第1篇 花園管理處員工培訓計劃
澳洲花園管理處的員工培訓計劃
(一)培訓目的
通過系統的分階段、分層次培訓,使員工在掌握本崗位管理服務操作技能的基礎上,致力提高員工的業務能力、管理服務水平和綜合文化素養,強化服務意識,熱愛本職工作,從而造就一支品質優良、專業技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。
(二)培訓項目
1、入職培訓。
時間要求:入職當天,共2課時。
培訓內容: a)公司簡介;
b)管理處概況;
c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質、工作時間、工資標準、計算方法、發放時間及享受各類節假日福利待遇等);
d)《員工手冊》;
e)管理處紀律要求及規章制度(包括作息時間、宿舍管理、員工食堂、請銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責、規章及質量標準等)。
培訓方式:介紹、答疑。
培訓人:公司人事部、管理處主管、班長。
考試考核:一周后由主管領導以提問方式進行考核。
2、上崗培訓:
時間要求:三個月試用期,共24課時。
培訓內容:a)公司企業文化;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)物業管理基礎知識;
d)物業管理基本法規;
e)操作和服務中的禮儀禮節;
f)iso9000文件及本部門工作手冊;
g)如何處理業主投訴;
h)安全、消防常識。
培訓方式:集中授課(4人以上)、單獨輔導及自學(4人以下)。
培訓人:管理處相關培訓教員。
考試考核:入職三個月后,對入職培訓和上崗培訓內容進行書面考試,然后進行轉正考核綜合鑒定,決定去留。
3、在職培訓:
(1)管理層及接待服務中心在職培訓。
時間要求:全年,共50課時。
培訓內容:
a)酒店服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)發生緊急事件的初步處理技巧;
d)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
e)酒店式物管特色服務的內容;
f)物業管理法規知識;
g)管理處各工作崗位的職責和操作流程;
h)現代企業管理的督導與溝通方式。
培訓方法:集中授課。
培訓人:管理處培訓教員。
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(2)維修班在職培訓:
時間要求:全年共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理基礎知識;
c)機電設備的養護和維修知識;
d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法;
e)消防安全及消防設備的養護和維修知識;
f)物業管理法規;
g)物業管理行業的職業道德及修養。
培訓方法:集中授課。
培訓人:管理處主管領導及班長。
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(3)護衛班在職培訓:
時間要求:全年,共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)安全保衛工作知識;
d)物業管理知識及有關法律法規;
e)發生緊急事件的初步處理技巧;
f)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
g)專業技能培訓;
h)模擬消防實戰演習。
培訓方法:集中授課或訓練。
培訓人:護衛主管、班長、及軍訓教練。
考試考核:專業技能考核每季度一次,消防演習每半年一次,書面知識考試年終進行,同時進行年度考核鑒定。
(5)清潔綠化班在職培訓。
時間要求:全年,共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節、禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)清潔用具和清洗用品的使用方法;
d)綠化工具和除草、施肥的操作方式;
e)花草的修剪及病蟲害的防治;
f)各崗位職責;
g)各崗位工作流程;
h)安全知識;
培訓方法:集中授課。
培訓人:清潔綠化主管、班長。
考試考核:年終書面考試,同時進行年度考核鑒定。
4、外派培訓:
選送在崗員工或有發展潛力的員工到相關行政部門舉辦或指定的培訓班進行培訓取證。
其外培項目:
a)物業管理上崗資格培訓班;
b)部門經理(管理處主任)培訓班;
c)物業管理企業經理培訓班;
d)消防上崗資格培訓。
(三)培訓質量檢驗標準。
1.新員工必須在三個月試用期內通過入職培訓、上崗培訓才能轉為正式員工,培訓不少于26課時,(每課時為1小時)。
2.在崗作業層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時,才能通過年終考評。
3.在崗管理層員工每年需參加在職培訓不少50小時,才能通過年終考評。
4.員工轉崗,必須參加轉崗培訓24小時,才能通過年終考評。
5.凡書面考試不合格者,給予一次補考機會,補考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。
6.管理層和從事特種作業的員工必須持證上崗。
7.為確保向業主提供高質量的服務,各類員工的培訓合格率為100%。
第2篇 花園小區泳池管理須知-2
花園小區泳池管理須知(二)
為了您能有一個健康、舒適、干凈的活動環境,及享受更好的服務,請您在進入游泳區前認真閱讀并遵守本須知。
一、如您已進入游泳區,則本管理服務處將認為您已詳細閱讀本管理須知并完全接受其管理約定。
二、游泳運動體能消耗較大,有些疾病不宜參加游泳運動。因此游泳前,請認真進行體質檢查,如果有心臟病、高血壓、肺結核、傳染性肝炎等有傳染性疾病或皮膚病者均不宜下水。
三、掌握好游泳的時間,游泳最好定時,并形成規律,這樣有利于鍛煉效果。游泳前不要吃的太飽,飯后1小時后下水為好。如果空腹游泳,容易發生頭暈和四肢無力現象。飯后立即去游泳池,容易影響消化,這樣都有損健康。在體力勞動后,由于身體疲勞,機體反應能力協調下降,所以應當休息后再下水。
四、**雅苑業主進入游泳區內應出示業主活動卡并繳納相關費用后方可入內,謝絕非小區業戶人員進入游泳區。
五、兒童進入游泳池應有監護人陪同,同時簽定《監護人安全責任書》,不簽定《監護人安全責任書》的或無監護人陪同的兒童謝絕進入。監護人在任何時間內必須負責其子女或兒童之安全。監護人必須保證自身的身體健康。
六、凡游泳者應穿游泳衣、游泳褲入池。
七、為維護池水清潔,下水前請先沖洗身體,后進入洗腳池進行消毒,并做熱身運動。
八、空腹及飯后一小時內均不應入池游泳。
九、游泳時切勿單獨一人游泳以防意外。
十一、進入游泳區只能帶救生圈、游泳鏡,其它危險物品如潛水鏡、玻璃、尖銳物等不得帶入游泳區。
十二、水深0.60米,請勿跳水,嚴禁在池邊及池中追逐、打鬧等不安全行為以免發生意外。
十三、請勿在游泳池、沐浴及更衣室進食飲料餐點,嚼口香糖或吸煙等。
十四、游泳區內各項設備及用品,應善加愛護,如有損壞,照價賠償。
十五、請遵守各項管理規定,并聽從管理員或救生員的指導。
十六、如發生意外,請及時報告現場管理員或救生員。
十七、本規定中未盡事宜,本管理服務處有最終解釋權。
***物業管理有限公司
年月日
第3篇 假日花園管理處組織架構描述
(一)組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
(二)zz假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實行管理處管理下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
(三)zz假日花園管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
(四)管理處助理經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,同時直接管理會所,降低人力資源成本。
(五)物業管理主管的職責是負責小區管理服務中心工作、物業巡查以及各種設備、設施的維護、檢修以及業戶的請修工作。
(六)行政主管(兼任財務主管)的職責是負責管理處各部門的考核和監督、辦公室事務、后勤和小區文化建設。
(七)小區管理服務中心值班人員(管業助理)的職責是在管理服務中心值班,建立管理處與業主之間的服務平臺,處理客戶投訴與咨詢,并將業主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。
第4篇 某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區設備實施進行全面的維護保養工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統等)積極配合發展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發展商與供應商共同協商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業技術資料、系統網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業部門所配備的人員需具有專業資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養
⑴各專業工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統設備、設施的規章制度、管理規定、維修保養規程,力求在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發現問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統所轄設備設施的維護保養工作,并做好維修保養記錄,對維修保養中發現較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
□□□□□□□□□□
設備序號
所屬系統.設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區域
㈠、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制,確保供配電系統處于良好的運行狀態,滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行,并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發現隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統維護保養
⑴、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查,多方位監視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統全面檢查一次,發現問題及時處理。
⑵、發生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環境衛生。維修人員須按《發電機維護、保養規程》及時進行檢查、保養,并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規程(略)
5、公用照明設施維修養護規定(略)
(二)、給排水系統管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統運行管理
⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統定期進行試運行,確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養
⑴、制定科學合理的維修保養計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養'的方針。
4、供水系統應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具,設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規定(略)
7、水泵房管理規定(略)
㈣、弱電系統管理
1、服務標準
保證弱電系統設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養規程示例
1.0自控系統
1.1中控室弱電系統值班運行操作規程
1.1.1按開系統主動機,正確輸入系統操作密碼,進入系統監控主畫面。
1.1.2檢查系統中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統中所有設備的工作狀態,控制狀態及參數是否正常。
1.1.5巡檢中發現問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監視系統中各設備的運行狀況,并注意監視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發現問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統中被監控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統出現故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統中的所有設備進行巡檢,發現問題及時解決,對于那些屬于相關專業人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統運行值班記錄》及《自控被監控設備運行參數設定表》。
1.2自控系統設備保養操作規程
1.2.1檢查系統主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執行元件。
1.2.6在上述檢查中若發現ddc、擴展模塊或檢測執行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統運行值班記錄》、《弱電系統維修保養檢測記錄》、《自控被監控設備運行參數設定表》及《設備維修保養記錄》。
2.0消防系統維護保養操作規程
2.1消防主機系統
2.1.1對主機系統進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.3現場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統維修檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
2.4緊急廣播系統
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
3.0綜合布線系統
3.1線路維修操作規程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設備維護保養操作規程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
第5篇 z花園物業管理投標須知
為了使本次投標活動能順利、公平地進行及完滿結束,特制定以下條款,請各投標單位遵守。
一、投標單位須知
1、本次投標活動采取選標方式進行,投標文件應注意保密。
2、參加投標的單位應根據本文及其附件的規定和要求編制標書。
3、本次投標活動不以物業管理費最低者作為選聘企業的唯一標準。
4、須于2023年1月28日12:00前將投標文件壹份用文件袋密封后送交天河區林和中路 號五樓經營發展部鴻倫花園物業管理項目招標小組。逾期按棄權處理。
5、本公司招標小組將于2023年2月1日10:00統一啟封標書,對各單位提交的投標文件進行現場審議及無記名評分。投標文件得分占總評分的50%。
6、本公司招標小組將在2023年2月2日至2月10日對受邀單位所管理物業項目進行現場考察。現場考察得分占總評分的50%。
7、本公司招標小組將以各單位投標文件及現場考察得分相加作為總評分,并由總分最高者中標,于2023年2月15日公布評選結果及書面通知各受邀單位。
二、物業管理招標書
1、標的
鴻倫花園物業管理項目
2、投標書應具備內容
(1)總體管理設想,包括:內部管理架構、運作機制等。
(2)物質裝備計劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。
(3)管理人員配備計劃。
(4)管理人員的培訓制度。
(5)經費收支預算,并列明增收節支措施。
(6)物業管理服務內容和將達到的標準。
(7)受邀單位營業執照和資質證的復印件、公司物業管理情況簡介等。
3、物業管理服務的范圍
中標單位在鴻倫花園提供的物業管理服務須包含但不僅限于以下各項:
(1)房屋的使用、::維修、維護。
(2)公共設施、設備及場所(地)的使用、維修、養護和管理。
(3)清潔衛生的管理。
(4)維護公共安全和生活秩序。
(5)大廈停場車場行駛及停泊的管理。
(6)組織和開展社區文化活動。
(7)大廈檔案資料管理。
4、物業管理服務的標準
(1)鴻倫花園的物業管理服務將執行廣州市住宅小區物業管理服務一級標準以及物業管理服務委托合同的有關規定。
三、其它事項
1、中標單位須和我司簽訂《物業管理服務委托合同》(見附件一),并按照合同的要求對鴻倫花園實行統一管理,提供綜合服務,自主經營,自負盈虧。
2、物業管理服務委托合同的期限為三年。
3、在定標后30天內由中標單位開始接管鴻倫花園的物業管理工作。
4、大廈物業管理服務費收取標準執行市物價局相關規定。
5、中標單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業管理酬金。
6、在投標過程中違反招標文件規定,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經查實,由招標小組按規定給予查處。已經中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
廣州建居房地產發展有限公司
第6篇 金地花園物業采購管理程序
城市花園物業采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規定執行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續;庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發現物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯系,實施現場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存備份以備查閱.
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執行.
5.監督執行
由總經理辦公室監督執行.
6.支持性和相關性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
bvpqs4.15-01 《倉庫管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》
bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》
bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗收單》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第7篇 花園車庫管理作業指導書
1.0目的
規范機動車停放、為住戶提供停車位。
2.0適用范圍
**花園車庫。
3.0 制度
3.1車庫24小時晝夜值班,由物業公司各管理處保安部負責管理,進入小區的車輛高度不超過2.1m的車輛均應進入車庫停放,摩托車應在車庫中指定的區域集中停放。
3.2車庫為有償使用,車主到相應的管理處繳納規定的費用后辦理固定《ic卡》作為享受服務的憑據,物業公司登記在《龍湖花園 車庫租售情況一覽表》上。外來車輛進入小區車庫臨時停放,須有臨時《ic卡》按其停放時間繳納停車費用。
3.3《ic卡》不得隨意借用、轉讓。如有遺失須到管理處登記繳費補辦。
3.4車庫內嚴禁吸煙、嚴禁存入易燃易爆及其它危險品。
3.5車庫內也不能動用消防設施沖洗車輛和場地。
4.0 車輛進出車庫作業流程:
4.1車輛進入車庫應服從車庫管理員的指引,嚴禁漏油、漏水及帶泥車輛駛入車庫。
車輛停放:車庫管理員協助駕駛員將車輛停在所購(或所租)車位上,臨時停放的車輛應由管理員安排停放在指定車位。須注意前后左右車輛的位置,一車一位,不對其它車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙。
車輛停放后,管理員對車輛外觀進行檢查,并將車況登記在《車庫車輛出入登記表》上。
4.3 駛離
車輛緩慢駛離車位,管理員應注意對周圍車輛及標識等的檢查、在出口處管理員記錄出庫時間,告知車主到門崗處繳費,待該車駛近大門停靠時,門崗隊員收取相應費用并交付停車費收據給駕駛員,(屬臨時停車的根據停放時間長短交納相關費用)車輛方可駛離。
5.0車庫的標識及配套設施管理:
5.1車場內的車位及行駛方向均已做標識,并設立限速、禁鳴、限高等標志,車場出入口設立明顯標志,,另有照明、消防、管道等設施。
5.2車庫管理員要經常檢查標志是否清楚,設施有無損壞或更換、發現異常情況應向客戶中心或中控室報事。
5.3車庫維修時,應在維修點放警告標志,維修完畢撤警告標志。
5.4維修情況記載于《值班記錄》。
6.0車庫管理人員注意事項:
6.1認真執行停車場規定,禮貌待人,熱情服務,保證車輛安全。
6.2 了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業、房號等情況,以便于識別。
6.3車輛進入車場后,必須按指定位置停放,排列整齊,不得阻塞交通,核查車型和車牌號,檢查車輛外觀有無破損或損壞,并提醒車主鎖好車門,將車內貴重物品帶走,車主做好登記,避免出差錯。
6.4值班時發現有可疑情況應立即報告保安部領導,注意觀察事態發展,并將情況詳細記錄于《值班記錄》。
7.5 每天當班班長19:00核對一次北京時間并請各大門崗及車庫管理員在值班記錄上作下記錄。注明'時間已校準'。
8.0相關記錄
8.1 《車庫車輛出入登記表》
8.2 《值班記錄》
9.0附錄
9.1《ic卡》
編寫: zz審批: zz
第8篇 金地花園物業管理設想目標
金地國際花園物業管理設想及目標
作為北京cbd規劃社區的一個重要組成部分,金地國際花園以其優越的地理位置,獨具匠心的園區環境建設,特殊的業戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質,和諧的融入整個大社區,又明顯區別于其他區域的高貴風格;繼而對后續的服務管理提出了更高、更深層次的要求。
對此,在充分考慮到園區實際情況及大環境的整體狀況下,結合金地物業的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質為指導原則,iso9000質量管理體系為實施準則,充分發揮金地物業'人性化'管理優勢,導入酒店式物業管理模式,實施分區而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現vip服務理念,彰顯尊貴。
(一)管理設想:
1、建設一支具有專業技術的管理隊伍,訓練并儲備專業技能的物業管理人才;
2、利用金地國際花園優越地理位置和硬件設施,營造具有金地特色的高品位的社區;
3、在物業管理基本職能方面(包括:安全管理、環境管理、工程維護管理、
行政事務管理、財務管理、物料管理及綜合服務管理)全面導入iso9001質量管理體系,通過職業管理標準化,結合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優'物業量化管理標準。
4、借鑒酒店業所獨具的高水準服務模式結合金地物業多年發展形成的物業管理成熟經驗在金地國際花園推行以'業戶為中心'的酒店管理服務模式,主動、適時了解業戶的表象需求及實質需求;最大限度的滿足業戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業管理范圍內實施金地倡導的'以人為本'的全方位個性化服務,與業主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。
在國際花園物業管理中,將導入金地物業'即時服務'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務檔案,對每一位業戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業經歷、社會地位、學歷、血型、性格、愛好、習慣、生活基本規律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關資料等;在持續對小區業戶的服務需求做全面、深入、細致的了解的基礎上,通過分析,針對性的擬定服務方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務品質以求達到服務于業戶開口之前,實現超前服務;
關注服務細節亦將形成金地國際花園物業服務、管理的品質準則,服務產品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務產品極易被克隆,因此不斷創新和擴展服務產品內涵的能力,將直接決定服務品質的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業通行的服務細節管理模式,保障金地物業所崇尚的服務創新能力,突顯具有金地物業特征的微小服務特色。
在金地國際花園,業戶的滿意度將成為檢驗金地物業整體服務品質的唯一標準,凡是業戶所需要的就是我們將要作的。
我們將通過成立'業戶應急服務隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業戶需要幫助時會即時出現,為業戶提供及時滿意的即時服務。'隱性管理',就是做到在業戶需要時即時出現,業戶沒有服務需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務人員卻可以感受到我們無處不在的服務;比如小區治安管理,只有固定執勤崗位的保安員穿著職業保安制服,巡邏崗保安員在業戶活動高峰期避開;小區的清潔工作在業戶活動高峰期將嚴格避開業戶活動區域,以免干擾影響業戶在園區的正常生活等,充分尊重業戶的私密空間。
金地國際花園管理目標承諾:
在全面接管小區后一年內使金地國際花園達到北京市物業管理優秀商住小區的管理標準,二年達到國家優秀物業管理標準。
第9篇 某某花園物業管理投標書簡要
《某花園物業管理投標書》簡要
**--花園的物業管理招標活動引起了zz物業管理公司的高度重視,公司領導組織各個部門的優秀人才多次討論和現場調研,經過詳盡測算并反復的修改才寫出了的《**--花園物業投標書》,從這就能看出zz物業人的認真和細致精神。
我們認真研究了**--花園的管理要求和項目的定位,充分考慮了物業管理服務所面臨的難點,確定了'規范管理、高效服務、理念創新、工作嚴謹'的整體管理思路。
在制定質量管理總目標時,我們充分考慮了**--花園的定位的需要,制定了'物業管理創優,質量體系貫標'的質量管理總目標。
為了落實**花園的管理構想,實現以兩項承諾的總目標,我們認為應該借鑒zz物業管理的經驗,發揮zz物業的'專業化、實地管理'的優勢,應用物業管理現代化理論(管理觀念現代化,管理方式程序化,管理標準規范化,管理手段自動化,),建立iso9001質量管理體系等先進的管理方法。
在管理運作中,我們根據'精干、高效、層次明晰、減少管理環節'的原則,確定了直線職能制的管理架構;根據**--花園的需求特點,提出了合理的人員配置方式;在員工構成中,配備了zz物業公司最骨干的管理隊伍;在人員管理上,確立了'競爭上崗、量化考核、首位晉升和尾數淘汰'的原則;在人員培訓方面,確立了'全員培訓、梯級培訓、全過程考核'的培訓方針,以'五勤'(腦勤、眼勤、口勤、腳勤、手勤)、'四不講'(不講低級庸俗的口頭語、不講不三不四的臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話)和'五不能'(不能冷淡、不能刁難、不能取笑、不能訓斥、不能報復用戶和用戶)的要求,提高各類人員的政治素質、職業道德素質及文化專業素質。
在檔案資料管理上,我們確立了'原始檔案與電腦檔案雙軌制'的檔案管理方式,實現信息資源共享的平臺。
在服務多元化的今天,為了滿足小區用戶的需求,我們提出了'精心服務'的口號,盡量提供超越用戶期待的一系列專項服務、特約服務、公益服務,讓用戶滿意。
為了確保**--花園物業管理服務活動的順利展開,我們結合項目特點,從社區公眾管理、企業內部管理、服務質量管理體系三個方面入手,建立健全了確實可行的、符合實際運行需要的管理規章制度系統,將**--花園物業管理服務活動的每個環節都納入到規范化、專業化、程序化的運作鏈節里來,從而保障物業管理服務的有序、高效運行,達致理想目標。
我們認為房屋本體監管、安全保安、交通車輛、衛生保潔、機電及智能化系統的維護、酒店式公寓的特色管理等是日常管理的重點和難點,從而制定了相應的解決方法和解決措施。
在**--花園建筑、設備維修養護和實施方面,我們確立了'管養合一'的方針,以'計劃、經濟、適用','應修盡修,全面保養'原則,編制了全面、科學的維修養護計劃。
在物業管理服務費測算及物資裝備方面,我們根據**--花園管理服務的內容、南京市物業管理分等級收費辦法及zz物業公司的運作經驗,以'優質低價'為原則,對物業管理經營收入和管理支出、物資裝備投入進行了嚴密科學的測算和分析,以確保管理服務工作的正常開展。
為了確保前期管理服務工作有條不紊,我們根據**--花園建設進度情況,確定了'輕重有序、張馳有致、科學實效、操作性強'的計劃編制原則,編制了各類工作計劃。
第10篇 花園管理公約
花園管理公約:管理
(一)一般事項:
1.該物業由管理公司根據本公約及委托管理合同進行管理。管理公司的任期按發展商或業委會與管理公司所簽訂的合同計算。
2.管理公司的責任在于管理和維護該物業的每一部分,管理公司受本公約的約束,并須遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。
3.若合同到期或管理公司管理過程中嚴重違反法規和公約的規定,業委會或發展商(以實際情況而定)有權終止管理公司之管理權。唯業委會或發展商(以實際情況而定)須提前三個月以書面通知管理公司,以方便管理權之交接。
(二)管理公司的權利及責任:
1.親自或聘請合格人士,檢查視察該物業(除業主單元內部),包括公共設施及地基。
2.將公共設施修葺妥善,并將之保持于良好狀態,及維持其有效及安全運作,在必要時聘請聲譽良好的技工及其他合資格人士負責保養及維修。
3.維修及保養該物業內任何建筑物的主要結構、外墻、管道及公共設施,確保其正常運作。
4.更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共設施。
5.做好該物業公共綠化的維護保養工作。
6.保持該物業公共區域的清潔及衛生、除蟲滅鼠、白蟻防治。
7.防止垃圾堆積在該物業的任何部分、處理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服務。并保證垃圾收集設施運作良好。
8.防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業上。如有前述情況發生,則負責將垃圾清除,并向違約者收取因此而引起的費用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有權移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也無需通知物主或有關業主或住戶。有關業主或住戶應在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費用,同時不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價值。
10.保持該物業所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。
11.保持所有公共地方內的機房、機械、照明、消防及其它設備的有效運作。
12.在事前無需通知有關物主或業主或住戶的情況下,清除任何不符合本公約或有關法例規定的障礙物,如事情較大,有必要的話,須事先向政府有關部門報告并備案,并向有關的業主及住戶收取所需費用及有關損失的賠償;并于發現違章建筑物后,管理公司須立即報告政府有關部門。
13.采取一切有效的防火措施,包括安裝及保養該物業內的消防設施,并確保其符合中國有關法律及法規的規定。
14.做好該物業的保安工作,為該物業提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業。
15.維修及改進所有公共設施及其它有關的服務,使該物業之各業主及住戶更有效使用該物業。
16.經發展商或業委會授權,可以在所有以該物業為當事人的法律訴訟中,作為全體業主的代表;在業委會成立后,可以接受業委會的委托,參與訴訟活動。
17.禁止任何人在未經管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規定占用或使用公共地方及公共設施。
18.禁止任何人對該物業及/或公共設施進行破壞或不適當之改建。
19.按本公約規定,要求并收取所有該物業業主應付之款項,用于支付所有管理及維修該物業而應付之款項。
20.為該物業的公共地方(包括公共設施)投保,其金額及險種由管理公司在征求業主意見后決定。投保應以管理公司的名義代表管理公司本身業主投保,由管理公司從管理費中統一支付保費以使該等保險有效。保險的賠償金應全數用于修復有關部分之損壞。
21.代表全體業主就有關該物業的管理、維修及保養而與有關部門或其他機構、人事進行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他經許可的人為檢查、維修該物業的任何部分,或為該物業安裝設施,或為履行管理公司對該物業的管理責任,有權攜帶必需的設備、機器及材料進入該物業任何部分。如有必要可進入任何單元的內部,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶的同意。
23.采取合法、合理措施以減少影響各業主或住戶的滋擾性事件,并可進入其單元的任何部分處理該滋擾性事件,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶同意。
24.控制該物業范圍內或附近的所有車輛(包括訪客車輛)的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛,并向該車輛之車主收取拖離費用。
25.雇用或解雇管理處職員,使管理公司得以履行其在本公約下規定的職責。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、清潔機械或其它材料及所有必要的設備。
26.聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。
27.管理公司有責任確保各業主及住戶遵守及履行本公約及小區之管理規則及會所守則,如有違反該等條款的情況發生,管理公司有權采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)對本物業公共利益造成損失的,管理公司有權要求責任人予以賠償并承擔違約金(賠償金和違約金納入本物業公共收入);
(3)逾期不整改的,有權提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款,因此而產生之一切訴訟費用、律師費及相關費用從物業管理費中支付。
28.根據該物業各單元業主或住戶的需要,合理安排公共設施及其它裝備的運行。
29.有權使用該物業的公共地方、公共設施及其它裝備,以行使其管理職責。
30.管理公司保安工作人員,有權依照規章制度檢查進入管轄范圍的所有危險品及可疑物品,必要時移交公安部門處理。
31.管理公司保安工作人員有權驅逐該物業范圍內的流氓、乞丐、非法流動小販等。
32.每半年向各業主提供上半年管理及維修該物業收入與支出的財務報告,各業主有權向管理公司查看該財務報告。
33.定期與業主舉行會談,以便商討該物業的管理及管理安排和帳目情況。
34.處理各單元業主或住戶的投訴,給予及時解決和合理答復。
35.于節日期間裝飾該物業公共地方范圍,包括燈火及其它飾物,如管理公司認為必要,可以于該物業公共地方范圍內組織小區的文娛康樂活動。
36.管理公司有權按公平合理原則要求各業主按其單元的建筑面積分攤維修該物業范圍內的公共地方、公共設施及其它設備的費用。
37.管理公司有義務召集各單元業主參加會議,討論和協商該物業由不可抗力而造成嚴重毀壞的善后問題。
38.管理公司有義務召集單元業主參加會議,討論和協商該物業增添公共設施及其它公共裝備等項目問題。
39.管理公司接受業委會的監督。
40.重大的管理措施應當事先提交業委會審議,并經業委會認可同意后,方可執行。
41.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及該物業所在地人民政府的監督指導。
42.管理公司有權制訂及修改該物業之管理規則、裝修規則、會所管理規則及其它關于該物業管理體制的規則,以確保該物業及其設施得到妥善管理及運作良好,或各業主及住戶能適當使用該物業,唯該等規則必須事先獲得業委會或發展商(以實際情況而定)的書面同意方可執行。但該等規則不得與本公約相抵觸,否則無效。以上之規則及其修改應張貼于該物業告示欄,并于業主要求時免費派發。
43.管理公司根據本公約就上述各項事情做出的行為及決定在各方面對所有業主均有約束力。管理公司可以隨時按照國家法律和地方法規、規章的要求,撤消任何根據本公約作出的同意或批準。
44.管理公司應盡全力按照本公約的規定履行其對該物業的管理和維修保養的職責。
45.對管理公司非能力范圍所及/或因不可抗力而使該物業公共設施和裝備遭受損失,管理公司無須承擔經濟賠償責任及法律責任。但須代表各單元業主向有關部門或責任方協商,并采取有效措施使受損設備盡快恢復正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由業委會或發展商(以實際情況而定)與管理公司協商決定,該酬金應不少于物業管理總成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5號以前全數支付。
(四)管理費及維修基金:
1.為計算業主應繳付的管理費,管理公司應在每年十二月底前為下一會計年度擬定一份管理預算,該預算應包括該物業在管理與維修方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.在管理預算中有關開支的部分包括但不限于下列各項:
(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
(2)公共設施、設備日常運作、維修及保養費,包括愉景所有附屬設施、設備及綠化園林景觀等日常維修、保養;
(3)綠化管理費用;
(4)清潔衛生費;
(5)保安費用;
(6)社區文化及節日裝飾費;
(7)辦公費;
(8)物業管理單元固定資產折舊費;
(9)不可預見費(雜項開支);
(10)法定稅費;
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司認為需要并經業主認可購買之火險及各種責任保險費;
3.因為個別業主的要求或行為而引致管理工作或管理費用增加,管理公司有權向該等業主征收合理的附加費用以應付該增幅,毋須有關業主同意。
4.各業主須于每月5號之前向管理公司預先繳交其單元該月應付之管理費。管理費用乃根據該物業或所屬小區之年度預算開支按每單元建筑面積大小比例分攤。首期管理費從發展商向業主發出交付使用通知書之日起計算,若業主不按本條款如期繳交管理費,發展商或管理公司有權向該業主征收相當于遲交管理費之千分之三/日的滯納金,其計算方法由業委會或發展商或管理公司規定,唯不得違反有關法律、法規及規章。
5.管理公司有權在發現年度之管理預算不足夠支付實際管理開支后的任何時候,修改管理預算,屆時管理費應作相應調整,唯該等之修改及調整必須事先獲得業委會或當地物價部門(以實際情況而定)的書面同意及不得違反有關法律、法規及規章。
6.管理公司須委托一家中國認可的會計師行或機構審核管理公司準備的關于管理該物業的站賬目。上述審核費用由管理費中支付。
7.無論其單元是否空置、出租或自用,各業主須負責繳交管理費用,即使有關業主將其單元出租予住戶,并與該住戶協議由租客繳交管理費,該業主仍須向發展商或管理公司遞交協議影印件,若租戶拒交管理費及其它有關費用,由該戶業主負責繳交其單元之管理費。
8.公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主管理委員會。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區公用設施的重大維修工程(含改造)項目。專用基金的收取、使用與管理按照《佛山市順德區住宅區物業管理條例》及有關政策法規執行。公用設施專用基金不夠支出時,經業主委員會決定,可從管理費積累中墊支或由業主分攤。
9.如管理公司所征收的管理費用在支付管理該物業的支出后尚有節余,余額將撥入下一個月的管理開支之用。每單元業主不能取回已繳之管理費用。
10.如業主不依時繳交管理費用,發展商或管理公司有權采取以下行動追索欠交的管理費用:
(1)業主不按規定繳交管理服務費用以及賠償金、違約金等,將處以每日千分之三的滯納金。
(2)通過起訴申請索還欠款,并向該業主收取因此而發生的額外行政費、法律訴訟及律師等費用。
(3)通過起訴申請將業主之單元出售以償還欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索償費用及售樓費用后,余額將退還單元之業主。
第11篇 樂城花園裝修管理協議書
**物業服務有限公司
城市花園裝修管理協議書
甲方:**物業服務有限公司
乙方(業主/公司):
單元編號: 號樓 號房(住宅/商鋪)
丙方(裝修施工單位):
為了維護業主/住戶的公共利益,保障樓宇結構安全,管線、設備的正常使用,及外觀統一,以利于業主/住戶以后的正常使用,三方特簽訂以下條款,共同遵守:
一、甲方權利與義務
1)審核乙方或乙方委托的裝修施工單位的資格證書和營業執照、稅務登記證等證明文件,申報的裝修設計圖紙(含平面圖、給排水管、電線管的安裝設計圖等)、裝修工程預算總價及其他有關的申報資料,對不符合政府相關規定及物業公司相關管理規定的設計提出整改意見,直至乙方或丙方整改符合裝修管理要求后方可進行裝修施工;甲方必須對乙方、丙方所提交的個人、公司、設計方案、造價等資料信息進行嚴格保密,不得向第三方泄露。
2)按要求收取乙方、丙方的裝修保證金、裝修垃圾清運費、成品保護與公共走道修繕費、裝修許可證工本費,辦理裝修施工人員出入證,通知乙方、丙方領取《裝修許可證》后方能開始進行裝修。
3)向乙方、丙方派發《裝修手冊》、相關裝修承諾書等相關裝修管理規定的內容。
4)施工過程中負責查驗乙方、丙方是否按審批的圖紙及項目施工。若乙方、丙方未按審批圖紙施工或有違規現象,甲方有權按照政府相關規定及裝修手冊等裝修管理規定對乙方、丙方進行制止、警告、處罰。
5)負責對乙方、丙方已完工工程進行竣工檢查,或核驗政府有關部門的竣工驗收批復。
二、乙方、丙方權利與義務
6)乙方、丙方必須提前3個工作日向甲方提出書面裝修申請,并辦理相關手續,經甲方審批同意并簽發《裝修許可證》后方可進行施工。如需由政府主管部門審批的裝修項目須向甲方提交政府規劃、消防、環保等部門的審批意見。
7)乙方、丙方必須如實向甲方申報進入甲方所管理社區的裝修施工人員相關資料,并辦理出入證及相關手續。
8)乙方、丙方須向裝修施工人員進行文明施工及消防、治安管理的宣傳,保證裝修施工人員不留宿,并承擔裝修施工人員管理責任,接受物業公司對違規人員或違規事件的處罰。
9)確保嚴格按圖紙及審批項目施工。
10)如乙方、丙方修改或增加裝修工程項目,須重新向甲方提出申請,并重新辦理審批手續,否則,甲方有權按政府相關規定、物業公司制定的裝修管理規定予以處罰。
11)如乙方或乙方物業變更之產權人須重新裝修時,須向甲方提出申請,并重新辦理審批手續。否則,由此而引起后果概由乙方或乙方變更之產權人全權承擔相關責任。
12)乙方、丙方及乙方聘請的其他施工人員在施工過程中應遵紀守法,不危害他人利益,做好安全防護設施,并配備相關的消防器材。裝修施工人員出入施工現場須佩帶裝修工人出入證,不得穿拖鞋進入,禁止在室內用明火、做飯及留宿。
13)如因乙方、丙方及乙方聘請的其他施工人員的裝修行為導致公共設施、公共區域及其他業主/住戶 利益受損,或危害其他業主/住戶的正常生活,乙方、丙方需承擔修復及相關的全部責任。
14)裝修工程完工后,乙方、丙方應向甲方提交《裝修竣工驗收申請表》,并協助甲方對毗連部位、公共環境部分進行竣工檢查,裝修人員方可退場(若需經政府有關部門審批并驗收的項目,須同時向甲方提交政府部門的驗收合格證副本)。
15)乙方、丙方裝修完畢后,首次驗收完成,業戶入住一個月后,須提前三天接受復檢申請,未入住單位須在裝修初驗合格之日起三個月后方可接受復驗,首次驗收中發現的問題必須整改完畢后方可申請進行復檢。經甲方復驗合格無違返裝修物業管理規定、無損害相關設施設備等,可向客戶服務中心申請退還裝修保證金,將在五個工作日內辦理裝修押金退還手續。
三、本協議一式叁份,甲、乙、丙三方各執一份,自簽字(蓋章)之日起生效。
甲方:**物業服務有限公司
乙方(業主/單位):
丙方(裝修施工單位):
簽訂日期:20____年 月 日
第12篇 物業業戶手冊：花園管理規則條約
業戶手冊:花園管理規則及條約
為保障全體業戶的利益,業戶及訪客遵守下列規則及條例,物業服務中心可按實際情況做出修改及增加并告知業戶。
第一節物業使用
1、住宅物業不允許作有損樓宇整體結構及影響其他業戶正常生活的用途。業戶請勿利用物業從事不道德或政府有關規定相抵觸的活動。
2、為避免影響小區樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺、陽臺、屋頂露臺及安裝花架、儲物藍等。
3、如確需安裝防盜網等附屬設施,必須書面提請物業公司同意后,方可實施。
4、業戶請勿私自在單元或公共區域加設旗桿或飄揚旗幟,不得在其單元或公共區域架設獨立天線或衛星電視接收系統設備。
5、為了業戶的居家便利,請自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發現其他業戶有此行為,請及時通知物業服務中心。
6、業戶應遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業戶違反上述規則,物業服務中心有權采取必要、有效的措施予以制止,維護所有業戶的共同利益。
第二節消防管理
1、物業服務中心作為社區消防工作的負責人,有責任貫徹“預防為主,防消結合”的方針。業戶有義務協助物業服務中心共同維護社區的消防安全。
2、消防通道是小區一旦發生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區消防救援的順利進行。
3、業戶不得在其戶內、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規或對其他業戶構成滋擾和危險的物品。
4、各樓梯走道、出口應保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴禁在設立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設施等。
5、業戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發生事故。發現電器線路老化應及時請專業維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。
6、業戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關物體外溢,損害他人及財產的,應由該業戶承擔全部責任。
7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內等場所吸煙。
8、業戶進行室內裝飾裝修所用的材料應符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業需由專業人員進行,并落實安全區保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動用樓內消防設備和器材,愛護安全疏散照明設施,嚴禁損壞、竊取消防設備和器材。如發現損壞或盜竊消防設備器材的行為,業戶有權進行阻止且及時通知物業服務中心。
10、小區內禁止使用明火,如在小區內燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區內一旦發生火情,應采取有效的應變措施(如切斷電源,關閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業服務中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉移到安全地帶。
第三節 機動車管理
1、新大地奧林花園b區為業戶提供的地下停車場,由物業服務中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內。已購車位的業戶,須到物業服務中心交納泊車費,并辦理領取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業戶有需求請到物業服務中心辦理相關手續,領取出入卡。
3、業戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業服務中心辦理注銷手續,交回出入卡.若卡丟失,應及時到物業服務中心補辦.
4、外來車輛出入小區,請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內)及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內.物業服務中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業服務中心不承擔保管責任。
7、為共同維護停車場的環境衛生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內嚴禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內交通規則、標志和服從車場內車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設施,應按原價賠償或恢復原狀.
第四節二輪車管理
1、本社區b區在零層設有自行車停車專區,專區的存放處將由物業服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執行政府部門制定的價格標準.
3、業戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業服務中心辦理存放手續,領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環境衛生。
7、凡辦理存放手續的車輛,若有丟失,經核實確屬物業服務中心責任,物業服務中心將根據損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業戶未辦理相關存放手續,或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第五節園區環境衛生管理
1、物業管理清潔人員負責公共部位公共環境的衛生清潔,請全體業戶密切合作,共同維護良好的社區衛生環境。
2、園區垃圾實行袋裝化,業戶的生活垃圾請置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運,請勿亂倒、亂拋。
3、業戶請勿在樓宇外墻公共設施設備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應征得服務中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場所、公共設施上。
4、為保持社區環境的寧靜,戶內活動音量應以不影響相鄰業戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業戶要愛護公共財物、公共設施設備,維護公共區域衛生。請勿在公共場所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛生間馬桶或下水道內,若由此導致堵塞,致使毗鄰業戶遭受損失或污染公共區域及引起公共區域下水管道堵塞或損壞,均應承擔全部責任。
第6節綠化管理
1、園區內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區的設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區園林的整體設計風格,業戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規定及物業服務中心的規定,如造成公共區域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
第7節 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時應文明操作,請勿使用硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發生危險。
3、為保障電梯安全運行,乘坐電梯時不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯時,請勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物時,請將物品放置轎廂中間。
6、發現電梯超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客應自覺退出,不要采用任何形式的強制關門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學齡前兒童須由大人帶領乘梯。
9、為了大家的身體健康,請不要在電梯內吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時,切勿使用電梯。
12、當電梯在運行上突然發生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強行撬門等急躁行為,這可能導致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復更加困難。
13、乘客看到停運標志時,請不要采取任何令其開啟或移動標志牌的行為,以免發生人身、設備意外事故。
第8節 飼養寵物管理
1、小區嚴禁飼養家禽、家畜。養犬應符合《鄂爾多斯市養犬管理規定》。
2、飼養寵物以不影響相鄰業戶的正常居住為前提,不得在小區公共場所飼養。
3、業戶攜犬或其它動物出戶時應由成年人牽領,并在物業服務中心規定的時間和地點進行遛犬或其它動物。
4、請寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養人或第三人過錯致使犬或其它動物傷害他人的,飼養人或第三人應負擔被傷害人的全部醫療費用,并賠償被傷害人損失。
第9節 安全防范管理
1、為保障業戶的居住安全,小區實行封閉式管理,提供24小時秩序維護巡邏,請業戶協助秩序維護人員共同做好防范工作。
2、業戶雇傭的裝修工人應憑物業服務中心辦理的出入證進入樓內施工。
3、小區內嚴禁任何機構或人士進行推銷,兜售及類似活動,若發現可疑人士或異常情況,請及時通知物業服務中心。
4、為保障業戶的財產安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時,需由業戶本人到物業服務中心辦理放行手續。
5、業戶外出前請將門窗關好,切勿讓年幼兒童單獨留在屋內,以免發生危險。
6、業戶外出或晚間入睡前,請關閉門窗,以免發生意外。
7、業戶如遺失鑰匙,請立即更換門鎖,以防偷竊事件發生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請其出示有效證件,必要時向物業服務中心咨詢。
