物業管理處勞動紀律督查作業指導書（十二篇）

發布時間：2024-04-05 13:24:12 查看人數：62

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物業管理處勞動紀律督查作業指導書

第1篇物業管理處勞動紀律督查作業指導書

管理處勞動紀律督查作業指導書

1.0目的

為了規范管理,使各項工作正常運作。

2.0范圍

適用于zz廣場管理處勞動紀律督查作業。

3.0職責

管理處綜合主管負責督查工作;

管理處各組負責人負責協助督查工作;

4.0內容

檢查方式

由綜合主管每月不少于4次對管理處勞動紀律督查,并將檢查結果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見登記在《員工改進通報》中,由相關組負責人交員工簽認并呈報管理處主任批準后,交由綜合主管按《文件傳遞作業指導書》執行。

檢查內容

根據公司制定的《員工手冊》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規范、操作規程。

5.0 記錄

《檢查記錄表》

《員工改進通報》

第2篇物業質量管理評審控制程序

物業公司質量管理評審控制程序

.0目的

按計劃的時間間隔評審質量管理體系的適宜性、充分性、有效性。

2.0適用范圍

適用于對公司質量管理體系的評審。

3.0職責

3.1總經理負責主持管理評審活動。

3.2管理者代表負責協助總經理做好管理評審的組織與準備工作。

3.3品質督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。

3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結果要求的改進措施。

4.0工作程序

4.1評審計劃

4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。

4.1.2當出現下列情況之一應增加管理評審頻次:

a. 外部市場與公司質量方針和質量目標產生反差而影響我公司經營效益時;

b. 組織結構、服務范圍、資源配置有重大變化;

c. 國家法律、法規、標準有修改時;

d. 重大質量事故顧客嚴重投訴時;

e. iso9001:2000標準發生換版時;

f. 第二方、第三方審核前或領導有要求時;

g. 質量管理體系審核有嚴重不合格時。

4.1.3 每次管理評審前一月,品質督察部應根據總經理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經理批準。

4.2 管理評審內容

4.2.1質量方針和質量目標的貫徹和實施情況。

4.2.2組織機構(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。

4.2.3質量改進和服務績效分析,如:經常發生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。

4.2.4 發生的重大安全責任事故。

4.2.5 內部質量審核實施情況及其效果。

4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。

4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;

4.2.8可能影響質量管理體系的各種變化,如資源的配置,內、外環境變化,法律、法規的變化等;

4.2.9相關方的建議。

4.2.10總經理認為其他尚需評審的內容。

4.3 評審準備

4.3.1《年度管理評審計劃》經總經理批準后發給參加管理評審的部門(人員)。

4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質督察部確認后交管理者代表審閱。

4.3.3參加評審的人員根據需要由總經理或管理者代表確定,原則上公司其他領導及各部門負責人均應參加評審。

4.3.4各部門需準備下列資料:

a. 市場拓展部:服務項目開發;市場分析資料;

b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結果與顧客溝通等資料;

c. 人力資源部:人力資源控制;

d. 工程維修部:設備的維護、保養等資料;

e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。

f. 品質督察部:內、外審結果;質量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續改進實施情況;質量管理體系需要改進的重大項目等資料;

4.4管理評審的形式和程序

4.4.1管理評審以會議形式進行。

4.4.2總經理主持管理評審會議,會議程序如下:

a.總經理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發言;

b.管理者代表匯報質量管理體系運行情況,各有關部門按評審內容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發至每個參加評審的人員。

c.與會者討論、分析、評價質量體系的適宜性、有效性;分析質量體系運行中存在的系統問題、重大問題,提出改進質量體系的措施、意見。

d.總經理歸納評審意見,對質量管理體系現狀的適宜性、充分性、有效性做出結論,提出或裁定質量體系改進措施。

4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質督察部負責會議記錄。

4.4管理評審輸出

4.4.1 品質督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。

4.4.2 品質督察部根據評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內容包括與以下方面有關的任何決定和措施:

a. 質量管理體系及其過程的改進,包括質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;

b. 與顧客要求有關的產品的改進,對現有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品過程審核等與評審內容相關的要求;

c. 資源需求。

4.4.3《管理評審報告》需經管理者代表審核,總經理批準,并按《文件控制程序》中文件發放的規定發至相關領導和部門。

4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質督察部按《質量記錄控制程序》妥善保存。

4.5管理評審決定的執行和驗證

4.5.1 責任部門和人員根據《管理評審報告》中有關決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執行。

4.5.2改進措施實施結束后,各責任部門應將結果報品質部,品質督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;

4.5.3實施結果有效的,品質督察部應將其措施納入或編制相關文件,以鞏固其改進效果;

4.5.4經驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質督察部負責

組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監督和驗證。

4.6 管理評審如導致質量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執行。

5.0 相關文件

5.1《文件控制程序》

5.2《質量記錄控制程序》

5.3《糾正和預防措施控制程序》

6.0 質量記錄

6.1《年度管理評審計劃》

6.2《會議簽到記錄表》

6.3《管理評審報告》

第3篇瑞科物業公司管理原則

作為業主,都希望聘請到高水平的物業管理公司,享受貨真價實的優質服務。物業管理是一項以服務為本質,以管理體現服務的工作,瑞科在進行任何標準的物業管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎之上。瑞科在按物業類別提供相應形式、內容的物業管理服務中,均以如下原則作為做好物業管理工作的基礎。

a)服務態度--熱情

物業管理屬服務性行業,管理公司的員工應以發自內心的真誠笑容為用戶熱情服務,尤其應做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

b)服務設備--完好

良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機械設備、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。對這些設備要加強管理、精心養護,使之始終處于完好狀態,降低設備故障率。

c)服務技能--嫻熟

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。除了應具有良好的服務意識外,更重要的是[[員工應具備較好的業務素質,如工程人員應具備過硬的設備維護技術,財務人員應具備豐富的管理知識,保安人員應具備過硬的治安消防本領等。

d)服務項目--齊全

除了搞好物業管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。

e)服務方式--靈活

物業管理除了做到規范管理、依法管理外,還應設身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務方式,切忌死板僵硬的管理,應盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。

f)服務程序--規范

服務程序是指服務的先后次序和步驟,它看起來無關緊要,實際上卻是衡量物業管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環,不可隨心所欲、雜亂無章。

g)服務收費--合理

物業管理屬有償的服務行為,用戶不交管理費而享受服務是不現實的。而瑞科公司制定的物業管理費收費標準系根據物業實際和提供服務的內涵確定,以'大眾化收費、高標準服務'為原則;公司開展的特約服務和便民服務也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。

h)服務制度--健全

瑞科將根據物業實際制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度,以確保為用戶提供穩定的服務。這些制度將體現清明有序、易于操作的特點。

i)服務效率--快速

服務效率是向用戶提供服務的時限。在'時間就是金錢,效率就是生命'的時間價值觀下,服務效率高不僅能節省時間,而且能為用戶帶來利益,瑞科將努力提高員工素質,減少工作環節,簡明工作程序,縮短辦事時間,提高服務效率。

第4篇物業管理公司不合格品控制程序-13

物業管理公司不合格品控制程序(13)

1.0目的:

通過對不合格服務進行有效控制,確保工作的效率和服務的質量。

2.0適用范圍:

適用于整個服務過程中不合格項的處理。

3.0職責:

3.1各部門負責對各自范圍內的不合格服務進行記錄并糾正。

3.2綜合事務部負責驗證單項檢查、監督檢查、管理評審及內、外審中發現的不合格項目,并予以關閉。

4.0程序:

4.1各級檢查中發現的不合格服務由各檢查人根據實際情況,判斷不合格程度。

4.2對服務整體管理體系影響不大或對體系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發現時應立即予以整改并關閉,并做記錄,時間不超過當天。

4.3因系統性原因造成或明顯造成同樣問題連續有效發生(投訴)或連續發生造成不良影響的不合格為嚴重不合格。自檢中發生的不合格由部門處理,監督檢查中發現的嚴重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務部進行跟蹤驗證,直至不合格關閉為止。

4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發生的不合格服務,應作好記錄以便追溯。

4.5不合格控制流程

各級檢查中發現

判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單

責任部門整改或采取糾正措施

開單部門驗證整改結果或糾正措施驗證有效性

5.0支持性工具

《整改通知單》

《糾正通知單》

編制:審核:批準:日期:

第5篇物業管理公司的員工培訓計劃

這個培訓計劃是開放性的,房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統,有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制

第1操作環節:制定一個實戰型的培訓計劃

物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行,通常是分三步到位,即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。

高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司,參與設備安裝及試運行,制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。

技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納,應該于交付使用前兩個月到位,他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工,熟悉設備操作。

普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應該于交付使用前三周到位,他們的前期任務是熟悉物業情況,熟悉本職工作和實戰演習。

要點a:高級管理員培訓內容

物業管理理念

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

應變組織、指揮能力

消防、急救常識及器具使用

管理及公關常識

要點b:技術骨干培訓內容

責任感,榮譽感培養

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

應變組織、指揮能力

公關知識及技巧

消防、急救常識及器具使用

設備操作及維護知識

維修具使用及保養

住戶投訴處理能力

要點c:普通員工培訓內容

責任感榮譽感培養

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

管理規則及員工守貝

消防急救常識及器具使用

設備操作及維護知識

為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后,還應該在專家的指導下進行多次實戰演習,以便及時糾正錯誤。

第2操作環節:物業管理培訓的籌備工作

要點a:培訓目的:

迅速認識物業管理建立起正確的管理意服務意識直接運用所學開展實際工作。

要點b:培訓對象:

物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員

要點c:培訓方式:

集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。

第3操作環節:培訓的具體內容

具體內容a:入伙前相關課程、

第1課:物業管理概述

物業管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而,當今世界性的物業管理會議每二年召開一次,我國卻從未參加過。縱觀物業管理發展趨勢,住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業大廈管理行家呢

物業管理除了管理物業外還能做什么物業管理的最高境界是什么創新、進取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。

第2課:房屋建筑及管理基礎常識

您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會計算房屋面積嗎您會看建筑圖紙嗎您了解多少房地產各級市場基本常識您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。

第3課:不同類型物業的不同管理手法

住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大,專業程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業管理都難不倒您。

第4課:物業管理法規

有人說,中國的物業管理大難搞,因為法規不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現有潔規并利用有關法規,物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。

第5課:物業管理機構的設置

多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等,我們不這樣設,為什么

一個總經理,一、二個副總經理,這樣設置合適嗎

一個人必須同時干三件事,否則不稱職!怎么于

第6課:房屋的接管驗收及其注意事項

認真仔細驗收,是為了方便今后的維護工作,驗收不認真,麻煩事在后面等著您。

怎樣把好驗收關驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案,如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題,可令您在接管后的維護工作胸有成竹,'藥'到'病'除。

具體內容b:入伙初期相關課程

第1課:入伙程序及相關事務

辦理入伙手續,是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關系打下良好基礎,該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。

第2課:顧客投訴心態分析及處理技巧

求發泄、求尊重、求補償,是顧客投訴的三種心態,聽其言、觀其色,針對不同的心態靈活處理,這里面有策略。

一個不在意,電視報紙曝你光,聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。

第3課:裝修管理

裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險隱患,發生治安案件等。管理手法不當,雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動,怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。

第4課:房屋機電設備管

理技巧

制度化,是機電設備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動,制度始終不變。

有人說:機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說:機器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認真工作,你不善對它,那它就會對你不客氣!

第5課:綠化養護與管理

招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復雜,這里面有檔次、有文化。

玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎

第6課:緊急突發及特殊事件的處理和防范

火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于,政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學習處理技巧。

具體內容c:進入正常階段的日常管理相關課程

第1課:有效培訓與考核

人員培訓是企業內部管理的重要一課,一般的培訓,老師講了100%,學生聽進去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢

考核很難,因為考核標準不易制定,制定出一個好的標準,考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。

我們追求的考核,是完全客觀化的,一個固定標準套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核,同時無法摻人個人主觀影響。這個標準,就像當年蘇聯'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個圈來套,大了不行,小了不要!

第2課:物業管理中的財務管理

講理論,老師累,學主煩。給你一張資產負債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯數字了!

第3課:業委會的作用及其組建

業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用怎樣處理和擺準雙方關系和位置我們的經驗一定對你有用。

第4課:海外物業管理簡介

海外物業管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點取長補短。

不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發。

聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷,現身說法最生動。

第5課: 1s09002導入

1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用

第6課:初級電腦

中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運用,這是現代人基本的工作和謀生本領。

第6篇購物廣場物業管理部簡介材料

購物廣場物業管理部簡介

『zz廣場』物業管理部成立于2004年,為zz管理有限公司下設物業管理直屬部門,部門設有客服處、工程處和安保處三大部門,按照先進的物業管理理念和運作模式對『zz廣場』實施規范化的物業管理,所管理面積約78000

第7篇物業管理合同試題

一、單項選擇題(每題1分)

1、物業管理優質服務的核心內容是( )

a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業管理合同

c、物業的承接查驗d、物業入住與裝修管理

2、合同的訂立,必須經過( )兩個階段

a、要約與要約邀請 b、邀請要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約

3、甲方向乙方發出售出防盜門的意思表示,乙方回復同意購買,并提出能否便宜一點,乙方的回復屬( )

a承諾 b反要約c要約邀請 d撤銷要約

二、不定項選擇題(每題2分)

4、合同要約的構成要件為( )

a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖

b、要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定

c、要約生效以要約人發出要約的時間為準

d、要約必須傳達到受要約人才能生效

e、要約可以是不特定人的意思表示

5、作為要約以下哪種說法是正確的( )

a、要約在郵件中遺失,要約不發生任何效力

b、要約在郵件中遺失,要約生效

c、要約的內容是否明確,由要約人確定

d、所有的訂約提議都可以構成要約

6、以下哪幾種行為屬于要約邀請( )

a、商業廣告b、拍賣中的出價c、商品的標價、陳列d招標 e、懸賞廣告

7、要約的撤回或撤銷法律規定中正確的是( )

a、撤銷要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

b、撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

c、撤回要約的通知只限于受要約人發出承諾通知之前到達受要約人

d、撤銷要約的通知只限于受要約人發出承諾通知之前到達受要約人

e、撤銷要約的通知應當與要約同時到達受要約人

8、合同法規定不得撤銷的情形是( )

a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷

c、要約人明示要約不可撤銷 d、受要約人有理由認為要約是不可撤銷的

e、受要約人有理由認為不可撤銷的并已為履行合同作了準備工作

9、合同承諾構成的要件包括( )

a、承諾必須與要約內容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出

c、承諾必須在要約規定的有效期作出d、受要約人不能對要約內容作實質性修改

e、承諾必須傳達給要約人

10、合同法規定承諾可以撤回的情形是( )

a、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前到達要約人

b、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人同時到達要約人

c、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之后到達要約人

d、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前或同時到達要約人

11、合同應當具備的必要條件包括( )

a、當事人具備締約能力 b、當事人的真實意思表示

c、合同的內容合法 d、合同的形式合法

e、合同的程序合法

12、東方貿易公司與大方房地產開發公司簽訂了一份房屋建設合同,由東方公司負責建造房屋1萬平方米,該合同( )

a、有效 b,、無效c、待政府批準后有效d、效力待定

13、車主將車開到停車場進口處,停車場管理員將停車閘打開允許車輛入內后,車輛停放合同即成立,這屬于( )

a、口頭合同 b、書面合同 c、事實合同 d、默示合同

14、合同法的最高要求是( )

a、主體平等 b、合同自由 c、權利義務公平對等d、守法和維護社會公益

15、誠實信用原則有哪幾項基本功能( )

a實質公平b確定行為規則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會公德

16、合同自由原則包括( )

a、選擇締約相對人b、決定合同內容c、選擇合同方式

d、排除法律與國家對合同的適當干預e、解釋合同的自愿

17、《物業管理條例》規定( )

a、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同不包括前期物業服務合同約定的內容

b、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容

c、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同可以包括前期物業服務合同約定的內容

d、建設單位選聘物業管理企業的,可以簽訂書面的前期物業服務合同

18、前期物業服務合同涉及( )

;a、政府物業管理主管部門b、法院c、建設單位d、物業管理企業e、業主

19、前期物業管理服務由( )選聘物業管理企業

a、建設單位b、業主委員會c、政府物業管理部門d、業主代表

20、前期物業服務合同的主要內容除合同當事人、物業的基本情況、服務費用、服務內容和質量外還包括( )

a、物業的經營與管理b、承接查驗和使用維護

c、專項維修基金d、違約責任e、業主大會的成立

21、前期物業服務合同當事人中一般是法人組織包括( )

a、業主委員會b、建設單位c、物業管理企業d、物業協會e、物業管理主管部門

22、前期物業服務合同中基本情況包括( )

a、收費標準b、公共秩序維護c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積

23、前期物業管理服務應達到( )質量標準

a、法定b、約定c、合理d、必要

24、簽訂前期物業管理合同中收費約定的方式一般有( )

a、計時制b、計件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

25、前期物業管理服務合同應注意的事項包括( )

a、物業的承接驗收b、物業服務的費用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷

26、物業承接驗收中無需在前期物業服務合同中約定的( )

a、物業共用部位b、共用設備的承接驗收內容

c、業主自有物業專有部分d、共用設備的驗收標準、責任

27、前期物業服務費用中應當在物業銷售前予以明示或約定的費用部分是( )

a、建設單位支付的b、物業公司支付的c、業主支付的d、政府支付的

28、前期物業合同具有( )

a、不確定性b、確定性c、時間性d、不可變性

29、前期物業合同規避風險的方式包括( )

a、撤銷合同b、解除合同c、中止合同d、要求補償e、轉讓合同

30、有必要時前期物業合同中對解除合同的條件( )

a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示

31、物業服務合同是( )之間關于物業管理、服務達到的權利義務關系的協議

a、建設單位與物業管理企業b、物業管理企業與業主

c、建設單位與業主d、業主與業主委員會

32、業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權( )以上通過,決定選聘物業管理企業

a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

33、物業服務合同簽訂之后應及時向政府物業管理主管部門( )

a、核準b、批準c、審議d、備案

34、《物業管理條例》對物業服務合同主體資格作出明確規定( )

a、業主大會成立b、業主委員會選舉必須符合法定程序

c、物業管理企業必須具備相應的資質證書d、建設單位必須具備相應的資質證書

e、業主委員會主任產生并經過批準

35、物業管理服務是( )

a、公益性質b、無償性質c、有償性質d、約定性質

36、某小區2/3業主決定選擇a物業管理企業,1/3業主選擇b物業管理企業,a企業中標后選擇b企業的業主( )相應的物業服務合同

a、不承擔b、必須承擔c、可以承擔d、視情況而定

37、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別是( )

a、合同的內容不同b、訂立合同的當事人不同

c、合同的主管機關不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同

38、關于物業服務合同錯誤的說法是( )

a、期限明確b、穩定性強

c、主體是業主與物業管理企業d、期限受前期物業服務合同的影響

39、物業服務合同( )時生效

a、經簽字或蓋章b、附條件時,該條件成熟

c、應當在成立時d、通常在成立時e、必須在成立時

40、簽訂物業服務合同應注意的事項包括( )

a、明確業主委員會的權利義務b、明確物業管理企業的權利義務

c、對違約責任和免責條款的約定d、主要條款宜粗不宜細e、明確違約責任的界定及爭議解決方

第8篇物業管理員工手冊－總經理致詞

物業管理員工手冊:總經理致詞

各位同事:

歡迎大家加入××物業管理有限公司工作。

物業管理是一項新興的行業,與其他服務性行業一樣,是為各用戶提供細致而周到的全面服務。以用戶至上的服務態度及用戶第一的思維方式,是為實現上述宗旨的重要因素。由于所服務的對象是以人為主,對于各用戶及其訪客,應不論其職位與身份,以服務至上為宗旨,給他們留下深刻的印象。請牢記,完善的物業管理是靠全體物業員工的共同努力及其愛崗、敬業的團隊精神,方能提供高水平的服務。本人希望在各位真誠的合作和支持下,使本公司的物業管理能夠成為本市物業管理的楷模。

編制本手冊的目的,是使各位在任職期間,清楚的了解本物業概況及目標,知道您的職責、義務、福利及規則。請各位熟知本手冊的內容,嚴格遵守勞動合同條款、守則及規定。

如有疑問,請向您所屬部門經理及綜合管理部查詢。

物業管理有限公司

物業公司總經理謹啟

二零零四年二月

第9篇物業質量手冊-資源管理

物業質量手冊:資源管理

1資源提供

為確保質量管理體系的實施、保持和持續得到改進,確保物業管理服務滿足業戶需要,增進業戶滿意,最高管理者應及時提供資源。資源提供包括:設置zz物業的組織機構,合乎要求的管理、操作人員,提供適宜的工作環境,配備辦公設施,提供消防、通訊、運輸、工程維護、檢測等設備設施。

2人力資源

2.1總則

為順利實施質量管理體系,zz物業根據物業管理服務職能需要,設立了若干部門和崗位,并根據全體員工的學歷、專業、培訓、技能、特長和經歷等情況,綜合考慮、合理安排、賦予職責,確保全體員工在各自的工作崗位上都能符合質量管理體系所規定的任職條件和具有承擔崗位職責的能力。對zz物業人員需求、招聘、錄用、調配、考核、獎懲等人事管理工作作出了具體規定,具體見《人事管理控制程序》。

2.2能力、意識和培訓

為提高全體員工的質量意識、專業技術水平和工作能力,保證質量管理體系有效運行,zz物業采取以下措施:

1)公司總部規定了從事影響物業管理服務質量工作的人員所必須具備的能力,詳細內容見附件《部門職責、崗位職責及任職條件》。

2)各部門、物業項目(管理處)根據任職條件及提高業務水平和工作技能的需要,確定其人員培訓的需求,在每年年底以書面形式編寫下一年度的培訓需求報告,交公司總部負責辦理。

3)公司總部負責匯總各部門、物業項目(管理處)提交的書面培訓需求報告,結合組織人力資源的實際情況,在每年12月31日前制定zz物業全年的《年度培訓計劃》,經主管領導批準后實施。同時應考慮到因公司工作思路的調整及工作重點轉移,應及時對培訓計劃進行調整。

4)培訓的內容應包括:物業管理服務法律法規、行業規范要求、新員工崗前培訓內容、企業精神、企業文化、崗位職能職責、應知應會、實操考核、敬業精神與職業道德的培訓等。同時應將質量管理標準納入培訓內容,使員工認識到自己的工作應切實遵守質量管理體系的要求,符合要求將對企業帶來巨大的好處,偏離標準和程序,將給企業造成損失,強化敬業精神,為實現zz物業的方針、目標做出應有的貢獻。

5)公司總部每季度對人員的能力進行評審,如發現有能力不能滿足應有要求,就需提供培訓措施來彌補現有能力的缺陷。此外還須提供新法規、新知識、新技術的專項培訓,使員工的知識及時得到更新;

6)培訓的方式是多樣的。如:質量體系標準、行業法律法規、公司企業文化、企業精神、規章制度與職業道德等由公司總部組織全員培訓;特殊工種培訓可送發證單位培訓;各部門專業技能、實操能力由相關職能部門負責。

7)每次培訓之后,組織者須采取考試或考核等方式,對受訓人員的學習、知識技能掌握情況進行評價,確保培訓的有效性,并將評價結果進行記錄,作為績效考核的一項內容,具體操作按《培訓管理程序》執行。

3基礎設施

1)zz物業提供的為達到管理服務符合要求的基礎設施包括:

①房屋及其配套的供電、電梯、消防、給排水、對講監控系統和園林綠化等公共設備(設施)。

②對設備(設施)進行維護保養所使用的工具。

③辦公使用的計算機、網絡系統、復印機、打印機、傳真機、通訊工具等辦公設施。

2)各物業項目(管理處)工程維護部負責其物業管理區域內供配電、電梯、消防、給排水、對講監控等設備設施的運行、操作及維護保養等,具體按《設備設施綜合管理程序》執行。

3)公司總部及行政部管理部負責對辦公區域內的辦公設備、工程維護部的維修工具及環衛部的綠化工具等進行管理、編號,編制《設備臺帳》,張貼標簽,注明物品名稱、購置日期、使用人及責任人等;每季度進行一次盤點,做到帳物相符,將設備狀態(正常、待修、報廢)記入《設備臺帳》中,并在設備上做出標識。設備使用人員做好使用設備的維護工作。

4工作環境

辦公區域要保持整潔、干凈和安靜,創造必要的條件,為業戶辦事提供舒適、方便的辦公環境。

第10篇物業分公司管理處組建程序

項目物業分公司及管理處組建程序

1總則

1.1各項目所在公司應重視物業分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規定做好各項組建工作,并在項目開發進度計劃中應具體明確物業分公司的組建的節點時間和責任人員。

1.2物業分公司及管理處的組建必須保證相關物業人員能夠及時地參與項目前期的物業介入工作,以及物業管理方案制訂的時間要求。

2相關職責界定

2.1物業分公司(籌建處)總經理負責物業分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。

2.2項目所在公司負責審核物業分公司組建工作計劃,并監督執行。

2.3管理公司物業管理部負責指導物業分公司組建工作,并負責審批物業分公司、及管理處的組建工作計劃。

3物業分公司組建

3.1物業分公司總經理招聘

3.1.1一般情況下,新開發項目在項目規劃設計方案確定后,應著手物業分公司總經理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。

3.1.2物業分公司總經理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業管理部共同完成。

3.1.3物業分公司總經理由項目所在公司申請,報集團審批。

3.1.4物業分公司總經理到位后,根據項目規劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業分公司籌建處。

3.2物業分公司組建工作計劃

3.2.1在管理公司物業管理部的指導和監控下,物業分公司總經理負責提出物業分公司組建工作計劃(含組織機構及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經營管理委員會批準,

并報物業管理部備案。

3.2.2物業分公司組建工作計劃的內容應至少包括三個部分:物業分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。

3.2.3物業分公司組建方案內容包括,但不限于:

a)公司名稱;

b)成立的時間;

c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權;g)股權分配;h)公司章程;

i)組織架構及人員編制;

j)物業管理用房的使用等。

3.2.4在制訂物業分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內容:

a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);

b)經營資質報批;

c)公司注冊登記;

d)資質備案及資質等級證明申辦;

e)物業管理用房、物業經營用房的劃分和配置;

f)辦公設備、作業工具設備及其他必要物資的采購;

g)建立健全各項規章制度;

h)制定相關管理服務制度和規程;

i)完成上崗人員的崗前培訓;

j)完成項目入伙前相關準備工作。

3.2.5物業分公司組建必須保證關鍵的時間節點,如總經理招聘到位、物業管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。

3.2.6除總經理和少數骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,

因此必須將各項組建工作進行適當的安排,確保工作的有序和高效。

3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。

3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。

3.2.9開辦費用測算是物業分公司組建工作計劃中必須的內容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規定執行。物業分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結果,而且應有具體費用科目的測算結果,對測算結果的審批包括對總體測算結果和各科目細項測算結果的審批。

3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結果經批準或調整后批準)為依據。

3.3物業分公司組建

3.3.1物業分公司組建工作計劃經批準后,物業分公司總經理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據工作計劃安排和費用額度提供支持和協助,管理公司物業管理部負責提供業務指導,并對組建工作進度進行監控。

3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業分公司總經理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。

3.3.3在進度計劃規定的節點時間,物業分公司應向項目所在公司和管理公司物業管理部報告工作進度情況。

3.3.4物業分公司組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的組建工作計劃、物業管理方案執行。

3.3.5物業分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。

4物業分公司管理處設立

4.1管理處主任招聘

4.1.1項目開盤前3個月,物業分公司總經理向項目所在公司提出招聘管理處主任

的申請,由項目所在公司申報,經管理公司核準后報集團審批。

4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業分公司共同負責。

4.1.3管理處主任的任命按5.1章節《人力資源》的2.3條款執行。

4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。

4.2管理處的組建

4.2.1根據國家、地方及行業標準,按照該項目物業管理方案的要求,在物業分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。

4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內容參照上述3.2.2-3.2.9條的規定執行。

4.2.3管理處組建工作計劃經物業分公司總經理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業管理部備案。

4.2.4物業分公司總經理負責對組建工作進度進行監督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協助管理處主任的工作。

4.2.5在管理處組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的管理處組建工作計劃、物業管理方案執行,工作內容包括(不限于):

a)管理處

機構設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;

b)物業管理用房的使用;

c)辦公物資及作業工具采購;

d)人員招聘、培訓;

e)服務程序/規程的制訂;

f)項目入伙前的相關準備工作等。

4.2.6根據項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。

5支持文件

5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引

第11篇物業管理師物業管理實務試題-第五章物業的承接查驗

物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業的承接查驗步驟有:(1)物業移交;(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗;(3)對查驗中發現的問題進行處理;(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

a(1)、(2)、(3)、(4)

b(4)、(2)、(3)、(1)

c(4)、(1)、(2)、(3)

d(2)、(3)、(4)、(1)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是:①物業建成通過竣工綜合驗收;②物業管理企業組織人員進行承接查驗;③對查驗中發現的問題進行處理;④物業稱交。故本題選b,有關內容可參見教材第78頁。

2.以下哪項不屬于物業查驗的主要內容:

a物業資料

b居室戶門

c物業共用部位、共用設備設施

d園林綠化工程

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是:物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選b,有關內容可參見教材第79頁。

3.對新建物業承接查驗中發現的問題,不屬于一般處理程序的是()。

a收集整理存在問題

b處理方法(由建設單位提出處理方法,物業管理企業可提出相應整改意見)

c跟蹤驗證

d負責監控整改質量

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題,一般的處理程序有:收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選d,有關內容可參見教材第81頁。

4.以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。

a產權資料,竣工驗收資料

b業主資料

c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料

d房屋裝修資料

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選d,有關內容可參見教材第83頁。

5.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地

c確認原物業管理企業退出或留下人員名單

d對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選c,有關內容可參見教材第86頁。

6.物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。

a符合承接查驗條件

b成立物業承接查驗小組

c準備資料和工具

d環境準備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括:符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選d,有關內容可參見教材第82頁。

7.物業查驗的相關資料由()提供。

a建設單位

b施工單位

c物業管理企業

d開發商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供,物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選a,有關內容可參見教材第80頁。

8.物業查驗的相關資料,由()進行必要的復核。

a建設單位

b施工單位

c物業管理企業

d開發商

【答案】c

9.物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后,由()提出處理方法。

a建設單位

b施工單位

c物業管理企業

d開發商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后,由建設單位提出處理方法”。故本題選a,有關內容可參見教材第81頁。

10.通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量,以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。

a觀感查驗

b使用查驗

c檢測查驗

d試驗查驗

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。a選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查;b選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象;c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量;d選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選c,有關內容可參見教材第80~81頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.關于物業承接查驗以下說法正確的是(&

nbsp; )。

a物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗

b物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

c新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中

d物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中

e物業管理的承接查驗的主要方式是核對

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。b選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第78頁。

2.新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對el后影響大的工作,除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

a計劃準備

b資料準備

c查驗的儀式策劃

d設備工具準備

e符合承接查驗條件

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括:人員準備;計劃準備;資料準備;設備、工具準備。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第78。79頁。

3.物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。

a觀感查驗

b使用查驗

c檢測查驗

d試驗查驗

e感覺查驗

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第80~81頁。

4.物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。

a物業資料情況

b物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

c各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況

d物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等

e物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。e選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式,而不是查驗的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第82~83頁。

5.物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

a物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同

b物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同

c原物業管理企業已決定撤離

d物業服務合同約定的期限屆滿

e原物業管理企業已宣布破產

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗:①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同;②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選a、b,有關內容可參見教材第82頁。

6.以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。

a產權資料,竣工驗收資料

b業主資料

c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料

d房屋裝修資料

e合同協議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”和e選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83~84頁。

7.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地

c確認原物業管理企業退出或留下人員名單

d業主人住、房屋裝修資料

e對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第86頁。

8.物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。

a施工單位的不規范

b給排水系統

c設計不當

d門窗、陽臺等五金件

e原材料把關不嚴

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面:設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善;氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第81頁。

9.物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。

a建設單位向物業管理企業移交

b業主大會向物業管理企業移交

c物業管理企業向業主大會或物業產權人移交

d物業管理企業向建設單位移交

原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83頁。

”10.物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。

a評價物業及共用配套設施設備的使用狀況

b移交資產和費用

c業主和裝修資料

d合同協議情況

e提出遺留問題的處理方案

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價;②各類管理資產和各項費用應辦理移交;③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;④提出遺留問題的處理方案。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第85―86頁。

三、案例題

”1.a公司建設了一座涉外商務大廈,由于當時a公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力,便招標了f公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于f公司是以低價中標,因而財務壓

力很大,在實際管理運作中經常偷工減料,對管理成本進行非正常壓縮,造成客戶大量投訴,大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同,自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄,在檢查到空調機組時,因正值冬季,環境溫度無法達到開機條件,在粗略看過機房后,接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。

春夏之交,在進行空調運行準備過程中發現,前管理公司對機組的維護保養工作做得很差,竟然在過去的一年里從未給機組加過油,有的機頭已不能啟動,需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用,而a公司則認為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責,造成設備受損,補償費用要扣除相當部分。這時f公司的律師出場了,手里拿著有a公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復印件向a公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題如何避免

【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中,各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分

析全面,考慮周期,以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道,a公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力,a公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行,如果當時不具備開機條件,則應標注存疑,而不能草率簽字。

(2)在這種情況下,a公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同,對雙方都十分重要,要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”,這時的簽字可能是“一字千金”的。

”2.說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。

【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗,前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程,后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是:

(1)移交的主體不同:新建物業承接查驗移交的主體是建設單位;物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。

(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同;物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

3.如果你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你參加新建物業的承接查驗工作,請說明新建物業承接查驗的內容和方式。

【答案】內容包括:①物業資料;②物業共用部位;③共用設施設備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設施。

物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

4.你是某物業公司的工作人員,公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作,請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。

【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括: