第1篇 物管培訓:物業管理公司的業務內容
物業管理公司的業務內容包括基本業務、輔助業務及內部業務。物業管理公司一業為主、多種經營、微利服務、規模管理的基本特性,決定了它的業務內容的廣泛性的特點。
一、物業管理公司的基本業務
物業管理公司的基本業務涉及范圍相當廣泛,主要包括:
(一)前期物業管理
前期物業管理包括從規劃設計開始,到物業建設以及物業的銷售、租賃活動的管理。
(二)物業的使用管理
物業的使用管理包括建筑物的維修和定期養護,輔助設備的定期檢修保養,保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統的正常運轉,保證道路、污水排放管道暢通無阻。
(三)環境養護與管理
環境養護與管理包括維護物業整體規劃不受破壞,制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為;做好物業管理綠化和室外保潔工作;做好防盜、治安保衛工作,維護公共秩序和交通秩序等。
(四)物業產權戶籍管理
物業產權產籍管理包括產權、戶籍的登記和確認,以及房屋交換的管理等。
(五)提供全方位、多層次的后期服務
全方位、多層次的后期服務包括專項服務及特約服務。專項服務包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費用等,特約服務包括代賣代租物業、代辦票務、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發信件、介紹工作和家教等。
二、物業管理公司的輔助業務
物業管理公司的輔助業務是指物業管理以外的各種經營活動,如興辦餐飲服務業,開辦房屋裝飾材料、衛生潔具、家用電器公司等,創辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業管理公司可根據自己的特長,興辦物業管理以外的服務業務。
三、物業管理公司的內部業務
物業管理公司的內部業務是指企業內部的管理與協調工作。物業管理公司的內部業務主要應該抓好以下工作:
(一)人才的選用與培訓
人才是企業之本。企業的競爭最終是人才的競爭。物業管理公司要重視和加強人才管理,就必須做好人才的選拔、培訓和使用等各方面工作。特別是人才的培訓與再培訓,是提高員工的專業技能和職業道德、提高物業管理水平和服務質量的關鍵。
(二)勞動與分配管理
采用聘任制招聘人才,制訂合理的勞動定額和崗位責任,嚴肅勞動紀律,確定報酬和獎懲方式,實行報酬與績效掛鉤,能者多勞,多勞多得多獎。這是企業高效運轉和實現目標的重要保障。
(三)設備維修管理
物業管理公司在對物業進行維修、養護、清潔、檢查時,必須配備一整套的儀器設備和專用工具,對這些設備也需要管理和維護,要做到有專人負責,定期維修保養,嚴格按照操作要求使用,等等。
(四)服務質量管理
物業管理公司要向業主和用戶提供優質服務,首先必須根據合同要求確定質量標準,要培訓員工,使他們都達到標準的要求;其次則要實行全員質量管理,抓好服務質量的考核與監督,真正做到以優質的服務維護好業主和用戶的切身利益。
(五)多種經營管理
多種經營效益的好壞,在物業管理公司中具有很重要的地位。經營得好,不僅能為業主和用戶提供更為豐富的服務內容,而且可彌補物業管理經費的不足,并為企業創造更大的經濟效益。所以,多種經營的好壞對物業管理公司也是非常重要的。
第2篇 物業管理委托合同協議
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):______________________
受托方(以下簡稱乙方):______________________
根據有關法律、法規,在自愿、平等、協商一致的基礎上,甲方將_____
(物業名稱)委托于乙方實行物業管理,訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型:____________________
座落位置:______市____區_____路(街道)______號
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人,本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理,包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____。
第九條公用環境衛生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_____。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監控、巡視、門崗執勤、______。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用:
1.物業管理服務費;
2._______;
3._______。
第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為,針對具體行為并根據情節輕重,采取批評、規勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為____年。自____年__月__日時起至_
___年__月__日時止。
第四章雙方權利義務
第十九條
A甲方權利義務(適用于業主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用戶,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第__項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內向乙方移交;9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
B甲方權利義務(適用于房地產開發企業)
1.在業主委員會成立之前,負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題,按以下方式處理:
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第___項執行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內向乙方移交;
9.當業務和物業使用人不按規定交納物業管理費用時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
第二十條乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定,制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為,提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定,對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務,但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定,當業主和物業使用人裝修物業時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每__個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現目標管理。
1.房屋外觀:_____________________
2.設備運行:_____________________
3.房屋及設施、設備的維修、養護:___________
4.公共環境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到:________
具體的物業管理服務質量要求見附件二。
第3篇 物業質量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進行一次管理評審,以評價公司質量管理體系的持續適宜性和有效性、充分性。如發生重大不符合事項或體系發生重大變化及其他情況時,可適當增加評審的次數。
5.5.2管理評審由公司總經理主持,管理者代表負責組織。
5.5.3管理評審內容:
a)公司質量方針和質量目標;
b)業主/住戶的要求;
c)過程的業績和產品的符合性;
d)預防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關影響質量管理體系的因素;
g)改進的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應包括以下方面有關的決定和措施:
a)質量管理體系及其過程有效性的改進。
b)與顧客(業主/住戶)要求有關產品的改進。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第4篇 花園小區創建省物業管理優秀住宅小區申請報告
關于花園小區創建“省物業管理優秀住宅小區”的申請報告
省建設廳:
首先感謝省建設廳、aa市房產管理局對*花園小區物業工作的支持,在房管局的正確領導下由aa市某物業管理公司該小區物業管理工作取得了驕人的成績,在我公司精心、科學和系統的管理和服務下,*花園小區先后獲得了“優秀住宅小區”、“平安小區”和“花園式小區”等榮譽稱號,為aa市物業管理起到了示范的引領作用。在20**年我們通過真誠的服務、高效的管理申請加入創建山東省優秀住宅小區的行列來,現將小區情況和物業工作匯報如下:
1、*花園小區基本情況
aa市*花園住宅小區由jn市某置業公司有限責任公司建設,某置業公司本著“倡導現代文明,傳播居住文化”的開發理念,以高舒適度、高功能配置、高性能標準、高質量保證這“四高”的要求來設計開發建設aa市“*花園”小區。公司力將“*花園”住宅小區打造成aa市標志性高品味居住小區。
同圓*花園地處aa市東部,東鄰龍山分局、西接新城辦事處廣場。小區占地5.5萬平方米,規劃建設商住樓18棟,總建筑面積8萬余平方米。小區緊臨aa市最大的市政綠化廣場,周邊綠化配套為本地最高標準,環境優美,空氣清新,是市區最適合居住的地段。戶型設計中強調客廳和主臥朝陽,并采用大陽臺、落地窗、外飄窗、空中花園等現代居住建筑設計手法,使人與自然能夠更自由的交流。
整個小區采用環抱分布、南北朝向、整體圍合的立體景觀布局。小區主要景點有瀑布涌泉、綠樹芳香、小橋流水、曲徑回廊,把中國古典園林中的“移步換景”、“情景交融”的景觀精髓進行發揮,強調人與自然和諧的生活環境,創造宜人、和諧、自然的現代化的生活小區。
2、本小區物業公司簡介
aa市某物業管理有限公司是國家物業管理三級資質企業。20**年8月18日被中國物業管理協會吸收為會員單位,8月23日取得了中國國際誠信體系會員證書,8月25日正式通過iso9001:2000國際質量管理體系認證。
公司不斷吸收國內先進技術和管理服務理念,經過不斷發展,在實踐中已形成了一套完整的高品質服務體系。良好的管理理念與以人為本的企業文化,吸引了眾多專業人才的加盟,公司目前擁有員工277人,專業高級職稱人員37人,特殊工種人員17人,制定了多種物業管理業務的管理服務作業標準,最大限度地滿足各種業主工作和生活的需求。公司對員工“實行半軍事化”的管理體系,始終秉承“客戶的需求滿足就是我們的最終目的”的服務理念,始終堅持“以人為本,業主至上”的企業宗旨,竭誠為開發商和各界業主提供全方位的優質服務。
目前,我公司直接管理和顧問管理的主要項目有:aa市第一高中教學樓、辦公樓、學生公寓、學生食堂及校園園區,面積9萬余平方米;一中教書公寓,面接6萬余平方;商場和酒店組成的新華大廈,面積約2萬平方米;aa市國土資源局信息中心大樓1.2632萬平方米;國泰現代城小區包括聯排別墅,面積6.2萬平方米;*花園小區,面積約8萬平方米等,涵蓋住宅小區、別墅、商場、學校及政府單位多種物業單位,為我公司的發展奠定了良好的基礎。
我們深信,憑借良好的外部形象,超強的服務意識,科學、先進使用的管理體系,不斷創新的工作精神,加之總結出的成功經驗和模式,勢必能夠為各方業主提供高質量、高品位、高效率、全方位的物業管理精品服務,從而形成擁有良好口碑的品牌物業公司。
3、小區物業工作情況
我公司自*花園建設之初就對該小區進行了前期物業管理,今天社區的運行管理和*花園物業服務工作奠定了堅實的基礎。為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求,我們將在為小區的物業管理服務過程中體現“差異化服務,人性化關懷”。從而提高物業的使用效率和經濟效益,促使物業的保值和增值,構筑起一個有利業主與物業公司良好溝通、業主與業主親情相處、大家與社區文化融洽的的工作和生活環境。
3.1 基礎物業管理工作
小區物業交付使用前,我公司派專業技術人員對小區物業實施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建議,減少了好看不好用、浪費不實用的設計和施工的不足,提高了小區及各種設備設施的實用和舒適性。對每套房屋、小區共用部位、公共設施認真查驗驗收手續、資料齊全,這一做法既維護了業主利益,保證了物業建造質量,物業公司與開發公司還成立了接管驗收小組,為后期高品質的物業管理做好了全方位的鋪墊。
在小區正式實施接管、服務前,我公司根據小區物業狀況制定了物業服務方案,與開發公司簽定了《*花園前期物業服務合同》。業主交房時,逐戶與業主簽定了《前期物業服務合同》,向業主發放《臨時管理規約》和《住戶手冊》。
3.2 房屋管理與維修養護
根據《*花園物業管理方案》,對房屋共用部位警醒日常管理和維修養護,做好檢修、保養紀錄,對超過保修期的大中修問題,及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃。小區無亂搭亂建現象,空調安裝規范整齊。按照*花園《臨時管理規約》要求,制定了完善的房屋裝修管理規定,并與住戶簽訂《*花園裝修管理協議書》,物業管理員和保安員輪流檢查,確保按要求、按時間的施工,取得良好的效果。
3.3 共用設備設施管理
小區內公共設施設備使用運行情況關系著業主日常生活秩序,為此編制了《公共設備設施維修保養計劃》,并及時做好維修、保養和檢查記錄。對公用設施設備定期檢查,巡查中以防、養為主,發現小問題的當場解決,屬于大、中修或者需要更新改造的,及時編制維修改建方案和維修資金使用計劃。
小區道路平整,設置了必須的各種交通標志,嚴格限制車速和鳴笛。為小區業主創造安靜、安全的環境。對危及人身安全的設備設施掛設明顯的標志和必要地防范設施,并制定各種應急預案。小區車輛實行入庫及規劃固定車位停放,車輛停放規范,無亂停亂放現象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。嚴格執行道路管理養護制度,合理使用道路,及時整修損壞的路面。
3.3.2 化糞池、雨水井、污水井、完好率的98%。發現問題,立即處理進行疏通,化糞池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
3.3.3 排水管、明暗溝完好率97%。發現問題立即設計施工方案,處理并進行疏通,每半年進行一次全面檢修。
3.3.4 照明燈及疏散燈完好率99%。每日記錄檢查情況及時更換檢修,每月全面檢查檢修一次。
3.4 保安、消防、車輛管理
小區實現封閉式管理,各樓均安裝樓宇對講系統、監控和可視系統,設有大門崗、巡邏崗、檢查崗,保安員均配有對講機,還配有保安用電子巡更,同時從管理處內部轉好制度建設,建立健全安保規章制度,使保安員有章可循。小區主出入口為智能道閘系統,一車一卡,外來車輛換證進出,并詳細登記進出緣由和去向,保證了
車輛的有序和安全。巡邏崗每半小時對小區進行全面巡邏一次,發現問題及時用對講機通知相關人員處理。
消防安全責任重大,這是我公司對物業管理的切身體會。“全員皆兵,預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。“全員皆兵”是指管理處的每個員工都是義務消防宣傳員、義務消防救護員,他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發生時則迅速進入火情狀態下的對應崗位,履行該崗位職責。“預防為主”是天天講天天抓的日常工作內容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9001程序文件的規定,包括“消防工作管理規定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等,在各項規定中我們都制定了細致嚴密的條款:
3.4.1 宣傳教育。開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹“預防為主,防消結合”工作方針的前提,設消防宣傳欄、收看錄相、散發宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。
3.4.2 加強監督。加強監督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9001質量保證體系的規定對小區內一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監督檢查,明確規定裝修工程隊必須配備滅火器材,將事故消滅在萌芽狀態。
3.4.3 模擬演習。我們每年安排二次大規模消防模擬演習,訓練義務消防隊員救護能力,提高住戶的消防意識,增強自救能力。
3.5 保潔綠化管理
為充分展現小區潔凈、清幽的環境,體現出凈化、綠化、美化的人文環境,使小區真正成為一流的花園式住宅區,為創建國優、省優打下堅實的基礎,在保潔綠化工作上狠抓落實,責任到人,實行“三級檢查,連帶責任”的管理方式:
3.5.1 衛生管理機制。全員保潔:在小區管理處,上至經理,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環境治安和車輛管理,還將承擔起小區清潔維護、監督等工作。
3.5.2專業養護、責任分明,以'四有'促進管理。有專業管理,以一名物業管理員組成衛生綠化項目小組,全面管理;有專業隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實;有明確的獎勵措施,若有扣分因素,相關責任人扣發薪金;有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業方式。
3.5.3服務標準。樓梯、公用過道:每日清掃2次以上,生活垃圾日產日清,保持潔凈;路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環境潔凈;喬木:每周巡查二次,及時修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標識牌;灌木:每周巡查二次,及時修剪,保持旺盛長勢,注意滅蟲害;花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;草坪:及時修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養護。徹底達到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。
3.5.4監管措施。衛生、綠化離不開監管,在衛生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛生死角予以清理。
3.6 社區文化建設
社區文化是創造良好的人文環境和提高居民生活品味的重要措施。隨著時代的進步、經濟的發展,人們已經不滿足于一般的衛生、綠化、安全以及良好的服務,人們希望生活在一個體現文化色彩、關注個性發展、富有現代生活品味的環境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區社區文化恰能創造這種環境、滿足這種心理需求。
我們在社區文化活動的實踐中,積累了豐富的經驗,在小區物業處的倡導下先后舉辦了:*花園業主“泉城一日游”、*花園仲秋聯誼會、小區籃球賽、親子教育講座等多起大家樂活動,通過小區活動既豐富了業主的生活,也增進了業主與業主、業主和物業服務處的感情,是小區也感覺*花園小區好像是溫馨、和諧、充滿親情的大家庭。
我公司認為“創優”,不僅是簡單得達標,而是企業的一種自我挑戰、一個更高的追求,更是一個有助于公司發展的契機。通過本次“創優”,我們將在管理機制上和服務水平上找差距、找不足、求創新,增強員工的服務意識,優化管理模式,爭創知名品牌物業管理企業。
第5篇 物業管理員物業管理概述試題
第一章:物業管理概述
一、單選題
1、物業管理起源于19世紀60年代的( )。
a、德國 b、美國 c、英國 d、法國
2、“物業”是廣東、香港和澳門地區人們對( )房地產的稱謂。
a、單元性 b、綜合性 c、普通型 d、別墅型
3、( )是指房屋從開發、營銷到使用管理的全過程。
a、物業管理 b、房地產 c、不動產 d、單元性地產
4、因為物業具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計,要考慮與周圍環境協調一致。
a、穩定性 b、固定性 c、耐久性 d、多樣性
5、物業不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現了物業的( )。
a、固定性 b、耐久性 c、多樣性 d、高值性
6、物業管理是圍繞著創造( )這一中心開展各項工作的企業行為。
a、經濟效益 b、社會效益 c、安居樂業 d、保值增值
7、物業管理企業的根本任務和基本屬性是( )
a、維修 b、管理 c、經營 d、服務
8、物業管理的主要內容不包括( )。
a、財務管理 b、保潔管理 c、環境管理 d、車輛管理
9、房屋裝修規劃、設計由( )進行。
a、房地產開發商 b、房地產行政管理部門 c、業主和使用人 d、物業管理公司
10、物業管理企業對不屬于自己管轄范圍的問題( )。
a、也要給住用人以滿意的答復 b、不必作出答復 c、必須徹底解決d、應及時向上級報告
11、物業管理企業接到報修后應立即行動,馬上修好,這對物業管理企業( )的影響是非常明顯的。
a、經濟效益 b、知名度 c、規模 d、信譽
12、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業管理企業應創造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務 b、特約性服務 c、公共性服務 d、公眾代辦性服務
13、物業管理企業在接受業主或業主委員會的委托以后,成為物業的具體管理者,這體現了物業管理的( )原則。
a、產權、經營權分離 b、業主到上 c、專業高效d、公平競爭
14、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,體現了( )。
a、業主至上原則 b、權責分明原則 c、產權、經營權分離原則 d、公平競爭原則
15、物業管理企業可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業性較強的項目分包給其它具有實力的專業公司。
a、承包 b、簽定合同 c、雙方協商 d、中介
16、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a、質價相符 b、能夠承受 c、價格優惠 d、價格偏低
17、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據。
a、企業的規章制度b、業主委員會章程c、上級行政部門的指示d、法律、法規
18、物業管理人員應具備的職業道德之一是( )。
a、儀表端莊,形象良好b、忠于職守,盡職盡責d、體魄健康,胸懷寬廣d、語言流暢,表達能力強
19、物業管理人員在工作中相互推諉,為事拖拉,不符合( )的職業道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責b、實事求是,力事公道c、謙虛謹慎,文明禮貌d、遵守紀律,奉公守法
20、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現了( )。
a、積極主動,講求時效b、謙虛謹慎,文明禮貌c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象
1、講求時救,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發生危險也( )。
a、必須馬上修理好b、必須三天內解決c、要力爭當日給用戶答復d、要力爭三天內給予答復
二、多選題
22、交通類特種物業包括( )
a、橋梁b、車站c、劇場d、碼頭
23、物業管理企業應根據業主和使用人的委托和要求,不斷地( ),從而不斷地提高服務質量。
a、改進服務態度b、創新服務辦法c、擴大服務范圍d、開拓服務項目
24、物業管理企業開展各項活動必須( )
a、以服務為宗旨b、以管理為目的c、以經營為手段d、以效益為目的
25、物業管理的主要內容包括( )
a、房屋的維護與修繕b、房屋裝修監督管理c、房屋附屬設備設施的管理及維修養護d、綜合經營服務
26、房屋裝修監督管理的主要內容包括( )
a、審核裝修設計圖紙b、審核裝修作業是否構成物業結構墻面和樓板等的損害c、派員巡視施工現場,監督施工人員是否規范作業d、對完工的裝修工程進行檢查驗收
27、房屋的維護與修繕是( )
a、物業管理的全部內容b、物業管理的重要環節c、常規性服務的主要內容d、常規性管理的主要內容
28、物業管理區域內容安全保衛的重點是( )
a、防火、防盜b、防雷、防電c、防交通事故d、防意外傷害。
29、下列闡述是正確的有( ) )
a、業主是物業的主人b、許多業主組織為業主委員會c、物業的產權是物業管理權的基礎d、物業管理權是物業管理中的根本問題
30、選聘物業管理企業應堅持招投標制度,這樣可以激勵企業加強內部管理( )
a、提高服務水平b、降低管理成本c、增強自身實力d、遏制腐敗現象
31、物業管理人員必須具有的專業知識和專業技能包括( )。
a、現代管理知識b、現代管理手段c、物業管理專業技能d、遵守紀律奉公守法
32、物業管理人員必須具有現代管理知識是指從事管理工作必須( )
a、儀表儀容端莊b、具有科學頭腦c、具有科學思想d、運用科學的手段
33、物業管理人員具有了物業管理方面的專業技能,才能( )。
a、管理他人b、帶領他人c、創出新的管理經驗d、創出新的管理模式
34、物業管理人員應具備的個人素質包括( )。
a、語言表達能力b、端莊的儀表儀容c、良好的心理素質d、掌握各種設備的維修技能
35、忠于職守,盡職盡責是對物業管理人員職業道德的( )。
a、全部要求b、基本要求c、首要要求d、最高要求
36、物業管理人員必須堅持實事求是的工作作風,一切從實際情況出發,( )。 `
a、客觀正確地對待和處理問題b、各項工作技能都必須掌握c、反映情況時好事壞事都要報d、反映情況時報喜不報憂
37、物業管理人員不但要掌握原有的業務知識,還必須了解和掌握建筑業和物業管理中的( )。
a、新知識b、新工藝c、新辦法d、新成果
三、判斷題
38、( )綠地和道路不屬于物業的范疇。
39、( )廣義的物業管理是泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。
40、( )古建筑、名人故居屬于文化娛樂類物業。
41、( )物業管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設施設備和場地。
42、( )物業管理覆蓋面廣的特點,就是指從地域上看管理面廣。
43、( )在物業管理中,物業管理公司始終處于主導地位,是管理的主體。
44、( )只要是對業主和使用人有利的事,物業管理企業都應該積極去做
。
45、( )加強物業區域內的綠化管理,主要是擴大綠地面積。
46、( )搞好物業管理區域內的車輛交通管理至關重要的是停車場的管理,保證車輛停放有序。
47、( )物業管理企業應該在資金允許的情況下,大膽地開發服務項目,最大限度地滿足使用人的需要,同時提高企業的經濟效益。
48、( )物業管理經費是搞好物業管理的物質基礎,物業管理企業必須通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
49、( )所謂掌握現代化管理手段就是指物業管理人員一定要會使用計算機。
第6篇 物業水電管理員崗位責任書
物業水、電管理員崗位責任書
1、崗位名稱:水、電管理員
2、直接上級:物業公司經理
3、崗位職責:小區內的水、電管理
4、主要工作:
◎ 公司制度規定的崗位職責
◎ 小區內配電房、配電箱的管理、維護
◎ 小區內水閥及各管線的管理、維護
◎ 住(租)戶常規性服務及請求性服務工作,并按標準收費,認真做好每天工作記錄
◎ 每月按計劃完成工作,做當月工作總結,下月工作計劃,經核查作為當月工資考核之標準
5、兼管工作:
◎ 協助管理員、規費管理員的收、查費工作
◎ 公司領導交辦的其他工作
崗位責任人:公司經理:
第7篇 a物業管理公司員工守則-范本5
物業管理公司員工守則范本5
1、公司全體員工應以本公司的利益為最高利益,在各自的工作崗位上執行主管的意志,服從指揮和管理,守職盡責,按要求、高效率地完成各項任務,工作積極、主動;
2、嚴格遵守公司各項規章制度,愛護公司財產,關心公司發展,對改進公司內部經營管理活動提出合理化建議,努力熟悉和學習各種業務知識,提高業務素質;
3、公司員工必須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿,對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間的良好關系;認真做好租戶、住戶熱線的接聽和記錄,重要事件和信息及時報告;
4、在業務交際、洽談、接待客戶時,禮貌待人,舉止文明,對客戶負責,正面宣傳介紹本企業的經營宗旨和服務特色,取得客戶的信任;
5、嚴格遵守公司的作息時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請假時,應事先取得主管的同意,而公司主管人請假需獲得公司總經理的同意;
6、注意辦公環境的衛生,保持辦公設施、用品的整潔;
7、必須遵守和執行公司所發出的一切通告辦事。
第8篇 泰達醫院物業管理計劃書
泰達國際醫院物業管理計劃書
**國際醫院在規劃、設計建設以及物業管理方面都要求全新的創意和更高水平,追求“更加優秀”的立
意,堅持以人為本,樹立“服務永遠是第一”的理念,強調每一細節都能想病人所想,隨病人所愿,無論從
整體規劃、設計建設,還是對物業管理的要求來看,**國際醫院都是高起點、高水準、高品位的智能化大型
醫院。
針對**國際醫院物業管理的各個要素,在深入挖掘醫院的設計和運作思路的基礎上,充分把握泰達國際
醫院對物業管理的高標準需求,仔細琢磨物業管理工作重點和難點,確立了我們的整體構想和管理經營思路
,可概括為:
創造性地采用星級酒店結合醫院特點的管理模式
天津**大酒店是**集團經營管理的四星級酒店,從規模、內部項目構成、部分服務管理內容來看,都有
相似之處,同時又都具智能化、高標準的特點。我們具備了星級酒店的管理經驗和建全完善的管理制度。經
過調研和論證,我們認為創造性地采用星級酒店的管理模式,針對醫院的特殊要求和特點進行調整改進,是
泰達國際醫院物業管理的最佳選擇。
我們的體制是:企業化、專業化、一體化。
我們抓的三大效益是:社會效益、環境效益和經濟效益。
我們的質量方針是:規范的管理、高效的服務、文明禮貌的環境。
我們的服務理念是:服務是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽是資產。
**國際醫院物業管理的工作重點:
1.制定科學合理、切實可行的設施運行計劃、設備養護和維修計劃,確保設施設備的正常運轉。在具體操作
上,我們強調“三個到位”。一是對設施設備的技術性能、操作程序的學習掌握到位,二是專業技術操作人
員的選聘、培訓到位,三是管理人員的管理質量和管理水平培訓考核到位。
2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發生,確定在前期物業管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規物
業管理期間以“技防為主、人防為輔,科學防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強調“三防”結
合,即人防、物防、技防相結合。保安力量由泰達國際醫院物業管理處統一指揮,多重結合,即流動崗相結
合,全面防范與重點防范相結合,著裝與便裝相結合,白天寬松與夜晚嚴密相結合。在充分調動人的因素的
前提下,運用醫院的智能化保安設施,統一管理,快速調動,確保安全防范萬無一失。
3.認真做好院區內的衛生清潔工作,制定衛生管理制度,劃分責任區域,確定衛生標準,做到垃圾日產日清
,樓道、公共區域無亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。維護管養好院區內的園林綠化項目
。
4.運用合理手段對進出醫院的車輛進行有序管理、秩序停車。隨著醫院的投入使用,就診人數的不斷增加,
進出車輛在院內的行駛和停放的管理問題至關重要。我們將在車輛的入口和停車場派車管員現場指揮疏導,
對急診搶救車輛進行專門引導,劃分行駛路線和停車車位,堅決維護醫院范圍內的駛停車秩序。
三、擬采取的管理方式
面對**國際醫院對物業管理工作高質量、高標準的要求,我們的基本管理思路是:嚴格資質管理,確保
各類人員的專業素質和綜合素質;提供24小時全方位專業化的星級酒店式服務;嚴格法規和標準制度,規范
組織和個人的管理服務行為;運用現代管理手段科學管理,實施品牌和形象戰略。
我們的方式分組織機構、整體運作、信息反饋和激勵機制四部分。
1.組織機構
(1)組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。**國際醫院管理處實行公司領導下的管理處負責制,實行
物業處整體統一管理和職能部門專項管理相結合的管理方式。
(2)管理處內部實行垂直領導,減少管理環節,提高工作效率。
(3)管理處設管業部、保安部、工程部、環保部。管業部是指揮控制的樞紐,24小時值班,行使信息收集、
歸檔、整理和日常事務、服務的管理職能。其中包括醫院商務中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店
等的管理服務,及對就診病人進行導診服務,對專家門診展示公告牌及時更換和養護。保安部負責醫院治安
、交通與消防管理。工程部負責設施設備運行、維護、保養工作。環保部負責院內環境衛生、園林綠化服務
。
2.整體運作
(1)整體運作分提前介入、機構組建,驗收接管和常規管理幾個階段。運作的原則是全面、合理、高效、環
環相扣,保證各環節緊密銜接,無盲點、無積淀。
(2)運作流程堅持全過程管理,保證指揮和監督的有效性。
(3)運行操作職責明確,工作程序有嚴格的標準進行規范。
3.信息反饋
(1)信息是重要的經營資源,全面真實的反映**國際醫院的物業管理的所有信息,是不斷完善和調整管理和
服務內容的根本依據。
(2)信息反饋通道暢通,信息內容集中分析整理,管理處發出指令跟蹤檢查。
(3)對反饋信息的檢查核實,我們采用行政檢查、專項檢查、外部監督等方式,對不合格的服務制定改進處
理措施。
4.激勵機制
(1)激勵是我們人性化管理的方式。尊重個人權利,保持團隊精神,服務業主和創造經濟和社會雙重效益是
考核的標
準。
(2)激發員工潛能,發揮群眾效能,充分調動員工積極性。
(3)在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優勝劣汰,獎懲分明,通過獎勵鞭策員工積極向上。
四、根據泰達國際醫院的物業管理要求,擬定管理指標:
序號指標名稱 國家標準 執行指標 管理指標實施措施
1 房屋及配套設施完好率 98% 100% 采用管理處統一管理,工程部分區負責,責任到人,建立完
善的巡查、監管、維護制度,健全檔案記錄。
2 零修急修
及時率 99%100%建立嚴格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘
內到現場,零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄,以優質服務為本,實行24小
時值班制度。
3 維修工程質量
合格率 100%100% 分項監督,工程部嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并
及時回查確保功效。
維修工程質量
回訪率100% 建立維修回訪制度,及時征求報修部門意見,保證反饋渠道暢通,以確保
維修服務質量。
4 清潔保潔率99% 100% 院內樓內保潔責任分片,落實到人,進行24小時保潔工作,巡查
制度,記錄完善,監督檢查措施嚴謹,嚴格考核制度,實行10%淘汰制。
序號 指標名稱 國家標準 執行指標 管理指標實現措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落實責任人,堅持對院內道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視
檢修和定期維護保養,由工程部監督執行,檢查落實,并建立建全檔案記錄,完善規章制度,確保公共設施
完好并正常使用。
停車場、存車棚完好率 95% 100%
6 路燈完好率
及使用率95% 99%
7 治安案件發生率 杜絕因管理原因造成的事件發生 實行24小時保安巡查制度,保安監控中心24小時監控值
班,接受報警及實施調度,根據實際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責,層
層防護,確保院區內的人員及財產安全。
車輛被盜率 杜絕因管理原因造成的事件發生
8 火災發生率 全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安進行日常巡視,發現隱患及時處
理,確保院區安全。
9 違章發生率 建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發現及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章發生并建立相應
的回訪記錄。
違章處理率 90%以上 100%
10 有效投訴率 2‰以下 1‰以下 按照政策規定做好做細各項工作,采取措施,加強溝通,定期走訪院方,
征求管理意見,強化服務意識,提高員工素質,及時為院方排憂解難,投訴處理有結果、有記錄和進行回訪
。
投訴處理率 95%以上100%
投訴回訪率95%以上 100%
11 院方對物業管理工作的滿意率100% 采取現代化的科學管理手段,開展溫馨服務、親情服務
、助殘服務,完善院區服務內容,在日常工作中,注意收集信息意見,加強院管雙方的溝通交流,以確保院
方對物業管理工作的滿意。
1
2 綠化完好率95%99%建立專業化的清潔衛生,園林綠化養護隊伍,責任到
人,區域負責與巡查制度相結合,發現問題及時修復,確保小區公共綠化無破壞,無踐踏,無黃土裸露。
13 機電設施設備
完好率 95% 100% 完善機電設備的運作制度和維護保養制度,配備專業工程技術人員,所有維修人員全部持
證上崗,實行24小時正常運轉,出現故障及時排除。
五、**市房地產信托集團情況簡介
**市房地產信托集團是1993年4月組建的大型房地產企業集團。集團以房地產開發經營為重點,以物業管
理為基礎,集房地產、科、工、貿、餐飲娛樂、金融為一體,實行多元化經營,擁有房地產開發、房產經營
管理、物業管理、建筑施工、裝飾、建設監理、供熱服務、物資供銷、酒店旅店等十多項業務,50余家控股
、參股及國內外合資合作企業;資產總額20億元,年創利稅5000萬元以上。**市房地產信托集團是房信集團
的核心企業,具有房地產開發一級資質和物業管理一級資質,年開發建設達60余萬平方米。
憑借先進的技術與科學的管理,集團先后開發建設了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個
大型項目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿寫字樓以及華苑地華里、北
洋花園等安居工程。以其高質量的建筑品質、獨特的設計風格、完善的物業服務贏得了社會的高度評價。
**市房地產信托集團在2002年全年完成營業收入(產值)5.38億元,比去年增幅超過20%;實現利潤3308萬元
第9篇 物業管理人事管理技巧及范例精解2
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(2)
第二節人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內涵
以人為中心,這是物業管理與傳統房屋管理的又一個重要區別。傳統房屋管理是以房屋為中心,以維護房屋及其附屬設施完好可使用為原則。而物業管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護房屋及其附屬設施可使用外,更注重業主或租賃者的房屋使用環境,滿足他們的居住、經營、辦公、生活等方面的服務需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環境的舒適和方便。
物業管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個的人,還指群體化的和社會化的人,它是人的個性和共性辯證和協調的統一。因此,物業管理以人為中心的原則,不僅為單個業主或租賃者的需求服務,而且更是為物業所有人或使用人的需求服務,是為人的合情、合理、合法的需求服務。對于單個業主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務。
資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊含在人體內的一種生產能力,以及具有這種能力的人,而生產能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和,是存在于勞動者身上的、以勞動者的數量和質量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口,再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。
(1)確保。這是為了實現組織目標而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內容為:職務分析;人力資源規劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發。這是指開發所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內容為:培訓、開發規劃;職前培訓、在職培訓及脫產培訓;職業生涯開發。
(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程,是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內容為:激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協調共事、取得群體認同的過程,是人力資源管理中的人際協調職能。其主要內容為:新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關系之和諧;矛盾沖突的調解與化解。
(5)控調。這是對員工實施合理、公平的動態管理的過程,是人力資源管理中的控制調整職能。其主要內容為:科學、合理的員工績效與素質的考評評估;對員工使用的動態管理措施,如晉升、調動、獎懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達成組織的目標而進行的組織內人力資源的確保、開發、報償、整合、控調的活動和過程。
二、物業管理公司的用工方式的原則與崗位設置
(一)用工方式
隨著我國企業用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業管理公司作為企業,有充分的用工自主權,可以根據企業的實際情況和具體需要,建立起適應市場經濟環境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實施全員勞動合同制以后,由固定工轉換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業管理公司在成立前就在本系統工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業管理公司成立后向社會公開招聘的人員,與物業管理公司簽訂勞動合同,約定合同終止的時間、條件。在合同期內履行合同義務,享受合同權利。物業管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務協議工。這是把物業管理公司的一些技術要求較低、勞動強度較大的崗位,以主動承包形式向社會上一些勞動服務機構發包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業管理公司可以與企業所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業介紹機構簽訂勞務協議,由勞動力市場或其它職業介紹機構輸送勞務人員,由物業管理公司進行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計劃經濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業管理公司的人員請得進,留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。
(二)用人原則和規定
勞動合同是建立勞務關系的重要依據。根據國家有關規定,應與從事勞務的所有人員簽訂勞動合同,并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設置
1.認真貫徹“精簡機構,提高效率”的原則,在保證正常營業的前提下,根據工作需要確定機構和編制,高效率、滿負荷,合理配備各崗位人員,并設置相應崗位。
2.物業管理的崗位層次設置如下:
(1)總經理;
(2)副總經理(總會計師、總工程師);
(3)正、副總監(亦可不設);
(4)部門正副經理;
(5)正副主管;
(6)領班;
(7)員工;
(8)見習員工。
3.員工具體崗位及級別,應根據應聘職務、崗位職責、服務技能、專業知識和業務水平,經董事會或公司考核后分別確定,員工內部調動,一律以新聘職級為準。
(四)辭退、辭職和調動的有關規定
為加強員工管理,做好辭退、辭職和人員調動的工作交接,現對申請辭職、調動的人員或勸其調出人員的申請程序及辦理手續,規定如下:
1.本人申請辭職、調動
(1)員工因個人原因提出辭職或調動,須提前30日向部門經理遞交書面申請。部門經理確認后,由申請者本人填寫“辭職、調動審批表”,部門經理簽署意見再送人事部審核。人事部經理簽署意見后呈報總經理或主管人事的副總經理審批。
(2)辭職或調動申請自批準之日起10日之內,應持調入單位的接收函到人事部辦理調動手續,逾期不予辦理。
(3)申請辭職或調動未
批準之前,必須堅守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關規定處理。
(4)員工申請辭職或調動經批準后,部門經理不再安排其工作,應按規定辦理業務、財、物移交等手續和調、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內被辭退或除名人員,同時解除勞動合同,從批準之日起,1周之內必須按規定迅速辦理工作、財及物等移交手續。
3.辦理移交手續
(1)辭職、調動和辭退人員,經批準后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續。
(2)辦理離職手續須持人事部發的離職通知單到各有關部門辦理離職手續。
(3)離職手續辦清且將檔案轉移后,人事部再根據本人出勤情況,結算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報到手續,收取員工身份證、證件照、學歷證件(有的在招聘時已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執照、勞動手冊(下崗、待業證明)、養老保險關系轉移單、獨生子女證等,有關證件、資料復印后原件應歸還員工,然后開具申領制服表給制服房或綜合部,發放制服、員工手冊、小區或大廈管理規定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓,完成后到各自部門崗位上報到。
2.員工規章制度管理
物業管理公司運作程序的管理,是以規章制度形式等予以貫徹執行的。公司為不同性質和內容的崗位(工種),制定各級崗位責任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責任制條款的規定。現有國外一些先進的國家也把職務分析(包括職務描述和職務要求),作為任職者的工作標準和任職要求。
有關員工紀律管理的日常規章制度一般包括在《員工手冊》中。物業管理公司編印《員工手冊》,發給全體員工人手一冊,介紹公司的各種章程和規定,尤其對必須遵守的紀律管理和各種規章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學習,在日常工作中參照對比。上海廣播大廈物業管理部《員工手冊》包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。紀律處分是員工手冊中獎懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀犯規行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴肅慎重、實事求是、及時客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執行情況,對公司的工作方法和作風,對所受懲處等因素不滿所產生怨憤而進行的申訴。處理投訴要注意以下幾點:a
第10篇 小區物業管理員職務說明書崗位責任制
小區物業管理員職務說明書(含崗位責任制)
職務名稱:管理員
所屬部門:各區管理處
直接上級:各區管理處主任
工作概況:根據《物業管理條例》的有關規定,積極主動完成上司下達的工作任務,及時處理業主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協調。
工作要求:熟悉相關的物業管理法規。具有良好的服務意識、物業管理知識。懂得靈活運用的技巧。
職責范圍:
1.按時參加本部門會議,嚴格落實會議精神。
2.對業主(住戶)的投訴項目分類、及時處理。
3.保持與業主(住戶)的良好關系,及時反饋業主(住戶)意見。
4.在工作中發現問題,主動提出個人建議。
5.保持與相關部門進行溝通聯系。
6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業主(住戶)個人資料。
衡量標準:
1.業主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.跟催相關部門處理工程報修項目。
2.與業主(住戶)保持朋友式的服務關系。
工作禁忌:
1.脫離工作立場,墮入業主(住戶)角色。
2.向業主(住戶)泄露公司管理運作及制度或其他業主資料。
3.帶有個人感情或情緒工作。
與工作有聯系的部門:
1.內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
2.外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門
任職資格:
身體:健康
學歷:大專
工作經驗:懂得本行業的原理及要求
個人素質:工作主動、認真、細致,具有良好的自我調節能力及團體合作精神
第11篇 某某小區物業管理思路
某小區物業管理思路
'為業戶服務,使物業增值
'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優秀物業公司,不僅能對物業善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業加上優質的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業本體以外的價值--無形資產。
將有形資產與無形資產構成的物業增值,為業主帶來更大利潤,是我們的首要目標。
'創造安、快、暖、便、潔的時間與空間環境
物業管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業,管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業管理=時間+空間+服務。
所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業的正常運行;所謂'空間',就是使業主花錢買下的物業在規定的時間段里,保持良好的空間環境。如何保證'時間'和'空間'的優化,靠得是周到細致的服務。
'時間'和'空間'的完美結合,是我們追求的目標。
'求生存、求形象、求效益
物業管理服務企業通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當的品牌,不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發展了。
企業自身的發展是我們的奮斗目標。
第12篇 x物業公司管理員崗位目標責任書
**物業公司管理員崗位目標責任書
為充分調動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據公司之實際管理要求和實踐經驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內容如下:
一、 本責任書適用之職位范圍:
本責任書應用管理處主任、管理員之任務。
二、 本責任書考評形式:
考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結合之考評形式。
三、 本責任書之考評項目:
責任區住宅樓及公共設施完好率;治安案件、火災、刑事案件、小區秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標責任書之內容:
堅決服從公司領導之安排,認真學習物業管理之法規及公司規章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務,做到業主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、 要熟練掌握好物業管理之有關知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務的思想。
2、 要切實熟練掌握好責任區內之物業情況,合理安排責任區的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應與保安隊長協商后上報公司領導審核確定,其余員工根據實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。
3、 要熟練掌握好責任區內之管理有關資料(其中包括收樓數據、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數據、清潔衛生情況等數據),且要有條理地進行整理歸檔。
4、 統籌監控好責任區內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區內的環境衛生,治安秩序良好,業主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結果按本辦法獎罰標準執行)
5、 要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。
6、 按公司之規定及時安排工作人員修復業主/住戶要求之維修。
7、 嚴格按照公司之規定組織人員做好責任區內之裝修監控,嚴防違章事件發生。
8、 嚴格按照公司之要求辦理裝修手續,嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責任區內正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。
10、 確保責任區內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、 嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴格按照公司規定之工作程序接待業主/住戶,并作好有關記錄。
14、 有效、有禮及時處理業主之投訴(業主投訴的問題如能及時處理應實時處理,如確不能及時處理的,應要同業主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、 不準與業主發生一切任何之私人經濟來往,嚴禁以任何借口向業主索要什費及錢物。
16、 按公司之規定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規定按時、按質組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、 認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質召開周務會。
20、 積極及時地處理突發事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內部秘密和業主/住戶資料(公安機關查案要求除外),不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、 認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、 積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、 認真做好轄區內之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規定之要求。
25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質完成公司領導下達之臨時任務。
26、 要服務公司領導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。
以上之二十六條工作細則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責任人,管理員作為付責任人按照考評形式根據以下獎懲標準進行考評。
扣 罰 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 對公司之規章制度不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對責任區情況不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責任區之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責任區內清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設施一般扣壞超不定期三天未修復(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴重破損或公用設施嚴重損壞(注:因沒有材料供應及人手配合除外)十天未修復 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責任區內發現2次方扣分(屬當事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責任區內之住戶/業主向公司提出合理投訴,屬管理處責任,情節嚴重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時發現處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責任區內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責任區內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現象(自行處理除外,責任區內發現此現象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當事人加扣2分/次
18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責任區內發生事故,不能合理及時處理(不當值時間也要作好協調安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負責消除負面影響
20 責任區內發生事故,不能合理及時處理(嚴重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對違紀事件不能公平及時處理(一般違紀不超過3天,嚴重違紀事件5天內處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負責消除負面影響
序號 考評項目 主責任人 付責任人
24 發生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負責消除負面影響
25 發生重大或特大案件(除政府追究其責任外,如是嚴重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責任區內發生交通事故,嚴重交通堵塞(如是嚴重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責任區內小區秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責任區內所有登記本等數據在月內檢查出現累積3次以上錯、漏、不準確、不及時、丟失等現象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業主/住戶租售業務(4) 私自為業主/住戶代收租金按照2002年1月1日發放之通知規定處理當事人
30 沒有按照公司之規定巡查(處理當事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發現) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責任區內發生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團結,恐嚇領導者(處理當事人,嚴重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級領導的批評(處理當事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責任區內之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責任區內之水電表每錯一處(因嚴重失誤引志業主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴格按公司之工作流程處理事件(處理當事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內,但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發現的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規章制度,將按公司之有關規定處理
加 分 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 責任區內人受到書面表揚(屬當事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當事人或部門主管將事件詳細書面說明,公司將根據事件的影響面大小和深遠及實際意義,討論決定給當事人,部門主管的獎勵標準。
2 責任區受到送錦旗或獎狀表揚(屬當事人另加計)
3 責任區受到上級領導或新聞媒介通報表揚(屬當事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經濟效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時有效地處理特發事件,(突發事件是指發生火警、嚴重浸水、臺風、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經濟損失達人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責任區內所有登記本等數據在月內能按公司規定做到準確、及時、無錯漏、無丟失等現象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達98%,外來人辦暫時證達95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎罰標準(扣分為負分,加分為正分)
1、 月考評總計為-3分以上的為達標,可領取當月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達標,可領取當月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領取當月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領取當月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領取當月效益工資的50%。
2、 試用期內未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進行規章制度業務知識和花園內熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內有以下情況之一者,根據一時工作表現好壞,決定給予辭退;
(1) 連續兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達15分以上者
(2) 一年扣分累各達20分以上者,(4)當事人連續犯同樣問題三次以上
4、 月內考評總計為+2~ +4分的,可領取當月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領取效益工資的120%.
5、 年內受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。
6、 年終根據年考評總分結合平時的工作表現,決定給予適當的年終獎。
