物業管理公司保潔員崗位說明書（十二篇）

第1篇 物業管理公司保潔員崗位說明書

物業管理有限公司保潔員崗位說明書

部 門:經營部

崗 位:保潔員

編制時間:

直屬上司:會館管理員

直屬部下:無

一、任職條件(含培訓要求):

1、男女不限

2、初中學歷以上

3、能承受高強度的工作壓力,具備與他人團結合作能力

4、具有服務、保潔相關行業一年以上工作經驗

5、具有一定的表達溝通能力,性格開朗、樂觀,精力充沛

二、職涯發展:

通過學習掌握定時消殺程序,廣泛聽取客戶意見向上反饋匯報,提出改進方案。用會館內勤的標準嚴格要求,學習成長、積極上進。

三、主要責權:

1、盡職盡責按照操作規程及保潔標準所要求做好本責任區工作;

2、因任何原因離開工作崗位事先征得主管同意,如對上級做的決定有不同意見,應先完成再進行討論;

3、對客人遺忘物品妥善保管經確認交還客人或在前臺登記;

4、根據客流量多少隨時做好保潔工作,并定時巡視重點區域;

5、愛護保潔設備,定期保養,即時維修,延長使用壽命。

6、積極參加小區衛生突擊工作,如:道路積雨、積雪的及時清掃突擊工作。

7、向客戶宣傳衛生常識,勸阻并制止不衛生,不文明的現象和行為。

8、有義務維護公共設施、設備的正常使用狀況,在保潔過程中,如發現公共設施有損壞,應及時上報。

9、清潔時,盡量回避客戶,對客戶提出的要求和建議盡量幫助解決或反饋主管領導。

10、制定每周、每月保潔重點,按計劃執行實施,合理使用保潔用品。

四、工作目標:

保證會館內部、外部的日常保潔,最大限度的服務好顧客。

五、組織關系:

1、受會館內勤指揮與監督,并向其直接報告;

2、以誠懇、友善的態度和其他部門相關人員協調、聯系,并就其有關部門工作所提的詢問、質疑,予以解答;

3、與本會館其他工種協調合作,完成相關工作。

總經理 主管副總 部門經理

第2篇 成都市物業管理事故災害中應急預案

第一節 治安事故應急預案

第五十三條 建筑區劃內常見的治安事故主要有:打架斗毆,搶劫,盜竊,非法攜帶、存放槍支、彈藥,攜帶、存放或生產易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險物品,故意破壞公用設施或市政設施等違反治安管理條例和國家相關法律法規的行為。

第五十四條 建筑區劃內治安事故的處置,應遵守國家相關法律法規,治安事故的相關責任人員應由公安機關或政府其他機構處理。物業服務企業應當加強對員工的法制教育,在處置治安事故時,不能有違法行為。

第五十五條 治安事故的預防:

(一)物業服務企業應與受聘提供服務的建筑區劃所在地派出所建立良好的關系,保持信息互通,建立治安事件報警聯動機制;

(二)經常在建筑區劃開展法制宣傳教育,提高公眾的法制意識,營造文明守法的社區環境;

(三)加強對建筑區劃公共秩序的維護,嚴格執行憑證出入、來訪人員登記制度。

(四)提高警惕,發現有可疑人員或跡象,立即報告公安機關,并追查到底;

(五)加強對秩序維護員的法制教育,使其對違法犯罪行為及治安事故有一定的認識,在合法的情況下履行公共秩序維護職責;

(六)經常對秩序維護員進行防衛技能訓練,鍛煉身體的協調性和靈活性,增強攻防擊打的能力。

第五十六條 打架斗毆事件的應急預案

(一)打架斗毆事件發生后,秩序維護人員應迅速趕到現場,并勸阻斗毆雙方離開現場,緩解矛盾;

(二)如當事人不聽勸阻,或勢態嚴重,有違反治安管理條例甚至有犯罪傾向的,應當立即向當地公安機關報告;在條件允許的情況下,對當事人采取合法的手段進行控制;

(三)控制中心應通過監控系統對當事人進行監控,并通知巡邏秩序維護人員注意其動向,防止當事人逃逸,并按規定保存監控錄像;

(六)疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現場,對事故現場和相關證據進行保護,以便公安機關對事故進行調查;

(七)打架斗毆事件造成人身傷害的,應立即通知醫療機構,對傷員進行救治;

(八)現場人員應如實反映情況,積極配合公安機關對事故進行調查;

(九)在得到公安機關的許可后,方可對事故現場進行清理;

(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,并組織相關人員對事故進行總結,吸取經驗教訓,杜絕類似情況再次發生。

第五十七條 盜竊事件應急預案:

(一)若發現犯罪分子正在實施盜竊,應當立即當場抓獲,采取合法手段對犯罪分子進行控制,并通知公安機關進行處理;

(二)如果盜竊行為已經發生,應立即報告公安機關,并對建筑區劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸;

(三)對可疑人員,可采取暗中監視或設法約束,并報告或移交公安機關處理;

(四)盜竊事件發生后,應在現場設置警戒線,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現場,對事故現場和相關證據進行保護,重點是保護犯罪分子經過的通道、翻越的窗戶臺階等,以便公安機關對盜竊事件進行調查;

(五)如是入室盜竊,室內無人,應立即通知業主趕到現場;

(六)現場目擊人員應如實反映現場情況,積極配合公安機關對事故進行調查。

(七)在得到公安機關的許可后,方可對事故現場進行清理;

(八)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經驗教訓,杜絕類似情況再次發生。

第五十八條 搶劫事件應急預案:

(一)若發現犯罪分子正在實施搶劫時,應迅速制止。在制止犯罪的同時,應注意自身安全,當犯罪分子手持兇器時,應高聲呼喊,呼叫附近秩序維護員和群眾前來協助,抓獲犯罪分子并立即報警;

(二) 如犯罪分子已逃離現場,應向目擊者或當事人問清劫匪的人數、體貌特征、衣著顏色和逃逸的方向,并立即組織人員進行堵截和報警, 同時呼叫控制中心,通過監控閉路電視追蹤監視犯罪分子;如是駕車逃跑,應記下車牌號碼并立即報警;

(三)對建筑區劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止無關人員進入;

(四) 在事故現場設置警戒線,疏散圍觀人員,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護好事故現場,等待公安機關調查取證;

(五)搶劫事件造成人身傷害的,應立即通知醫療機構,對傷員進行救治;

(六)警方未勘查現場或現場勘察未完畢,當班執勤秩序維護員不能離開現場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現場進行清理;

(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經驗教訓,杜絕類似情況再次發生。

第五十九條 故意傷(殺)人事件應急預案:

(一)如發現歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位秩序維護員配合。同時,迅速報警和報告項目經理或物業服務負責人。

(二)造成人身傷害的,應立即通知附近醫療機構,對傷員進行救治;

(三)設置警戒線,保護案發現場,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入,歹徒留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護搶劫現場遺留的痕跡、物證,等待公安機關調查取證;

(四)對建筑區劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止歹徒逃逸,并通知監控中心密切監控各個區域,監視歹徒行蹤;

(五)登記目擊者和事主的情況,及時向目擊者和周圍群眾了解案件發生、發現經過,并做好記錄;

(六)現場人員應如實向警方匯報案發現場情況,協助公安機關破案;

(七)警方未勘查現場或現場勘察未完畢,當班執勤秩序維護員不能離開現場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現場進行清理;

(八)對此次事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經驗教訓,杜絕類似情況再次發生。

第六十條 建筑區劃內其他常見治安事件及處理措施:

(一)在建筑區劃內游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細住址,或接二連三敲住戶房門,或一個個樓道按住戶電子門。

處理措施:密切注意其舉止,必要時可采取監視、盤問以及勸其離開等方式。

(二)發現身上攜帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。

處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來并送所在轄區派出所。

(三)攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無任何證明。

處理措施:暫時將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無法出具任何證明,即送交派出所。

(四)在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。

處理措施:立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交警方處理。

(五)自行車、摩托車無牌、無行駛證、無鋼印、有撬損痕跡或將未開鎖的自行車背走或提走。

處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。

(六)機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證。

處理措施:暫扣人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。

(七)遇到秩序維護員即轉身遠離或逃跑的人。

處理措施:設法阻截,用對講機通知有關的大門崗、巡邏崗執勤人員協助將其擒獲。

(八)低價出售物品,與實際價值相差較大。

處理措施:暫時扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。

(九)長時間一個人獨處不離開。

處理措施:詢問是否需要幫助,若非業主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細盤查。

(十)發現天臺隔熱層、消防栓箱內或自行車棚內等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。

處理措施:不動隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監視嫌疑人的行動,如發現作案,則將其擒獲并扭送警方處理。

第二節 消防安全事故應急預案

第六十一條 建筑區劃最常見的災害是火災,火災是指在時間或空間上失去控制的燃燒所造成的災害,是最普遍地威脅公眾安全和社會發展的主要災害之一。火,給人類帶來文明進步、光明和溫暖。但是,失去控制的火,就會給人類造成災難。人們在用火的同時,不斷總結火災發生的規律,盡可能地減少火災及其對人類造成的危害。

燃燒的三要素: 可燃物、助燃物及著火源。

防火的主要措施: 控制可燃物、隔絕助燃物、消除著火源。

第六十二條 火災依據物質燃燒特性,可劃分為a、b、c、d、e五類。

a類火災:指固體物質火災。這種物質往往具有有機物質性質,一般在燃燒時產生灼熱的余燼。如木材、煤、棉、毛、麻、紙張等火災;

b類火災:指液體火災和可熔化的

固體物質火災。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、瀝青、石蠟等火災;

c類火災:指氣體火災。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等火災;

d類火災:指金屬火災。如鉀、鈉、鎂、鋁鎂合金等火災;

e類火災:指帶電物體和精密儀器等物質的火災。

第六十三條 根據公安部2007年6月26日下發的《關于調整火災等級標準的通知》,火災等級標準分為特別重大火災、重大火災、較大火災和一般火災四個等級:

特別重大火災,指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者1億元以上直接財產損失的火災;

重大火災,指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬元以上1億元以下直接財產損失的火災;

較大火災,指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬元以上5000萬元以下直接財產損失的火災;

一般火災,指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷,或者1000萬元以下直接財產損失的火災。(注:'以上'包括本數,'以下'不包括本數。)

第六十四條 消防安全工作貫徹預防為主,防消結合的原則,物業服務企業在預防和處置消防安全事故的主要工作是協組公安消防監督部門進行消防安全檢查、消防安全知識宣傳、消防隊伍建設等。

第六十五條 消防安全事故的預防

(一)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區劃防火工作負責人、責任人,對相關區域的消防安全工作負責。組織各崗位做好消防安全防范工作,使崗位員工明確自己崗位的消防安全責任,掌握預防和控制火災事故的應急措施;

(二)物業服務企業應當將容易發生火災、一旦發生火災可能嚴重危及人身和財產安全以及對消防安全有重大影響的部位確定為消防安全重點部位,設置明顯的防火標志,實行嚴格管理;

(三)根據各建筑區劃實際情況設置配備消防器材設施,對消防器材、設施進行登記造冊,做到定點存放,定人管理,定期檢查、保養,保證完好有效;

(四)物業服務企業應當對動用明火實行嚴格的消防秩序維護。禁止在具有火災、爆炸危險的場所使用明火。因特殊情況需要進行電、氣焊等明火作業的,動火部門和人員應當按照相關的用火管理制度辦理審批手續,落實現場監管負責人,在確認無火災、爆炸危險后方可動火施工。動火施工人員應當遵守消防安全規定,并落實相應的消防安全措施。

(五)保障疏散通道、安全出口暢通,并設置符合國家相關規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施,保持防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標志等設施處于正常狀態;

(六)在建筑區劃開展豐富多彩的消防知識宣傳普及活動,提高業主、使用人的消防安全意識和逃生技能,預防火災事故的發生;

(七)定期組織開展消防安全演練,使員工熟悉火災發生的原理、滅火和傷員急救等知識,提高員工的防火、滅火技能,

(八)定期組織安全防火工作大檢查,并做好記錄,發現火災隱患和不安全因素,及時整改,建立完整的消防工作臺帳;

(九)協組公安消防監督部門對建筑區劃進行消防安全檢查,對存在安全隱患的,及時整改。

第六十六條 消防安全事故發生時的緊急措施:

(一)當接到火警信號時,控制中心應立即通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確認屬實后,立即撥打'119'報告消防部門,并上報物業服務項目經理或公司負責人,同時,安排人員到路口或建筑區劃入口對消防部門的車輛、人員進行引導。報警人員應向消防部門詳細報告火災現場的情況,包括火場的單位名稱和具體位置、燃燒物資、人員圍困情況、聯系電話和姓名等信息;

(二)打開所有通道,啟動廣播通知事故區域人員撤離,組織秩序維護人員到達各通道口,做好火災現場秩序維護和人員的疏散撤離工作;

(三)設施設備維護人員應立即把電梯迫降到底層,保證各消防設施的正常運轉,并對起火區域的天然氣、電源等進行關閉,防止火災引發其他次生事故;

(四)對相關區域進行警戒隔離,禁止無關人員進入;

(五)在消防部門趕到前,火災現場總指揮(項目經理或物業服務負責人)根據現場的情況對參與消防撲救的人員進行初步分工,分別成立滅火組、搶救組、供水組、后勤組等,做好消防隊到來之前的輔助性工作:如火災情況的調查、人員受困情況的初步估計、各消防設備的準備就緒、救災道路的暢通等,并隨時與消防部門保持聯系以及時匯報現場情況;

(六)在消防部門趕到前,組織秩序維護人員對初起火災進行撲救,就近原則運用滅火器材(如滅火器、消防栓等)撲滅火源,滅火時應注意:

1、滅火人員應配備必要的自我防務工具,如防火服、或用水將自身淋濕等,要在保障自身安全的前提下,對火災進行撲救;

2、針對不同的著火物質,正確選用滅火裝置;

3、先控制、后消滅,即首先制止住火勢蔓延,在扼制火勢發展的基礎上,集中優勢兵力,迅速撲滅火災。控制火勢與撲滅燃燒是同時進行的,即在控制火勢時滅火;在撲滅燃燒中控制火勢發展,互相配合,互為補充,取得最佳滅火效果;

4、事故現場附近有易燃易爆物品時,應立即轉移,防止火勢擴大或發生爆炸。

七)救人第一,出現人員傷亡時候,應立即通知醫療救護機構,對傷員進行搶救;

(八)消防部門趕到后,現場總指揮(項目經理或物業服務負責人)應立即向消防隊員詳細匯報火災情況,包括燃燒物資、人員圍困情況以及前期撲救情況,協助消防隊制訂滅火撲救方案,以便消防部門迅速采取合理的撲救措施;

(九)積極協組消防部門滅火,隨時為消防隊員提供火災現場的具體情況,為火災撲救工作提供有效的建議,并隨時聽從現場總指揮的調度以參與火災撲救工作中去,并且積極配合醫療救護人員受傷人員進行急救護理工作,盡量減少人員傷亡。

第六十七條 消防安全事故善后措施:

(一)協組公安消防部門對火災現場進行警戒封鎖,保持現場和相關證據不被破壞;

(二)積極協助公安消防部門對事故原因及受災情況進行調查和統計,相關在場人員應如實匯報事故現場情況;

(三)在得到公安消防部門的允許后,方可對事故現場進行清理;

(四)環境維護人員應對現場進行清理,掃除積水、清除損毀物;

(五)共用部位、設施設備維護人員應對現場的設施設備進行檢查,特別是水、電、氣等設施;

(六)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經驗教訓,杜絕類似情況再次發生。

第六十八條 火災發生時的疏散自救方法:

(一) 熟悉環境,臨危不亂:每個人應對生活、工作的建筑物結構及逃生出口熟悉,平時應做到了然于胸,當身處陌生環境也應當養成留意通道及出口的方位等的習慣,便于關鍵時刻逃生自救;

(二)保持鎮定,明辨方向:突遇火災時應保持鎮定,不要盲目地跟從人流和相互擁擠,盡量往空曠或明亮的地方和樓層下方跑。若通道被阻,則應背向煙火方向,通過陽臺,氣窗等往室外逃生;

(三)不入險地,不貪財物:不要因為顧及貴重物品,浪費寶貴的逃生時間,緊記生命最重要;

(四)簡易防護,掩鼻匍匐:通過有煙霧的路線,可采用濕毛巾或濕毯子掩鼻匍匐撤離;

(五)善用通道,莫入電梯:發生火災盡量使用樓梯,或利用陽臺、窗臺、屋頂等攀到安全地點,或利用下水管道滑下樓脫險。不可使用電梯逃生;

(六)避難場所,固守待援:如身處房內,應側手摸房門,感到燙手,千萬不能開門,應關緊迎火的門窗,打開背火的窗門,用濕毛巾塞住門縫,不停用水淋濕防止煙火滲入,固守房間,等待救援;

(七)傳遞信號,尋求援助:被煙火圍困時盡量在陽臺、窗口(白天可用鮮艷的衣物在窗口晃動,晚上可用手電等物閃動或敲擊物品發出聲音求救)傳遞信號求救;

八)火已近身,切勿驚跑:如果身上著火,切勿驚跑和用手拍打,驚跑和拍打只會形成風勢,加速氧氣補充,促旺火勢。正確的做法是,立即脫掉衣服或就地打滾,壓住火苗,能及時跳入水中或讓人向身上澆水更有效;

(九)緩降逃生,滑繩自救:高層樓層起火后,應迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡易繩并用水打濕后,從窗戶或陽臺沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應在消防員準備好逃生氣墊并且要求樓層在四層以下才考慮這一方式。還可選擇水池、軟雨蓬、草地等,如有可能應先丟下大量棉被,沙發墊或打開大傘跳下。

第三節 設施設備事故應急預案

第六十九條 建筑區劃內設施設備事故主要是由于對設施設備年久失修,造成設施設備老化,或因操作不當,造成設施設備故障等原因造成。

第七十條 建筑區劃內設施設備事故常見的有:給排水系統故障、供配電系統故障、燃氣輸送系統故障、電梯系統故障、消防系統故障事故等。其特點主要有:具有極大的偶然性和突發性;發生原因的復雜性和發展變化的多樣性;可能造成極大的

危害性;可以采取科學的手段降低損失和危害。

第七十一條 設施設備事故的預防:

(一)設施設備在使用期限內,在經過合理有效的維修保養和嚴格按照規范進行操作的情況下,一般不會出現安全事故;

(二)把好物業承接驗收關,把質量驗收作為物業設施設備的重要內容,認真、謹慎地進行查驗工作,把物業項目在建造過程中存在的問題消除在物業的使用之前;

(二)物業服務企業應當對建筑區劃內的設施設備進行系統的、科學的維修保養,建立科學的維保計劃。對特種設施設備,應聘請具有相應資格的專業維保機構提供維保服務;

(三)物業服務企業應當建立設施設備臺賬,對建筑建筑區劃內的所有設施設備登記造冊,并隨時記錄使用、檢查、維修、保養情況;

(四)共用部位、設施設備維護人員應按照國家法律、法規的相關規定取得相應的職業資格證、上崗證、操作證、崗位培訓合格證等,持證上崗,并定期參加繼續教育。

(五)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區劃設施設備管理工作負責人、責任人,對設施設備的管理工作負責。定期組織相關人員進行培訓,使崗位員工明確自己的崗位責任,掌握科學熟練的操作技能,提高警惕,杜絕麻痹大意,樹立設施設備安全管理觀念;

(六)應當配備必要設施設備維修保養、故障搶險器具、材料;制定設施設備故障事故處置預案;

(七)有計劃地開展設施設備安全檢查,并做好詳細記錄,發現安全隱患及時進行整改;

(八)定期在建筑區劃內開展安全用水、用電、用氣及正確使用電梯使用等知識的宣傳,使業主、使用人掌握科學的設施設備使用知識,培養物業使用人的風險意識;

(九)適當引入市場化風險分擔機制,購買共用設施設備保險、財產保險、公共責任險等。

第七十二條 設施設備事故的處置應注意:

(一)設施設備安全事故可能造成或已經造成人員被困或人身傷害的,堅持'解救人員第一,保障財產安全第二'的原則,立即解救被困人員,并通知醫療機構對傷員進行搶救;

(二)排除設施設備故障事故時,應注意證據保全,對事故原因進行調查取證,以便事后確定事故責任方;

(三)對電梯、消防等特種設施設備故障事故的處理應在專業維保單位的指導下進行,當專業維保機構人員到達現場后,應立即向其敘述事故的起因、嚴重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細信息,并積極協助其進行處理;

第七十三條 建筑區劃內停水的應急預案

(一)市政管網計劃停水

1、當接到停水通知后,立即以書面形式告知業主、使用人停水信息,告之內容包括:實施停水的單位、停水的原因、時間和范圍及恢復供水時間等;

2、提請業主、使用人提前儲備用水;

3、如果停水時間太長,聯系自來水公司送水。

(二)建筑區劃內故障停水

1、接到停水信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現場查看,同時與自來水公司聯系確認是否是市政管網的原因;

2、停水原因查明后,立即組織人員搶修;

3、如維修時間較長,應立即在建筑區劃內顯著位置張貼通告,告知相關區域內的業主、使用人,告之內容包括:停水原因、范圍、預計恢復供水時間等;

4、若停水時間太長,聯系自來水公司送水;

5、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十四條 建筑區劃內停電的應急預案

(一)市政管網計劃停電

1、在收到供電部門發布的停電通知后,應在停電前三天在顯著位置張貼通告,告知停電相關區域內的業主、使用人,告知內容包括:實施停電的單位、停電的原因、時間和范圍及恢復供電時間等。并提請業主、使用人停電期間關閉所有電器;

2、共用部位、設施設備維護人員準備突發故障的排除及配合進行設備養護,并在停電前關閉相關設施的電源;

3、停電前提前停止電梯運行,并提請業主、使用人暫時不要使用電梯;

4、停電后,迅速啟動電機供電;

5、停電期間加強建筑區劃內的公共秩序維護,防止不法之徒渾水摸魚;

6、電力恢復后,檢查建筑區劃內的設施設備是否正常運行。

(二)建筑區劃內故障停電

1、接到停電信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現場查看,同時與供電單位聯系確認是否是市政管網的原因;

2、控制中心及時查看電梯內是否困人,如有,依照電梯困人應急預案處置;

3、停電原因查明后,立即組織人員搶修;

4、通知秩序維護人員加強停電區域的巡邏和各出入口的控制;

5、設施設備維護人員應關閉相關設備電源開關;

6、如搶修時間較長,應立即在建筑區劃內顯著位置張貼通告,告知相關區域內的業主、使用人,告之內容包括:停電原因、范圍、預計修復時間等;

7、供電恢復后立即開啟相關設備,并檢查共用電器設備是否正常運行;

8、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十五條 建筑區劃內停氣的應急預案

(一)市政管網計劃停氣

1、在收到供氣部門發布的停氣通知后,應在顯著位置張貼通告,告知相關區域內的業主、使用人,告知內容包括:實施停氣的單位、停氣的原因、時間和范圍及恢復供氣時間等。并提請業主、使用人停氣期間關閉所有燃氣具;

2、停氣期間建筑區劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;

3、供氣恢復后,加強建筑區劃的巡查,如發現燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。

(二)建筑區劃內故障停氣

1、接到停氣信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現場查看,同時與燃氣公司聯系確認是否是市政管網的原因;

2、停氣原因查明后,立即組織人員搶修;

3、如是因管網破裂導致停氣,應立即關閉閥門,疏散相關區域人員,禁止使用明火,用水稀釋燃氣濃度。并及時通知燃氣公司前來處理;

4、如維修時間較長,應立即在建筑區劃內顯著位置張貼通告,告知相關區域內的業主、使用人,告之內容包括:停氣原因、范圍、預計修復時間等;

5、停氣期間建筑區劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;

6、供氣恢復后,加強建筑區劃的巡查,如發現燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。

7、事后查明有關停氣原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十六條 電梯故障事故的應急預案:

(一)客戶服務中心或控制中心在接到電梯故障信息后,應首先確認電梯是否困人,并通知相關維保單位在最短時間內趕到現場處理事故;

(二)若有乘客被困電梯,有閉路電視及電梯對講機的,應把鏡頭移至該困人電梯,觀察電梯內情況,并詳細詢問被困人有關情形,保持與被困人的聯系,特別是老人、小孩、孕婦和患有心臟病、高血壓者要密切關注其身體狀況;

(三)通過與被困人的聯系及現場查看,確定電梯故障停留樓層,立即組織進行人員施救:

1、故障電梯轎廂地面距門檻小于500mm時,可打開廳門和轎廂門解救被困人員;

2、故障電梯轎廂地面距門檻大于500mm時,搶修人員迅速到達電梯機房實施盤車救援。

3、遇有其他復雜情況,如安全鉗已動作或者鋼絲繩移位等,應由電梯公司專門人員處理;

(四)對救出的被困人員進行安撫,并了解其身體狀況,對身體不適或受傷者要及時進行救治;

(五)救出被困人員后,設置停止使用標識并進行故障的搶修;

(六)如電梯的修復耗時較長,應在建筑區劃內顯著位置以書面形式告知相關業主、使用人,并禁止使用故障電梯;

(七)故障排除后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

第七十七條 浸水、漏水事故的應急預案:

(一)當接到浸水、漏水報修信號后,立即通知共用部位、設施設備維護人員前往現場勘查確認浸水、漏水狀況及原因;

(二)立即關閉供水總閥或采取相應方案制止;

(三)通知環境維護人員用吸水機、疏通、烘干機等排除積水;

(四)浸水、漏水影響重要設備使用的,應立即關閉相關設施設備或采取相應措施,防止勢態擴大;

(五)組織人員對浸水、漏水故障進行處理;

(六)處理完畢后,對事故現場相關證據進行保全,通知環境維護人員對現場進行清理,并恢復供水;

(七)如無法及時恢復供水的,在建筑區劃顯著位置以書面形式告知相關區域業主、使用人。并做好解釋安撫工

作;

(八)浸水、漏水事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

(九)突發浸水、漏水事故時要注意共用設施設備的安全:

1、及時將電梯升至不受水浸的安全樓層;

2、防止配電室及其他電器設備受浸。首先應切斷或堵塞水源,并關閉相關電器設備的電源開關。

第七十八條 雨、污水管及排水管網阻塞事故的應急預案:

(一)接到雨、污水管及排水管網阻塞報修信息后,立即通知共用部位、設施設備維護員到位進行檢查;

(二)檢查堵塞原因,確定堵塞的位置;

(三)打開檢查口,清理堵塞,并放水沖洗,直至能正常使用;

(四)處理事故時注意設立告示牌,提請過往的人員注意安全;

(五)處理完畢后,通知環境維護人員對現場進行清理;

(五)如無法及時恢復的,在建筑區劃顯著位置以書面形式告知相關區域業主、使用人;

(六)雨、污水管及排水管網阻塞事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

第七十九條 消防系統故障事故的應急預案:

(一)消防警鐘誤鳴

1、接到消防警鐘鳴響信號時,應立即確認消防警鐘鳴響的具體位置;

2、通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確定是否發生火災或警鐘誤鳴;

3、若確認是有效消防報警,按照消防安全事故應急預案處置;

4、若確認是消防警鐘誤鳴,通知控制中心重新設置警鐘,并做好相關區域人員的安撫和解釋工作;

5、通知消防設備維保單位檢查和維修。

(二)消防花灑頭爆裂

1、若發現消防花灑頭爆裂滲水,應立即通知控制中心;

2、就近巡邏秩序維護人員迅速趕往現場查看,確認爆裂原因;

3、若是因為火警而爆裂,按照消防安全事故應急預案處置;

4、若是意外爆裂,通知控制中心靜止警鐘,并通知設施設備維護人員關閉閥門,到場協助處理;

5、記錄事故現場情況,保全相關證據,并拍照存案;

6、通知環境維護人員到場處理積水;

7、通知消防設備維保單位檢查和維修。

第八十條 燃氣泄漏事故的應急預案:

(一)接到有燃氣泄漏或疑似燃氣泄漏事故信息后,迅速通知就近秩序維護人員前往查看;

(二)現場人員應注意:

1、關閉對講機、手機等電子通訊設備;

2、切不可按(疑似)燃氣泄漏的單位或房間的門鈴;

3、切不可開啟(疑似)燃氣泄漏的單位或房間內的任何電器及使用室內電話;

(三)盡量開啟相關區域的門窗,使空氣流通;

(四)通知設施設備維護人員關閉相關區域的燃氣閥門;

(五)疏散撤離相關區域內的人員,對相關區域實施通道控制;

(六)發現煤氣中毒者,立即施救,將其移至戶外,呼吸新鮮空氣,并通知醫療機構前往救治;

(七)必要時可采取用水沖等方式稀釋燃氣濃度;

(八)通知燃氣公司對管網進行維修。

第四節 其他事故災害應急預案

第八十一條 建筑區劃事故災害還包括:交通事故、觸犯國家法律的刑事事件等。

第八十二條 其他事故災害應急預案,物業服務企業可參照的參照本章第一、二、三節制定;

第八十三條 其他事故災害預防和處置,應以預防為主,堅持預防與應急相結合。

第3篇 物業管理基礎知識培訓-5

物業管理基礎知識培訓(5)

什么是物業

所謂物業,是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。

物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等

誰來行使物業管理權

住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。

所謂業主,一般指住宅區內房地產產權人和使用人,或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時,區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會,不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

業主大會有如下職權:①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。

物業管理如何服務

物業管理的根本宗旨,是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,并盡可能滿足他們的合理要求。

在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。

物業交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:

1、從物業管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 ;

2、制定物業管理計劃包括計算機管理份額;

3、制定的物業管理組織架構;

4、制定物業管理工作程度并提供員工培訓計劃 ;

5、制定第一年度物業管理財物預算;

6、參與工程監理 ;

7、參與設備購置 ;

8、參與工程驗收;

9、擬定物業管理文本 ;

交付使用后的物業管理服務對象就是全體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:

1、房屋及設備維修保養;

2、房屋保險事宜;

3、保安服務;

4、清潔服務 ;

5、綠化環境保養 ;

6、緊急事故處理 ;

7、 處理業主投訴;

8、財務管理 。

根據業戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。

業主的權利與義務

根據《物業管理條例》,業主在物業管理活動中享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

同時,業主在物業管理活動中,應履行下列義務:

(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

物業管理的常見糾紛

目前,物業管理中存在的問題主要有以下表現:

1、沒有成立正規的物業管理公司,造成物業管理水平低,服務質量差;

2、公用設施專用基金不落實,造成小區公用設施的維修、興 建、保養等問題難以解決;

3、制度不健全,管理秩序混亂;

4、管理者與業主之間權責利不明確,影響小區物業管理的正常進行;

5、亂收費現象嚴重。

財產受損應由物業公司賠償嗎

目前,有些業主的家中財產被盜之后,要求物業管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業管理公司交納了管理費,那么,財產一旦損失,物業管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。

首先,物業管理公司收取的管理費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。

其次,物業管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。物業管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發生。可以說小區保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業主已從中受益。

只要物業管理公司履行了其應盡的管理義務,業主的賠償要求便與理相悖、于法無據,理所當然被物業管理公司拒絕。

當然,若由于物業管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。

第4篇 物業管理公司章程范例

物業管理有限公司章程范例

為適應社會主義市場經濟發展,依據《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關法律、行政法規的決定,由一方出資設立zz市rh物業管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。

第一章公司名稱和住所

第一條 公司名稱:zz市rh物業管理有限公司

第二條 公司住所:zz市火車南站開發區aa嘉園小區

第二章公司經營范圍

第三條 公司經營范圍:主營房地產物業管理、維修、養護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛生,庭園綠化及轄區內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業、飲食業、便民服務業。

第三章公司注冊資本

第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。

第四章股東的姓名或者名稱

第五條股東姓名左愛梅

第五章公司的機構及其產生辦法、職權、議事規則

第六條公司設立執行董事,由股東擔任,行使下列職權:

(1)決定公司的經營計劃和投資方案;

(2)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;

(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;

(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(6)決定公司內部管理機構的設置;

(7)提名公司經理人選,根據經理的提名,聘任或者解聘公司副經理,財務負責人,決定其報酬事項;

(8)制定公司的基本管理制度;

(9)代表公司簽署有關文件。

第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設立經理1名,由股東擔任或聘任(解聘)。經理對股東負責,行使下列職權:

(1)主持公司的生產經營管理工作;

(2)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;

(3)擬訂公司內部管理機構設置方案;

(4)擬訂公司的基本管理制度;

(5)制定公司的具體規章;

(6)提請聘任或者解聘公司副經理,財務負責人;

(7)聘任或者解聘除應由投資人聘任或者解聘以外的負責管理人員;

第八條公司設立監事1名,由股東聘任產生。監事對股東負責。

監事行使下列職權:

(1)檢查公司財務;

(2)對執行董事、經理行使公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督;

(3)當經理的行為損害公司的利益時,要求經理予以糾正;

(4)提議召開公司會議;

(5)依照《公司法》第一百五十二條的規定,對執行董事、高級管理人員提起訴訟。

(6)接受《公司法》規定的監事的責任和義務

第九條公司執行董事、經理、財務負責人不得兼任公司監事。

第六章財務、會計、利潤分配及勞動用工制度

第十條公司應當依照法律、行政法規和國務院財政部門的規定建立本公司的財務、會計制度,并應當每一會計年度終了時作財務會計報告。

第十一條財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表;

1、資產負債表;

2、損益表;

3、財務狀況變動表;

4、財務情況說明書;

5、利潤分配表。

第十二條執行董事為公司的法定代表人。

第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設會計帳冊。對公司資產,不得以任何個人名義開立帳戶存儲。

第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:

1、彌補上一年度虧損;

2、提取10%列入法定公金;

3、提取5%-10%列入法定公益金;

4、提取任意公益金;

5、投資人取得投資利潤。

公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。

第十五條勞動用工制度按國家法律、法規及國務院勞動部門的有關規定執行。

第七章公司的解散事由與清算辦法

第十六條公司的營業期限為二十年,從《企業法人營業執照》簽發之日起計算。

第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:

(1)公司章程規定的營業期限屆滿或者公司章程規定的其他解散事由出現時;

(2)股東決定解散;

(3)因公司合并或者分立需要解散的;

(4)公司違反法律、行政法規被依法責令關閉的;

(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續經營的;

(6)宣告破產。

第十八條公司解散時,應依《公司法》的規定成立清算組對公司進行清算。清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。

第八章其他事項

第十九條 公司根據需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規相抵觸,同時應向公司登記機關做備案登記。

第二十條 公司登記事項以公司登記機關核準的為準。

第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規相抵觸的,以國家法律法規為準。

第二十二條 本章程自公司設立之日起生效。

第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關備案一份。

股東簽字(蓋章):

zz市rh物業管理有限公司

20**年1月2日

第5篇 高檔住宅物業管理費用分析

高檔住宅項目物業管理費用分析

1、經濟來源

定期收取的物業管理服務費

住宅維修基金

以業養業,多種經營收入

珠光集團給予的支持

政府給予的政策扶持

2、主要支出

管理服務人員的工資和按規定提取的福利費

公共設施、設備正常運行、維修及保養費

綠化管理費

清潔衛生費

保安費

辦公費

固定資產折舊費

法定稅費

物業保險費

維修基金范圍應支出費用

3、如何盈利

綜上所屬,如何合理使用物業管理費和拓展新的物業管理項目,達到開源節流,最終實現盈利,需要珠光物業認真考慮。

(1)開源部份

以業養業,多種經營:本著'取之小區、用于小區'的原則,嚴格按照物價部門審批收費標準收取物業管理費。廣泛開展各種便民有償服務,如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內容。同時,開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所,最終走上以業養業的良性循環。

擴大經營規模,降低管理成本:在現代社會中,物業管理將發展成為一種有效提高居民生活質量的最佳選擇,作為房地產業的組成部分,物業管理也是必不可少的配套行業,隨著房地產業的逐步發展,物業管理的市場會越來越大,產值也會越來越高。在這種形勢下,珠光物業必須努力提高服務質量,參與市場競爭,不斷擴大經營規模,增加新的物業管理項目,降低企業負擔,壯大實力,最終成為一個規范化、規模化、信息化、專業化的現代化物業管理公司,在成都,乃至全國創出自己所特有的企業品牌。

(2)節流部份

強化內部管理,提高工作效率:通過健全內部管理機制,不斷完善服務功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企業成本,減低業主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率,能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。

節約能源:能源約占管理開支20%以上,因此在節減管理開支中,節能是一種有效的方法。珠光物業在服務過程中將憑借以往的管理經驗,安排成立專題研究小組,并按照實際情況制定預算,盡量節省管理開支。

人員精簡:按'**御景灣'設備及環境制定節約方案,并充分利用'**御景灣'的智能化系統,使人防和技防有機結合。利用專業系統的培訓工作提升員工知識水平,加強工作質量和效率,強調一崗多能、一崗多專,以達到精簡架構的目的。

長遠設備維修計劃:編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發性毀壞,以便減輕維修費用的開支。

提升設備系統功率:保持系統在其最高運行功率,以減低運作費用及延長設備使用期。

第6篇 萬科某小區物業管理規約

萬科星園小區物業管理規約(2022)

萬科星園是全體業主共同的家園,為加強本物業區域的物業管理,維護全體業主的合法權益,維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。本規約由全體業主共同訂立并共同遵守。

第一章 總 則

1、物業基本情況

物業名稱:北京市朝陽區萬科星園小區

物業類型:北京萬科服務有限公司

坐落位置:北京市朝陽區仰山路

建筑物總面積:約32萬平米

國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號

2、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。

3、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約,執行業主大會和業主大會授權業主委員會做出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動,遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時,業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定,合理使用物業。

第二章 物業使用和維修

4、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業整潔、美觀,遵守市容環境管理的相關規定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。空調外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。

5、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。

6、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規及相關規定禁止的其它活動;遵守環境保護的相關規定。

7、業主飼養寵物,應當遵守相關管理規定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。

8、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規定出示相應證件或登記;機動車應在規劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發生噪音應迅速解除。

9、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業服務機構或業主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。

10、對異產毗連的物業進行維修,各相關業主應積極協助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業損壞的,應予以修復或適當賠償。

11、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。

12、業主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業服務機構,并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。

13、規劃中為全體業主共有的露臺,依約定由部分業主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業主承擔維修責任。

第三章 物業服務費用的交納

14、業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業按時足額交納物業服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業服務費用的業主,業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業服務費用的,經業主委員會批準,物業服務機構可在物業區域內公示欠費情況;逾期仍不納的,物業服務企業可以依法追繳。

15、任何業主無故欠繳物業服務費的,則物業服務企業有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業服務費的其他收入,歸全體業主所有。

16、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務,應另行支付費用。

17、業主應按有關規定交納和使用專項維修資金,并及時續籌。

18、業主在轉讓或出租其擁有的物業時,應當要求新業主和承租人承諾遵守本規約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內,將房屋轉讓或出租等情況告知業主委員會或物業服務機構。業主轉讓物業,應當結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,從其約定,業主承擔連帶責任。

第四章 業主行為準則

19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態度理性處理鄰里糾紛。

20、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

21、業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。

22、業主不得違反法律、法規以及萬科星園小區物業管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

23、未依法辦理相關審批手續,不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。

24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。

25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業或私人用途。

26、不在本物業區域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規范。

27、愛護本物業內共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監護人承擔賠償責任。

28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。

29、不在本物業區域的垃圾箱(站

)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質。

30、不從室內向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內。

31、未經業主大會同意,不在本物業區域內業主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業服務及公益性活動需要除外)。

32、不在本物業區域內違規飼養動物。附合規定的飼養者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。

33、物業專有部分存在安全隱患時,及時維修養護或配合物業服務企業及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業服務企業可以主動維修養護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。

34、發生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業服務企業采取緊急避險措施,并依據法律法規承擔相關費用。

35、因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,在物業服務企業事先告知的情況下,相關業主應給予必要的配合。因相關業主阻撓維修養護而造成他人或公共財產受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。

36、業主的家庭成員或其他物業使用人亦應遵守本管理規約,否則業主將承擔連帶法律責任。

第五章 物業管理權利

37、 為維護業主的共同利益,全體業主同意授予物業服務企業以下權利:

a) 根據法律法規、本管理規約以及本物業區域的實際需要來制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度,經業主委員會批準后執行;

b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;

c) 向欠費業主追繳物業服務費用。

d) 對業主共有車位,除非業主大會另有明確決議,物業服務企業有權根據實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區域。

e) 從室內向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業服務企業有權勸告、制止;

f) 為保證業主的大件物資的安全,物業服務企業可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業主核實。

g) 業主非因公共利益占用共用部位應征得共有產權業主和物業服務企業的同意,否則物業服務企業有權清理而無需事先通知。

第六章 違約責任和違約糾紛的解決

38、 業主應自覺遵守本公約的各項規定,違反本公約造成其他業主、物業使用人人身傷害或財產損失的應承擔法律責任。

39、對業主的違約行為,業主、業主大會、業主委員會和其他業主可督促其改正,也可委托物業服務企業督促其改正。

40、業主對物業服務工作的意見和建議,可直接向物業服務企業提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交本小區業主大會表決。

41、業主違反本管理規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。

第七章 其他條款

42、 不遵守本管理規約和欠費六個月以上的業主不能被選舉為本小區業主委員會委員。

43、對于超過12個月沒有交納物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可向房地產行政主管部門申請禁止該業主轉讓、出租和抵押該欠費的物業。

44、對個別業主、使用人違反公約或損害其他業主、使用人合法權益的行為,由業主大或業主委員會授權物業服務企業提起訴訟。

45、業主、物業服務企業執行本管理規約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業建筑區域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。

第八章 附 則

46、 本管理規約如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。

47、萬科星園小區物業管理規約經本小區2023年業主大會審議通過后開始生效。

48、本管理規約附件一至五:《裝修管理規定》、《治安、消防、交通管理規定》、《環境、衛生管理規定》、《電梯使用管理規定》、《商鋪管理規定》以及本物業其他管理制度是萬科星園小區物業管理規約的有效組成部分,全體業主承諾遵守。

49、本管理規約的修訂權屬于本物業小區業主大會。

北京市朝陽區萬科星園小區

2023年業主大會工作委員會

2023年10月15日

第7篇 物業公司程序文件－消防管理控制程序

物業公司程序文件:消防管理控制程序

1.0 目的

為預防事故發生及事故發生時將其危害降低到最小程度,保障人身及財產的安全,特對消防應急處理予明確規定。

2.0 范圍

適用于公司管理項目發生的火災、燃氣、油類泄漏爆炸事故的處理。

3.0 職責

3.1 管理處負責消防系統的使用管理。

3.2 安保部負責全公司人防工作的監督檢查,定期組織管理處進行安全消防演習。

3.3 工程部負責技防工作監督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。

3.4消防設備由工程部委托供方維護保養,管理處負責保養情況的日常監督。

4.0 程序

4.1 火災預防,各單位應加強對消防事故的人防、技防和物防。

4.1.1 公司每季度對管理處消防組織體系、設備設施的運行情況進行檢查評比,將發現的隱患通報管理處,管理處將問題轉呈相關方處理并負責跟蹤驗證。

4.1.2 管理處須派專人24小時在消防中心值班,監視火災報警系統、消防聯動系統的工作。發現預報出現火災,立即派人現場巡察,若為誤報,須排出故障,使主機復位。若發生火災按4.2.1條處理。

4.1.3 燃氣管理按《北京市燃氣管理條例》、《北京市燃氣安全管理規定》相關條文執行。

4.1.4 柴油發電機的油庫須按規范建造,油箱下方應砌池,池中放入細沙,當油泄漏時,被沙吸收,流不出油庫,不會將火帶出油庫。油庫內應裝自動滅火裝置,門應防火密封。發現油庫起火,迅速啟動滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報給公司相關部門。

4.1.5 管理處定期進行安全消防演習,演習作業具體事項根據《安全保衛管理手冊》中關于制定滅火應急方案和進行演練的規定和《緊急情況處理控制程序》執行。

4.2 火災處理

4.2.1發生火警時,在初期火災時間(5分鐘)內不能撲滅火災時,管理處應立即撥'119'報警,同時根據《安全保衛管理手冊》中滅火應急規程規定,組織義務消防隊員做好滅火、救人、引導住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對滅火流程和規定按照《安全保衛管理手冊》中相關文件執行。

5.0相關文件與記錄

《安全保衛管理手冊》

第8篇 物業管理iso9001作業指導書編寫

物業管理iso9001作業指導書的編寫

1. 概述

a. 什么是作業指導書

作業指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。

―“過程”可理解為一組相關的具體作業活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。

―作業指導書也是一種程序,只不過其針對的對象是具體的作業活動,而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。

―作業指導書有時也稱為工作指導令或操作規范、操作規程、工作指引等。

作業指導書的作用

―是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。

―是質量體系程序文件的支持性文件。

b. 作業指導書的種類

按發布形式可分為:

―書面作業指導書;

―口述作業指導書;

―計算機軟件化的工作指令;

―音像化的工作指令。

按內容可分為:

―用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業指導書;

―用于指導具體管理工作的各種工作細則、導,則、計劃和規章制度等;

―用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規范。

c. iso9000系列標準中對作業指導書的要求

“如果沒有作業指導書就不能保證5質量時,則應對生產和安裝方法制訂作業指導書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。

生產作業可由作業指導書規定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規定也應寫成書面文件,務個作業指導書中均應引用。作業指導書中應明確規定圓滿完成工作以及符合技術規范和技術標準的準則。……(gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。

“應按照質量體系的規定對作業指導書,規范和圖樣進行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。

2. 作業指導書的內容

常用的作業指導書、工作細則、標準、作業規范通常應包含的內容 (見附表5.13).

3. 作業指導書的編號與管理

a. 基本要求

內容應滿足

―5w1h原則

任何作業指導書都須用不同的方式表達出:

where:即在哪里使用此作業指導書;

who:什么樣的人使用該作業指導書;

what:此項作業的名稱及內容是什么;

why:此項作業的目的是干什么;

how:如何按步驟完成作業。

―“最好,最實際”原則

最科學、最有效的方法;

良好的可操作性和良好的綜合效果。

數量應滿足

―不一定每一個工位,每一項工作都需要成文的作業指導書;

―“沒有作業指導書就不能保證質量時”才用;

―描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業指導書;就根據各組織的要求來確定;

―培訓充分有效時,作業指導書可適量減少;

―某獲證企業質量手冊中引用的作業指導書清單,詳見附表16。

格式應滿足

―以滿足培訓要求為目的,不拘一格;

―簡單、明了、可獲唯一理解;

―美觀、實用。

b. 編寫步驟

見作業指導書編寫流程圖(見圖5.1)

流程圖說明

―作業指導書的編寫任務一般由具體部門承擔;

―明確編寫目的是編寫作業指導書的首要環節;

―當作業指導書涉及其它過程(或工作)時,要認真處理好接口;

―編寫作業指導書時應吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業指導書的內容。

c. 作業指導書的管理

作業指導書的批準

―作業指導書應按規定的程序批準后才能執行,一般由部門人負責人批準;

―未經批準的作業指導書不能生效。

作業指導書是受控文件

―經批準后只能在規定的場合使用;

―嚴禁執行作廢的作業指導書;

―按規定的程序進行更改和更新。

六、質量記錄的定義和概念 回到頁首

a. 定義:為已完成的活動或達到的結果提供客觀證據的文件。

質量記錄為證明滿足質量要求的程度或為質量體系的要素運行的有效性提供客觀證據。

質量記錄的某些目的是證實、可追溯性預防措施和糾正措施。

記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。

b. 概念

質量記錄是質量體系文件的一組成部分,任何質量活動均會產生質量記錄,因此質量記錄的確立、編制和管理對質量體系的運行會產生重大影響。

2. 基本內容

a. 產品、項目或合同質量形成過程和最終狀態的證實記載;

b. 上述證實記載與要求狀態的驗證記載;

c. 質量體系運行記載以及驗證其有效性是否達到預定要求或合同規定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標準中,對質量記錄的控制內容規定:

對于硬件、軟件和流程性材料產品的質量體系的質量記錄至少應控制下述記錄:

(1). 檢驗報告;

(2). 試驗數據;

(3). 鑒定報告;

(4). 驗證報告;

(5). 審核報告;

(6). 物資材料評審報告;

(7). 校準數據;

(8). 質量成本報告;

對于服務產品的質量體系的質量記錄至少應提供并控制以下信息;

(1). 實現質量目標的進展情況;

(2). 顧客對服務質量的滿意水平和不滿意程度;

(3). 質量體系評審和改進服務的結果;

(4). 質量趨勢的分析;

(5). 糾正措施及其效果;

(6). 分供方的工作績效;

(7). 人員的技能和培

訓狀況;

(8). 與競爭對手的比較。

3. 作用的特點

a. 可操作性:

指導操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實用。

b. 可檢查性:

質量記錄反映操作者的實際操作活動,具有數量化和特征化,因而可以檢查和評價。

c. 可追溯性:

要需要追蹤了解查明原因時對通過質量記錄查明情況,從而可以有針對性地采取預防和糾正措施。

d. 可見證收:

為企業進行內部或外部質量體系審核提供證據,它可以證實是否已實施了規定的質量體系要求及實施的程度。另外質量記錄也可以反映對不合格采取了哪些糾正措施。

e. 系統性:

記錄了整個質量活動的完整過程,因而具有連續性,也為管理者分析質量問題、質量發趨勢提供依據,同時也為質量成本分析、統計技術的運用提供了依據。

4. iso9001對質量記錄的要求主要有

a. 管理評審記錄;

b. 合同評審記錄;

c. 設計評審、設計驗證記錄;

d. 合格的分供方記錄;

e. 需方提供物資的記錄;

f. 產品標記記錄;

g. 工房、設備和人員的鑒定記錄;

h. 進貨檢驗和試驗記錄;

i. 緊急放行物資記錄;

j. 工房檢驗和試驗記錄;

k. 最終檢驗和試驗記錄;

l. 檢驗、測量和試驗設備的校準記錄;

m. 試驗硬件和軟件檢驗記錄;

n. 檢驗和試驗狀態記錄;

o. 不合格品記錄;

p. 不合格品評審和處置記錄;

q. 內部質量審核記錄;

r. 培訓記錄;

s. 文件修改記錄;

t. 糾正和預防措施記錄;

u. 客戶投訴記錄;

另外為完善質量體系至少應補充以下質量記錄:

a. 質量成本分析報告;

b. 服務記錄。

5. 編制質量記錄的要求

a. 內容完整有效

項目內容完整,反映須記錄的重要項目,記錄表格中無缺項、漏項等;

填表人或編制人、審核、批準人、日期等確保質量記錄的有效性和可追溯性。

b. 質量記錄應標準化

標準化的質量記錄既便于填制,也便于統計分析,同時也為進一步使用計算機進行信息管理打下基礎。如有國際、國內或行業標準格式應盡量采用。

c. 質量記錄應實用,符合質量管理需要

質量記錄應反映質量 體系運行的情況,對那些不能為質量管理和質量保證提供依據的信息,不應在質量記錄中體現。

d. 質量記錄的真實性和準確性

質量記錄填寫需規范化,字體大小一致,應盡量減少涂改,如有涂改則應蓋上涂改人校對章或簽字確認。

6. 質量記錄的管理

a. 質量記錄的標記

標記可分為:分類標記,分級標記,分部門標記和統一標記。標記方法可以用英文字母或阿拉伯數字表示,也可以以顏色來標記分類,目的是使使用者一看便知質量記錄是什么類別的。

b. 質量記錄的收集

收集分為按規定時間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對連續生產的組織來說按時間收集較佳,而對按項目生產和制作的組織來說按項目或類別收集較好。

c. 質量記錄的編目

先編制索引以供檢索調用。

d. 質量記錄的貯存

貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;

貯存條件:防火、防蟲、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。

保存期:如合同或法規有規定則按合同或法規執行,如沒有一般可對質量記錄按重要性分級確定保存時間,對重要的質量記錄應保存5-7年。

e. 質量記錄的過時處理

第9篇 x物業公司管理員崗位目標責任書

**物業公司管理員崗位目標責任書

為充分調動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據公司之實際管理要求和實踐經驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內容如下:

一、 本責任書適用之職位范圍:

本責任書應用管理處主任、管理員之任務。

二、 本責任書考評形式:

考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結合之考評形式。

三、 本責任書之考評項目:

責任區住宅樓及公共設施完好率;治安案件、火災、刑事案件、小區秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。

四、 崗位目標責任書之內容:

堅決服從公司領導之安排,認真學習物業管理之法規及公司規章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務,做到業主、公司滿意,具體工作細則如下:

1、 要熟練掌握好物業管理之有關知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務的思想。

2、 要切實熟練掌握好責任區內之物業情況,合理安排責任區的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應與保安隊長協商后上報公司領導審核確定,其余員工根據實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。

3、 要熟練掌握好責任區內之管理有關資料(其中包括收樓數據、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數據、清潔衛生情況等數據),且要有條理地進行整理歸檔。

4、 統籌監控好責任區內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區內的環境衛生,治安秩序良好,業主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結果按本辦法獎罰標準執行)

5、 要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。

6、 按公司之規定及時安排工作人員修復業主/住戶要求之維修。

7、 嚴格按照公司之規定組織人員做好責任區內之裝修監控,嚴防違章事件發生。

8、 嚴格按照公司之要求辦理裝修手續,嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

9、 確保責任區內正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。

10、 確保責任區內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

11、 嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。

12、 嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

13、 嚴格按照公司規定之工作程序接待業主/住戶,并作好有關記錄。

14、 有效、有禮及時處理業主之投訴(業主投訴的問題如能及時處理應實時處理,如確不能及時處理的,應要同業主另約時間到時安排人員跟進投訴)。

15、 不準與業主發生一切任何之私人經濟來往,嚴禁以任何借口向業主索要什費及錢物。

16、 按公司之規定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。

17、 按公司之規定按時、按質組織好員工之巡查工作。

18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。

19、 認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質召開周務會。

20、 積極及時地處理突發事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。

21、 要保守公司之內部秘密和業主/住戶資料(公安機關查案要求除外),不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。

22、 認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。

23、 積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。

24、 認真做好轄區內之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規定之要求。

25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質完成公司領導下達之臨時任務。

26、 要服務公司領導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。

以上之二十六條工作細則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責任人,管理員作為付責任人按照考評形式根據以下獎懲標準進行考評。

扣 罰 項 目

序號 考評項目 主責任人 付責任人

1 對公司之規章制度不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月

2 對責任區情況不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月

3 責任區之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次

4 責任區內清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次

5 住宅樓守破損或公共設施一般扣壞超不定期三天未修復(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處

6 大面積和嚴重破損或公用設施嚴重損壞(注:因沒有材料供應及人手配合除外)十天未修復 扣2分/處 扣1分/處

7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(次) 扣2分/次扣1分/次

8 住戶要求維修超過三天未修復(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次

9 住戶向公司合理投訴,輕微者責任區內發現2次方扣分(屬當事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次

10 責任區內之住戶/業主向公司提出合理投訴,屬管理處責任,情節嚴重者 扣5分/次 扣3分/次

(情節惡劣者辭退處理)

11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次

12 違章裝修未能及時發現處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次

13 違章裝修不達成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天

14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負面影響) 扣10分/宗扣8分/宗

15 責任區內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次

16 責任區內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次

17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現象(自行處理除外,責任區內發現此現象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次

屬當事人加扣2分/次

18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退

19 責任區內發生事故,不能合理及時處理(不當值時間也要作好協調安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次

并要負責消除負面影響

20 責任區內發生事故,不能合理及時處理(嚴重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退

21 對違紀事件不能公平及時處理(一般違紀不超過3天,嚴重違紀事件5天內處理完) 扣3分/次扣1分/次

22 單車、摩托車、汽車保管區臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛

23 發生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗

并要負責消除負面影響

序號 考評項目 主責任人 付責任人

24 發生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗

并要負責消除負面影響

25 發生重大或特大案件(除政府追究其責任外,如是嚴重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗

26 責任區內發生交通事故,嚴重交通堵塞(如是嚴重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗

27 責任區內小區秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人

28 責任區內所有登記本等數據在月內檢查出現累積3次以上錯、漏、不準確、不及時、丟失等現象者 扣1分/次 扣0.5分/次

29 (1) 以各種借口向業主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業主/住戶租售業務(4) 私自為業主/住戶代收租金按照2002年1月1日發放之通知規定處理當事人

30 沒有按照公司之規定巡查(處理當事人) 扣2分/次扣1分/次

31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及

保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月

32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處

33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發現) 扣1分/次 扣1分/次

34 綠化設施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗

35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分

36 責任區內發生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次

37 散布謠言、搬弄是非鬧不團結,恐嚇領導者(處理當事人,嚴重者辭退 扣5分/次 扣3分/次

38 引起新聞媒介,上級領導的批評(處理當事人) 扣3分/次扣2分/次

39 責任區內之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季

40 責任區內之水電表每錯一處(因嚴重失誤引志業主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次

41 未嚴格按公司之工作流程處理事件(處理當事人) 扣2分/件扣1分/件

42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當事人) 扣1分/周 扣1分/周

43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內,但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月

44 年終住戶滿意率調查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分

45 公司巡查發現的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰

46 如違反公司其它規章制度,將按公司之有關規定處理

加 分 項 目

序號 考評項目 主責任人 付責任人

1 責任區內人受到書面表揚(屬當事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當事人或部門主管將事件詳細書面說明,公司將根據事件的影響面大小和深遠及實際意義,討論決定給當事人,部門主管的獎勵標準。

2 責任區受到送錦旗或獎狀表揚(屬當事人另加計)

3 責任區受到上級領導或新聞媒介通報表揚(屬當事人另加)

4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當事人,以書面形式提交公司)

5 為公司制造明顯的經濟效益(承接裝修則按2%提成)

6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)

7 及時有效地處理特發事件,(突發事件是指發生火警、嚴重浸水、臺風、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經濟損失達人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)

8 責任區內所有登記本等數據在月內能按公司規定做到準確、及時、無錯漏、無丟失等現象者 加0.5分/月 加0.5分/月

9 出租屋辦證率達98%,外來人辦暫時證達95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達100%以上 加0.5分/月加0.5分/月

五、 獎罰標準(扣分為負分,加分為正分)

1、 月考評總計為-3分以上的為達標,可領取當月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達標,可領取當月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領取當月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領取當月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領取當月效益工資的50%。

2、 試用期內未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進行規章制度業務知識和花園內熟悉情況考試)及格后方算試用合格。

3、 年內有以下情況之一者,根據一時工作表現好壞,決定給予辭退;

(1) 連續兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達15分以上者

(2) 一年扣分累各達20分以上者,(4)當事人連續犯同樣問題三次以上

4、 月內考評總計為+2~ +4分的,可領取當月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領取效益工資的120%.

5、 年內受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。

6、 年終根據年考評總分結合平時的工作表現,決定給予適當的年終獎。

第10篇 物業公司人力資源管理培訓控制程序

1.0目的為了給適當的崗位有效的配置適當的人力資源,并且通過培訓,使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責的能力。

2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發,人員錄用,人員培訓的管理。

3．0職責

3.1 公司總經理負責公司員工錄用的批準,公司主管保安工作副總經理負責保安員錄用的批準。

3.2 公司辦公室負責編制公司《年度培訓計劃》報公司總經理批準。

3.3 公司各部門、各管理處負責配合辦公室的各項工作開展。

4. 0實施程序

4.1 工作分析(定崗、定編)

4.1.1 有以下三種情況:第一,當新組織(新管理處)建立時;第二,當組織發生變化產生新的工作時;第三,當工作由于新技術、新辦法出現或制度發生重要變革時,需進行工作性質分析。

4.1.2 工作性質分析由相應職能部門及辦公室負責,辦公室根據具體情況進行崗位設置。

4.1.3 各部室(各管理處)負責根據各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經理批準。

4.1.4 崗位定編每年進行一次。

4.1.5 辦公室及各職能部門負責對公司各崗位進行工作規范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責及崗位標準》,詳見該文件。

4.2 人員招聘和選擇

4.2.1 各單位缺編時,由各單位負責人提出增補申請,辦公室審核,增補時應優先進行內部調配,內部調配不了的,對外公開招聘或內部員工推薦。

4.2.2 保安員招聘由保安部負責,報辦公室審核,主管保安工作副總經理批準。

4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負責,公司總經理批準。

4.3 人力資源開發(培訓)

4.3.1 新員工的培訓新員工上崗前培訓由辦公室負責,培訓內容:

(1) 公司質量方針、目標、企業精神及物業管理基本知識;

(2) 職業道德及質量意識教育;

⑶ 公司的規章制度

4.3.2 在崗員工培訓

4.3 .

2.1 辦公室根據各部門的年度培訓計劃制定公司《年度培訓計劃》,并組織實施及督促檢查。專業技術與技能的培訓,由主管部門負責。

4.3 .

2.2 外部培訓由辦公室負責組織安排,并負責記錄。

4.3 .

2.3 內部培訓由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內部培訓是根據工作需要和公司總經理及各部門提出的在公司范圍內有計劃性的培訓項目。

4.3.3 特殊工種和業務專業人員的培訓

4.3 .

3.1 司機、電工、焊工特殊工種需經市有關部門培訓、年審。

4.3 .

3.2 各部門業務專業人員根據工作需要,經公司領導批準可參加市等有關部門組織的培訓。

4.3.3 .3特殊工種和業務專業人員將參加培訓獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認可,并將復印件存入員工檔案內。

4.3.4 計劃外培訓

4.3.4 .1公司根據實際情況,臨時提出的培訓活動由提出部門負責組織,公司總經理提出的臨時培訓由辦公室統籌安排。計劃外培訓報辦公室存檔。

4.3.4 .2公司鼓勵員工通過自學或參加專業培訓等途徑,從而提高專業技能和質量管理意識,所取得的有關結業證或學歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內。

4.3.5 培訓記錄

4.3.5 .1內部培訓記錄由本部門存檔。

4.3.5 .2其他培訓記錄由辦公室存檔。

5. 0相關文件及記錄《崗位職責及崗位標準》zz021-01

第11篇 四川華神物業管理公司概況簡介

四川華神物業管理有限公司概況

四川華神物業管理有限公司,是四川華神集團股份有限公司、四川省絲綢公司、四川華神建設開發有限公司聯合成立的有限責任制企業,組建于二零零二年十二月二十三日,注冊資金叁佰萬元,目前接管的物業有華神大廈,康橋雅舍、華神工業園等,總建筑面積達十多萬平方米,公司高、中層部門負責人100%大專以上文化程度,在冊管、修人員80%持證上崗。公司有一支準軍事化的治安護衛隊,以文明的作風,親情的服務,強壯的體魄、扎實的內功,對公司管轄的物業進行二十四小時的巡邏護衛,為轄區的安全奠定了堅實的基礎。

公司在董事長李玢先生和總經理林峰先生的領導下,開展公司內部的質量監控體系工作,靈活的動態管理模式,使具有雄厚技術實力的公司添上了科學管理的翅膀。公司具有良好的用人機制,使得公司的發展得到保障,讓員工在陽光下展現自我,讓一批批新生力量到領導崗位上來肩負公司的重任。這是四川華神物業管理有限公司管理的特色。公司的理念是“尊重員工,提高自我,營造良好的學習氣氛”。全體員工以公司為家,視工作為第一要務。為業主(住戶)創造清新自然、典雅怡人,富有人情味的生活空間是華神物業人義不容辭的責任。華神物業讓每一位走近華神物業的人,都能被她執著、真誠、專業、敬業的精神感動,被親切、溫馨、富有詩意的浪漫情懷所感染。如果說物業本身是無聲的藝術,那么,華神物業的物業管理便是華神物業人以責任心、自信心、愛心與溫情齊心譜寫并被每一位員工熱情朗誦的優美詩篇。把管理、服務融合成為富有親和力的藝術,是我們華神物業人永遠的追求。

公司通過開展質量監控體系的工作,把公司的業務運作規范起來,形成有強戰斗力的團體、高度責任心的團體、技術嫻熟的團體。為下一步的開展iso認證工作作鋪墊。

法人代表:**

聯系人:**

聯系電話:8**

傳真:8**

公司地址:成都市十二橋路*號新1號華神大廈b座*樓

郵政編碼:610075

第12篇 金地花園物業管理設想目標

金地國際花園物業管理設想及目標

作為北京cbd規劃社區的一個重要組成部分,金地國際花園以其優越的地理位置,獨具匠心的園區環境建設,特殊的業戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質,和諧的融入整個大社區,又明顯區別于其他區域的高貴風格;繼而對后續的服務管理提出了更高、更深層次的要求。

對此,在充分考慮到園區實際情況及大環境的整體狀況下,結合金地物業的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質為指導原則,iso9000質量管理體系為實施準則,充分發揮金地物業'人性化'管理優勢,導入酒店式物業管理模式,實施分區而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現vip服務理念,彰顯尊貴。

(一)管理設想:

1、建設一支具有專業技術的管理隊伍,訓練并儲備專業技能的物業管理人才;

2、利用金地國際花園優越地理位置和硬件設施,營造具有金地特色的高品位的社區;

3、在物業管理基本職能方面(包括:安全管理、環境管理、工程維護管理、

行政事務管理、財務管理、物料管理及綜合服務管理)全面導入iso9001質量管理體系,通過職業管理標準化,結合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優'物業量化管理標準。

4、借鑒酒店業所獨具的高水準服務模式結合金地物業多年發展形成的物業管理成熟經驗在金地國際花園推行以'業戶為中心'的酒店管理服務模式,主動、適時了解業戶的表象需求及實質需求;最大限度的滿足業戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業管理范圍內實施金地倡導的'以人為本'的全方位個性化服務,與業主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。

在國際花園物業管理中,將導入金地物業'即時服務'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務檔案,對每一位業戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業經歷、社會地位、學歷、血型、性格、愛好、習慣、生活基本規律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關資料等;在持續對小區業戶的服務需求做全面、深入、細致的了解的基礎上,通過分析,針對性的擬定服務方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務品質以求達到服務于業戶開口之前,實現超前服務;

關注服務細節亦將形成金地國際花園物業服務、管理的品質準則,服務產品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務產品極易被克隆,因此不斷創新和擴展服務產品內涵的能力,將直接決定服務品質的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業通行的服務細節管理模式,保障金地物業所崇尚的服務創新能力,突顯具有金地物業特征的微小服務特色。

在金地國際花園,業戶的滿意度將成為檢驗金地物業整體服務品質的唯一標準,凡是業戶所需要的就是我們將要作的。

我們將通過成立'業戶應急服務隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業戶需要幫助時會即時出現,為業戶提供及時滿意的即時服務。'隱性管理',就是做到在業戶需要時即時出現,業戶沒有服務需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務人員卻可以感受到我們無處不在的服務;比如小區治安管理,只有固定執勤崗位的保安員穿著職業保安制服,巡邏崗保安員在業戶活動高峰期避開;小區的清潔工作在業戶活動高峰期將嚴格避開業戶活動區域,以免干擾影響業戶在園區的正常生活等,充分尊重業戶的私密空間。

金地國際花園管理目標承諾:

在全面接管小區后一年內使金地國際花園達到北京市物業管理優秀商住小區的管理標準,二年達到國家優秀物業管理標準。