第1篇 物業管理費收取及催繳程序-3
物業管理費的收取及催繳程序(三)
有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
第2篇 某物業公司倉庫管理作業指導書怎么寫
物業公司倉庫管理作業指導書
1.0目的:為了儲存生產原料、半成品、成品以及為了配合物流管制。
2. 0適用范圍:公司各部門。
3. 0分類:3.1從安全角度上考慮分為:一般倉庫;
危險品倉庫。
3. 2從建筑結構上考慮分為:封閉式倉庫;
敞開式倉庫。
3. 3從堆放的貨物性質上考慮分為:原料倉庫;
半成品倉庫;
成品倉庫。
4.0職責:
4.1消防管理是倉庫管理的首要內容:建立嚴格的消防制度,明確消防責任人,要及時消除火災事故等隱患;
倉庫范圍內要有明顯的禁煙、禁火標志和警示牌,對違反規定動用明火、吸煙者要加以處罰。
4.2倉庫的環境日常管理,包括:防潮、防高溫、防水浸應該是倉庫環境管理的確關注重點;
建立倉庫清潔打掃制度,倉位和通道要保持干凈,有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作;
倉庫高處的大玻璃要定期擦洗,使倉庫保持明亮清潔。
4.3倉庫的安全保衛是倉庫管理的重要一環,包括:無關人員不得出入倉庫;
嚴格執行兩人以上進入倉庫的制度。
4.4建立嚴格的管理制度:機器設備的安裝、管理、使用規定;
產品、貨物出入庫、材料出放庫規定;
成品發貨出庫制度;
各種崗位的職責及操作規程。
4.5管理辦法:
4.5.1 無關人員不得入內。
4.5.2 建立嚴格的消防制度,明確消防責任人,要及時消除火災事故等隱患。
4.5.3 各種物資進倉,應嚴格檢查質量和數量,防止物資銹損腐蝕、霉爛變質、丟失短少,凡質量有問題的一律不準入庫,嚴重情況可要求退貨。
4.5.4 物資的入庫,庫房管理員根據采購部提供的采購物資的原始發票和實物填制進倉單。
4.5.5 庫房內不準使用電爐、電烙鐵、電熨斗、等電熱器皿和電視機、電冰箱等家用電器。
4.5.6 庫房內嚴禁吸煙和動用明火。
4.5.7 倉庫電器設備的周圍和架空線路的對方嚴禁堆放物品。
4.5.8 庫房內要定期打掃,保持整潔。
4.5.9倉庫的環境日常管理應注重防潮、防高溫、防水浸。
4.5.1 0保管員下班前,必須先進行安全檢查, 電源、鎖好門窗后方可離開。
4.5.1 1配合各使用部門,摸清庫存和消耗規律,做好物資采購工作。
4.5.1 2經常巡查庫房商品,定期盤點,做到先進先出,減少積壓,滯銷商品要及時報告部門負責人。
5.0支持性工具:《進倉單》《退貨登記表》《倉庫物料盤存表》《庫存物料報廢申請表》編制:審核:批準:日
第3篇 三級物業管理企業資質核準辦事指南廈門市
三級物業管理企業資質核準
一、設定行政許可的法律依據
(一)《物業管理條例》(2003年5月28日國務院第9次常務會議通過,2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;
(二)《物業管理企業資質管理辦法》(2004年3月17日建設部令第125號發布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。
二、行政許可條件
三級資質等級物業管理企業的條件如下:
(一)注冊資本人民幣50萬元以上;
(二)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
(三)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
(四)有委托的物業管理項目;
(五)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。
根據建設部《物業管理企業資質管理辦法》,新設立的物業管理企業,符合上列第(一)、(二)、(三)項條件的,資質等級按照暫定三級資質核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質條件的,按規定申請核定正式資質等級。
三、申請材料目錄及依據
(一)新設立的物業管理企業申請暫定資質應當提交下列申請材料:
(企業物業管理資質已被取消或《資質證書》有效期已過期,需重新申請物業資質的,申請材料按本條規定報送。)
1、《物業管理企業資質申報表》(原件2份)
2、企業營業執照副本(復印件2份,公司名稱中必須有“物業管理”或“物業服務”字樣,主營中必須有物業管理);
3、企業章程(復印件2份);
4、驗資報告(復印件2份,注冊資金三級、臨時三級實際到位人民幣50萬元以上);
5、企業法定代表人的身份證明(復印件2份);
6、物業管理專業人員的職業資格證書(崗位證書)和勞動合同(需鑒證機關蓋章),管理和技術人員的職稱證書和勞動合同(需鑒證機關蓋章) 具備中級職稱的財務和工程負責人任職證明(復印件2份,材料內容包含從廈門市建設與管理信息網的房地產與物業信息網免費下載的《廈門市物業管理企業有職稱及資格專業技術人員名單表》);
[注:專職、專業非退休管理人員至少10人,其中取得建設部培訓的物管員上崗證不少于5人,中級職稱人員不少于5人,初級職稱人員不少于5人]
(以上所需提交申請材料均由《物業管理企業資質管理辦法》第六條規定。)
上述材料提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
注:當企業法定代表人身份非國內人士時:
①境外的自然人:提供的身份證明材料(護照除外)均需由所在國家的公證機關公證并經外交認證方為有效。
②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應經司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國法律服務(香港)有限公司”轉遞章。
③澳門的自然人:身份證明材料均應通過司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團)有限公司、中國銀行澳門分行、澳門工商聯合會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯合總會出具證明文書。
④臺灣的自然人:回鄉證、臺胞證,證明材料均應在臺灣法院辦理公證,并經海基會寄送副本。
(二)物業管理企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內申請核定資質等級。申請核定資質等級的企業應當提交下列材料:
1、上述第(一)項申請暫定資質應當提交的材料;
2、暫定三級資質證書正、副本復印件;
3、物業管理委托合同(復印件加蓋單位印章);
4、企業業績材料復印件(指“上年度企業財務審計報告”);
5、企業服務質量、服務收費等管理制度、標準的執行情況報告。
(以上所需提交申請材料均由《物業管理資質管理辦法》第九條規定)
上述材料
提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
四、申請表格
申請人需填寫《物業管理企業資質申報表》,《廈門市物業管理企業有職稱及資格專業技術人員名單表》可在廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處免費領取,也可在廈門市建設與管理信息網()免費下載。
五、行政許可程序
(一)申請人向我局提出申請,提交有關材料;
(二)我局進行審核,作出行政許可決定;準予許可的,于法定時間內向申請人頒發、送達資質證書。
六、行政許可的時限:
自收到完整的申請材料之日起,在20個工作日內作出決定;因故經分管局長批準,可延長10個工作日。
七、行政許可證件及有效期限
本許可事項獲準后,頒發《暫定資質證書》或《物業管理資質等級證書》?！稌憾ㄙY質證書》有效期1年。物業管理企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向許可機關申請核定資質等級。
八、行政許可的法律效力
物業管理企業取得物業管理資質等級證書后方可從事相應的物業管理服務。
九、行政許可年審或年檢
物業管理企業資質實行年檢制度。符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為合格。不符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為不合格,許可機關注銷其資質證書。
物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的,由許可機關責令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
十、申請人辦理許可過程中的救濟權利
申請人在辦理許可過程中享有下列救濟權利:
(一)申請人在申請行政許可過程中,依法享有陳述權、申辯權;
(二)申請人的行政許可申請被駁回的,有權要求說明理由;
(三)申請人不服行政許可決定的,有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟;
(四)許可機關因行政許可所依據的法律、法規、規章修改或者廢止,或者準予行政許可所依據的客觀情況發生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經生效的行政許可時,申請人因此遭受財產損失的,有權依法要求補償。
(五)申請人的合法權益因行政機關違法實施行政許可受到損害的,有權依法要求賠償。
申請人在行使權利的過程中,應同時履行《行政許可法》等有關法律、法規規定的義務,維護國家利益和社會公共利益,維護利害關系人的合法權益,維護行政機關的法定許可權利和正常的行政許可秩序。
十一、行政許可受理地點、時間及公示網站
(一)辦理地址、聯系電話
廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處(廈門市廈禾路362號建設大廈3樓)
聯系電話:2204279 8123066 8123099
(二)時間:
1、審核時間:每周一、三上午(廈禾路362號建設大廈十四樓房地產開發與物業管理處,聯系電話:2204279)
2、受理時間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公開網站:
第4篇 物業：管理評審控制程序
物業程序文件:管理評審控制程序
1.0目的
確保公司質量管理體系是適宜、充分、有效的,并能滿足標準和方針、目標的要求。
2.0范圍
公司最高管理層對公司質量管理體系運行的評審。
3.0職責
3.1總經理負責管理評審及批準《管理評審計劃》、《管理評審報告》。
3.2管理者代表負責審核《管理評審計劃》、《管理評審報告》。
3.3質管部負責編寫《管理評審計劃》、《管理評審報告》。
3.4質管部負責相關文件的收集和發放、保管。
3.5各單位負責準備相關的管理評審資料。
4.0程序
4.1評審計劃的制定
4.1.1質管部應于每次管理評審會議前兩周擬出該次的《管理評審計劃》,經公司領導審批后提前一周發放給各單位主管。各單位主管應認真學習、全面準確把握《管理評審計劃》,準備好與各自有關議題的議案并形成書面材料。
4.1.2評審計劃包括評審目的、評審依據、評審組織、評審地點、評審時間、評審內容等。
4.2評審內容
4.2.1依據近期的內審報告、服務質量匯總資料及其它有關質量、安全、環保等重要信息,對體系的運作是否達到三性一率的要求進行準確的評審;
1)內審結果是否準確,質量體系運作是否有效;
2)服務質量是否符合物業使用人的規定或要求;顧客對投訴處理的反饋是否感到滿意;
3)質量體系是否持續、有效和適宜;是否達到公司的質量方針、質量目標規定的要求;
4)服務過程的實施和監控是否達到預期目標,服務的符合性如何;
5)預防和糾正措施的實施是否有效;
6)以往管理評審中提出的問題是否有效、按時解決;
7)質量改進的建議;
8)其它需評審的內容。
4.3評審結果
4.3.1每次管理評審后應形成完整的評審報告。評審報告應詳細記錄有關評審內容的結果。
4.3.2對評審中提出的不合格項,由相關單位提出糾正措施,按《糾正措施控制程序》執行.
4.3.3管理者代表負責驗證糾正措施實施效果,及時向總經理匯報糾正措施執行情況,并保證不合格關閉。
4.4評審報告的管理
4.4.1質管部負責在批準評審報告后一周內將其發放給與會相關單位,正本由質管部存檔。
報告正本與所有副本各項內容應完全一致,但管理者代表應在正本上填寫驗證相關措施的落實情況,評審報告保存期為3年。
4.5總經理負責每年至少組織一次管理評審,時間間隔不超過一年度。
4.6必要時總經理有權決定臨時進行管理評審。
4.7管理評審以會議形式進行,參加人員為公司領導、部門主管及管理處經理等人員。
5.0相關文件與記錄
5.1《糾正措施控制程序》
5.2《預防措施控制程序》
5.3《管理評審計劃》
5.4《管理評審報告》
5.5《管理評審簽到表》
第5篇 物業管理知識--常識篇
物業管理知識學習---常識篇
001“物業”是粵港方言對房地產的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小,一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。
002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中,物業與房地產是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產一詞是一個宏觀的概念,物業一詞則是個微觀的概念。
003世界物業管理的起源物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前發展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業管理之先河。
004我國(大陸)的物業管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業管理公司。標志著我國(大陸)物業管理工作擺脫行政―福利型傳統計劃經濟下的管理模式,走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。
005我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。
006號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。
007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓―國際商業大廈實施物業管理。
008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年,由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。
009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年,由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區―蓮花二村實施綜合一體化物業管理。
010我國第一家實行招投標的物業是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、大眾物業管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。
011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理有限公司中標。
012物業管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務市場;4、雙向選擇。
013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。
015在房地產市場體系中,物業管理市場處于最后一級。
016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。
018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理,對業主和非業主使用人、承租人提供服務,從而取得報酬。
019 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件;引導和推動規范化管理和規?；洜I;繼續加快物業市場化進程;加大政府監管力度;提高物業管理的科技水平;繼續探索,繼續創新。
020物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業監管處)及各區人民政府住宅行政管理部門(區建設局物業管理科)。
021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型,自主經營型。
022物業委托管理型的特征是開發商、業主(業主委員會)采用招投標或協議的方式,通過《物業管理委托合同》,委托專業化的物業管理企業,按照“統一管理,綜合服務”的原則,提供勞務商品的市場交換關系。
023物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合;統一管理、綜合服務;平等競爭。
024物業管理招投標的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。
025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟;規則的完善;市場信息網絡的建立。
026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標;協議;自管。
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028目前最新優秀示范物業標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業區各九項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設備管理;共用設施管理;保安及車輛管理;環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區八項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設施、設備管理;保安、消防及車輛管理,環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。
029深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。
第6篇 某物業管理公司財務報表編制
物業管理公司財務報表編制
編制會計報表的目的,是向會計報表的使用者及時提供該核算單位的財務狀況、經營成果、現金流量等信息。因不同使用者有不同需要,所以報表的式樣及種類,亦應按實際的需要編制。
國家對會計報表的格式有統一的規定,但該格式所表達的信息對各物業的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。因此,財務管理部有必要定期編制更為詳盡的內部報表。這些報表的格式并沒有固定要求,較據靈活性,視各物業的具體情況而定,但應以符合物業管理法規、用戶公約、管理合約要求,清楚表達各物業的財務狀況為原則。
以下是一些在內部財務報表中應予明確表述的事項:
一、收支表(損益表)
1.按用戶公約的規定要求獨立核算的部分,已各自編制獨立收支表。
2.本期成本費用已按當地《物業管理服務收費實施辦法》中物業管理服務收費項目和構成列示。
3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類,合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策者更多有用數據,來處理資金調動及制定預算。
4.關于一些非經常性而金額大的費用,已給予重點注釋,令使用者了解該等費用的實際用途。
5.本月實際收支與預算收支及上月收支比較,并對有重大差異的項目作出分析,便于有關部門有所了解以加強控制。
二、資產負債表
1.已對該物業名下持有的固定資產,提供明細表。
2.附有管理處員工工資明細表。
3.附有往來單位往來賬項明細表,特別是與開發商和物業公司之間的往來賬款。
4.附有各用戶單位應收款賬款前期欠款、本期應收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。
5.附有待攤費用、應付款、預付款等明細表。
第7篇 物業管理處經理崗位責任制
管理處實行在公司領導下的經理負責制,管理處經理帶領管理處全體人員,按照《條例》、《委托管理合同》及公司各項規章制度,對住宅區實施專業化、一體化管理,接受管委會、業主、住戶和有關業務部門的監督,實現各項管理指標。
一、認真執行物業管理法規和公司有關規章制度,在實踐中不斷提高自身的業務素質和領導工作能力。
二、不斷建立和完善科學的運作、監督和考核體系,確保政令暢通,信息反饋流暢,管理工作高效。
三、負責管理處日常管理經費的收支審批工作,控制成本,制定并落實多種經營措施,完成公司下達的年度經營指標任務。
四、負責組織與住戶溝通,及時認真的處理與顧客的關系,解決顧客提出的合理要求,采納合理化建議。
五、負責組織、協調員工工作安排,負責管理處員工工作效績考評。
六、負責審批《物資申請單》,控制部門的物資采購程序。
七、負責維修班組、指揮中心及安全管理班組的業務指導及日常管理工作,提高工作效率。
八、負責對外協調相關單位、部門的公共關系,確保各項工作的順利開展。
九、負責簽訂管理處的b類合同,分承包合同及長期家庭服務協議,并監督合同實施。
十、負責審批員工培訓計劃、考核、調薪及獎懲計劃,落實每半年對專業技術及管理人員的考核,每季度對員工的考核。
十一、負責小區內商鋪的規劃及管理工作。
十二、負責組織管理處的各項工作檢查,通過檢查、考核,加強部門及責任人的工作責任感,樹立爭一流工作成績的榮譽感,督導各項管理服務工作的有效落實。
十三、組織每周管理處工作例會、及時了解人員狀b級態,工作難點、處理信息;檢查、總結和布置工作。
十四、堅持每天巡視住宅區二遍,有效制止違章,現場督導各崗位工作。
十五、組織定期檢查消防設施、防盜設施和機電設備,確保其隨時處于完好的狀態。
十六、負責公共設施大、中修計劃及年檢計劃的審核,把住現場質量控制和竣工驗收質量關。
十七、每周六制度《周工作情況報表》報公司,每月1日審批《月工作計劃表》并報公司。
十八、制定b級夜間查崗計劃,指定夜間查崗人員并監督查崗情況。
十九、自覺接受業主管委會和業主、住戶的民主監督,采納合理化建設,為顧客提供完善的服務。
二十、關心員工生活,為員工解決實際困難,安排與落實員工的業余文化生活及體育活動,增強集體凝聚力。
第8篇 物業管理監視和測量裝置控制程序
物業管理監視和測量裝置的控制程序
本節規定了對監視和測量裝置的控制要求。
物業管理公司制定并執行《監視和測量裝置管理規定》,通過對監視和測量裝置的控制的有效控制,確保測量能力與測量要求相一致,應從以下幾個方面進行控制,以確保:
a.監視和測量裝置的型號、編號、存放地點、校準周期、檢驗方法、驗收標準均已被清楚地記錄,并存人計量設備臺帳中;
b.按規定的時間間隔或在使用前監視和測量裝置進行校準或檢定,工程部負責制定周期檢定計劃,并聯系國家法定計量部門進行校準或檢定并保存校準或檢定記錄;
c.監視和測量裝置必須標明檢定狀態或校準狀態;
d.監視和測量裝置的使用環境應符合有關技術要求的規定;
e.監視和測量裝置在搬運、維護和儲存期間,其準確度和適用性應保持良好;
f.所有監視和測量裝置在使用時要保證測量誤差已知,且符合規定要求;
g.若發現監視和測量裝置未處于校準狀態時,監視和測量裝置使用者應立即評定已測試結果的有效性,對已確定測量有疑問時,應對其采取必要的措施。
7.6.2工程部建立《年度檢測、計量設備檢定計劃》和《測量、計量設備檢定記錄》,負責對所需監視和測量裝置進行維護,工程設施有關壓力表、溫控器、電力表、安全檢測裝置、煙感器、自動控制系統等設備并按國家的相關規定或確保物業服務符合規定要求適時對相關監測設備進行校驗或檢定。
7.6.3當計算機軟件用于規定要求的監測和測量時,應確認滿足預期用途的能力,確認應在初次使用前進行,必要時再確認。
7.6.4對測量結果要進行記錄并保持。
第9篇 某項目物業保潔管理培訓
項目物業保潔管理培訓
1.'家務'與'服務'的定位
1.1員工角色與身份的轉換,多為中年婦女組成,不可將慣有操持家務作法帶入現場服務。
1.2面對不同公共服務場所,物業設施,服務要求的改變。
1.3服務定位:服務性物業管理公司,一切以客戶為中心。
一切包括:心態、出發點、作事方法、說話言語等等。
1.4明確'客戶永遠是對的'的服務心態。
1.5用心服務,稱職管理。以謙讓心態面對,無須分辨對錯。
2.工作區域能源節約
2.1關注工作區域設施設備,水、電正常/離崗開關。
2.2不同季節、空調室門、窗進出工作的關閉開啟。
2.3水籠頭跑冒滴漏。
2.4解決:舉手之勞/報告上司/甲方部門。
3.環境關照,及時報告
3.1自覺將自己視為甲方的一員,一個層面看問題。
3.2關注一切,協助客戶,同時也創造有利于自身工作環境。
3.3細心、敏銳、高效
4.倡導良好衛生習慣
4.1個人儀容儀表,符合服務及現場要求,務必達標一致。
例:頭發、布鞋、褲子、號牌實例。
4.2通過服務及個人良好形為的展示,創造高質量的工作生活氛圍。
4.3從每個人做起,形成對比。
5.工具的自我管理與集中管理
5.1工具管理體現服務質量,管理水平。
5.2客戶很在意這,勿因小失大。
5.3堅持'定點、歸位、整齊'原則。
5.4條件允許時隱蔽放置。
5.5區域劃分:物料倉庫/現場,不同管理點。
5.6一開始做對,形成習慣。
6.預見性的報告
6.1同第'3'項內容。
6.2現場可疑情況的提供與警覺。
6.3可疑情況均有義務向上司/保安反饋。
7.藥劑正確使用
7.1對應第'1'項,保潔工作專業性強,面對不同物料。
嚴謹、科學對應,而非人人可'想當然'操作(舉例)
7.2日常使用的常規藥劑識別:靜電除塵液、全能水、不銹鋼清潔劑,玻璃清潔劑、生堿等不同功效。(實物看、聞、識別)
7.3藥劑配備比例單位:加侖、升、如何確定。
7.4腐蝕性藥劑的分類,安全操作。
8.垃圾堆放/容器的認識
8.1垃圾處理:袋裝→密封→集中
8.2防止清理中玻璃等銳利物劃傷,事前注意分離,確定無礙。
8.3垃圾容器外觀、地面保持干燥、干凈,符合周圍環境(舉例)
8.4杜絕因忽視造成垃圾容器成為新的污染源
9.告示牌、護欄、地墊分類與管理
9.1告示牌:每日常維護,定點、歸位,精制材質,需細致操作。
9.2護欄:定點、等距放置,收回移位時防止隕壞(鉤鏈特別關注)
9.3地墊:平鋪、平整,禁止重壓及亂卷拆,堅持豎立放置,不得單一扯搬移。
9.4清洗時毛刷不可過重用力,防止膠線脫離。
10.服務語言
10.1使用服務用主語,普通話:請、謝謝、麻煩您、對不起、好的……
10.2言行符合服務現場要求,禁止以'家庭主婦'身份心態對應現場服務。
10.3禁止使用地方用語,音量足夠聽到即可。
10.4禁止相隔數米,高聲招呼或叫喊。(舉例)
10.5禁止現場閑談或發牢騷
10.6總體語言要求:禮貌、有序、安靜。
11.電梯衛生及關注點
11.1電梯分類:客用電梯(觀光梯、手扶電梯),貨梯、消防梯。
11.2客用電梯:
(1)四壁、控制板、標識牌、廂內滑槽(手扶電梯)
(2)手扶履帶、梳齒板、上下開關按鈕(防止失誤操作停機)、玻璃護欄。
11.3貨梯:每日早、日、晚三階段保持通暢,無雜物、垃圾、散落物。
11.4消防梯:與保安部溝通操作維護情況,不同對應。
11.5全面禁止水流損壞電機,使用擰干或含水少工具保潔。禁止硬物或工具上的雜物劃/損傷材質表面。
11.6清潔操作前,放置'暫停服務'或'工作進行中'標識牌
12.交接、匯報、表述、記錄
12.1原則:及時、準確、全面。
12.224小時內回復別人發出的問題和交托的任務。
12.3以'何時、何地、何人、為什么,結果怎樣'5要點進行溝通。
12.4學會書面記錄,形成習慣(例:我的承諾、交接班本、會議記錄本)。
12.5上司對書面記錄及時簽批,使下屬更明白工作要求與方向。
12.6全員努力學會書面報告與總結,跟上競爭要求。
13.安全操作的自我防護
13.1意識先行,培訓在前,預防為主。
13.2個人主義,一味經驗主義,老方法辦事應摒棄。嚴格操作流程。
13.3涉及:藥水、機械、高空/高空操作、重物的搬移,電器接駁使用等注意。
14.服務投訴處理
14.1處理原則:傾聽,耐心,友善,尋求努力解決,反饋,行動改善。
14.2全面傾聽,表示關注,不以爭辯出現。
14.3禁止:這不是我的事,漠不關心,不痛不癢。
14.4解決不了/判斷不明時,應指引對方尋求其它方式或渠道,耐心面對。
14.5涉及我方服務投訴,以'14.1'為原則,迅速行動,改善。
14.6所有投訴書面記錄,案例分析,全員改進,防止類似再次發生。(舉例)
15.安全教育
1.人身安全
2.商品安全
3.安全操作
4.安全隱患
突發事件處理
1.賣場發生突發事件時,員工在保持鎮靜同時,會立即報告上司和店方。
2.保潔主管立即至現場,了解情況,向管理部及保安部進行反饋,配合相關部門和人員進行處理,
將事態控制在最小程度和范圍。
3.員工及保潔主管分別寫出突發事件報告。
4.當發生重大險情,如火災時,所有員工會遵循消防安全的程序和要求,全力配合店方予以施救或疏散。
特殊服務
1.遇節日或大型銷售活動,以及有關檢查,我們會配合店方要求進行加強和突擊性安排。
2.如遇賣場火警、水管爆裂等突發情況,我們會調配得力人員和機械,和保安部進行緊急處理。
第10篇 物業精細化管理培訓3
第三篇:安全巡檢工作要精細化
一、火情控制
某商場內一專賣廳新開業,在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。
精細化操作建議:
1、增加裝修現場及安全巡視頻次,提高監督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協調聯動,內部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;
4、將業主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火,事后經物業管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規定》,物業管理處曾對該業主下發《裝修違章通知單》建議整改,未被業主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業主,業主并未聽取。直至發生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整 改。
精細化操作建議:
1、加大現場裝修安全用電的巡檢力度,對違規用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發生;
2、物業公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業的、富有建設性的意見,避免違章現象的發生。若違章已經發生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標準的開關、鎮流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業主加強安全意識教育和宣傳,同時業主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。
第11篇 物業管理師備考:股權轉讓交付及效力說明
股權轉讓后公司應當履行哪些法律手續
原《公司法》第三十六條股東依法轉讓其出資后,由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所以及受讓的出資額記載于股東名冊。
原《公司法》第三十六條對股權轉讓后要履行的法律手續非常簡單,只要求受讓人的姓名及有關情況記載股東名冊即可完成。而新修訂的《公司法》第七十四條對股權轉讓后需要辦理的有關手續增加了許多,除股東名冊變更外,包括注銷出資證明、簽發新的出資證明以及變更公司章程記載等。所以按照新《公司法》的有關規定,股權轉讓后需要辦理以下法律手續:
出資證明的注銷與簽發
按照新《公司法》第三十二條規定,股東出資后,公司必須向股東簽發出資證明,出資證明是公司簽發給股東的股權憑證。出資證明是記名的,轉讓必須變更出資證明的記載。為此,新修訂的《公司法》規定,股權轉讓后,必須注銷原股東的出資證明,向新的股東簽發新的出資證明。這樣,就不會因為同時存在兩個出資證明而引發不必要的糾紛。
變更股東名冊記載及股東變更登記
新修訂的《公司法》第三十二條對股東名冊記載的內容及法律效力作出了明確規定,明確了股東名冊記載及登記具有證明股東資格、對抗第三人的法律效力。它規定,記載于股東名冊的股東,可以依股東名冊主張行使股東權利。公司應當將股東的姓名或者名稱及其出資額向公司登記機關登記;登記事項發生變更的,應當辦理變更登記。未經登記或者變更登記的,不得對抗第三人。
根據上述規定,股權轉讓后,如果不變更股東名冊記載,受讓股權的股東就不能向公司主張其股東權利;如果不辦理股東變更登記,他也無法對抗其他對其受讓股權提出的權利請求。受讓人取得股權就得不到有效保障。因此,新《公司法》規定,要求股權轉讓后,公司必須變更股東名冊記載并辦理股東變更登記。
變更公司章程記載
根據新《公司法》第二十五條的規定,股東的姓名或者名稱屬于公司章程絕對必要記載事項。公司章程必須由全體股東簽名或蓋章。從性質上來說,公司章程是股東自治的重要法律文件。因此,股權轉讓后,股東變更了,原公司章程關于股東姓名或者名稱記載就與實際情況不符合,有必要變更該記載事項。所以,新修訂的《公司法》增加了這一要求。同時,由于股權轉讓本身就已經征得了股東的同意,所以變更公司章程股東姓名或名稱的
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第12篇 順昌物業管理公司簡介材料
合肥順昌物業管理公司的簡介
隸屬于合肥城改投資建設(集團)有限公司的合肥順昌物業管理公司,是一家“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展”具有獨立法人資格的國家一級資質物業管理企業。公司現設有總經理室、副總經理室、財務經營部、辦公室、質量管理部、秩序維護部、工程技術部、企業策劃部、人力資源部等八個部門,擁有員工400余人,中高層管理人員均取得建設部頒發的全國物業管理企業經理上崗證。公司目前管轄范圍包括合肥市中級人民法院、中石化大廈、中國銀行安徽省分行、合肥市科技館、安徽省總工會、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大廈、網迅大廈、興業銀行合肥分行、城改集團辦公樓、安徽農村信用社聯合社辦公樓、金娟廣告公司辦公樓、永盛裝飾工程有限公司辦公樓、琥珀山莊、新景花園、琥珀新天地、柏莊春暖花開、應流花園、城隍廟市場、三十頭工業園、合肥六中、合肥幼兒師范學院、潘集區政務服務中心、潘集區文體局辦公樓、潘集區建設綜合樓等多處物業,建筑面積共計200余萬平方米,居民20000余戶。
總經理提出“業主至上,服務為本”的工作宗旨,公司堅持社會效益帶動經濟效益,物質文明和精神文明同步發展。順昌人辛勤的工作,不僅獲得廣大業主的信任,而且贏得了良好的社會信譽,所管轄的琥珀山莊小區1996年連續獲得“合肥市物業管理優秀住宅小區”、“安徽省城市物業管理優秀示范住宅小區”、“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號;仁和大廈、合肥市中級人民法院項目近年分別獲得“合肥市城市物業管理優秀示范大廈”“安徽省城市物業管理優秀師范大廈”稱號。2000年9月21日,公司獲得iso9000國際認證證書,這是安徽省物業管理行業中首家通過認證,這不僅標志著我省物業管理水平實現與國際接軌有了零的突破,而且填補了我省物業管理行業的一項空白,2008年我公司又順利通過了iso9000:2008版認證,更充分表明了我公司對iso9000工作從認知度、認可度到執行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今,還先后獲得各類榮譽多達四十余項。中央電視臺、人民日報、文匯報、中國建設報、安徽電視臺、安徽日報、新安晚報、合肥晚報等國家、省、市新聞單位對我公司的物業管理工作給予充分肯定。
琥珀山莊良好聲譽迎來了*、朱
