第1篇 某某物業管理公司消防應急預案
一、預案編制目的
(一)本消防預案適用于東湖花園小區及公務員小區的消防安全管理,根據省機關事務管理局消防應急預案編制要求編制,目的為了做好本小區的消防安全工作。
(二)單位具體情況介紹。
東湖花園小區的消防設施器材配備齊全,公務員小區消防設施未完工。
(三)可能發生的火險情況分析。
本單位未發生一例火災事故。
二、應急救援的組織機構及其職責
1、應急組織構成情況:
組 長:
副組長:
成 員:全體員工
2、應急組織機構由消防滅火組、搶險搶修組、物資供應組、交通運輸組、警戒疏散組、醫療救護組、通訊聯絡協調組等小組組成。
3、應急領導小組職責:負責組織本單位預案的制定、修訂;組建應急救援隊伍,組織預案的實施和演練;檢查督促事故應急救援的各項準備工作;事故狀態下按照應急救援預案實施救援。
4、應急職責
(1)組長:負責定時召開消防應急領導小組會議,傳達上級相關文件與會議精神,部署、檢查落實消防安全事宜;宣布緊急狀態的啟動和解除;全面指揮調動應急組織,調配應急資源,按應急程序組織實施應急搶險。
(2)副組長:負責應急預案工作的具體落實,做好相關應急準備;協助組長作好應急救援的具體指揮工作,若組長不在時,由副組長全權負責應急救援工作。
(3)領導小組各成員具體負責火險發生時突發事件的處理、報告、監控與協調,保證領導小組緊急指令的暢通和順利落實;做好宣傳、教育、檢查等工作,努力將火災事故的損害減小到最低限度。
(4)消防滅火組(組成人員名單:朱自安、王兵、周文斌)負責消防設施完善和消防用具準備,負責檢查本單位各個部位的用電、用火安全;發生重大火災或其它重大突發事件時,立即趕到事故現場進行火災撲救或應急搶險。
(5)搶險搶修組(組成人員名單:馬志安、陳伯安、田青學)應急狀態下,撲救火災、設備維修、設備復位,制定安全措施,監督檢查安全措施的落實情況。
(6)物資供應組(組成人員名單:王春枝、李建屏、楊紅青)負責應急狀態下應急物資的供應保障,如設備零配件、工具、沙袋、鐵鍬、消防泡沫、水泥、防護用品等。
(7)交通運輸組(組成人員名單:王勝、韓傳明、黃三紅、陶紅紅):負責交通車輛的保障;傷病員和救災物資的運送。
(8)安全警戒疏散組(組成人員名單:董書暢、段定國、郝瑞、梅三喜):負責布置安全警戒,保證現場井然有序;實行交通管制,保證現場道路暢通;加強保衛工作,禁止無關人員、車輛通行;緊急情況下的人員疏散。
(9)醫療救護組(組成人員名單:戴峰、李三紅、陳靜華)負責聯系醫療機構;組織救護車輛及醫務人員、器材進入指定地點;組織現場搶救傷員。
(10)通訊聯絡協調組(組成人員名單:劉曉松、胡明)負責應急搶險過程中的通訊聯絡,保證通訊暢通,負責各小組之間的協調以及與外部機構的聯系、協調。
三、應急預案的啟動
當有發生火災事故的危險或者突然起火時,啟動相應的應急程序。
四、應急程序
(一)預警
定期對火險危險源、危險區域和因素進行監控和排查,對排查出的隱患要建檔登記。做好動態監控和應急準備工作,并及時向上級部門報告。發現有火險發生時要及時通過各種方式發布預警信息。
(二)報警
1、當發生火險時,第一發現人立即向單位報告,向值班人員說明事故地點、事故類型等事故概況。
2、立即引導附近人員先行疏散,并迅速利用就近的消防器材控制火情,爭取消滅于火災初級階段。
3、如不能及時控制、撲滅火災,在場人員要立即采取措施妥善處理(如切斷電源等),防止火勢蔓延。
4、立即向應急領導小組組長和副組長匯報事故情況,緊急情況下同時向消防、公安部門報警。
5、事故如發生在夜間或節假日,發現人員向行政值班人員報告,或直接向組長及副組長報告事故情況,緊急情況下同時向消防、公安部門報警,并采取必在的可行的控制措施。
(三)接報
1、消防值班人員、行政值班人員、組長、副組長為接報人員。
2、接報人員應問清報告人姓名、單位、聯系電話;問明事故發生時間、地點、事故原因;向上級有關部門報告,做好電話記錄。
(四)組織救援隊伍
1、應急組長或副組長接到報警電話后,立即通知應急領導小組所有成員到達事故現場。
2、應急領導小組各位成員接到通知后,立即組織起本組的工作人員及搶險裝備,趕往事故現場,向組長、副組長報到,接受任務,了解現場災害情況,實施統一的救援工作。
(五)設立臨時指揮部及急救醫療點
l、各救援隊伍進入事故現場后,選擇有利地形設立現場指揮部及醫療急救站。
2、各救援隊伍盡可能靠近現場指揮部,隨時保持與指揮部的聯系。
3、指揮部、各救援組、醫療組均應設置醒目的標志,懸掛旗幟,方便救援人員和傷員識別。
(六)搶險救援
進入現場的各支救援隊伍要盡快按照各自的職責和任務開展救援工作。
1、現場指揮部:盡快開通通訊網絡;迅速查明事故原因和危害程度,制定救援方案;根據事故災情嚴重程序,決策是否需要外部援助;組織指揮救援行動。
2、危險源控制
組織消防人員進行滅火撲救;組織專業人員對出現火險的部位進行控制、搶修;對可能造成危險物品、氣體泄漏的要制訂相應的應對措施。
(七)現場警戒
警戒疏散組根據劃定的危害區域做好現場警戒,在通往事故現場的主要干道上實行交通管制;在警戒區的邊界設置警示標識,禁止其他人員及車輛靠近。
(八)現場醫療急救
l、醫療救護組在事故初起階段就應與各大醫院聯系,說明事故情況及人員傷亡情況,做好緊急救護的準備。
2、醫療救護組必須在第一時間對傷員在現場進行處理急救,急救時按先重后輕的原則治療。
3、經現場處理后,迅速護送至醫院救治。
4、送醫院時作好傷員的交接,防止危重病人的多次轉院。
(九)疏散撤離
1、事先設立安全區域,確定疏散撤離路線。
2、根據火情發生的位置、擴散情況及威脅的嚴重程序,組織和指揮引導遇險人員撤離事故現場。
五、善后恢復
1、事故現場清理,傷亡人員的醫治:
2、事故原因調查;
3、災后生產生活秩序的恢復;
4、其他。
第2篇 物業管理公司質量記錄控制程序-13
物業管理公司質量記錄控制程序(13)
1.0目的:
為規范質量記錄的控制與管理,確保質量記錄的完整、有效、清晰,以便為管理體系的有效運行提供客觀證據。
2.0適用范圍
本公司各類質量記錄的管理。
3.0職責:
3.1綜合管理部負責公司質量記錄的統一管理和控制。
3.2各部門負責相關質量記錄的控制。
4.0程序:
4.1質量記錄的分類。
4.1.1管理體系實施方面的記錄,包括有:
內部管理體系審核記錄;合同評審的記錄;材料、服務、工程等分包方檔案;設備管理記錄;測量器具的檢定記錄;糾正與預防措施記錄;客戶投訴處理記錄;員工培訓記錄;質量策劃記錄等。
4.1.2管理服務質量驗證方面的記錄,包括有:
管理評審記錄;進貨物資驗證記錄;服務質量評價記錄;服務的標識和可追溯性記錄。
4.2程序:
1、使用鋼筆或黑水筆填寫;2、填寫工整、清晰;3、按欄目填寫,若某項不必填寫,應劃'-'號;4、填寫人簽名,并標明填寫日期,必要時標明填寫時間;5、質量記錄存放地點的干燥、清潔、安全,防止質量記錄被污損、遺失。
1、經部門負責人批準,本公司人員可以借閱存檔的質量記錄。
2、質量記錄的借閱期一般以三天為限,文件保管人員辦理借閱手續并監督借閱人員歸還。文件歸還時,確保完整無缺。
超過有效保存期的質量記錄,由文件保管人員向部門負責人匯報過期情況,記錄類別、名稱、日期、數量并進行適當處理。。
5.0支持性工具
《質量記錄目錄》
編制:審核:批準:日期:
第3篇 物業管理投標技巧策略
物業管理投標的技巧與策略
參與物業管理投標是物業管理企業一項重大決策,應當全面考慮項目特點、項目風險及企業自身人力、財力、物資源情況,謹慎決策。一旦決定參與,就要調集精兵強將,全力投入。對于異地管理項目,企業要量力而行,如果項目類型既非企業目標客戶,又無法反映企業的核心專長或人力資源無法支持時,企業應果斷放棄。此外,每次參加投標的物業管理企業均要是具有物業管理國家級資質的企業,并且一個企業如何在投標中脫穎而出,需要一定的技巧與策略。
一、投標中應注意的幾個問題
(一)要樹立必勝的信心
自信是取勝的基礎。而自信則源于自身對標的非常清楚,制定的投標方案非常詳細、科學、先進、可行。面對評委,每一個答辯者應當有充分的自信,因為評委再了解情況也不如投標者工作做得那么細、摸得那么清,所以投標者要認識到評委和自身的差距,打消恐懼,樹立自信。
(二) “一標打天下”的心理,要不得
大部分投標企業的標書都明顯保留著“原有項目”的痕跡。例如某企業在耕作機關辦公區項目投標書這樣寫道:“從提高業主的生活質量出發,開展多種便民贏利措施”、“家用電器更新安裝、維修、汽車美容、家政服務等”、“宣傳環保,倡導環保,獎懲激勵。我們每季度組織業主開展一次市政府辦公區環保活動,每年度進行一次環保評比獎勵。”此外,還有諸如開展“六一”兒童書畫大賽、介紹保姆、代訂牛奶等一些與本項目特點不符的文字描述。
參與市場競爭,一定要認真研究客戶的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、對癥下藥、畫龍點睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋習是與市場競爭的要求格格不入的,那種在原有的標書上改一下項目名稱的做法,是對社會的不負責任,最終也是對自己的不負責任。即使是中標了,標書將成為合同的必然附件,將產生法律效力,最終也極可能引起法律糾紛。
(三)標書的編寫大而全,沒必要
有些企業的投標書是“大部頭”作品,幾百頁的標書,其中占篇幅最多的是相關規章制度。
其實作為評委,要在3~4個小時認真閱完每一部標書是根本不可能的,更不要說去認真分析規章制度的科學性、合理性。一般來說,評委只是對該項目的分析、定位、報價、人員配備及對該項目采取的特殊管理措施和服務措施等認真審閱并提問。作為國家級資質的企業,特別是通過了有關質量認證機構頒證的企業,只要出具有關證書,就不必在標書中羅列這些制度。
(四)投標報價,有技巧
有些項目的標的價,是取平均價作標桿,報價越接近者得分越高。所以,某投標企業雖極有意中標,但報價過低,被扣分太多,失去機會。可以說,在評委打分項中,報價得分是客觀的,即不需評委打分,而由工作人員算分。因此,各投標單位應注意掌握和這一技術手段。
(五)正式投標時的演講陳述、答辯現場表現,很重要
有些企業在投標過程中,前期做了大量的準備,精心策劃,但是在正式投標時,在介紹時不能把標書的特色介紹出來;招標對于答辯往往都規定了時間,在這短短的時間之內先講企業、再講標的物業、再談標書內容方式是不可取的,平淡介紹無法給評委留下深刻的印象,常規敘述也不能突出自己標書的精髓,這種情況下投標者應盡可能采用先進的宣傳工具(vcd、多媒體、投影等),把自己標書的特色和管理這個特定業的特別做法、精華之處全面展現。
(六)把握評委的心理等于平添勝算
由于時間限制,評委不可能對標的和標書非常了解,因而在向投標人提問時,評委一般都是問自己特長的問題。如評委在工作對社區文化有研究,那社區文化的內容就問得多。作為答辯人一定要以謙虛的姿態認真回答,而不要爭辯,因為這個提問是評委的強項。同時,評委在聽取答辯時更看重聽取投標人對這個物業的管理有哪些獨特的做法和具體措施,作為投標者,對評委的這一心理也要有把握。
二、投標現場答辯技巧
物業管理投標答辯是招投標過程中為人們所關注的焦點。通過投標答辯,使評委和業主代表能充分了解投標企業所制作投標書的內容,從而展示該物業管理企業的實力,同時投標企業回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現出其管理人員的水平。物業管理企業投標負責人在投標過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會的評委和業主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發言,在你說出第一句話前,他們已經對你形成一種印象,因此。發言時,著裝和姿勢尤為重要。發言者的著裝應舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現自信和自尊的氣質。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準備的信號。
(二)控制聲音
發音清晰,不要出現語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當地調整或改變音調可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動作
1.身體位置
發言者站在哪里很重要,許多專業人士認為,發言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉移到視覺材料之前會集中在發言者身上。如果你在發言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準備。
在發言過程中,你應該小心保證你是在與聽眾進行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。目光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標就對,你的眼神看著說話的人,不過每當說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉到目標對象上。這樣讓目標對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。
3.手勢和舉止
手勢和舉止要自然。發言者的手部動作應該與你和人進行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應該相信自己能做到,你可用手勢來強調重點內容。
(四)分析你的聽眾
發言者應考查每位聽眾的背景、特征、專業領域等因素。你必須清楚哪些術語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發言,在答辯過程中運用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運用視覺材料能大大減少發言者的緊張感,提高自信心。
(六)語言
答辯過程其實就是溝通交流的過程,發言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學會適時地表現幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應該是自然的,而不是被強迫的。
(七)把握時間是致勝鑰匙
任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內容該講,哪些內容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項目的基本情況和相關數據
(2)財務預算的合理性和合法性
(3)目標和承諾的實現方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數據
(2)用法規政策說話
(3)過往成功經歷和方法
第4篇 物業管理手冊－法律法規其他要求控制程序
物業管理手冊:法律法規及其他要求控制程序
1、目的
建立獲取法律法規和其他要求的渠道,為及時獲取和識別出適用于本公司與環保有關的法律法規和其他要求,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于與公司有關的環境法律法規和其他要求的獲取、識別與更新。
3、職責
3.1品質部負責獲取、確認和匯總適用于公司活動及服務中有關環境的法律法規和其他要求,并對其進行登記、更新和傳遞。
3.2各部門負責收集其職權范圍內的法律法規及其他要求,并及時將有關信息傳遞給品質部。
4、程序
4.1獲取范圍
4.1.1國家頒布的有關環境、能源、資源、消防、安全等方面的法律、法規和標準。
4.1.2河南省、鄭州市發布的有關環境保護的地方性法律、法規。
4.1.3其它要求
4.1.3.1與顧客的協議
4.1.3.2非法規性指南
4.1.3.3與政府機構的協議
4.1.3.4行業協會的要求
4.1.3.5上級機關發布的相關標準和規范性文件
4.1.3.6本公司對公眾的承諾
4.1.3.7本公司的要求等
4.2獲取途徑與方式
4.2.1購買專業出版社出版的法律法規和標準合訂本,獲取河南省已經頒發的有關資料,摘錄相關內容。
4.2.2從上級有關部門及專業報紙、雜志、出版社、圖書館、cd磁盤等媒體上獲取有關法律及其他要求。
4.2.3通過互聯網進行查詢,獲取最新版本的法律、法規和其它要求的信息。
主要查詢的網站有:
中國環境保護網
中國環境標準網
新浪網
搜狐網
商都信息網
鄭州市環境保護局
4.3識別、填寫、確認
4.3.1品質部每年12月底以前識別出其所適用的環境方面的法律法規、地方性法規、規章和其它要求。
4.3.2品質部在獲取到新的法律法規及其它要求后,應對公司的經營活動與服務狀況進行識別和確認。確認的依據為:公司的實際狀況、識別出的環境因素、相關方的要求、上級主管單位的要求、公司的要求等。
4.3.3品質部根據確認的結果編制出《法律法規及其他要求目錄清單》,報管理者代表審批。
4.4傳達、培訓
4.4.1品質部將《法律法規及其他要求目錄清單》和必要的內容或文本根據公司的實際情況通過發放文件、網上公文、會議等形式傳達到各部門和有關相關方。
4.4.2各部門對員工進行法律、法規教育培訓時,執行《法律法規及其他要求目錄清單》。
4.5保存、發放
4.5.1品質部妥善保存公司適用法律法規及其他要求的文本。
4.5.2品質部將確認適用于本公司的法律法規和其他要求,以受控文件的形式,復印、發放到各相關執行部門,各相關部門建立部門《法律法規及其他要求目錄清單》和文本并妥善保存。
4.6跟蹤、更新
4.6.1品質部采用互聯網查詢或采取向當地行政主管部門咨詢的方式,進行法律及其他要求有效性的跟蹤,并根據跟蹤結果,修改、增補《法律法規及其他要求目錄清單》,執行《文件控制程序》中有文件更改的規定。
4.6.2品質部通過發放文件、網上公文、會議等形式將更新信息傳遞給員工和其它有關的相關方。
4.6.3由此涉及其它文件的修改,執行《文件控制程序》。
4.7公司在識別和評價環境因素,制定管理方針、目標、指標及培訓、運行控制、績效監測、合規性評價等時,應考慮法律、法規和其他要求。
4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《法律法規及其他要求目錄清單》jw/jl-5.4.4-001
第5篇 某大廈物業客服部日常管理內容
大廈物業客服部日常管理內容
1.0計劃管理
1.1根據本公司經營管理的總體目標,客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協調。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項預算。
1.2.2根據所管轄物業的具體情況制定當月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓計劃并監督實施。
1.2.4制定好本部門物資設備的采購計劃。
2.0組織管理
根據管理區域的規模及管理體制,設置、調整和完善客服部的各種機構和崗位設置,明確各種崗位的職責和任職要求,并制定各項工作的操作程序、業務流程以及各項規章制度。
3.0人員管理(落實到部門領導)
根據各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握高水準物業管理專業態度、專業知識、專業技術,并養成良好職業習慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進行工作。
4.0物資設備管理(落實到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設備的采購、領用、保養、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。
5.0質量管理(落實到物業客服)
培訓員工樹立質量意識,實行全面質量管理。通過對客服部各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進,再制定、實施、檢查,使之成為一個循環往復螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務質量。
6.0預算管理(落實到部門經理)
編制和控制客服部年度的各項預算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協調管理(落實到客服主任)
協調好客服部與公司內及物業外各政府職能部門的工作關系。如保安、工程、財務及行政人事部的關系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應商的關系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第6篇 廠區物業管理協議
20**廠區物業管理合同范本[1]
被委托方：________物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
委托方：________（以下簡稱乙方）
搞好廠房的物業管理，________物業管理有限公司與進駐企業________（以下簡稱乙方）經友好協商，甲、乙雙方簽訂如下協議，以茲共同遵守。
一、甲方負責大樓進駐企業的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛，環衛清掃、綠化管理等項服務。甲方為乙方提供服務，乙方應積極協助，提供便利條件。
二、乙方提出的供水、供電要求：
1、用電類別：==；
用水容量：
用電容量：；
用===表直供：
用甲方配電房==柜直供。
2、每月水費、排污費按黃石市規定工業用水、排污費的收費標準計取；
電費按供電部門費用標準另分攤配電費及維修費0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費。
3、除突遇不可抗拒因素導致停水、停電外，凡因維（檢）修等原因，甲方應提前一天通知乙方作準備。
4、乙方要嚴格按申報的電容量用電，若一經發現超負荷用電，除按有關規定給予處罰外，由此造成的事故責任和損失，由乙方全部承擔。
5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內部擅自接用水、電，如若超負荷造成的配電設備損壞，或因其他原因影響他人生產或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負責賠償，修復。
三、計量辦法：
1、乙方專線始端應配置電度表，每月按表計費，并分攤部分公用電費用；如中小企業合用一個電表、水表時，則按電表、水表的實用數進行各戶分攤，分攤比例按各戶使用情況，水管直徑等情況議定。
2、根據**市供電局有關規定，實行基本電價===元/KVA.月，基本水價以自來水公司規定底價，作為該戶的起動價。
3、乙方接到甲方《繳費通知》后，如對耗電量費用有疑問時，應在2個工作日內向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認可。
4、甲方向乙方發出《繳費通知》（含本協議第七條規定的收費項目和租房合同所規定的項目）后三日內（遇節、假日順延）應繳納費用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結清欠款的，則停止水、電供給。
四、物件設施管理：
1、甲方有償提供給乙方的物件、設備、設施（如門窗、配電柜、廁所、空調、電梯）應完好無損。
2、乙方要加強員工管理教育，愛護公物和公共設施，自覺遵守衛生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀者將處以5？50元罰款。
3、甲、乙雙方都要加強治安保衛工作，甲方負責門衛治安，乙方負責內部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。
五、電梯使用管理：
1、甲方提供正常運行客貨梯，其維修、大修、保養費用和電費，由乙方或使用電梯單位共同承擔。
2、原則上由甲方指派專業人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負責保養電梯、打掃電梯內衛生。
3、若電梯出現故障時，應及時通知甲方物業管理部門派專業人員檢修，其維（檢）修費或更換零件費等開支，由乙方支付。
4、電梯為客貨兩用，不能超重，
，嚴格按照電梯使用的有關制度進行管理。
六、收費項目及金額：
1、電梯使用費：0.1元/平方米？月，使用電費由企業共同承擔。
2、物業管理費用：3元/平方米？月（含市政設施、公用維修、環衛、公共衛生、綠化及治安等費用）。
七、其他：
1、本協議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。
2、本協議未盡事宜，雙方另行議定，其補充協議書經雙方簽章后與本協議具同等效力。
3、本協議經雙方簽章后生效。
4、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第7篇 某物業公司財務管理概述
一、財務管理的演變
1、財務管理的概念
(1) 財務管理是指以企業資金運動全過程為內容,對企業的財務活動,即資金、成本和利潤所進行的計劃、決策、控制、考核、監督等管理工作的總稱。
(2) 物業管理企業的財務管理是對物業管理企業組織財務活動、處理與各方面財務關系的一項經濟管理工作。
2、 財務管理的發展
(1) 籌資財務管理階段:
19世紀末到20世紀30年代,財務管理主要是預計企業資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。
(2) 內部財務管理階段:
20世紀30年代到50年代,財務管理主要是進行有效的內部控制,管好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。
(3) 綜合財務管理階段:
從20世紀50年代到現在,財務管理主要是注重投資財務管理、協調收益分配關系。重點是研究投資、報酬和企業價值的評估等問題。
3、財務管理的趨勢
(1) 財務管理內容復雜化
(2) 財務管理范圍國際化
(3) 財務管理手段現代化
二、財務管理的環境
1、財務管理環境的概念
財務管理環境是指影響公司財務管理工作的一系列因素的總和。
2、公司內部財務管理環境
(1) 企業形態:指物業管理企業在創建之初向政府有關部門登記時就確定下來的資產所有權關系。
(2) 企業文化:指物業管理企業在長期發展過程中逐步形成的一種氛圍,它有著豐富而又很實在的內容,其精華是體現在深入企業廣大職工心目中的企業精神。
(3) 財務管理能力:指物業管理企業聚財、用財和生財的能力。
(4) 經營管理:指物業管理企業對物資采購與供應、物業經營出租、出售以及維修、養護等方面的管理。
(5) 組織結構:指物業管理企業組織、領導財務管理工作的職能部門的組成情況,它包括各職能部門的設置及其相互間的財務管理職責的分工和組織程序。
(6) 人員素質:指物業管理企業財務管理人員在業務上所掌握的財務管理知識、有關法律法規和政策的水平,以及具備財務管理決策的能力和應付企業內外財務管理環境變化的能力。
3、公司外部財務管理環境
(1) 政治環境:指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。
(2) 經濟環境:指國家經濟形勢和經濟發展趨勢、產業政策、金融市場狀況等因素,它是影響公司經營和財務管理活動的最主要的因素。
(3) 法律環境:指影響企業財務管理活動的法律、法規的總和。(企業組織形式、稅法等)
三、財務管理的目標
財務管理目標就是物業管理公司進行財務管理所要達到的目標,是評價財務管理活動是否合理的標準。在物業財務管理實踐中,最具有代表性的財務管理目標主要有以下幾種觀點:
(1) 利潤最大化:指企業的利潤額在盡可能短時間內達到最大。這是一般物業管理企業較普遍的理財目標。其優點在于經濟效益容易衡量、財務數據直
觀,在一定程度上反映出企業經濟效益的高低。其缺點在于:
a、導致企業的短期行為,為了片面追求利潤最大化,某些物業管理公司會放棄一些保養維護性的成本支出項目,或者在管理過程中,不注重物業的保值增值目標而在服務內容上把費用低作為唯一的選擇。
b、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關系,不利于經營成果的橫向和縱向的比較。
(2) 每股利潤最大化:與目標(1)相比,其優點是把企業實現的利潤額同投入的資本或股本數進行對比,能夠說明企業的盈利水平,可以在不同資本規模的企業或同一企業不同時期之間進行比較。其缺點與目標(1)相同。
(3) 管理層報酬最大化:指企業管理層的福利和利益最大化。
管理層報酬最大化的缺點:并不強調企業利潤、股票市場價格,或者其他財務管理目標的最大化。雖然滿足了企業管理層的欲望,但企業管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策,從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。
(4) 企業價值最大化:指企業在考慮資金時間價值和從企業長遠發展的的角度合理經營,采用最優的財務管理政策不斷增加公司財富,使企業價值達到最大化。企業價值不是指帳面資產的總價值,而是企業全部財產的市場價值。其中包括企業品牌、資信等無形資產。因此,企業價值最大化的管理目標在對企業價值的評價中,所重視的不是企業已經獲得的利潤水平,而是企業在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。
優點:
a、有利于克服企業在管理上的片面性和短期行為
b、反映了對企業資產的保值增值的要求
缺點:
a、企業價值不易認定。對于上市公司,即期市場上的股價不一定能夠直接揭示企業的獲利能力;對于非上市公司,其企業價值的評價由于受評估標準和評估方式的影響不易做到客觀和準確。
四、財務管理的環節
(1) 財務預測――主要任務:測算各項物業管理方案和經營方案的經濟效益,為決策提供可靠的依據;預計財務收支的發展變化情況,以確定管理目標;測定各項定額和標準,為編制財務計劃、分解各項計劃指標服務。
(2) 財務決策――管理人員在財務目標的總體要求下,通過專門的方法,分析、評價各種方案的經濟效益,進行綜合平衡,從各個備選方案中篩選出最佳方案。
(3) 財務預算――是以財務決策確立的方案和財務預測提供的信息為基礎,制定主要的計劃指標。財務預算是財務預測和財務決策的具體化,是控制財務活動的依據。
(一) 財務預算的編制方法
1、固定預算
含義:固定預算是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內相關因素可能發生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。也稱為增量預算或減量預算編制法。
優點:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。
缺點:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰性,因而,也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2、零基預算
含義:零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。
零基預算的編制程序:
a、由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發生及發生額是多少;
b、將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;
c、對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;
d、將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。
優點:有助于提高管理收費的使用效益,改善企業與業主之間的關系,從而增強物業管理企業的市場競爭能力。
缺點:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據。
(二)財務預算的主要內容
1、收入預算:物業管理企業的收入來自物業管理服務和多種經營兩個方面。管理服務收入是物業管理企業的主營業務收入,主要分為管理收入(包括公共性服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經營收入和大修收入等。
2、營業成本預算:營業成本是物業管理企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出。營業成本預算包括:
(1) 直接人工費預算:企業在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出;
(2) 直接材料費預算:物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。
3、管理費用預算:是從事物業管理活動中所發生間接費用的預算。包括物業管理企業管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4、財務費用預算:是物業管理企業在預算期內為籌措資金所發生費用的預算,包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。
5、資本預算:也稱設備維修更新計劃,是物業管理企業為實現物業的保值和增值,根據設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。
&n
bsp; 6、現金預算:也稱現金流量表,是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。
7、預計損益表:又稱年度利潤計劃,是在經營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業管理企業預算期(通常為一年)內收入、成本費用和凈利潤的預算。
8、預計資產負債表:或稱預計財務狀況表,是揭示物業管理企業資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。
物業管理企業財務預算的編制
(一)財務預算的編制程序
1、編制方式:“二下一上式”
一下:首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標;
一上:各部門根據控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業管理企業財務部門;
二下:財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業管理企業管理層,然后再由管理層交業主在奉討論批準后,正式下達給各部門執行。
2、 財務預算的編制程序
(1) 根據相關法規和管理服務合同的要求,編制資本預算及年度收入預算;
(2) 以收入預算為基礎,制訂營業成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;
(3) 依據收入預算,編制管理費用預算;
(4) 根據收入預算、營業成本和管理費用預算等,并進而結合物業管理企業的收付款政策和資本預算,編制現金預算;
(5) 綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。
(二)財務預算的編制過程
1、收入預算
2、營業成本預算
3、管理費用預算
4、現金預算
5、預計損益表
財務控制――是在財務管理過程中,利用特定的手段,對企業財務活動施加影響或調節,以便實現預算指標。
財務控制的目的:
1、落實財務預算或財務計劃;
2、及明糾正偏差;
3、提供決策依據。
財務預算控制的內容:
1、將財務計劃的各項預算指標分配落實到企業各部門;
2、通過會計核算反映和監督企業各部門有關指標的實際完成情況;
3、定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施;
4、對責任部門和責任人進行評價和考核;
5、根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰;
6、調整預算。
財務控制系統的構成要素
1、組織系統
實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在企業內部劃小預算單位,各預算單位(企業內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同,責任中心分為成本中心、費用中心、利潤中心和投資中心。
2、信息系統
(1) 內部信息:財務預算數據和實際執行結果的數據
(2) 外部信息:市場預測、市場行情、政策法規變動等。
3、考核制度
考核的一般做法:根據財務預算數據,找出實際發生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為企業決策和采取行動的依據。
4、獎懲制度
獎懲是根據業績考核結果,對業績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。
財務控制的步驟
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p;1)建立財務預算控制系統
(1) 建立財務預算控制的組織系統
a、專門機構的設立
b、人員的配置
c、崗位責任的確立
d、責任中心、利潤中心與投資中心的建立
(2) 建立財務預算控制的信息系統
a、建立各種量化的控制標準(指標)
b、信息反饋系統
(3) 建立考核制度和獎懲制度
2)檢查監督:根據信息系統確立的標準,實行監督、檢查,比較實際執行結果與標準之間的差異;
3)分析原因:實際執行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差,那么,到底是什么原因產生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確;
4)糾正偏差:提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失;
5)獎懲兌現:根據監督檢查結果,落實責任,兌現獎懲辦法。
財務分析
第8篇 物業區地下停車場管理程序
物業轄區地下停車場管理程序
1目的
切實做好地下停車場的安全管理,更好地為顧客服務,方便停車,保障車輛停放有序,交通暢通,避免車輛丟失事故的發生。
2適用范圍
適用于zz物業管理公司管轄的地下停車場。
3相關標準要素
3.1gt/t19002--iso90024.7, 4.10, 4.13
3.2《深圳市公安交通管理局機動車保管場管理規定》
4相關文件
4.1質量手冊 4.7, 4.10, 4.12, 4.13
4.2機動車保管員職責
4.3地下停車場管理規定
5職責
5.1管理處負責地下停車場內日常車輛停放的安全、保管、收費工作,值班人員要盡職盡責,做好巡視記錄,嚴禁擅自離崗。
5.2地下停車場收費嚴格按照公司規定的收費標準執行。
6實施程序
6.1地下停車場的管理
6.1.1停車磁卡的辦理
6.1.1.1地下停車場采取專用車位形式。 停車場優先為本大廈業主用戶服務。如有余位,向zz苑內部企業開放,管理處以書面的形式及時通知業主,告知如何辦理手續,必要的證件、收費標準等。
6.1.1.2地下停車場采用先進的電腦磁卡自動管理系統, 由車主持磁卡自行刷卡進出,電腦自動記錄出入時間、磁卡號、持卡人姓名。
6.1.1.3管理處設專人負責磁卡的辦理。
6.1.1.4需辦理停放車的業主,憑買房合同或租賃合同及單位證明有關證件到管理處申請車位。
6.1.1.5辦證員發給'停車場登記表',車主填寫登記表及車輛檔案。
6.1.1.6辦證員憑上述證明文件,核實車輛類型(小車型),通知收費員。
6.1.1.7收費員根據辦證員的繳費通知,進行核對無誤后收費。
6.1.1.8辦證員憑收費票據,將車主填寫的'停車場登記表'與車輛檔案輸入電腦并發放磁卡。
6.2停車場應有以下標識:
6.2.1出入口標志
6.2.2設置限高標志
6.2.3方向指示
6.2.4停車位和禁停位
6.2.5嚴禁煙火標志
6.3地下停車場的安全管理
6.3.1巡視保安員應確保下列車輛不準進入地下停車場:
6.3.1.1沒有辦理申請磁卡的一切外來車輛
6.3.1.2超高、漏油的車輛
6.3.1.3載有危險品的車輛
6.3.2地下停車場設有閉路電視監控系統,24小時值班并作記錄, 發現可疑現象,立即通知巡視保安員到現場查詢并處理。
6.3.3車輛進入地下停車場,必須在指定的專用車位停放, 巡視保安員必須核對所停放車輛的車牌號碼與車位是否相符, 檢查車輛是否關好車門、車窗。如有車位不符或門、窗未關好的,立即與車主聯系,及時更換車位并關好門、窗。
6.3.4司機如在停車場內修理車輛、加油,巡視人員要加以制止。
6.3.5巡視保安員在每次巡視時,檢查以下設施是否完好, 填寫檢查記錄表,發現問題及時通知管理處負責人。
6.3.5.1消防栓及消防器材是否完好。
6.3.5.2地下停車場自動刷卡設備、供電、對講系統是否正常。
6.4停車場自動刷卡系統的保養和維修請專業公司負責維修和保養。管理處對專業公司的維修和服務情況建立質量檔案。
6.5地下停車場車輛遺失的處理
6.5.1接到車主報案車輛遺失, 值班巡視保安員應立即向zz保衛處和派出所報案并做好記錄。
6.5.2值班巡視保安員通知管理處有關人員,從電腦中查找丟失車輛最后一次進出的資料。
6.5.3協助車主出具有關證明材料,向保險公司索賠。 并做好處理記錄。
7質量記錄
7.1車場巡視記錄表
第9篇 萬科某小區物業管理規約
萬科星園小區物業管理規約(2022)
萬科星園是全體業主共同的家園,為加強本物業區域的物業管理,維護全體業主的合法權益,維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。本規約由全體業主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業基本情況
物業名稱:北京市朝陽區萬科星園小區
物業類型:北京萬科服務有限公司
坐落位置:北京市朝陽區仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。
3、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約,執行業主大會和業主大會授權業主委員會做出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動,遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時,業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定,合理使用物業。
第二章 物業使用和維修
4、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業整潔、美觀,遵守市容環境管理的相關規定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。空調外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
6、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規及相關規定禁止的其它活動;遵守環境保護的相關規定。
7、業主飼養寵物,應當遵守相關管理規定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規定出示相應證件或登記;機動車應在規劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發生噪音應迅速解除。
9、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業服務機構或業主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產毗連的物業進行維修,各相關業主應積極協助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業損壞的,應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
12、業主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業服務機構,并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
13、規劃中為全體業主共有的露臺,依約定由部分業主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業主承擔維修責任。
第三章 物業服務費用的交納
14、業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業按時足額交納物業服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業服務費用的業主,業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業服務費用的,經業主委員會批準,物業服務機構可在物業區域內公示欠費情況;逾期仍不納的,物業服務企業可以依法追繳。
15、任何業主無故欠繳物業服務費的,則物業服務企業有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業服務費的其他收入,歸全體業主所有。
16、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務,應另行支付費用。
17、業主應按有關規定交納和使用專項維修資金,并及時續籌。
18、業主在轉讓或出租其擁有的物業時,應當要求新業主和承租人承諾遵守本規約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內,將房屋轉讓或出租等情況告知業主委員會或物業服務機構。業主轉讓物業,應當結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,從其約定,業主承擔連帶責任。
第四章 業主行為準則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態度理性處理鄰里糾紛。
20、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
21、業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
22、業主不得違反法律、法規以及萬科星園小區物業管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。
23、未依法辦理相關審批手續,不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業或私人用途。
26、不在本物業區域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規范。
27、愛護本物業內共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業區域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質。
30、不從室內向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內。
31、未經業主大會同意,不在本物業區域內業主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業服務及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業區域內違規飼養動物。附合規定的飼養者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業專有部分存在安全隱患時,及時維修養護或配合物業服務企業及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業服務企業可以主動維修養護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業服務企業采取緊急避險措施,并依據法律法規承擔相關費用。
35、因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,在物業服務企業事先告知的情況下,相關業主應給予必要的配合。因相關業主阻撓維修養護而造成他人或公共財產受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業主的家庭成員或其他物業使用人亦應遵守本管理規約,否則業主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業管理權利
37、 為維護業主的共同利益,全體業主同意授予物業服務企業以下權利:
a) 根據法律法規、本管理規約以及本物業區域的實際需要來制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度,經業主委員會批準后執行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;
c) 向欠費業主追繳物業服務費用。
d) 對業主共有車位,除非業主大會另有明確決議,物業服務企業有權根據實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區域。
e) 從室內向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業服務企業有權勸告、制止;
f) 為保證業主的大件物資的安全,物業服務企業可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業主核實。
g) 業主非因公共利益占用共用部位應征得共有產權業主和物業服務企業的同意,否則物業服務企業有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業主應自覺遵守本公約的各項規定,違反本公約造成其他業主、物業使用人人身傷害或財產損失的應承擔法律責任。
39、對業主的違約行為,業主、業主大會、業主委員會和其他業主可督促其改正,也可委托物業服務企業督促其改正。
40、業主對物業服務工作的意見和建議,可直接向物業服務企業提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交本小區業主大會表決。
41、業主違反本管理規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規約和欠費六個月以上的業主不能被選舉為本小區業主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可向房地產行政主管部門申請禁止該業主轉讓、出租和抵押該欠費的物業。
44、對個別業主、使用人違反公約或損害其他業主、使用人合法權益的行為,由業主大或業主委員會授權物業服務企業提起訴訟。
45、業主、物業服務企業執行本管理規約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業建筑區域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規約如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區物業管理規約經本小區2023年業主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規約附件一至五:《裝修管理規定》、《治安、消防、交通管理規定》、《環境、衛生管理規定》、《電梯使用管理規定》、《商鋪管理規定》以及本物業其他管理制度是萬科星園小區物業管理規約的有效組成部分,全體業主承諾遵守。
49、本管理規約的修訂權屬于本物業小區業主大會。
北京市朝陽區萬科星園小區
2023年業主大會工作委員會
2023年10月15日
第10篇 物業管理委托合同協議
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):______________________
受托方(以下簡稱乙方):______________________
根據有關法律、法規,在自愿、平等、協商一致的基礎上,甲方將_____
(物業名稱)委托于乙方實行物業管理,訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型:____________________
座落位置:______市____區_____路(街道)______號
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人,本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理,包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____。
第九條公用環境衛生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_____。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監控、巡視、門崗執勤、______。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用:
1.物業管理服務費;
2._______;
3._______。
第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為,針對具體行為并根據情節輕重,采取批評、規勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為____年。自____年__月__日時起至_
___年__月__日時止。
第四章雙方權利義務
第十九條
A甲方權利義務(適用于業主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用戶,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第__項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內向乙方移交;9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
B甲方權利義務(適用于房地產開發企業)
1.在業主委員會成立之前,負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題,按以下方式處理:
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第___項執行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內向乙方移交;
9.當業務和物業使用人不按規定交納物業管理費用時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
第二十條乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定,制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為,提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定,對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務,但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定,當業主和物業使用人裝修物業時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每__個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現目標管理。
1.房屋外觀:_____________________
2.設備運行:_____________________
3.房屋及設施、設備的維修、養護:___________
4.公共環境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到:________
具體的物業管理服務質量要求見附件二。
第11篇 住戶手冊-物業管理人簡介
《住戶手冊》物業管理人簡介
zz花園的'物業管理人'是佳園物業管理有限公司,成立于2003年10月,是專業從事物業管理的具有獨立法人資格的臨時物業管理企業。
公司雖成立時間不久,但'佳園物業人'以兢兢業業、孜孜以求的敬業精神,取得了一定業績,贏得了業內人事的認可。
zz花園管理處下設:物業部、經營部、財務室、維修部、保安部、綠化保潔部,各部門崗位人員堅持以'最優'原則配置。管理人員都是經過專業培訓,且具有高學歷的專業人士,并經多年實際工作的磨練,具有豐富的物業管理經驗。我處實行按崗分工,遵照管理處指令工作,不作任何私人性質的服務,敬請各業主(住戶)勿要求員工做私下服務。本處員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,希望您向本處投訴,以期本花園管理服務質量達到更高標準,為您提供更優質的服務。本管理處在每棟塔樓大堂設有主任信箱,歡迎業主對管理工作提出合理的意見、建議,業主亦可電告本處。
主任 室:***
保安崗電話:***
管理服務范圍
zz花園管理處是中山佳園物業管理有限公司派出機構,主要對zz花園片區的物業實施管理和服務,具體管理內容有:
1.本物業范圍內的不同房屋的使用、維修、養護;
2.消防、機電設備、路燈、走廊、自行車庫(棚)、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;
3.清潔衛生;
4.車輛行駛及停泊;
5.維護公共秩序,保衛小區安全;
6.家政服務;
7.物業代理;
8.花卉服務;
9.裝修代理(監理);
10.市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其它物業管理事項。
第12篇 x小區物業管理處整改創收報告
花園小區物業管理處整改創收報告
本人zz于2023年10月21日應聘到**物業管理有限公司,被分配到**園物業管理處,從事物業管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現對于物業小區基本情況有了一部分的了解和認識。小區開發建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應收物業服務費852077.16元全年,半年426038.58元,但現有3戶未領鑰匙,底商3戶合計少收物業費10419.75元,也就是說物業公司半年的收入為415618.83元,物業公司支出每月電費16000元左右,水費350元左右,員工工資20900元+10%的各項員工福利2090元,辦公費每月500元,衛生費1000元,不可預見費用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠遠低于同等水平物業公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創收方案。
一、整改項目:
1、節能降耗:
a:現在新城物業地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節省還不包括地下車庫進口坡道改成聲光控燈頭的節能部分)。
b:物業公司辦公室節能把一層、二層現有辦公用燈改裝成36w高亮節能燈,在現有情況下可以節能60%,把電梯間燈更換成聲光控燈頭,使用25w白熾燈。
c:對現有三棟樓的各單園內加裝各單元的樓梯間和電梯運行的電表。根據是唐價經費字【2007】14號文件即《唐山市物業服務收費管理實施細則》的通知的第十六條規定。這部分電費應向本單元內業主合理分攤收取。這樣我物業公司將節省大量的資金,提高營業收入,約為每單元1500元,新城小區應為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設備巡檢每天一次,包括設備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調整工程維修部員工值班形式。現在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。
c:環境保潔部現每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發生,而且我個人認為現在保潔隊伍就多一人,應為內外保兼顧打掃,哪個樓的內保衛生就應把相對應的外保任務完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領導決定。
d:客服部前臺值班,現物業公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業主對此提出異議,現擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補貼下午也不早下班。
3、小區硬件改造:
a:對小區各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區內的非機動車輛(含摩托車),的管理,如按現有情況放在樓道內或單元門廳內外兩處,既影響小區的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現意外傷害事件,物業公司還要有連帶管理責任。
b:小區北門加裝開關或防護欄,這樣既保證了小區的安全性,又可以對人員和非機動車輛進行控制,還可節省3名保安員,每班一名保安員(費用在3000-4000元)。
c:對小區西門南側鋪設0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側抹一個緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區創收:
小區創收是物業管理運營中不可缺少的一部分,也是物業公司的主要盈利點,一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區內外停車有多種運營方式,以下針對新城小區有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區車輛只收取占地費,不收取管理費。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區的長遠發展和可持續發展(60-80元每車每月)。
b:在小區外商業北側建立永久式地上停車位,在入口(商業西側)建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回。現小區外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區內廣告位的設立和招商,因本小區現有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運營。
以上是本人一點膚淺的建議,請董事長批評指正。
**園物業管理處經理:zz
20**年**月**日
