第1篇 物業管理小常識培訓-5
物業管理小常識培訓(5)
1、什么是物業管理
物業管理是指通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修,養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2、什么是業主
房屋的所有權人為業主。
3、業主的權利、義務有哪些
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則。
(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用,公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金。
(五)按時交納物業服務費用。
(六)法律、法規規定的其他義務。
4、什么是前期物業管理
一是在時間上界定到首次業主大會召開前。二是由開發建設單位選定物業管理企業。三是在內容上,前期物業管理要對物業提供管理服務、管理、維護好共有部位、共用設施,還可以應建設單位的邀請提供物業管理方面的技術咨詢,從完善物業的使用功能角度就物業的總體布局、道路、綠化、管線走向、配套服務、設施等問題提出意見。四是物業管理企業與業主逐一簽定前期物業管理服務協議。
5、物業服務合同包括哪些內容
(一)當事人和物業的基本情況;
(二)物業管理服務事項和服務質量要求;
(三)物業管理服務費用的標準及收取辦法;
(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定,合同終止時物業資料的移交方式等;
(五)物業管理的責任范圍;
(六)違約責任及解決糾紛的途徑;
(七)雙方當事人約定的其它事項。
6、物業管理用房面積及所有權是如何規定的
物業開發建設單位應當按照有關規定、配套修建不低于總建筑面積千分之一至四的業主自治監督和物業管理用房,其費用列入開發建設成本,產權屬全體業主共有。
7、在什么情況下應成立業主委員會
一是已交付業主使用的房屋建筑面積達百分這五十以上;二是已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十,但使用已超過十二個月。
8、業主委員會的權利、義務有哪些
權利:(1)選舉權、被選舉權、表決權和監督權;
(2)參與業主委員會有關事項的決策;
(3)參與業主委員會組織的有關活動;
(4)對業主委員會的建議和批評權。
義務:(1)遵守業主委員會章程和物業管理法律、法規和政策規定;
(2)執行業主委員會的決定,努力完成業主委員會布署的各項工作和任務;
(3)參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業;
(4)向業主委員會的工作提供有關資料和建議等。
9、為什么要交納維修資金、交納比例
維修資金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》,專項用于住宅共用部位,共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時,購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳交約定,購房者應按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修資金。
10、拒交物業管理費會產生哪些后果
(一)物業管理公司經營困難,導致惡性循環產生;
(二)損害交費業主合法權益。
本來就以微利為經營原則的物業公司,在嚴重拖欠物業管理費的情形下,經營壓力就顯得愈加沉重。物業管理費的拖欠,直接造成職工的工資、福利不能按時發放,收入與付出不對等,嚴重影響了員工的工作積極性,致使他們責任心不強,服務質量下降,嚴重損害交費業主合法權益。
一、為什么要進行住宅區綜合整治
我市自1996年開展住宅區物業管理工作以來,行業規模迅速發展,管理覆蓋面不斷擴大,對改善人民群眾的生活環境起到了積極作用。但由于受經濟發展水平、業主思想觀念和認識程度的影響,少數住宅區還存在一些亟待解決的問題:主要是物業管理企業違規管理,服務不到位,侵害業主合法權益。業主拖欠物業服務費,損害物業管理企業的利益。小區臟亂差、私搭亂建、侵占破壞綠地嚴重。盜竊案件多發,業主沒有安全感。公共配套設施規劃不落實,給業主入住后帶來許多不便。這些問題已成為業主投訴的熱點,社會各界關注的焦點,如再不整治,勢必影響廣大群眾的生活環境,影響我市的整體形象。另外,開展住宅區綜合整治也是廣大業主的呼聲。因此,市政府決定從2006年8月份開始,利用6個月時間,開展市區住宅區綜合整治活動,為居民創造更加整潔、安全、舒適、和諧的居住環境。
二、這次住宅區綜合整治的重點是什么
這次住宅區綜合整治的重點一是查處私搭亂建違規行為,拆除違章建筑和設施;二是查處侵占綠地違規行為,恢復被侵占破壞的綠地;三是補建車子棚,滿足業主存放車輛的需要;四是修復破損的道路;五是建立健全安全防范制度;六是查處并糾正物業企業違規行為;七是對整治后具備條件的住宅區實行專業化物業管理,對不具備條件的分散住宅樓向業主提供衛生保潔等基本服務;八是對業主拖欠物業管理費的生效判決予以強制執行。
三、住宅區為什么要實行物業管理
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,按照服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。它具有委托和有償服務兩個最基本的特征。
實行物業管理有以下幾方面的重要的作用:(一)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質量。(二)維護社區的安定團結。(三)有利于擴大就業和實施再就業工程。(四)推動社區精神文明建設。(五)能夠使業主所購房產保值增值。
五、業主的主要權利和義務有哪些
業主的主要權利有:(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務。(二)提出制定和修改業主公約,業主大會議的規則的建議。(三)參加業主大會會議選舉業主委員會委員,并享有被選舉權。(四)監督物業管理企業履行物業服務合同。
業主應履行的義務:(一)遵守業主公約。(二)遵守小區城內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。(四)按照國家有關規定交納專項維修資金。(五)按時交納物業服務費用。
六、什么是違章建筑,違章建筑建設人應負什么法律責任
在城市規劃區內,凡未取得城市建設行政主管部門核發的建設工程
規劃許可證而建造的一切建筑和設施都屬于違章建筑。河南省關于《中華人民共和國城市規劃法》的實施辦法第45條規定,在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證進行建設的,由縣級以上城市規劃行政主管部門責令停止建設、限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或者其它設施。《漯河市城市管理暫行辦法》第25條規定,凡不符合城市容貌標準的建筑物或設施,由建設行政主管部門責令限期拆除,逾期未拆除的,經市人民政府批準,建設行政主管部門可組織強制拆除,并處以5000元以上1萬元以下罰款。
七、擅自占用城市綠化用地應負什么法律責任
第2篇 物業管理知識--供配電管理篇
物業管理知識學習--供配電管理篇
001供電系統操作、保養和維修管理的基礎是:建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度
002對負責供電運作的維修技術人員的要求:上崗前必須進行業務培訓,按規定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術人員。
003負責供電運作的維修技術人員應掌握供電系統:熟悉所有完整的供電網絡資料,對樓宇的進線、房屋內的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數。
004供電系統要求24小時值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經濟損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時切斷電源的預防措施。遇火災、地震、水災等災害時,有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎是:配電房是供電的中心,為加強這方面的管理,需要制定管理規定。
008配電房的全部機電設備由機電技術人員負責管理和值班。
009送停電由值班人員負責完成,無關人員嚴禁入內。
010配電房運行巡查規定:建立運行記錄,每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內容是:每班巡視內容:記錄電壓、電流、溫度、電表數;檢查屏上指示燈、電器運行聲是否正常;房內有無異味;室內照明、通風良好。
012配電房室溫應控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關的規定:供電回路操作開關的標志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標志牌,非有關人員絕不能動;應嚴格保持各開關狀態與模擬盤相一致.不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。
014維修技術人員在配電房工作應遵守的規定:嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。嚴格執行崗位責任制,遵守電業系統有關變配電的各項規程。嚴格執行各種設備的安全操作規程。
015維修技術人員在配電房工作時在安全上的要求:操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應遵守的規定:必須按照市勞動局、供電局高低壓管理操作規定,進行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場地工作,或在上、下夾層工作時應注意:都要先切斷電源.不能停電時,至少應有兩人在場一起工作。
018停電維修時應注意的問題:應先通知有關部門及時懸掛標志牌,以免發生危險。
019維修電工離開地面,在空中操作時應注意的問題:上梯工作時,梯子應放穩靠妥;高空作業時,應系好安全帶。
020清掃配電箱時應注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時應注意:包扎好線頭。
022開閉開關時應注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內時,人體不應正對開關。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護,任何機器設備都必須有良好的接零保護,絕對不得疏忽,以確保安全。
024哪些設備采用雙回路供電,末端自動切換:消防用電設備、消防控制中心、智能化設備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護電動斷路器的瞬時脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關額定漏電動作電流是30ma,不動作電流是15ma。
027供電室補償后低壓側功率因數是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進行能量的轉換、傳輸、分配:一種是進行信息處理。
030電路具有三種狀態:通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯電路、并聯電路和混聯電路。
033串聯電路:兩個或兩個以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個電流的電路稱為串聯電路。
034并聯電路:兩個或兩個以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯電路。
035混聯
電路:既有串聯又有并聯的連接方式稱為混聯電路。
036交流電:大小與方向均隨時間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時間按正弦規律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負載、連接導線組成。
041常用在工程上的導電材料是是銅和鋁,特點是:(1)導電性好;(2)有足夠的機械強度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價格便宜。
042一般導線由:線芯、絕緣層和保護層組成。
043電纜:在一個絕緣護套內按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導線稱電纜。
044常用電工測量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應注意:(1)電流表必須串聯接入電路;(2)電壓表必須并聯接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉,打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進行絕緣電阻測量。
047接地搖表的功能是:進行接地電阻的測量。
048自動空氣開關在電路中的作用:它能通斷正常的負荷電流,當電路發生短路、過載和嚴重電壓降低時,能自動切斷電源。
049電纜的敷設方式有哪:直接埋地敷設、電纜溝敷設、沿墻敷設、排管敷設和隧道敷設。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導線截面不小于2.5mm2。
051裸導線主要有:銅導線、鋁導線、鋼芯鋁導線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮流器、燈管、啟動器、電容器組成。
055鎮流器的作用是:點燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個電流互感器和一個交流電流表或一個萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關的主要作用是:斷開無負荷電路。
060變壓器要退出運行,應先斷開:低壓側所有負荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應用仰臥壓胸法進行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業時應在開關上掛“禁止合閘,有人工作”的標示 牌。
063 10kv以下帶電設備與操作人正常活動范圍的最小安全距離是0.4米。
064常用萬用表能進行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數的測量,比較高級的萬用表還可以測量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變為低電壓小電流供測量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變為低電壓的互感器叫電壓互感器。
068電流互感器:將大電流變為小電流的互感器叫電流互感器。
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時,低壓線圈和測量儀表產生一個高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動機的額定功率指的是:表示電機額定工作時軸上允許輸出的機械功率。
071三相電動機的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設備允許發熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關柜內有高壓電器、保護裝置、測量儀表及操作機構等電器設備。
077負荷開關與隔離開關的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點。
078高壓熔斷器的作用是:當過負荷電流或短路電流流過該元件時利用電流的熱效應使客體熔化,從而達到分段電流保護電器設備的目的。
079閘刀開關的作用是:隔離電源。
080自動空氣開關的作用是:能通斷正常的負荷電流,當電路發生短路、過載或電壓嚴重降低時能自動切斷電源。
081什么是反時限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測量、電纜溫度的測量、電纜絕緣性能的測量、耐壓實驗。
086用電設備的工作制是如何分類的:根據用電設備的工作情況、溫升特點,可分為長期工作制、反復短時工作制、短時工作制。
087什么是用電設備的計算負荷:指一年之中負荷量最大的半小時平均負荷值。
088確定計算負荷的方法有:需要系數法、二項系數法、利用系數法。
089電器設備、導線截面及額定電流是根據計算負荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時間繼電器和信號繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護裝置:電力網、發電廠、變電站及電器設備發生各種故障時(斷線、短路、接地等)及不正常的運行時(如過載、過熱)時及時發出信號,并使斷路器自動跳閘,切斷故障通路的一種自動裝置。
094電力系統對繼電保護的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護的經濟性。
095常用繼電保護按工作原理分為:過電流保護,電流速斷保護、過(欠)電壓保護、差動保護、瓦斯保護、單相接地保護等。
096過電流保護分為:定時限和反時限兩種。
097差動保護廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動機等設備。
098單相接地保護分為:大電流系統的接地保護和小電流系統的接地保護。
099對電力系統的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質量;
(3)降低供發電成本;(4)保證電力系統安全運行。
100一級負荷:突然停電時將造成人身傷亡、重大設備損壞、巨大經濟損失或重大政治影響規定為一級負荷。
101二級負荷:突然停電時將造成嚴重減產、停工、生產設備局部破壞、局部交通堵塞等規定為二級負荷。
102對一級負荷的供電要求:有兩個獨立的電源供電。(如兩個發電廠、一個發電廠和一個地區電網、兩個地區變電所等)。
103對二級負荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時允許由一回路供電。
104三級負荷的供電要求:三級負荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網的經濟運行應注意:盡量選用高壓線路深入負荷中心,而且應避免曲折迂回供電。
106地方電力網常用放射形接線,樹干形接線和環行接線接線方式。
107地方電網通常用電壓損失條件選擇導線截面,然后按機械強度和發熱條件進行校驗。
108短路時導體發熱的特點:短路電流通過導體的時間很短,導體升溫可認為是一個絕熱過程,既短路電流在導體中產生的熱量全部用來加熱導體。
109斷路器和隔離開關配合使用時應如何操作:合閘送電時,應先合上隔離開關,然后再合上斷路器。分閘時是應先分開斷路器,然后拉開隔離開關。
110自動開關帶有哪些自動裝置:帶有作為短路保護的電流脫扣器,作為過負荷保護的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護的低電壓保護裝置。
111電力系統的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數在特殊情況下發生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現象:當雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場強度時,周圍的正負雷云之間或雷云與大地之間發生強烈的放電現象,稱之為雷電現象。
115雷電常見有直擊雷和感應雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網防雷。
117載流母線產生震動和發響的原因:當電流流過時,母線周圍將產生磁場,母線之間將產生吸引力,故產生震動和發響。
118配電裝置中為何采用裸導體母線:裸導體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應:首先檢查發電機是否啟動正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領導說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側的熔斷器時除斷開高壓側的開關外,還要斷開低壓側的開關,主要是為了防止網絡反電壓。
124在控制電路中啟動按紐,應使用帶常開點的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應使用帶常閉點的按紐。
126在電動機的控制線路中一般過載保護用熱繼電器進行保護。
127電動機的調速有(1)調節電源電壓;(2)改變轉差率;(3)改變磁極對數:(4)變頻調速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關接地應注意:1、同一變壓器系統中不允許保護接地又有保護接零;2、地線不準接開關或熔斷器;3、接地設備必須單獨與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點接地系統中,電器設備外殼應保護接地。
130電器設備做交流耐壓實驗的目的是:為了電力系統的安全運行,考核設備的絕緣情況,以便發現電器設備的絕緣缺陷、薄弱環節、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測量儀測量法進行測量;2電流表--電壓表測量法進行測量;3、電流表--功率表測量法進行測量;4、電橋測量法進行測量;5、三點測量法進行測量。
133什么叫重復接地:在變壓器中性點直接接地的電力系統中,將零線一處或多處接地稱為重復接地。
134什么叫試驗周期:為保證電器設備長期使用不發生事故,必須經常檢測設備的絕緣水平,為此規定對設備的絕緣進行間斷定期性檢查,這個間斷的時間周期叫做試驗周期。
135隔離開關的試驗包括:1、測量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗;3、檢查操作機構的最低動作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關的試驗周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質,另一方面作為斷路器內導電部分之間和導電部分對地的絕緣介質。
138高壓斷路器的操作機構有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺閘位置監視燈串聯一個電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動作。
141電器設備從出廠到投入運行要進行:1、電器設備出廠時進行的出廠試驗;2、電器設備新安裝后的交接試驗;3、電器設備運行后按規定的周期進行的預防試驗。
142新安裝的變壓器要進行:5次沖擊臺閘試驗。
143安裝變壓器的
母線時,如果母線過長應用漲縮的方法連接。
144變壓器運行性能的主要指標是:1、變壓器一側端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會降低。
146當1000kva以上油浸變壓器外部發生短路時,應是過流保護先動作。
147過流保護的動作電流是如何規定的:是按躲過最大負荷電流規定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規定的:一般規定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對應電壓之間的相位關系稱為連接組別。
150電動系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時,速斷保護動作繼電器先跳閘。
152當高壓設備發生接地時,為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點:8米。
153常用的相序測量方法有:1、使用相序測試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設備、配電裝置或電力系統中的某一點與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統或電器設備安全可靠的運行,將系統中的某一點或經某些設備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負載的功率數是1。
157雙臂電橋的用途:用于測量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費的計算:對大量用電和高需求用電客戶應收基本電費,基本電費按變壓器容量計算,大量用電計算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費24元;高需求用電計算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費44元。
165底度電量的計算:居民用電每月少于5千瓦時按5干瓦時計算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時按20千瓦時計算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時按40千瓦時計算。
166什么叫力率調整費:力率調整費是供電部門根據國家有關政策的規定,為促進用電客戶節約電能,改善電壓質量而采取的經濟手段。
167功率調整費的計算:先以無功電度表實用無功電量除以有關電度實用有功電量求得比值(tan),根據比值查功率因數表以及對應的以0.90為標準考核功率因數的調整電費百分比,再以此百分比乘以當月電量電費與基本電費之和得出力率調整電費。
168電費違約金(滯納金)的計算:深圳供電局規定用戶在當月2o日以前交清電費,21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費總額的千分之一計算,其它用戶按每日欠費總額的千分之二,跨年度按千分之三計算。
169電費總額的計算:電費總額=電量電費+基本電費+力率調整費+電費違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應報的資料:用戶受電工程施工,試驗完工后,應向企業提出工程竣工報告,報告應包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗及保護整定調試記錄:3)安全用電的試驗報告;4)隱蔽工程的施工及試驗記錄;5)運行管理的有關規定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業認為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續:用戶更換電表,須按如下規定辦理:l)用戶向供電企業提出申請,說明更換電表原因;2)供電企業派員到現場勘察,提出換表實施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結清舊表尾數電費。
172電量是:本次抄表讀數與上次抄表讀數之差乘以倍率所得。
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第3篇 物業文件：培訓管理程序
物業程序文件:培訓管理程序
1.目的
規范培訓實施方法,通過有效的培訓使職員在工作意識及工作技能方面滿足崗位需求。不斷提高職員素質及服務意識,以適應公司經營管理及業務發展需要,拓寬職員職業生涯發展途徑。
2.范圍
適用于公司全體職員。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
總經理審批公司培訓體系及年度培訓計劃、2000元以上外派培訓辦公室主任 審批培訓計劃的變更、2000元以下外派培訓、對公司整體培訓效果負責培訓專員制訂培訓體系及培訓計劃,組織實施培訓并保障培訓效果。培訓記錄的歸檔保存及保障公司各崗位上崗資質。督導管理處培訓的實施。
部門/管理處負責人督導本部門/管理處內部培訓計劃的制定,實施并保證效果。
5.方法及過程控制
5.1培訓計劃
5.1.1年度培訓計劃
5.1.1.1每年第四個季度辦公室在公司范圍內組織實施培訓需求調查。
5.1.1.2辦公室根據各部門上年度績效考核結果、本年度公司重點戰略規劃、管理層對培訓結果的預期目標和要求及培訓需求調查結果,確定培訓需求并制訂公司年度培訓計劃(含費用),經總經理審批后實施,公司范圍內推介。
5.1.1.3'年度培訓計劃'內容應包括:
a上年度培訓情況簡要介紹
b本年度培訓預期目標
c本年度培訓工作的重點
d培訓類別及對象
e培訓內容安排(培訓模塊/時間/內容/培訓對象及預期達到的效果)
5.1.1.4各部門/管理處根據上年度總體工作狀況,職員考核結果及所承接公司的重點工作,確定培訓需求并制訂本部門年度專業培訓計劃。培訓計劃經部門/管理處第一負責人審批后實施,并于本部門內公示,報辦公室培訓專員備案。
5.1.2培訓計劃變更
5.1.2.1公司年度培訓計劃及各部門年度培訓計劃應至少每三個月進行一次有效性復核,培訓計劃與實際需求不符的應及時給予變更。
5.1.2.2公司年度培訓計劃變更時,由辦公室填寫《年度培訓計劃變更/添加記錄審批表》,報辦公室主任核準后實施變更,并知會各職能部門、各管理處主管級以上職員及人事管理員。
5.1.2.3各部門/管理處年度培訓計劃變更時,由部門負責人批準,并于本部門內公示。
5.2培訓的實施
5.2.1公司共通性培訓由辦公室至少提前二個工作日以文件形式發出培訓通知,明確培訓時間、培訓地點及培訓參加人員。
5.2.2各部門/管理處培訓由部門至少提前二個工作日發出培訓通知,明確培訓時間、培訓地點及培訓參加人員并填寫《培訓(會議)出勤表》。
5.2.3職員外派培訓,由培訓需求部門提出申請,辦公室審核后,填報《職員外派培訓審批表》,按費用額度報辦公室主任或總經理批準后實施。詳見《職員外派培訓管理制度》。
5.2.4職員外派培訓結束后,須將取得的證書原件或成績報至辦公室備案。職員接受外派培訓費一次在2000元以上的需在培訓前簽訂《培訓(考察)協議書》。
5.2.5當公司業務發展對崗位任職人員有特殊要求時,辦公室將安排相應的培訓。
5.2.5對于從事特殊崗位的人員,需取得上崗資格持證上崗,包括電工、制冷、電梯、電焊、救生員、司爐、廚師、司機、會計等。辦公室負責監督核實崗位證書的有效期。
5.2.6計劃外的培訓,(包括集團總部下達的培訓任務,部門/管理處的培訓需求,突發事件發生后的相關培訓等)辦公室組織培訓,涉及費用較大的報總經理審批。培訓記錄等相關資料納入年度培訓檔案中。
5.3專項培訓內容
5.3.1所有新職員在上崗前,由所在部門的入職引導人或直屬上級,對其實施崗前培訓,引導新職員熟悉工作環境,了解工作范圍、崗位職責、公司各項規章制度、掌握專業技能等。
5.3.2新職員需在入司一個月內接受入職培訓,由辦公室負責組織實施,培訓內容包括:
a.公司簡介
b.物業管理基礎知識
c.品質管理基礎知識
d.職業安全
e.bi守則
f.人事管理制度
g.薪酬福利政策
h.客戶服務及有效溝通
i.團隊協作精神
5.3.3新職員崗位內容培訓由所屬部門針對本崗位工作內容負責實施,培訓內容包括:
a.安全專業相關作業指導書
b.維修專業相關作業指導書
c.清潔綠化相關專業作業指導書
d.保潔綠化崗位管理規定
e.安全崗位管理規定
f.安全員內部管理規定
g.會所及游樂設施管理規定
h.熟悉工作崗位、環境情況
5.3.4 質量體系的培訓, 培訓內容包括作業指導書、質量體系手冊、相關法律、法規指導。
5.3.4.1新編或體系文件更改后,品質管理部須實施培訓并保證效果。
5.3.4.2新編或變更的體系文件執行前,各部門應將所有新增或變更的文件內容,對相關崗位職員進行培訓。
5.3.4.3新部門成立后,品質管理部須對全體職員進行質量體系的有關培訓。
5.3.5辦公室負責協助、指導、檢查各管理處、各部門培訓計劃實施情況,師資力量方面、培訓需求方面給予支持。
5.3.6強化培訓前,新職員須填寫《新職員試用情況反饋表》,于強化培訓時上交現場培訓講師,該記錄由辦公室妥善保管。
5.4培訓效果的評估
5.4.1各項培訓的組織部門應預先設定培訓目標,培訓結束后檢驗目標的達成情況,并定期開展培訓效果跟進及意見征詢活動,每季度總結一次培訓效果。辦公室負責每季度組織一次對各管理處培訓工作抽查并評估。
5.4.2培訓效果評估方式
5.4.2.1通過《培訓效果評估表》反映出的學員受訓滿意度,對培訓內容的掌握程度及講師授課能力,對培訓效果進行評估。
5.4.2.2通過培訓結束后的考核(考試),對培訓效果進行評估。
5.4.2.3通過學員受訓后在工作崗位上的行為表現,對培訓效果進行評估。
5.4.2.4通過公司整體績效考核結果
,對培訓效果進行評估。
5.5培訓考核制度
5.5.1新職員需在入司一個月內接受入職培訓,培訓由辦公室統一考試,考試結果納入職員培檔案,不合格者辦公室安排再次培訓,并延長試用期。再次考試不合格者,公司將不予聘用。
5.5.2新職員崗前培訓由所屬部門安排實施,考核結果納入職員培檔案,不合格者由部門安排再次培訓,仍不合格者不得上崗;在崗工作的職員培訓考核結果不合格,應考慮調離本崗位直至解除勞動關系。
5.5.3由辦公室安排擬轉正人員進行強化培訓,主要內容為工作中所涉及到的問題,強化公司理念及體系文件、客戶服務及溝通技巧、物業管理法規等,培訓后安排考核,考核不合格者有一次補考機會,如兩次考核不合格,將受到降級降薪等處理,考核結果納入職員培檔案。
5.5.3專業技能培訓,培訓實施單位應通過考試、實物操作、面談、答辯及績效考核等方法,對培訓的效果進行評估,評估結果納入職員培檔案,未達標者需再次接受培訓,仍不達標者應考慮調離本崗。
5.5.4職員培訓的結果作為職員轉正、晉職、晉級的重要參考依據。作為職員轉正、晉職、晉級條件的培訓,培訓結果不合格者不得轉正、晉級。
5.6培訓積分管理制度,詳見培訓積分管理制度
5.7培訓講師管理
5.7.1凡公司在冊職員,有高度的敬業精神和責任心,良好的工作表現,出色的表達能力和組織能力,熟悉公司情況,承擔過三次以上公司(或部門)組織培訓的教學任務者都可申請并有機會聘為公司的內部授權講師。
5.7.2在公司無講課史者,但能就其擅長的知識或技能有邏輯清晰、內容豐富的培訓教案,通過辦公室組織的試講和兩次公開授課,學員滿意度均達80%以上。
5.7.3符合以上條件的人員,可自愿申請,部門推薦或公司指定等方式,參加公司每年組織專業培訓講師的授權考核工作,參加考核認證時,必須自帶一門課程參加。
5.7.4部門經理助理以上人員有責任擔任公司內部講師,并通過培訓的方式傳授或分享自己的專業和管理知識、技能和經驗,配合辦公室培訓工作的安排。
5.7.5授權內部講師不是全范圍的,而是某一專業的講師。
5.7.6公司所有內部講師及授課程名稱均在公司內部網絡上公布,每門課程將有至少一人以上的師資儲備供培訓需求部門選擇。
5.7.7公司每年年中進行內部講師的認證復審工作,公司對內部講師進行考核復審,考核通過者,頒發內部講師證書。
5.7.8公司所有內部培訓講師,按照其課程開發、課程講授的能力和水平以及授課經驗,
從低到高,進行等級評定,等級級別分別為初級、中級、高級講師。
5.7.9內部培訓講師的等級評定,主要依據講師的授課水平和經驗進行,與所授課程的專業無關。公司將建立內部講師管理庫,為所有內部培訓講師設立授課檔案,檔案內容包括且不限于以下內容:內部培訓講師的基本情況,所開發課程,課程講授記錄及每次授課后的授課綜合滿意度的評估。講師的授課次數、授課的綜合滿意度及講師開發的課程次數與質量將作為講師等級評定和等級晉升的主要依據。
5.7.10所有初次經過公司內部培訓講師考核并通過者,培訓講師資格定為初級。
5.7.11公司內部講師須按公司的培訓計劃和要求進行授課,有義務接受各部門的授課邀請,有義務接受公司辦公室所作的授課安排:
初級講師全年授課不少于12課時,綜合滿意度80%以上;
中級講師全年授課不少于24課時,綜合滿意度80%以上;
高級講師全年授課不少于36課時,綜合滿意度80%以上。
講師年度內若沒有完成授課課時,其內部培訓講師資格需要重新認定。
注:新員工培訓不作為講師課時累計,公司鼓勵講師在本部門進行授課,講課次數與授課綜合滿意度將作為等級晉升與評優的參考條件。
5.7.12等級評定及晉升方法具體見下表:
等級
標準授課綜合
滿意度授課經驗授課科數課程開發門數
高級年度積分須達到100分以上90%以上加5分全年授課課時每超2小時加5分每講授一門課程加3分每開發一門新課程通過審核和課程試講加5分
中級年度積分須達到60分以上80%以上加3分全年授課課時每超2小時加3分
初級年度積分須達到40分以上80%以上加1分全年授課課時每超2小時加1分
5.7.13 所有獲得公司資格認證的內部培訓講師經辦公室安排或其他部門邀請進行授課,
均可以享受以下課酬與獎勵:
課酬標準:(課酬單位:元/小時)
等級工作時間課酬非工作時間課酬
高級80100
中級5060
初級2030
5.7.14課酬支付:
a、各部門邀請內部培訓講師到其部門授課,經辦公室確認,由部門按課酬標準支付講師課酬。講師個人領取課酬的80%,另外20%作為公司內部培訓講師活動經費。
b、 培訓講師活動經費由辦公室進行統一管理,用于每月內部培訓講師交流、學習等活動。
5.7.15作為公司內部講師,享有公司優先培訓學習的待遇;公司定期對內部講師進行輔導,組織研討、觀摩、集體交流、戶外拓展等活動,以促進內部講師培訓技能的提升。
5.8 培訓課程開發管理
5.8.1公司鼓勵新課程的開發,公司內部講師為課程的主要開發人。內部講師講授課程可
由培訓講師個人開發,也可由集體開發,公司指定專題開發,或外部教材的引進與消化。對新課程開發人,公司可給予2日帶薪休假,專門用于課程開發。
5.8.2新課程開發需報辦公室進行審批后方可獲得休假和獎勵;
5.8.3開發的新課程至少2課時以上,課程內容符合公司培訓發展需要,促進公司發展需要;
5.8.4由辦公室組織聽課認證和備課會,并在公司范圍內公開授課一次,授課綜合滿意度在80%以上;
5.8.5新開發課程必須提供課程大綱簡要、學員教材、教師講義、課程pp稿、適合授課對象等,由辦公室進行確認和存檔;
5.8.6開發課程獎勵標準:
開發課程獎勵金額課程要求
500元課程內容3.5小時以上,公開授課綜合滿意度在90%以上
300元課程內容3小時(含)以下1.5小時以上,公開授課綜合滿意度在85%以上
20
0元課程內容1.5小時以上(含1.5小時),公開授課綜合滿意度在80%以上
注:授課的綜合滿意度為80%以下時,給予課程開發人100元的鼓勵獎。
以上新課程獎勵只針對已獲得內部講師資格的人員,初次參加內部講師認證的人員自帶其開發的課程,不享受以上獎勵。如果公司提供外訓機會,學員引進教材或開發課程的,不享受以上獎勵。
5.8.7培訓教材由辦公室培訓組會同各授課講師每年4月、10月份前進行培訓課程審定、修改、更新與完善,并將教材由辦公室統一管理。
5.9 培訓記錄管理
5.9.1辦公室負責建立和維護公司級培訓的各項培訓檔案,包括學歷、經歷、技能和培訓結果等。
5.9.2 各部門/管理處負責建立和維護本部門/管理處職員的各項培訓檔案,填寫職員培檔案。
5.9.3職員調動時,職員培檔案應隨之調動。職員離職時該記錄在職員離職手續辦理完畢后予以作廢。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02-01《職員外派培訓管理制度》
tjzzwy6.2-z02-02《培訓積分管理制度》
7.質量記錄表格
tjzzwy6.2-z02-f1 《培訓(會議)出勤表》
tjzzwy6.2-z02-f2《職員外派培訓審批表》
tjzzwy6.2-z02-f3《培訓(考察)協議書》
tjzzwy6.2-z02-f4《年度培訓計劃變更/添加審批表》
tjzzwy6.2-z02-f5 《培訓效果評估表》
tjzzwy6.2-z02-f6《新員工試用情況反饋表》
第4篇 物業管理公司質量手冊前言
e物業管理公司《質量手冊》前言
廣州e物業管理有限公司自 年成立以來,多年運行經驗告訴我們,企業要持續、健康的發展,必須建立一整套行之有效的管理體系,使企業管理多方面的工作處于有效的控制之中。只有建立規范化、專業化、系統化、標準化的管理模式,才能真正為顧客提供高品質的物業管理服務。
國際標準化組織頒布的iso 9001:2000標準,是國際上公認的質量保證體系,它的建立、推行和貫徹,將全面提升企業管理質量,有效地提高全體員工質量意識,最終使企業步入規范化、專業化、系統化、標準化的運行軌道,形成既有企業的自身特點,又有完善的運作、監督和預防機制,為業戶提供優良的物業管理服務。
隨著物業管理行業進一步規范和完善,為最大程度滿足業戶日益增長的全方位需求,打造e品牌,創建優秀物業管理小區并把物業管理行業推向規范化發展的新階段,物業公司制定了''的質量方針,作為向社會的承諾和公司全體同仁的工作宗旨。為確保質量方針的實現,我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000質量保證模式的要求,建立了物業公司的質量體系,編制質量手冊。
本手冊適用于合同環境下向業戶提供管理服務的質量保證和承諾。同時,它也是物業公司質量管理的綱領性文件和行動準則,每一位員工必須嚴格遵循、執行。
第5篇 物業管理培訓:資金管理
(一)學習要求
掌握物業管理資金的概念,了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理;掌握物業管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業管理資金的預算管理工作。
(二)學習重點
1、物業管理資金及其管理
(1)物業管理資金的概念
物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全,充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同,可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。
(2)物業管理資金的管理
概念
物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。
管理對象
物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。
管理目的
物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業管理工作的高效開展。
2.物業管理資金的來源和管理
(l)物業管理啟動資金
概念
物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。
內容及來源
一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。
物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。
(2)日常物業管理資金
來源
包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。
②日常物業管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。
3.利用會計手段進行經濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。
對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。
③會計法規體系
我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第
三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。
2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。
4.物業管理資金的使用與運作
(l)物業管理資金的性質
物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業管理資金的使用
物業管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業管理服務在一定日期內發生,用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的,是物業管理企業生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等,這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發生,物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金,主要是把暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。
(3)物業管理資金的使用原則
①保障物業管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。
②節約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業管理資金使用的責任制
在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制,即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監督,共同完成資金的使用過程;并落實監督審核制度,通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核,保證物業管理資金的使用效果。
5.物業管理資金的預算管理
(l)物業管理資金預算的準備工作
①物業管理資金預算管理的概念
物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。
②物業管理資金預算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎管理工作;
2)對完善的制
度體系;
3)好的領導體制與領導集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則
①物業管理資金預算編制的程序
一般都先由預算專業部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執行。對規模較大的物業管理企業,應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。
②物業管理資金預算編制的原則
1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。
3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。
4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。
(3)物業管理資金預算編制的方法
①固定成本預算編制法
1)日常綜合管理費用成本預算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費用成本預算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務費預算服務公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動預算編制法
即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。
(4)物業管理資金預算管理的方法
第6篇 物業管理員基礎知識摸擬試題
一、單選
1、()是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物,包括物體實質和依托于物體實質上的權益。
a、物業管理 b、房地產c、不動產 d、單元性地產
2、“物業”是廣東、香港和澳門地區人們對( )房地產的稱謂。
a、單元性 b、綜合性c、普通型 d、別墅性
3、因為物業具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計,要考慮與周圍環境協調一致。
a、穩定性 b、固定性c、耐久性 d、多樣性
4、物業不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現了物業的( )。
a、固定性 b、耐久性c、多樣性 d、高值性
5、物業的法律屬性集中反映在( )的關系上。
a、管理 b、服務c、物權 d、平等
6、物業管理起源于19世紀60年代的( )。
a、德國 b、美國c、英國 d、法國
7、全國第一家物業管理公司在( )誕生。
a、北京 b、上海c、廣州 d、深圳
8、1994年3月,建設部以第33號令頒布的(),為我國住宅小區管理工作正規化、法制化奠定了基礎。
a、城市新建住宅小區管理辦法b、全國住宅小區物業管理規定
c、全國優秀管理住宅小區標準d、全國城市文明住宅小區標準
9、國務院頒布的物業管理條例自( )開始實施。
a、2002年5月b、2002年9月c、2003年9月d、2004年1月
10、物業管理的主要內容不包括( )。
a、物業的規劃設計 b、客戶管理服務c、安全服務 d、環境保潔管理
11、綜合經營服務中的特約性服務是具有()性質的服務方式。
a、管理和被管理 b、服務和被服務c、整體和局部 d、環境保潔管理
12、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業管理企業應創造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務 b、特約性服務c、公共性服務 d、公眾代辦性服務
13、在下列的闡述中,哪一項說法是不正確的()。
a、早期介入是前期物業管理的重要鋪墊b、前期物業管理為早期介入打下良好基礎
c、前期物業管理是后期物業管理的基礎d、后期物業管理是前期物業管理的延續
14、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,這體現了( )。
a、業主至上原則b、權責分明原則
c、產權、經營權分離原則d、公平競爭原則
15、業主委員會是業主大會的( )。
a、權利機構b、執行機構 c、管理機構 d、附屬機構
16、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施管理,體現了物業管理的( )原則。
a、權責分明b、業主主導 c、統一管理 d、專業高效
17、物業管理企業應按照“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,所收費用要讓業主和使用人感到( )
a、價格優惠b、質價相符
c、物美價廉 d、價格偏低
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18、物業管理企業可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業性較強的項目分包給其它具有實力的專業公司。
a、承包b、簽定合同 c、雙方協商 d、中介
19、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a、質價相符b、能夠承受 c、價格優惠 d、價格偏低
20、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據。
a、企業的規章制度b、業主委員會章程
c、上級行政部門的指示d、法律、法規
21、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》不適用于( )。
a、高檔商品住宅b、普通商品住房 c、經濟適用住房 d、集資建房
22、由海外投資者同國內企業合資的物業管理企業屬于( )企業。
a、股份制b、聯營 c、民營 d、合資
23、注冊資本必須在1000萬元以上的公司是( )。
a、有限公司b、有限責任公司 c、股份有限公司 d、股份合作公司
24、物業管理有限責任公司的( )是公司的經營決策機構。
a、股東會b、董事會 c、監事會 d、職代會
25、物業管理公司的()是負責物業維修及設備運行的技術管理部門。
a、工程部b、管理部 c、產業部&
nbsp;d、租賃部
26、物業管理公司處理業主或使用人投訴的部門是( )
a、管理部b、監察部 c、客戶服務部 d、產業部
27、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理,這種自治管理是( )。
a、業主直接進行的b、通過房地產行政部門實現的
c、通過業主大會或業主代表大會實現的d、通過物業管理公司實現的
28、物業管理區域內新建商品住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業主大會或業主代表大會。
a、20% b、30%c、50%d、80%
29、物業管理區域內公有住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業主大會或業主代表大會
a、30% b、50%c、60%d、80%
30、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用( ),可以召開第一次業主大會或業主代表大會。
a、滿一年b、滿兩年 c、一年以內 d、兩年以內
31、第一次業主大會或業主代表大會由( )組織召開。
a、房地產行政管理部門b、房屋出售單位
c、業主委員會d、物業管理公司
32、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中,規定北方地區居室內溫度不得( )。
a、高于16℃ b、低于16℃ c、高于20℃d、低于20℃
33、我國中型寫
字樓的建筑面積一般在()。
a、1萬平方米以下b、1-3萬平方米c、3萬平方米以上 d、5萬平方米以上
34、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級、二級、三級b、甲級、乙級、丙級
c、大型、中型、小型d、單純型、綜合型、商住型
35、在寫字樓的管理方式中,委托服務型與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的( )不同。
a、管理職能b、管理范圍c、產權狀況d、經濟效益
36、寫字樓的管理方式不包括()
a、委托服務型 b、自主經營型c、專業服務公司型 d、有關部門委派型
37、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是()
a、大廈業主委員會 b、大廈承租人c、大廈產權人 d、大廈投資人
38、寫字樓商務服務中心是( )為了方便客人,滿足客人需要設立的商務服務機構。
a、寫字樓業主 b、大廈承租人c、大廈業主委員會 d、物業管理公司
39、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
a、物業的保值增值 b、物業的出租率c、資金的良性循環 d、設備的正常使用和保養
40、在工業廠房外墻或屋頂設置企業標志和廣告,應( )
a、 經廠長辦公會同意b、經職工代表大會批準
c、事先向管理者申請d、事先經工商部門批準
41、工業區內各企業、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物,不按要求造成的損失由( )
a、責任企業負責 b、物業管理公司負責c、由雙方負責 d、施工單位負責
42、在物業管理法律關系中( )法律關系占大多數。
a、刑事 &nbs
p; b、民事c、人事 d、行政
43、民事法律關系的主要特點不包括( )。
a、主體法律地位平等b、大多由當事人自愿設立
c、當事人權利義務對等d、主體之間有隸屬關系
44、法律規范的表達方式必須有一個嚴謹的邏輯結構,假定、處理、制裁在法學上稱之為法律規范3要素。其中( )是物業管理法律規范的核心。
a、假定 b、處理c、制裁 d、處理和制裁
45、民事責任主要表現為一種( )。
a、財產責任 b、侵害責任c、財務糾紛 d、財務歸屬
46、為了規范物業管理活動,維護( )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定《物業管理條例》。
a、業主 b、開發商c、物業管理企業 d、業主和物業管理企業
47、物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照(),對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
a、物業管理條例的規定b、法律法規的規定
c、物業服務合同約定d、業主大會的決定
48、國家提倡業主通過公開、公平、公正的()選擇物業管理企業。
a、市場競爭機制 b、民主法治機制c、法律法規意識 d、開拓創新意識
49、業主大會應當()物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
a、代表 b、維護
; c、代表和維護 d、監督和指導
50、召開業主大會會議,應當于會議召開()以前通知全體業主。
a、3日b、7日c、15日d、30日
51、業主委員會是業主大會的( )。
a、權力機構b、管理機構 c、執行機構 d、附屬機構
52、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的()。
a、業主公約b、物業服務合同
c、前期物業服務協議d、物業管理各項規章制度
53、建設單位應當在銷售物業之前,制定(),對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a、業主公約b、業主臨時公約 c、前期物業服務協議d、物業管理各項規章制度
54、建設單位與物業買受人簽訂買賣合同應當包含()。
a、業主公約b、物業管理各項規章制度
c、業主大會議事規則d、前期物業服務合同約定的內容
55、建設單位應當按照( )在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
a、協議b、合同 c、調解d、規定
56、( )應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
a、施工單位b、建設單位 c、物業管理企業d、業主委員會
57、國家對從事物業管理活動的企業實行( )制度。
a、資質管理b、合格證書&
nbsp;c、職業資格證d、自治管理
58、業主委員會應當與()選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
a、業主b、業主委員會 c、業主大會d、建設單位
59、物業管理用房的所有權依法屬于( )
a、業主b、業主委員會 c、開發建設單位d、物業管理企業
60、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由( )按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
a、業主b、物業管理企業
c、業主和物業管理企業d、物價管理部門
二、多選題
61、工業區物業管理包括()等房屋建筑的管理
a、工業廠房b、生產車間 c、倉庫d、住宅區
62、工業區物業管理工作難度較大,主要是因為( )
a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產比重大d、維修保養費用高
63、工業區環境污染的類型有( )
a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染d、電磁波污染
64、特種物業包括()
a、機場b、車站 c、劇場d、碼頭
65、在酒店鑰匙管理的具體要求有( )
a、客房門鑰匙由前廳總服務臺負責b、酒店員工臨時借用萬能鑰匙須及時交回
c、萬能鑰匙分別由總經理掌管和保安部門保管d、保險柜鑰匙必須采取雙人雙鎖或3人3鎖
66、在學校物業管理中,安全管理尤為重要,應向學生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )
a、不準在公寓內使用電爐&nbs
p; b、不準在公寓內亂拉各種線路
c、不準留宿外來人員d、不準往窗外扔各種物品
67、學校物業管理的特點有( )
a、管理對象復雜 b、管理時段性強c、對安全管理要求高d、管理具有互動性
68、醫院物業管理的特點有( )
a、設備運行具有連續性b、保潔工作具有專業性
c、安全保衛工作具有特殊性d、物業管理具有時段性
69、物業管理違約責任是指一方不履行物業服務合同,依法應當承擔( )等民事責任。
a、繼續履行 b、吊銷營業執照c、采取補救措施d、賠償損失
70、民法是調整平等主體的( )的財產關系和人身關系的法律規范的總稱。
a、自然人之間 b、法人之間c、自然人與財產之間d、自然人與法人之間
71、民法對民事責任的規定主要包括( )
a、在什么情況下應承擔民事責任b、在什么時候應承擔民事責任
c、違反合同的民事責任的構成d、承擔民事責任的方式
72、在我國,法律和政策是互相聯系的,它們的聯系表現在( )
a、政策是法律的依據b、政策對法律起指導作用
c、法律對政策起制約作用d、法律是執行政策的重要工具
73、業主在物業管理活動中,履行的義務有( )
a、遵守業主公約、業主大會議事規則b、參加業主大會會議,行使投票權
c、監督業主委員會的工作d、按時交納物業服務費用
74、物業管理區域的劃分應當考慮( )等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
a、業主和使用人的人數
b、物業的共用設施設備
c、建筑物規模d、社區建設
75、業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
a、設施設備 b、建筑面積c、居住人數 d、住宅套數
76、業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出()決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
a、制定、修改業主公約b、制定、修改業主大會議事規則
c、選聘、解聘物業管理企業d、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施。
77、業主公約應當對( )等事項依法作出約定。
a、有關物業的使用、維護、管理b、業主的共同利益
c、業主應當履行的義務d、違反公約應當承擔的責任
78、業主大會議事規則應當就( )等事項作出約定。
a、業主大會召開的時間b、業主大會的議事方式、表決程序
c、業主投票權確定辦法d、業主委員會的組成和委員任期
79、遇有下列情況經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業( )
a、投標人少于3個 b、投標人超過3個 c、住宅規模較小的 d、具有非住宅物業的
80、物業服務合同應當對( )等內容進行約定
a、物業管理事項、服務質量、服務費用 b、雙方的權利義務
c、專項維修資金的管理與使用 d、物業管理用房
81、物業使用人違反( )的規定,有關
第7篇 物業管理知識問答題-4
物業管理知識問答題(4)
1、物業管理用房應按什么比例配置產權歸誰所有
答:《淄博市物業管理辦法》第二十九條規定:建設單位應當按照開發物業總面積3‰的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房,最低不得少于80平方米,產權歸全體業主所有。規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時,應當提交物業管理用房配置的相關資料,經審核符合條件的,方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。
2、業主是否可以擅自將住宅用房改為經營性用房
答:《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”
法律雖然沒有明確禁止業主將自己的住宅改為經營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規和管理規約的規定。二是應當征得有利害關系的業主的同意。這里所說的“有利害關系的業主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業主。也就是說,業主要想將住宅用房改為經營性用房,在遵守相關法律、法規的基礎上,還必須通過協商,征得有利害關系的所有業主的同意,有利害關系的業主可以實行“一票否決權”,限制這一行為,維護自己的權利。換句話說,只要一個有利害關系的業主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經營性用房。
3、哪些事項應該由業主共同決定
答:《物權法》第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
4、物業共用部位、共用設施設備包括哪些部分
答:根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規定:共用部位是指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
5、業主委員會越權業主該怎么辦
答:業主作為物業管理區域內物業的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共有權,同時作為小區成員還享有成員權,業主通過業主大會的形式,通過民主協商,個人利益服從共同利益,少數人的利益服從多數人的利益,采取多數決定或絕對多數決定的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。
由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督,侵害業主權益的事件不斷出現,在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業主可以向物業管理行政主管部門投訴調處;也可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式,來避免業主委員會的越權行為等。
6、樓道內的照明燈該由誰負責維修
答:應由物業公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備,它的日常運行維護費用包含在物業管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰來修
答:分幾種情況。國務院《建設工程質量管理條理》第四十條規定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發商負責維修;如果已經出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經繳納物業專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業主分擔。
8、物業公司為業主換水龍頭該不該收人工費
答:首先我們要先了解物業管理的內容,物業管理的基本內容按服務性質和提供方式可分為三種:常規性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。
常規性公共服務面向全體業主和物業使用人,目的是保證物業的完好和正常使用,保證小區內住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環境,這一服務是物業管理企業提供的基本服務,內容通常在物業管理委托合同中明確規定,業主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內容:房屋管理、共用設施設備維修養護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養護管理、公眾代辦性質的服務如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業性費用。
針對性專項服務是物業管理企業為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業管理企業事先設立服務項目,并將服務內容與質量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務時,可自行選擇。如:家政服務、商業服務、金融服務、中介服務等。
委托性特約服務是為滿足小區內個別住戶的委托而提供的服務,一般未在合同或專向服務中設立。
為業主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務,物業管理服務費是物業公司提供常規性公共服務而獲得的報酬,并不包括專項服務和特約服務的報酬,因此業主要求物業公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬,具體數額由雙方協商確定。
9、建設單位已經聘請了物業服務機構,業主是否有權更換
答:按照《物業管理條例》、《淄博市物業管理辦法》相關條款的規定,在業主大會選聘物業管理企業之前,開發建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止,但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。
10、什么情況下住宅小區應當成立業主委員會如何成立
答:《淄博市物業管理辦法》第九條規定:“符合下列條件之一的,建設單位、物
業管理企業或者業主(超過20%)可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)新建物業入住率達到50%以上的;(二)物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的;(三)非新建物業具備實施物業管理條件的。”
區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面申請后,應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立由業主代表和居民委員會成員組成的業主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;(三)登記和確認業主身份;(四)確定業主委員會委員產生辦法;(五)其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
11、物業服務費到底做什么用的有哪幾部分構成
答:《淄博市物業服務收費管理實施細則》第十四、十五條規定業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,期于全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3)物業管理區域清潔衛生費用;
4)物業管理區域綠化養護費用;
5)物業管理區域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業管理企業固定資產折舊;
8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9)經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
12、物業維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業公共維修資金是《物業管理條例》確立的一項制度,在《物權法》中也有具體體現。該資金應由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發商在房屋出售時代收,在辦理房屋產權登記時,統一由房產行政管理部門監管,保障該資金的安全。
物業公共維修資金,由房產行政部門部門按照統一交納、專戶儲存、專款專用的原則進行管理。
第8篇 x物業管理公司人事規則
人事記錄:
員工需及時將以下變更事項呈資源部:
1、地址和電話;
2、婚姻及子女狀況;
3、文化程度及培訓情況;
4、身份證號碼;
5、國籍變動;
6、緊急情況時,可聯系人的姓名、地址及電話號碼。
忠于職守:
各級員工應服從上級主管的工作安排,依時完成任務,不得無故拖延或拒絕。
1、必須依照編定的排班表依時上、下班,未獲本部門(區域)直屬領導批準不得擅自調班,工作時間不得擅離職守。
2、員工事前未經批準而缺勤、擅自離開工作崗位,或在工作時間利用公司設施從事私人事務的,視情節輕重給予紀委處分或辭退處理。
3、員工因公外出,須向上級報告,并在出勤表上注明外出時間、地點、事由等;中途請假須經部門(區域)經理同意,否則作曠工處理。
健康狀況:
員工應每年體檢一次,對患有疾病而不適宜當前職位者,公司有權視其病情調動其工作崗位或按的關規定辦理。
紀 律:
1、曠工
員工未經請假而擅自不到職,或不準時上班超過半小時,當曠工處理。員工曠工一天扣300元;曠工超過三天(含三天)的作自動離職處理,公司不作任何補償。員工曠工除扣發工資外,還將受到書面警告。
2、遲到、早退
遲到、早退半小時以內扣50元,超過半小時以上(含半小時)當曠工處理。每月遲到、早退累計三次的另當曠工一天處理。
3、調休
員工之間不能擅自調休,如有特殊情況,可向部門(區域)經理或部門主管(區域肋理)申請,由部門(區域)領導安排,否則當曠工處理。
4、補休假應由部門(區域)經理安排,員工需要特殊安排,須提前二天向部門(區域)經理申請,經同意后才能補休,否則當曠工處理。
5、因突發事件(如交通意外、家人傷亡、急癥、其它意外)不能提前請假的,事后要提供有關證明和合理的書面解釋,酌情處理。
6、對請假手續不全或未經批準而缺勤的員工以及擅自離開工作崗位者給予書面警告及相應的處罰。
7、電話使用規定:
①未經批準,嚴禁打私人電話;
②公務長途電話須作登記;
③未經批準,利用辦公室電話打私人長途者,一經發現,視情節輕重,給予罰款、行政處分 、甚至除名處理;
④當值人員必須忠于職守,嚴禁非當值人員進入辦公室打電話,如有瀆職,追究其責任,并作相應處分 。
8、工作安全
員工要嚴格遵守有關勞動安全的法規、制度和操作規程,對忽視工作安全,導致人身及財物損失者,公司概不負任何責任并保留追究因此而造成公共財物損失的權利。同時對部門主管珍員從嚴論處。
9、個人儀表
①員工必須保持整齊、清潔,注意個人衛生,常理發、修指甲、勤換衣服;女員工保持清雅淡裝;男員工不留長發和長須。
②員工上班時必須穿戴公司配發的工作制服,包括:工服、工鞋、工襪、領帶等,違者將受到紀律處分。
③儀表端莊、文明友善、禮貌待人。
10、員工工作卡
①員工上班時間須佩帶工作卡,隨時接受檢查;
②遺失工作卡,須向資源部報告,并辦理繳費補領手續,如因使用時間過長而引起損壞,可申請免費換領;
③員工離職時,須將有關證件交回資源部,違者按規定罰款。
11、工衣柜
①工衣柜須保持清潔整齊,鎖匙應妥善保管,如遺失須報所屬部門(區域)繳費補領。衣柜注意緊鎖,公司不負任何財物遺失責任;
②工衣柜只限于存放制服及上班必須用品;
③員工離職時須將衣柜空出,并將鎖匙交回資源部(或區域)。
12、勞保用品
①入職員工憑勞保卡到財務部領取制服、工鞋等勞保用品,所有勞保用品均屬公司財務,員工須妥善保管。如有遺失,須即以書面報告到資源部報失,并按原價到財務部繳費補領;
②上班時間必須按規定穿著工作制服,除因公或獲準外,非工作時間不能穿著或攜帶制服離開公司。
③離職時須將所有的勞保用品交回財務部,工鞋作折價處理。如遺失或人為損壞,員工要照價賠償。
13、鐘卡
員工須自覺遵守上、下班打鐘卡的考勤制度。代人或托人打鐘卡,將受到紀律處分。凡漏打工卡一次罰2元,因公務不能及時打卡,由部門(區域)經理簽卡,并注明原因。
14、其它
①努力完成上司交給的工作任務,認真招待崗位職責制;
②同事之間友好相處,團結互助;
③節約用水、用電及辦公用品;
④保持辦公室內的清潔衛生,各部門的工作位置、員工更衣室、宿舍、具房、倉庫、要經常清掃,保持環境衛生;
⑤公司的文件要妥善保管,下班應將文件資料鎖好;
⑥辦公室臺面不要堆放雜物,保持干凈整齊;
⑦凡最后離開辦公室時,必須檢查門窗、電源、水制掣和辦公設施的開關時否關好;
⑧公司發給員工使用的器材、工具、證件、辦公用品在員工離職時,需交還給公司,如有遺失或損壞由員工賠償;
⑨如遇臺風、水浸、火警及其他緊急事故,要保持冷靜,立即報告有關部門負責人,采取措施,妥善處理。
第9篇 x灣物業管理目標和分項指標
淺水灣物業管理目標和分項指標
一、總體目標
在管理合同期內把淺水灣管理成'安全、文明、優美、舒適'的住宅區。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準,在淺水灣住宅區達到硬件指標后,承諾:
管理合同生效后,淺水灣住宅區所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內達到鐵嶺市物業管理優秀小區的管理標準,并獲得有效證書;三年內達到省級或國家級物業管理示范小區的管理標準,并獲得有效證書。
二、分項指標
為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業管理的典范,在物業管理過程中,將參照《全國城市物業管理優秀物業評分標準》,結合所確定的管理目標及質量方針,將相應的保證措施匯列如下:
序號指標名稱質量標準承諾標準指標計算依據采取的措施
1房屋及配套設施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結合的工作方法,分區負責,責任到人。建立完善的巡查制度,嚴格審批裝修管理,健全檔案記錄。
2房屋零修、急修及時率99%100%
∑及時完成的次數
∑零修、急修次數建立嚴格的修繕制度,要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內趕到現場,零修工程及時完成,急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優質服務為本,實行24小時維修制度。
3維修工程質量合格率100%100%∑(報告期評定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項監督,工程維護處嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并及時回訪,確保功效。
4維修工程優良率99%
∑維修優良數
∑維修總數嚴格監督,嚴格把關,確保功效。
5維修工程質量回訪率100%
∑維修租戶滿意人數
∑維修租戶人數建立維修回訪制度,及時征求意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務質量。
6清潔保潔率99%99%
∑已保潔的面積
∑區內保潔總面積區內保潔落實到人,每天進行16小時保潔工作,巡查記錄完善,監督檢查得力,嚴格考核制度,確保物業垃圾日產日清,設施完好,無環境污染現象。
7化糞池、雨水井、污水井完好率99%
∑化糞池、雨水井完好數
∑化糞池、雨水井總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力。
8大型及重要機電設備完好率99%100%∑大型機電設備完好數
∑大型及機電設備總數建立完善的巡查制度,嚴格管理,健全檔案記錄。
9公共文體設施、休息設施及小品雕塑完好率98%
∑完好數
∑公共設施、雕塑總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力,確保設施完好。
10排水管、明暗溝完好率99%
∑完好數
∑排水管、明暗溝總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面積
∑區內道路總面積落實責任人,堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養,由維修工監督執行,各主管配合檢查落實。并建立健全檔案記錄,確保公共設施完好并正常使用。
12停車場、單車棚完好率95%96%
∑完好數
∑停車場、車棚總數
13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數
∑區內路燈總盞數
14物業內治安案件發生率1‰1‰
∑案件發生次數
∑區內租戶總人數
第10篇 物業管理質量統計分析程序
1.目的
利用統計技術,對本公司物業管理活動進行科學分析,找出影響質量的主要因素,全面糾正和預防物業管理工作中出現的失誤,不斷提高整個質量管理的水平。
2.適用范圍
適用于物業管理質量活動的統計分析。
3. 引用文件
3.1 質量手冊4.20統計分析
3.2 iso9002標準4.20統計分析
4. 職責
4.1 iso9000工作小組負責統計分析工作。
4.2 管理者代表負責統計分析報告的批準。
5.統計分析程序
5.1分析前的準備
5.1.1iso9000工作小組負責收集整理統計分析依據,包括:
a.物業管理質量大檢查發現的不合格;
b.客戶意見調查或客戶投訴反映的問題;
c.質量體系審核發現的不合格。
5.2統計分析工具
5.2.1采用現代常用的三種統計技術(但不限于):
a.魚刺(因果)圖法;
b.柱狀圖法;
c.排列圖。
5.3實施
5.3.1公司物業管理質量統計分析每年至少一次,由iso9000工作小組組織,管理者代表主持實施。
5.3.2由于特殊情況需要增加質量統計分析時,由iso9000工作小組負責人提出。管理者代表批準主持進行。
5.4記錄和反饋
5.4.1 物業的管理質量統計分析均要形成報告,以備查詢和追溯,報告保存在iso9000工作小組。
5.4.2 iso9000工作小組根據統計分析結果需采取糾正預防措施,按糾正和預防措施qp-9.1程序文件執行。
6. 支持性文件和記錄
6.1 質量目標指標定義及其分解
第11篇 物業公司物業管理員崗位責任書
1、崗位名稱:物業管理員
2、直接上級:物業公司經理
3、崗位職能:物業小區的各項業務工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規定的工作職責
◎協調綠化、衛生、保安、車庫管理員的工作
◎安排保養、維護小區內各項設施工作
◎每月負責經營性用房各項費用的收取工作
◎負責聯系、接洽公司的各項維修業務工作
◎按計劃完成當月工作計劃,做出當月工作總結、下月工作計劃,報經理批準并作為當月工資考核標準。
5、兼管工作:
◎負責編報年度、季度、月度小區設施維修計劃,并督辦其及時實施,對其質量負責。
◎完成領導交辦的其他工作
崗位責任人:公司經理:
第12篇 某某物業管理公司年第二次內審計劃
某物業管理公司2023年第二次內審計劃
目的:檢查香樟林管理處成立后,質量體系是否能按iso9001提供質量保證,是否具備申請iiso9001認證的條件。
性質:例行內部質量體系審核
范圍:質量手冊覆蓋的所有部門和要素,重點是iso9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據:iso9001質量保證標準、手冊、相關的程序文件、流程和作業指導書
審核組:組長--zz,組員--ccc
審核時間:2023年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明:
1、由審核組長依據經審批后的計劃,在12月18日前制定出檢查表,交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號均為標準的要素號而非本公司質量手冊的章節號,審核組在收到經審批的計劃后,應對照質量手冊在完全熟悉質量體系文件的基礎上進行內審。
3、審核組在審核過程中如發現計劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時,可申請管理者代表并與受審部門負責人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時間
審核員:****
12月19日
9:00~9:30
首次會議
9:30~12:30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質量方針、5.5職責權限和溝通、6.0資源管理、7.3設計和開發)
13:30~15:00
客戶服務中心(7.1產品實現的策劃、7.2.1與產品有關的要求的確定、7.2.2與產品有關的要求的評審、7.2.3顧客溝通、7.3設計和開發、8.2.4產品的監視和測量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產、8.2.3過程的監視和測量、8.2.4產品的監視和測量)
17:30~18:00
審核組內部會議,整理審核結
果,與部門負責人交換意見
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.6監視和測量裝置的控制)
17:30~18:00
審核組內部會議,整理審核結
果,與部門負責人交換意見
10月22日
9:30~12:30
南苑保潔部(6.2.2能力意識和培訓、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認)
13:30~16:00
南苑綠化部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產)
16:00~18:00
審核組末次會議,總結、與各
部門負責人交流
計劃編制:nn審批:jj
時間:2023年12月16日時間:2023年12月17日
