估量的垂范意義和深刻影響。另一方面,也順應國際和國內在環境方面越來越高的要求,不受國內外在環保方面的制約,而且可以優先享受國內外在環保方面的優惠政策和待遇,有效地促進組織環境與經濟的協調和持續發展,對于提升**區政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。
ohsas18000職業安全健康管理體系:二十世紀八十年代以來,隨著國際社會對職業安全問題的日益關注,以及iso 9000和iso 14000在世界各國得到廣泛認可與成功實施,一些發達國家率先開展研究及推廣職業安全衛生管理體系的活動。目前國際標準化組織(iso)正著手研究和討論職業健康與安全管理體系標準化問題,許多國家也相應建立了自己的工作小組開展這方面的研究,并在本國或所在地區發展這一標準。
例如,英國頒布bs8800《職業安全衛生管理體系指南》國家標準;美國工業協會制定了《職業安全體系》的指導性文件;日本工業安全協會提出了《職業安全衛生管理體系導則》;挪威船級社制定了《職業安全衛生管理體系認證標準》。
1999年3月,由全球數家最知名的標準制度研究、認證機構 -- bsi、dnv、sgs、bvqi、nsai、as/nz、une、lrqa、sabs等13個組織共同頒布了職業健康與安全衛生評估系列(ohsas)標準,即ohsas 18001:《職業安全衛生管理體系--規范》,ohsas 18002:《職業安全衛生管理體系--ohsas 18001實施指南》,成為目前國際社會普遍采用的職業健康與安全認證標準。
物業管理作為服務性行業,工作人員與客戶之間的接觸必不可少。因此,我們將通過ohsas職業安全健康管理體系確保物業管理員工的職業健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發生,也為業主創造一個更為健康和安全的環境。
2、科學的人力資源管理體系
物業管理行業提供的產品是'服務',物業管理的過程是物業管理人員向客戶提供服務的過程,物業管理人員素質的高低直接影響到服務的質量和效果,公司在某某區行政中心的物業管理中,并對人力資源管理進行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標準。通過精干的人員達到高效運作的目的。
人員錄用入職政審。確保行政中心物業管理人員政治素質過硬。
實行擔保人制度。所有新招操作員工及一般管理人員須由有長沙市戶口的可靠人士提供擔保,并由其戶口所在地公安機關出具無違法犯罪記錄證明,切實保證員工的品德無暇。
保安人員實行準軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質。
實行人性化民主型內部管理和'幫帶'制度。促進能力較差的員工共同進步,著力培養員工的團隊精神,提高整體管理水平,增強凝聚力,使員工始終保持積極進取的心態。
科學培訓。通過崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和專題討論,讓員工隨時掌握行業的發展動態,積極學習國內外較新的管理技術與方法,總結工作中的經驗教訓,進一步提高員工的工作能力和工作標準。
量化考核和末尾淘汰制。考核包括轉正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內部上崗證考核等,專業技術人員和保安人員每半年進行一次考核,名次最后者淘汰;各部門負責人,工程技術人員、管理人員每年進行一次考核,名列最后者降級或淘汰。
崗位'動態'管理,競爭上崗。激勵員工求知上進。
內部職稱評定。肯定并充分發揮員工的能力。
崗位薪酬實行管理、技術崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術兩方面人才的平衡。
3、嚴密的安全管理和保密體系
以'外弛內張'為原則,以治安管理、消防管理、車輛管理、保密管理為主線,以訓練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體,利用現代化手段,依靠先進的技術設備與工具,科學組織日常管理,精心布置重大活動的安全安排,迅速協助處理突發事件。
重大活動、按性質采取一級加強保衛、二級保衛、三級保衛等三種方案。
治安狀態管理:根據報警信息反映的不同事件,定義一級、二級、三級、四級安全狀態,并相應規定一級、二級、三級、四級反應力量、建立以監控中心為指揮調度中心,相關部門負責人為分狀態、分階段現場指揮的指揮體系,針對不同的狀態,調動不同的反應力量,采取相應的處理程序,分級應對,限時到位,通過完善各狀態應急處理的調度、組織、協調,確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。
消防重點部位重點防范,制定實施區委、區政府、人大、政協等辦公區、公共用途區域及會議中心,接待中心等重點部位的消防管理措施。
保密管理
--所有員工均要接受《中華人民共和國保密法》的專門培訓,經考核合格后方可上崗。
--對重要場所進行有效的管制,限定進入權限。
--對可能造成泄密的設備設施維修施工事先經管理局批準,并由物業管理處派專人現場監管。
--物業管理人員撿到的具有秘密性的內部文件、資料、一律上交某某區機關事務管理部門處理,廢舊文件定點存放,定點監控銷毀。
--將保密管理納入公司的整合型管理體系中,并定期進行考核。
--物業管理檔案資料按保密等級分類存放和使用。
4、人、財、物的有力保障
實施精英人才組合戰略。委派精銳骨干組成行政中心專業管理團隊,我們將委派現任我公司項目經理、具有打造'精品'物業經驗、組織能力強
、責任心強的同志出任某某區行政中心物業管理處的經理、委派具有精湛技術和豐富實踐經驗的工程師擔任行政中心的物業管理處技術總工程師,從公司現有十多個管理處中抽調專業技術骨干,組成質量控制、工程技術等專業技術齊全的高效團隊。
配置齊全、先進的行政中心物業管理設備,為實現現代化、專業化物業管理奠定堅實的物質基礎。
公司經過十年的良性運作,具備了一定的資金實力和物質基礎,**區行政中心項目將作為公司的管理重點之一,重點保障。
5、提高設施設備運行管理保障能力
正式進駐后,立即完成機電設備檔案及可操作性強的管理方案,制度,確保電梯、中央空調、供水供電、消防控制及通訊等關鍵設備運行良好。
日常管理
--預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備處于良好運行狀態。
--對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
--實行專業人員修理與使用操作人員維護相結合的方式,以專業修理為主,同時要求設備的使用操作人員進行日常的維修保養和小修。
--完善設備管理和定期維修制度。制訂科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設備維修材料費用。
--制定各設備系統詳細的應急處理方案,確保在出現應急情況時及時有序處理。
6、高效的客戶管理管理和信息處理平臺
本公司多年來一直把'以客戶為中心',追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標。在**區行政中心物業管理項目中,本公司將一如既往關注客戶需求,通過'管理報告制'、'定期回訪制'以及隨時溝通等方式在第一時間了解客戶的服務需求與服務咨詢,并以本公司的24小時客戶投訴中心配合本項目的物業管理工作,力爭讓客戶獲得滿意服務。我們的客戶:物業的所有使用人--外部客戶;員工--內部客戶,正確處理好這兩種客戶,及時處理各種信息,實現員工滿意,業主、用戶滿意。
實施cs(客戶滿意)戰略,以客戶為中心,把客戶的需求(包括潛在的需求)作為我們物業管理服務工作的輸入,在服務中最大限度地使客戶感到滿意。
擬構建集知識、服務、管理于一體的信息化網絡支持系統--數字化社區網站,并以此網站為平臺,構建用戶頻道,內部管理頻道等功能區,實現用戶、公司、物業管理處三方網絡在線式服務與管理,通過用戶頻道,用戶可把自己的意見或需求(如報修、投訴等),直接反映到網站上,公司、物業管理處協調、調度有關部門落實,并將落實反饋給客戶;通過內部管理頻道,公司本部可隨時了解,監督、控制各部門,物業管理處的管理情況,在管理處中,通過內部局域網連接,實現辦公自動化和物業管理自動化。同時,公司可通過網站,對現場管理提供技術分析和決策支持,一旦現場出現運行和管理問題,可及時得到公司本部強有力的技術幫助,真正做到'運籌帷幄,決勝千里',在數字化社區網站上,我們還將設立公司企業形象宣傳區,公司物業管理展示區,服務展示區,社區文化,生活常識,物業管理法規園地等功能區,方便用戶了解物業管理相關知識,并可通過網站獲取各種服務。
建立客戶服務快速反應系統
--管理處專設客戶服務中心,與錦鋒物業長沙分公司其他轄區物業服務有中心聯網,并在區委、區政府、區人大、區政協、會議中心、接待中心等功能區各設立一個物業管理信息卡發放和收集點,用戶可通過網絡、電子郵件、電話、面談或填寫信息卡等多種形式提出需求信息,服務中心根據需求信息,協調、調度物業管理處各個職能部門和作業層面的日常服務工作,高速反饋,處理用戶的意見和需求。
第5篇 z保安物業部績效管理目標責任書
一、形象責任目標
1、如果發生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優質服務到位,零投訴。
二、經濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考核指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務列入績效考核之中統一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績效目標責任考核辦法并認真實施;
2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
第6篇 物業鑰匙管理控制程序
1.0 程序目的
加強鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領用、借用、配換手續,增強管理處員工、業主和住戶安全意識。
2.0 適應范圍
適用于管理處管轄樓宇、公共設施、設備房以及辦公場所的鑰匙管理。
3.0工作職責
3.1管理處客服中心負責所轄區域內樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。
3.2運行主管負責所管轄區域水、電、電梯、空調、消防設施鑰匙的管理。
4.0 程序內容
5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內,鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。
5.2 開發建設單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。
5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負責人書面申請,經管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。
5.4 借用鑰匙
5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經理批準,借用水、電、消防等與設備相關的鑰匙需維修部領班同意,并認真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。
5.4.2業主借用天臺、未入伙單元的鑰匙,需管理處經理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.4.3 有線電視臺、電話公司等小區外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復印件,由維修領班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.5 鑰匙不慎遺失,責任人立即向部門負責人口頭陳述遺失經過,并通知保安部采取防范措施,部門負責人根據遺失鑰匙性質決定是否配制或更換門鎖,其費用由遺失責任人承擔,并在兩天內寫一份書面遺失經過交管理處簽閱存檔。
5.6 在使用中鎖匙被損壞,當事人應立即告知借出鑰匙部門負責人、經批準予以維修或更換。
5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數量的交接記錄。
6.0 支持性文件
6.1《鑰匙管理登記表》
6.2《鑰匙借用登記表》
第7篇 a物業公司資源管理程序
e物業公司資源管理程序
1公司應及時確定并提供所需的資源,以:
a)實施和改進質量管理體系,并持續地改進其有效性;
b)通過滿足業主和住戶的要求使他們滿意。
2資源可包括:人員、信息、供方、基礎設施、工作環境及財務資源等。
3本公司從使業主和住戶滿意的角度出發,對人員、設施和工作環境規定了相應的要求,特編制以下的程序文件:
標題gb/t19001-2000標準條款對照
6.1人力資源控制程序6.2
6.2基礎設施和工作環境控制程序6.3,6.4
-1人力資源控制程序
1目的
對承擔質量管理體系職責的人員規定相應崗位的能力要求,并進行培訓或采取其他措施以滿足規定要求。
2適用范圍
適用于承擔質量管理體系規定職責的所有人員,包括臨時雇用的人員,必要時還包括供方的人員。
3職責
3.1管理部
a)負責編制各部門負責人的《崗位工作人員任職要求》;
b)負責《公司年度培訓計劃》的制定及監督實施;
c)負責上崗基礎教育;
d)負責組織對培訓效果進行評估。
3.2各部門
a)編制本部門員工《崗位工作人員任職要求》;
b)負責本部門員工的崗位技能培訓。
3.3管理者代表
負責審核《崗位工作人員任職要求》、《公司年度培訓計劃》。
3.4總經理
負責批準《崗位工作人員任職要求》和《公司年度培訓計劃》。
4程序
4.1人員能力
4.1.1承擔質量管理體系規定職責的人員應是有能力的,對能力的判斷應從教育、培訓、技能和經歷方面考慮。
4.1.2各部門負責人編制本部門《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核、總經理批準。
4.1.3管理部編制各部門負責人《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核,總經理批準。部門負責人應至少滿足下列條件之一:
a)具備相關專業的技術職稱;
b)大專以上學歷,并已工作2年以上;
c)受過相關的職業培訓;
d)具備3年以上相關工作經歷。
4.1.4《崗位工作人員任職要求》經審批后,作為管理部選擇、招聘、安排人員的主要根據。
4.2培訓和意識
4.2.1應識別從事影響質量的活動的人員的能力需求,分別根據新員工、在崗員工、轉崗員工、特殊工作人員、內審員等的崗位責任制定并實施培訓需求。
4.2.2新員工培訓
a)公司基礎教育:包括公司簡介、員工守則、質量方針和質量目標、質量、安全和環保意識、相關法律法規、質量管理體系標準基礎知識等的培訓。在進入公司一個月內,由管理部組織進行;
b)部門基礎教育:學習本部門工作手冊的主要內容,由所在部門負責人組織進行;
c)崗位技能培訓:學習服務作業指導書、所用設備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應變措施等,由所在崗位技術負責人組織進行,并進行書面和操作考核,合格者方可上崗。
4.2.3在崗人員培訓:按培訓計劃,每年至少應對在崗員工進行一次全面的崗位技能培訓和考核。
4.2.4特殊工作人員資格要求及培訓
a)認真執行《北京市物業管理單位經理、部門經理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理辦法》,管理部全同相關部門根據具體情況制定《特殊崗位人員名單》,報總經理批準;
b)電氣焊工、電工、鍋爐工、電梯工、駕駛員等需取得國家授權部門相應的培訓合格證書;
c)質量管理體系內審員應由質量認證咨詢機構培訓、考核、持證上崗;
d)管理部按《特殊崗位人員名單》安排有關人員進行培訓,合格后方可上崗。
4.2.6轉崗人員培訓(同4.2.2b,c)
4.2.7通過教育和培訓,使員工意識到:
a)滿足客戶和法律法規要求的重要性;
b)違反這些要求所造成的后果;
c)自己從事的活動與公司發展的相關性。
公司鼓勵員工參與質量管理,為實現質量目標做出貢獻。
4.2.8評價所提供培訓的有效性
a)通過理論考核、操作考核、業績評定和觀察等方法,評價培訓的有效性,評價被培訓的人員是否具備了所需的能力;
b)每年第四季度管理部組織各部門培訓負責人及員工代表,召開年度培訓工作會議,評價培訓的有效性,征求意見和建議,以便更好制定下年度的培訓計劃;
c)管理部加強對員工日常工作業績的評價,可隨時對各部門員工進行現場抽查,對不能勝任本職工作的員工,應及時暫停工作,安排培訓、考核,或轉崗,使員工的能力與其從事的工作相適應。
4.2.9管理部負責建立、保存員工培訓檔案。
4.3培訓計劃及實施
4.3.1每年11月各部門上報管理部下年度的《培訓申請單》,根據公司需求及下年度各部門《培訓申請單》,管理部于12月制定下年度的《年度培訓計劃》(包括培訓內容、對象、時間、考核方式等內容),報管理者代表審核,總經理批準后下發各部門,并監督實施。
4.3.2每次培訓各相關部門應填寫《培訓記錄表》,記錄培訓人員、時間、地點、教師、內容及考核成績等,培訓后將有關記錄、試卷或操作考核記錄等交管理部存檔。
4.3.3各部門的計劃外培訓,應填寫《培訓申請單》,報管理者代表批準,由相關部門組織實施。
4.4當培訓滿足不了服務能力要求時,可通過其他措施,例如招聘等,以獲得滯要求的人員。由管理部負責進行。
5相關文件
5.1各部門工作手冊及相關的法律法規。
5.2各部門《崗位工作人員任職要求》。
5.3《北京市物業管理單位經理、部門經理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理辦法》(1997)。
6質量記錄
6.1《培訓記錄表》。
6.2《培訓申請單》。
6.3《年度培訓計劃》。
6.4《員工培訓檔案》。
6.5《特殊崗位人員名單》。
-2基礎設施和
工作環境控制程序
1目的
確定并提供和維護為實現服務的符合性所需要的設施,確定并管理為實現服務符合性所需的工作環境中的各種因素。
2適用范圍
適用于為實現服務符合性所需的設施,如工作場所、硬件和軟件、工具和設備、支持性服務如通訊、運輸設施等的控制;對工作環境中人和物的因素進行控制。
3職責
3.1工程部負責對實現服務符合性所需的設施進行控制。
3.2管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部分別在各自的業務范圍內對實現服務符合性所需的工作環境進行控制。
4程序
4.1基礎設施的確定
公司為實現服務符合性活動所需的基礎設施包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、車間等)、服務設施(包括軟件和硬件,如計算機管理網絡、通訊設施、運輸設施、水、電、氣供應、道路及排污管線等)、支持性設備和工具(如維修用的設備和工具等)。
4.2根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》,對于各類服務設施的管理應做到:
a)各類設施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;
b)設施運行正常,有正常的保養、檢修制度;
c)運行人員嚴格按照操作規程執行;
d)電梯按規定時間運行;
e)居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;
f)消防系統設備完好,可隨時啟用;
g)鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。冬季居室溫度不低于16℃。
4.3設施的提供
4.3.1設施的接管、驗收:在接管物業設施時,由物業驗收接管領導小組的機電組負責按設施使用說明書和相關資料對接管的設施進行驗收。達不到要求者,應通知有關單位限期整改。設施的接管的相關資料由工程部復核存檔。
4.3.2設施的采購:工程部根據使用部門的要求及公司發展的需要,填寫《服務設施配置申請單》,注明設施名稱、用途、型號規格、技術參數、單價、數量等,報總經理批準后,由管理部組織具體實施采購。
4.3.3采購設施的驗收
a)采購的設施,工程部組織使用部門進行安裝調試,確認滿足要求后,由工程部和使用部門在《設施驗收單》上簽字驗收,并記錄設施名稱、型號規格、技術參數、單價、數量、隨機附件及資料等內容。《設施驗收單》由工程部保管;
b)驗收不合格的設施,工程部與供方協商解決,并在《設施驗收單》上記錄處理結果。
4.3.4設施的登記建賬
4.3.4.1驗收合格的設施由工程部進行編號,在《設施管理臺賬》上登記,并建立設施檔案,填寫《服務設施一覽表》。
4.3.4.2設施的分類編號。工程部根據設施對物業服務的重要性分類,按類別編號:
a)一級設施:對客戶生活、工作、安全有重大影響的設施,如電梯、中央空調、發電機、高壓配電柜、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、火災自動報警控制系統、消防聯動柜、保安監視系統、通訊網絡、物業管理軟件、小區健身設施等;
編號為:ⅰ-×××
b)二級設施:對客戶生活、工作、安全有一般影響的設施,如衛星接收系統、低壓配電柜、單機空調、一般康體娛樂設施等;
編號為:ⅱ-×××
c)三級設施:對客戶生活、工作起支持性作用或維修用的設施,如洗衣機、除濕機、電、氣焊設備、臺鉆、潛水泵等。
編號為:ⅲ-×××
工程部負責按照規定懸掛設施標識卡,規定設施責任人,并在《設施管理臺賬》上登記。
4.4設施的使用、保養和維修
a)根據需要,工程部組織編寫《機電設備運行維修工作手冊》等操作規程,發放給使用部門。對于大型、精密設施或關鍵、特殊過程所用的設施必須有操作規程,相關操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規定的特殊工種,要求操作人員持有相應的國家授權管理機構頒發的上崗證方可上崗;
b)一、二級服務設施的運行應由操作者按規定填寫相關的運行記錄;
c)工程部制定《設施日常保養項目表》,規定保養項目,頻次,發給使用部門執行,各崗位負責人監督檢查執行情況。工程部每季度匯總《設施日常保養項目表》,整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據;
d)工程部每年12月制定下年度的《設施年度檢修計劃》,發至各部門執行;
e)日常運行中使用部門無法排除的故障,應填寫《設施檢修單》報工程部檢修。檢修中的設施應掛紅色檢修牌,檢修好的設施應有使用部門負責人簽字驗收方可使用。工程部應將檢修情況記錄在相應的《設施管理卡》上。需外包維修的設施,應執行《采購控制程序》中對供方評定的有關規定;
f)現場使用的設施應有統一的編號,以便于維護保養;
g)對工作場所的管理由在該場所工作的相關部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設施的報廢
a)對無法修復或無使用價值的設施,由工程部填寫《設施報廢單》,一、二級設施經總批準后報廢。對三級設施,由使用部門填寫《設施報廢單》報工程部經理批準報廢。工程部在《設施管理卡》及《服務設施一覽表》中注明情況;
b)報廢的設施應掛黑色報廢牌。
4.6工作環境
管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部根據各自的業務范圍確定并管理為實現服務符合性所需的工作和生活環境中人和物的因素,根據服務作業需要,負責確定并提供作業場所必須的基礎設施,創造良好的工作環境,包括:
a)配置適用的辦公用房并根據服務需要適當裝修,樹立良好的企業形象;
b)配置必要的空調、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業衛生、安全;
c)工程部對供水、電、暖設施及車間等實行定置管理,要考慮人體工效學的要求,努力提高工作效率。確保員工服務符合勞動法規的要求;
d)為業主和住戶提供清潔、優美的生活環境。
5相關文件
5.1《全國優秀管理住宅小區標準》。
5.2《采購控制程序》。
5.3《機電設備運行維修工作手冊》。
6質量記錄
6.1《服務設施配置申請單》。
6.2《設施驗收單》。
6.3《設施管理卡》。
6.4《服務設施一覽表》。
6.5《設施日常保養項目表》。
6.6《設施年
度檢修計劃》。
6.7《設施檢修單》。
第8篇 某物業公司采購管理運作程序
e物業公司采購管理運作程序
一、物料金額在500元以上的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、由辦公室報公司領導審批。
5、申購單位憑審批報告采購相應物品,憑審批報告和入庫《驗收單》及發票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業規程》辦理費用報銷手續。
二、物料金額在500元以下的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、申購單位憑審批的《申購單》采購相應物品,憑審批的《申購單》和入庫驗收單及發票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業規程》辦理費用報銷手續。
三、購買物品借款按下列程序辦理:
1、維修部在物業財務可辦理借款手續。其他單位可采取先購物后報賬,或者聯系供貨商直接送貨上門,也可到公司財務辦理借款手續。
第9篇 物業公司管理處辦公規則
物業公司項目管理處辦公規則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權人開啟和登記,然后交有關部門處理。
2 文件傳閱
內部文件傳閱,由總經理辦公室將文件送達相關的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯系,經批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關好門窗及電器開關。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關部門需派適當人員帶領客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內部告示牌將設在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規定辦理。
第10篇 物業管理名詞培訓
新建住宅小區:是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。
住宅小區管理:是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業管理:是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業管理公約:是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業管理委托合同:是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業管理服務收費:是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。
第11篇 法院物業管理整體設想策劃
人民法院項目物業管理整體設想與策劃
'*****人民法院'有四個物業管理點,總建筑面積28819平方米,其中審判辦公大樓建筑面積21781平方米,**人民法庭建筑面積2218平方米;**人民法庭建筑面積1592平方米,**人民法庭建筑面積3228平方米,主要為辦公樓。
1、管理模式與措施
(1)、注重物業項目的整體品牌形象,開展規范化的物業管理服務
我們將以服務求生存,通過先進的服務策劃,iso9001、iso14001、iso18001國際質量、環境和職業安全健康體系的導入、規范地操作實施、科學與系統的培訓、有效的監督、評估和調整等步驟,積極借鑒其他國際化知名企業的先進經驗,并結合自身的管理資源優勢,實施以關注顧客、關懷員工的需求,關注環境的溫馨和諧,在搞好各項基本服務的基礎上,強化員工的服務禮儀培訓,關注物業整體氛圍為特征的物業管理,營造溫馨、和諧的消費環境,形成具有鮮明特色的物業文化和品牌形象。
(2)、采取分類管理、各有側重的管理模式
要為*****人民法院提供尊貴、舒適、潔凈的五星級物業管理服務,提供方便、有序、安全的辦公環境服務,這就需要物業管理公司在總體物業管理服務中,針對相對各個獨立的服務區域,采取分類管理、各有側重的管理模式。在辦公區域的服務中更為注重優質的禮儀和功能服務,尊重客戶的個性彰顯和自由空間;在公共部位的服務中更多關注人性化管理和服務,使客戶理解和接受我們的管理,真正感受到我們溫馨、和諧而周到的服務,從而讓所有的客戶滿意。
(3)、建立嚴密、科學、規范的管理措施
為使物業管理的服務達到優質、高效和便捷,建立嚴密、科學、規范的管理運作措施是必不可少的,從而使管理運作逐步納入良性循環,針對本項目的物業管理要求,我們將建立以下管理運作措施:
1)目標管理:根據本項目的總體目標,圍繞《安全優質服務承諾書》,制定各項分項管理服務指標,并將指標分層落實(項目--部門--崗位)到位;
2)領導責任制:即下級任務未完成或犯錯誤,不僅追究當事人的責任,作為上級領導更要負管理責任,促使各級領導對下屬的工作管理、負責到位;
3)督導管理:采取多種有效的督導管理方式,各職能部門對項目實施監督、指導管理,以保障服務質量、工作正常運作。具體方式主要為:工作績效與薪資相掛鉤的經濟管理、規范操作與執行的制度管理、培訓與考核的激勵機制。
4)客戶服務中心制:項目日常管理服務圍繞客戶服務中心展開,及時處理日常事務和突發事件,協調各部門的關系,受理客戶的投訴,作好回訪反饋。
(4)、建立有效的安全防范體系
由于人民法院內的停車位較少,保障安全、有序的運作是關鍵,它既是我們管理的重點,也是管理的難點,為了保障環境安全,特就治安、消防的安全防范職責范圍和體系作系統的考慮與策劃:
1)設想建立聯合的治安防范控制系統:在物業項目范圍內建立內、外層相聯系的聯合安全防范組織系統:
①有案情發生等,通過統一的對講系統等通訊網絡,通知各方,以便立即啟動內外聯動的防范操作;
②開展安全管理會議、治安防范和消防演練等活動。
2)物業安防服務主要負責人民法院內、外秩序的維護,協調和引導廣場、大樓通道暢通,車輛進出、停放、各類非機動車輛停放有序管理等。
①在充分運用和發揮已有的安全防范系統的基礎上,對物業管理的轄區制訂并貫徹落實治安防范措施:
a.實行半軍事化管理,制訂嚴格的秩序維護管理制度和獎懲措施。
b.強化秩序維護人員的內務管理,加強行為規范教育,開展綜合素質培訓。
c.重點監控:在大樓、廣場的出入口、停車區等部位布崗,重點監控;
d.全天候巡邏:采取固定崗、巡邏崗相結合,實行大循環中有小循環的連環巡視方案。嚴格執行巡邏制度,確保巡邏質量,特別注重對項目周邊沿墻、地下室樓梯等區域及死角。
e.全天候實行24小時值班,24小時監控;加強對貨物進出、外來人員的警惕和控制,特別是門崗的盤查和登記。
f.建立內外交互式聯動治安防范網絡
a.遇有緊急情況或其他治安需要,通過監控中心對其嚴密監控使用對講機下達指令,巡邏人員在第一時間到達現場進行支援。
b.與當地派出所建立警民共建關系,并聘請片區警官兼任服務中心安全管理指導員,定期與服務中心分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
c.利用對講網絡或電話線建立自動報警平臺,當發生突發性事件時,將求助信息傳送到消監控中心,及時啟動各類應急處理預案。
②三防結合
確立人防、技防、物防三防結合的方式,充分發揮出入口、停車區監控設備、設施的作用,實施嚴密的外來人員、貨物出入檢問、登記制度,以防范安全事故的出現,保持物業消費環境的安全。
3)消防管理
根據該物業的實際情況,做好核心部位的管理是我們的首要職責,因此應認真做好消控值班,嚴密關注消防主機動態,并和人民法院制定內部銜接機制和共建消防管理體系,以確保各項險情能及時排除。
消防管理工作策劃:
①建立三級消防管理機構和三級檢查制度,明確各級責任人和落實安全責任制(員工--部門負責人--服務中心負責人);
②制訂各類消防管理制度,并定期檢查執行情況;
③制訂消防事故處理預案,定期協同演習和總結;
④建立義務消防隊,定期組織消防安全學習和培訓;
⑤定期進行消防巡檢和維護,及時消除安全隱患(應急燈、疏散指示燈等);
⑥做好消防器材的定期保養;
⑦做好消防常識宣傳工作,用資料和宣傳欄等渠道向客戶進行消防宣傳教育;
⑧建立各類消防設備、設施檔案,專人保管;
⑨對重要部位、危險區域等設立警示標識。
(5)、加強交通秩序管理與環境維護的對策與措施
1)保障車輛交通秩序的維護工作,及時制止違章行為,保障道路的暢通和車輛(包括機動車和非機動車)停放正常。
2)認真貫徹執行車輛管理的相關制度,杜絕違規操作行為。
3)地面機動車位全部采取臨時停放、先到先停的方式,以保障地面車位利用率的最大化。
4)如人民法院開展活動,我們將積極與主辦方在事先建立必要的溝通與協作,按照活動所需的配合要求,預留好足夠的車位,明確統一現場維護的方案與措施,努力配合做好現場的秩序維護。
(6)
、針對項目工程設備設施特點,對其機電設備設施管理與維護的策劃
根據本項目機電設備設施較多、技術含量高的特點,如何對其有效的管理和維護成為該項目管理是否成功的關鍵之一。為此我們將充分發揮公司在寫字(辦公)樓、商業物業、高層樓宇管理中所積累的豐富、成熟的管理經驗和技術人才優勢,制訂切實有效的設施設備運行和維護制度和措施,以保證設施設備正常有效維護和運行,科學設置與控制各項能耗,合理核算相關共用能耗;同時我們對重要設備實行重點巡檢。
(7)、加強現場設施的維護,完善標識系統
為了維護好物業現場的環境效果,創造有序、溫馨的消費氛圍,在物業建設移交所配置的標識標牌基礎上,將積極導入vi視覺識別系統,從細處入手,創品牌效應,進一步完善配套的警示標識和溫馨提示,形成特有的人性化的環境特色,并使我們的專業化、規范化、標準化的管理與服務深入人心。
a、在接管時所配置的交通安全設施基礎上,從動態角度認真勘察現場,進一步完善交通指示標志和設施,如立面、地面增設警示標志用語等
b、通過公共場所、公共部位標識(警示牌、指示牌)等各種方式,向公眾宣傳'車輛停放管理'等方面的公共制度,同時針對大樓廣場的車流量較大的特點,及時進行必要的、相關溫馨提示,創造安全、文明的氛圍
(8)、運用現代管理學理論,指導團隊建設和管理。
第12篇 公共商業樓宇物業管理內容方式
公共商業樓宇的物業管理內容及方式
公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產,它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業樓宇的管理內容
1.一般性管理
(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇,其經營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應的管理條款,對承租戶的經營行為進行規范管理,也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務,以此規范雙方的行為,保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經營者的經營行為進行約束,以保證良好的公共經營秩序。
(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發生安全問題。因此,安全保衛要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時,要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置,對商場進行全方位的監控,為顧客購物提供安全、放心的環境,確保商場的貨品不被偷盜。
(3)消防管理。由于公共商業樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支義務消防隊,并要有一套緊急情況下的應急措施。
(4)設備管理。管好機電設備,保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營,造成不必要的損失。
(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內的清潔衛生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應設專人看管,以防偷盜。
2.特殊管理
(1)商業形象的宣傳推廣。公共商業樓宇物業管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣,擴大公共商業樓宇的知名度,樹立良好的商業形象,以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業樓宇的良好形象。
第一,公共商業樓宇良好形象的作用。
公共商業樓宇良好的形象是商業特色的體現,也是潛在的銷售額和一種無形資產。
公共商業樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現,各種產品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認識這些特色,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色(一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客,吸引新顧客,有穩定、壯大的顧客流,所以公共商業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時,公共商業樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入'印象時期'后,消費者過去買'品牌',現在買'店牌'。可以說,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。
第二,公共商業樓宇識別系統的建立。企業識別系統(corporateidentitysystem,簡稱cis)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析,完整的cis系統由三個子系統構成,即mis(理念識別系統);vis(視覺識別系統);bis(行為識別系統)。三者只有互相推進,共同作用,才能產生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業形象,注入新鮮感,使企業更能引起廣大消費者注意,進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物,即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和傳播,使公共商業樓宇的識別特征一貫化、統一化、標準化、個性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體(如股東群體、競爭同業群體、制造商群體、金融群體等),以公共商業樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如:企業名稱、自有商標、商徽、招牌和證章;信箋、信封、賬單和報表;包裝紙、盒、袋;企業報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾、工作包等,使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定,強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發生反射作用。它是公共商業樓宇促銷的一項戰略性工程,必須系統地展開,長期堅持。
(2)承租客商的選配。公共商業樓宇是一個商業機構群,其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利,因而公共商業樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。
公共商業樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇:
第一,零售商店的經營品種范圍。按照經營品種,零售企業可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業樓宇的管理者在選配承租商時,要盡量做到經營各種商品的零售商店'齊'、'全',以滿足購物者各方面的需要。
第二,不同形式的零售商店。零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外,現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色,它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。
第三,不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次,如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。
第四,不同的商業機構。商業機構在這里是一個廣泛的概念,除了純商業機構,還包括飲食業企業,如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務性企業,如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室;旅游業企業,如旅行社、旅館;娛樂業企業,如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構,如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區,里面可以包容城市商業街區的各行各業。
第五,承租客商在公
共商業樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶,他們的租期通常要在20年以上,這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用,是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上,他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業樓宇中的結構比例是公共商業樓宇管理的一項十分重要的工作。根據國外經驗,一座公共商業樓宇的基本承租戶承租的營業面積應達50%以上,即公共商業樓宇營業面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業面積應達30%以上;其余的20%由一般承租戶承租,盡管他們的變動性比較大,但能體現公共商業樓宇對市場變化的適應性。
公共商業樓宇的管理者,應主要依據所管理的公共商業樓宇的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業樓宇,如省級、國家級的,甚至是國際級的,其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好,應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶,給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業樓宇,如大城市區一級的,其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全,也應有其他各種商業機構,同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業樓宇,如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全,其主要功能是為附近居民提供生活方便。
二、公共商業樓宇的管理方式
公共商業樓宇應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業樓宇管理委員會。因為公共商業樓宇管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理,但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權,因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理,以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序,使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體,由于多家經營,各經營者經營活動的許多方面需要協調一致,而物業公司并不參與經營,無權介入各經營者的經營活動。因此,要保證管理的有效性,應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會,對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生,代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責,重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來,公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作:
(1)制定管理章程,并負責監督執行,以規范每個經營者的經營行為。
(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告,舉辦節假日削價展銷會,組織顧客聯誼活動,以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣,吸引顧客。
(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程,規范每個經營者的經營行為,協調各經營者之間的關系。如:不得欺行霸市,不得進行不公平的競爭;統一營業時間,不影響他人營業;各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛,也可由管委會調解解決。
(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作,如互通信息、互相提供融資方便等。
(5)協調管理者與經營者之間的關系。一方面,公共商業樓宇管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面,管委會又成為經營者與公共商業樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。
