第1篇 z物業管理公司各部門的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經理領導下的綜合辦事機構,也是綜合管理部門。主要負責公司內部日常行政事務,包括擬寫文書,組織會議,管理人事,后勤,檔案,培訓員工以及接待來訪客各項工作。
財務部:財務部在公司經理領導下,參與企業經營管理,搞好財務核算。財務人員必須按照國家有關財務管理的政策、法規和企業的規章制度,監督企業資金和資產的安全有效運轉,負責管理服務費的收繳,做好報表、納稅工作,要經常向總經理報告公司財務情況。
管理部:管理部應按照公司的計劃和安排,負責物業管理區域內的環境衛生、環境保護、綠化、保安、消防、車輛管理等工作。
服務部:服務部應依法建立各類服務網點,開展代辦業務,監督、檢查服務網點的服務態度和遵紀守法情況,最大限度地為物業管理區域內的各類用戶提供優良的服務。
工程部:工程部是負責物業維修及設備運行的技術管理部門,其主要職能是實施物業管理區域內的房屋修繕及其配套設備的維護,組織管理人員維護、管理好物業管理區域內的房屋建筑及各種配套設備。做好物業的產籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關物業資料。
第2篇 達能物業管理公司企業文化闡述
企業理念:創新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節決定成敗。
服務宗旨:規范管理、親情服務、創建和諧社區。
經營理念:專業、專注、社會和經濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業、團結協作、勇于拼搏、開拓創新。
管理目標:管理制度化、工作程序化、服務規范化、質量標準化、培訓考核系統化。
企業口號:讓我們的心、我們和業主的心貼的更近。
角色三定位
做事業:將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業績、講學識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業。
找職業:將公司作為自已發展的平臺。
這一類人具備專業水準,講創新、講執行、為公司建功立業,為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創新:創新分為管理創新與技術創新,創新的體現是提高效率和節約成本。
創新的人是公司的開拓性人才,只有創新的人才能在公司得到超常的發展和回報。
創新就是競爭力,只有創新的人才能達到人生的高度,達到事業的頂峰。
講創新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業績:業績是指創造有形經濟利潤或無形價值,業績的體現是使公司獲利或獲益。
創造業績的人是公司的支柱性人才,只有創造業績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業績是個人能力的直接體現和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第3篇 某小區物業管理人員培訓內容
小區物業管理人員培訓內容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業管理主任從上任之日起,就要注意培養自己的接班人,在這種培養過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養員工重于創造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰的優秀團隊,實現企業的發展目標。
1 高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
第4篇 物業管理師備考:物業管理公司組建條件
國家法律法規對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業管理公司,必須滿足法律法規規定的關于這種形式公司設立應具備的條件。不同形式的公司的設立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點對有限責任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數的股東
股東實際上就是公司設立的出資者,可以是自然人,也可以是企業或社團組織。根據相關法規的規定,除一人制有限責任公司以外,設立物業管理有限責任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業或社團組織都能夠成為物業管理公司的股東,需要事先進行確認。
1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業化經營的事業單位應當先辦理企業法人登記,再以企業法人名義投資入股物業管理公司。
3)社團組織成為物業管理公司股東的前提條件,是已經辦理了社團法人登記。
4)工會作為物業管理公司股東,應事先得到縣級以上工會的投資批準文件。
5)會計師事務所、審計事務所、資產評估機構、律師事務所不得作為投資主體向其他行業投資,基金會不得投資舉辦企業,因而也就都不允許作為物業管理公司的股東。
達到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機關登記時,經法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業承擔虧損風險的資本擔保,同時也是股東權益劃分的標準。物業管理屬于服務業,國家規定設立服務性有限責任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設立物業管理有限責任公司。但《物業管理企業資質管理辦法》(中華人民共和國建設部令第1 25號)規定,最低資質物業管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質,是一家物業管理公司能夠實施物業項目管理服務的起碼條件。所以,應當把50萬元視為物業管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規定的除外,如國科發政字「1997」326號文件規定:以高新技術成果向有限責任公司出資入股,作價總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。
備考資料下載:物業管理師備考-物業管理公司組建條件
第5篇 物業管理員商業場所的物業管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發市場、電子工業供應市場等屬于( )商業場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級購物中心的建筑規模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區級購物商場建筑規模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區級購物商場年營業額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區級購物商場服務人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨特、突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a、投資方面 b、設計方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設置一個停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a、強大的經濟實力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業大廳
164、物業管理公司的治安管理實質上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務
165、商業場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規章制度的群眾 d、違反規章制度的工作人員
二、多選題
166、商業場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業場所要規劃設計合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業渠道 b、經濟規律 c、經濟發展 d、提高效益
168、商業服務業設施建設要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計長遠
169、商業場所對市容有很大影響,要符合社會的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實用要求 d、美學要求
170、商業場所在管理上要突出( ),使顧客認識熟悉,潛移默化產生聯想,逐步達到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨特形象 d、大眾形象
171、商業場所物業管理內容之一是建立企業識別系統,它包括( )
a、理念識別體系 b、視角識別體系 c、行為識別體系 d、幻想識別體系
172、公共商業場所識別體系包括( )
a、企業名稱 b、商標、招牌 c、企業簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業場所不僅包括各類商店,而且也包括服務企業、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業場所的重要作用就是依靠獎金雄厚,增大知名度,擴大影響力,設法把顧客引進來,購物后使其產生流連忘返之情。
175、( )公共商業場所的銷售業績原則上應刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業場所的良好形象是潛在的資產和潛在的銷售額。
第6篇 物業管理公司質量手冊－測量分析和改進
物業管理有限公司質量手冊:測量、分析和改進
1總則
為證實本公司各項業務方面所提供的服務符合有關的要求,確保公司質量管理體系的符合性和其持續改進的有效性,公司從以下幾個方面進行監視、測量、分析和改進。
2監視和測量
2.1顧客滿意
顧客滿意是測量我們所提供服務質量的一個重要尺度,公司主要通過兩個方面對顧客滿意度進行測評。
2.1.1一方面,公司通過與顧客的溝通(本手冊'7.2.3顧客溝通'),及時對我們的服務進行改善和改進,確保顧客滿意。
2.1.2公司通過以下方式對顧客滿意度進行測評,根據測評結果采取相應措施改善惡化提高我們的服務。
a)確保每年兩次顧客滿意度調查的實施;
b)對顧客重點關注項目進行定期調查;
c)對重大的投訴或專項服務進行的回訪,包括公司和各部門自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會和各部門組織的懇談交流會;
e)內部顧客(員工)的滿意度調查;
2.1.3以上有關顧客滿意測評的操作及具體的方法方式和相關要求,包括相應的頻次、執行人員和所應用的工具通過建立jsnhwy0-01《顧客滿意度測評程序》進行管理和控制。
2.2內部質量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內部質量審核程序》對公司內部質量審核的操作進行管理和控制。通過內部質量審核活動的開展,驗證質量體系運行的符合性和有效性,為減少及預防不合格提供客觀證據,發現問題和解決問題,實現改進的目的。
2.2.2根據公司各部門具體情況、審核過程的實施及以往審核的結果,策劃和編制審核方案。公司內執行內審任務的審核員須具備內審員資格,審核組成員不得有受審核部門的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負責。
2.2.3原則上公司各部門每半年需接受一次內部質量審核,在一年內審核必須覆蓋iso9001:2000標準的全部要求及公司體系文件中規定的全部內容。
2.2.4如果一個部門在一個月內連續發生嚴重不合格服務(投訴)或發生重大質量事故,由管理者代表判斷是否應進行一次計劃外審核,并報總經理批準。內審結果應形成審核報告,審核的記錄將作為管理評審的輸入。
2.2.5受審部門對審核中出現的不合格項采取措施進行改善,消除不合格及不合格發生的原因。原審核人員負責對審核中形成的糾正和預防措施應進行評估和隨后的跟蹤驗證。
2.3服務過程的監視和測量
根據各項服務的有關特性,在物業管理服務過程方面通過在日常工作中的自我檢查和業務檢查、階段性的業務檢查、突發性臨時檢查和針對某一特定時期(如節假日期間)或某一方面進行的專項檢查等,對質量體系的過程進行監控及測量。
2.4產品的監視和測量
2.4.1對于物業管理服務來說,大部分服務的結果是隨著服務的過程同時發出的,在服務提供的同時,服務的結果也已交付,因此仍應加強對服務過程的監視和測量。
2.4.2對于物業管理服務中個別如物業的各類維修和工程等這一類可在完成后予以交付的工作,所進行監視和測量的方法
和有關的標準需得到明確,需要時形成相應的指導書。監視和測量結果應形成記錄并指明服務結果的放行人。除非規定的檢驗和測量已經完成或得到顧客的同意,否則不能進行交付。有關記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》。
3不合格服務的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業管理服務中可在完成后予以交付的服務。對于那些結果和過程同時發出的服務,不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》處理。
3.2對于不合格的服務,制定jsnhwy0-03《不合格服務處理程序》,及時采取有效措施消除不合格和防止不合格服務的交付。不合格處理的職責和權限在有關文件中予以明確的規定,公司全體人員都有向上級報告或指出已發現的不合格或潛在的不合格的責任。
4數據分析
4.1為保障公司質量管理體系的適宜性和有效性得到適當的評估和有效的改進,在對有關的監視和測量結果作收集和分析時須結合顧客滿意度及滿意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項業務的開展和分承包方的控制等方面的相關信息和具體數據采用適宜的統計方法和統計技術進行。
4.2有關監視、測量和分析的具體內容與進行數據分析所應用的統計方法和統計技術,以及相關信息和數據的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應的程序中予以明確的規定并能保證結果的準確性。
5改進
5.1持續改進
公司通過質量方針和質量目標的建立、內部質量審核的開展、對有關數據的分析、糾正和預防措施的實施和管理評審活動持續改進質量管理體系的有效性。
5.2糾正和預防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》,規定糾正和預防措施的具體實施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止潛在不合格的發生及不合格的再次發生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿意度測評程序》
jsnhwy0-02 《內部質量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預防措施實施程序》
第7篇 物業公司管理處辦公規則
物業公司項目管理處辦公規則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權人開啟和登記,然后交有關部門處理。
2 文件傳閱
內部文件傳閱,由總經理辦公室將文件送達相關的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯系,經批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關好門窗及電器開關。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關部門需派適當人員帶領客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內部告示牌將設在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規定辦理。
第8篇 物業管理公司員工守則11
物業管理公司員工守則(十一)
1、熱愛企業,熱愛本職工作,維護公司利益和聲譽。
2、服從管理、履行職責,講求工作效率,努力鉆研業務,不斷提高業務技術水平、法制水準和工作能力,努力完成本職工作。
3、遵守各項規章制度,維護正常工作秩序和生活秩序,不遲到、早退、曠工;忠于職守、遵紀守法、廉潔奉公,不利用工作之便謀私利,自覺抵制不正之風。
4、注重職業道德,樹立企業和個人的良好形象,講文明、講禮貌;團結協作、艱苦奮斗、勤儉節約、愛護公物、顧全大局。
5、增強保密觀念,保管好各種業務資料,不外泄公司內部情況和信息。
6、遵守安全規定和各項操作規程,嚴防各類事故的發生。
第9篇 酬金制物業管理財務監管程序文件
1.0目的:
根據物業管理服務委托合同的規定,為了明確酬金制物業管理運作模式下與委托物業管理企業的雙方權利義務,有效監管委托物業管理企業財務經營狀況,維護公司經濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業管理運作模式下,**集團對委托物業管理企業的財務監管工作。
3.0職責
3.1項目委托的物業管理公司(以下簡稱物業公司)負責項目物業管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;
3.2置業公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協助、資產管理監督工作;
3.3置業公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業公司財務管理、資產管理的監管和審核工作;
3.4集團資產運營部負責上述工作的監督與指導工作。
4.0程序
4.1物業管理經營收入監管
4.1.1物業管理經營收入定義與范圍
4.1.1.1物業管理經營收入是指物業公司在本項目上所有業務經營收入款項,包括主營業務經營收入和其他業務經營收入;
4.1.1.2主營業務經營收入包括為物業管理服務費和停車服務費;
4.1.1.3其他業務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業務分成、維修服務費、有償服務費等其他業務收入;
4.1.1.4所有主營業務經營收入和其他業務經營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統一票據,列入監管范圍。
4.1.2財務票據監控
4.1.2.1物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統一的《**大湖之都物業管理收款收據》(以下簡稱物業管理財務收據),物業管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業公司存檔、一聯地產財務部存檔;
4.1.2.2物業管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業管理財務收據,和領取本月物業管理財務收據。
4.1.2.4物業公司在領取本月物業管理財務收據,需要在地產財務部登記物業管理財務收據的起始編號;
4.1.2.5物業公司在核銷物業管理財務收據時,需向地產財務部提交《**大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根。客戶服務中心根據月份報表和財務收存根進行審核物業公司當月經營收入數據的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.2.6物業公司在使用《**大湖之都物業管理收款收據》,必須按順序和規范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發現將根據《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定,每發生一次將給物業公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業管理軟件監控
4.1.3.1為便于財務數據的及時監控,將安裝物業管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業公司各設置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),必須及時將財務數據錄入物業管理軟件的數據庫中;
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業管理軟件的數據統計,匯總和統計物業公司上月度的經營收入數據,并打印一份《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務中心根據《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿),對照物業公司提交的《**大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.3.5物業公司必須保證所有物業管理經營收入款項數據原則上在48小時內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業管理軟件的數據庫中。如月度審核中發現收費不錄入軟件的行為,根據《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定將每次處于物業公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業管理經營收入數據確認:地產財務部根據客戶服務中心提交審核過的《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業管理收入報表》、當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,進行復核,復核無誤后,在《**大湖之都月份物業管理收入報表》簽字確認,確認后的數據將成為物業公司當月的最終經營收入數據。
4.2物業管理經營成本監管
4.2.1物業管理經營成本定義與范圍
4.2.1.1物業管理成本包括人員物業管理人工成本和物業管理物料成本;
4.2.1.2物業管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監控程序處理;
4.2.2物業管理人工成本監控
4.2.2.1物業公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;
4.2.2.3物業公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業的《**大湖之都物業管理投標文件》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業公司的人工成本時,如發現物業公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業管理人工成本數據確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《**月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數據將成為物業公司當月的最終人工成本數據;
4.2.3物業管理物料成本監控
4.2.3.1物業公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《**月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規
格、數量、用途、單價、總計金額)進行審核。客戶服務中心根據項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發現物業公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發現,如發現《**月份物資采購報表》的物資單價,超過《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務中心審核合格后的《**月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;
4.2.3.4物業管理物料成本數據確認:地產財務部根據客戶服務中心審核后的《**月份物資采購報表》,對照《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《**月份物資采購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業公司當月的最終物料成本數據;
4.2.3.5物業公司根據審核合格后的《**月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業公司酬金提取標準按照《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定標準提取計算;
4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認后的《**月份人工成本報表》和《**月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發《**月份物業管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批后在每月8日前憑物業公司開具的正式發票向物業公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產管理監控
4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產購置申請:物業公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《**資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經理審批;
4.4.3資產購置費用報銷:物業公司憑審批合格后的《**資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發票、入庫單和《**資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業公司報銷;
4.4.4資產管理統計和監督:物業公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《**月份資產統計報表》,客戶服務中心進行監督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定執行。
4.5集團監督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業公司責任的將按照合同規定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質量記錄
5.1《**前期物業管理服務委托合同》
5.2《**物業管理收款收據》(地產財務部印制格式)
5.3《zz月份物業管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產購置申請表》zr-kf-wy-07
第10篇 物業管理部經理崗位職務說明書
工作概述:規劃部門近期與長遠建設目標,制訂部門安保計劃和采取各項安防措施;監督和指導各級骨干工作,及時了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門例會,傳達、執行上級指令和意圖;處理與部門相關的大型投訴,系統地組織隊伍的培訓工作。
(一)任職資格
1、性別:男
2、年齡要求:40歲以下
3、身體要求:身高170cm以上,能持續工作10小時以及因應付突發事件之需隨時能迅速至現場處理;經醫院常規體檢合格,視力5.0以上,無色盲,無口吃;
4、學歷要求:大專或以上文化程度(含大專在讀);
5、工作經歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規模之社區物業保安主管級以上任職經驗或一年以上經理助理(副經理)任職經驗;
6、工作技能要求:經《物業管理部部門經理任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部部門經理試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:屋村管理處經理
2、直接下級:物業管理部經理助理
3、合作部門
(1).內部部門:屋村客戶服務部、屋村家政服務部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門;
(2).外部部門:駐地派出所、交警中隊、執法中隊、消防中隊。
(三)崗位職責
經理是物業管理部的主要負責人,對部門的培訓學習、內部管理、思想教育、崗位實操、安全防范等工作負完全責任。
部門經理崗位職責及工作目標:履行部門職責,確保實現部門所有工作目標。
第11篇 x灣物業管理目標和分項指標
淺水灣物業管理目標和分項指標
一、總體目標
在管理合同期內把淺水灣管理成'安全、文明、優美、舒適'的住宅區。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準,在淺水灣住宅區達到硬件指標后,承諾:
管理合同生效后,淺水灣住宅區所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內達到鐵嶺市物業管理優秀小區的管理標準,并獲得有效證書;三年內達到省級或國家級物業管理示范小區的管理標準,并獲得有效證書。
二、分項指標
為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業管理的典范,在物業管理過程中,將參照《全國城市物業管理優秀物業評分標準》,結合所確定的管理目標及質量方針,將相應的保證措施匯列如下:
序號指標名稱質量標準承諾標準指標計算依據采取的措施
1房屋及配套設施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結合的工作方法,分區負責,責任到人。建立完善的巡查制度,嚴格審批裝修管理,健全檔案記錄。
2房屋零修、急修及時率99%100%
∑及時完成的次數
∑零修、急修次數建立嚴格的修繕制度,要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內趕到現場,零修工程及時完成,急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優質服務為本,實行24小時維修制度。
3維修工程質量合格率100%100%∑(報告期評定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項監督,工程維護處嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并及時回訪,確保功效。
4維修工程優良率99%
∑維修優良數
∑維修總數嚴格監督,嚴格把關,確保功效。
5維修工程質量回訪率100%
∑維修租戶滿意人數
∑維修租戶人數建立維修回訪制度,及時征求意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務質量。
6清潔保潔率99%99%
∑已保潔的面積
∑區內保潔總面積區內保潔落實到人,每天進行16小時保潔工作,巡查記錄完善,監督檢查得力,嚴格考核制度,確保物業垃圾日產日清,設施完好,無環境污染現象。
7化糞池、雨水井、污水井完好率99%
∑化糞池、雨水井完好數
∑化糞池、雨水井總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力。
8大型及重要機電設備完好率99%100%∑大型機電設備完好數
∑大型及機電設備總數建立完善的巡查制度,嚴格管理,健全檔案記錄。
9公共文體設施、休息設施及小品雕塑完好率98%
∑完好數
∑公共設施、雕塑總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力,確保設施完好。
10排水管、明暗溝完好率99%
∑完好數
∑排水管、明暗溝總數
每天進行巡查,巡查記錄完善,監督檢查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面積
∑區內道路總面積落實責任人,堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養,由維修工監督執行,各主管配合檢查落實。并建立健全檔案記錄,確保公共設施完好并正常使用。
12停車場、單車棚完好率95%96%
∑完好數
∑停車場、車棚總數
13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數
∑區內路燈總盞數
14物業內治安案件發生率1‰1‰
∑案件發生次數
∑區內租戶總人數
第12篇 物業管理手冊之物業項目承接
物業管理手冊:物業項目承接
1總則
1.1本手冊規定的物業項目承接主要是針對管理公司新開發項目以外的新物業項目承接,以及與物業小區業主委員會簽訂(續簽)物業服務合同的過程。
1.2物業項目承接過程必須按管理公司規定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業小區的投標和洽談,維持ee品牌的優質形象。
1.3各物業分公司在開展物業項目承接工作中應充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關職責界定
2.1物業分公司負責具體操作與業主委員會簽訂或續簽物業管理服務合同,以及對外項目承接工作。
2.2項目所在公司負責審核所屬物業分公司的對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
2.3管理公司物業管理部負責批準物業分公司對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
3對外物業項目承接
3.1基本規定
3.1.1管理公司不限制各地物業分公司在有條件的情況對外承接物業服務項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經項目所在公司審核、管理公司經營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。
3.1.2各地物業分公司對外承接項目應遵循國家《物業管理條例》的規定,通過投標方式承接物業服務項目。
3.2物業服務招標信息
3.2.1物業分公司接獲并核實物業管理招標信息后,應迅速組織人員從開發商或托管單位獲得招標文件或相關資料,報本公司總經理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的,必須先報總經理批準。
3.2.2物業分公司總經理負責組織相關人員對收集的初步信息進行分析,決定是否
參加投標。
3.2.4當決定參加投標時,物業分公司組織人員依據相關資料編制投標計劃書,經本公司總經理審核簽署后,報項目地產公司審核、管理公司經營委員會批準。投標計劃書內容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。
3.3投標申請
3.3.1經管理公司經營委員會批準后,物業分公司編制并向招標單位報送投標申請。
3.3.2投標申請的內容應包括:公司營業執照、專業人員配置、招標和投標方案。品質部負責組織相關部門配合接受招標單位的資質審查。
3.4投標工作小組
3.4.1物業分公司通過招標單位的資格審查,成為投標單位后,物業分公司總經理組織相關部門的專業人員參加投標工作小組,完成物業項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。
3.4.2投標工作小組成員的任務分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。
3.4.3物業分公司品質部經理、財務部經理及相關必需的專業技術人員應為投標小組成員,全過程參與投標工作。
3.5投標文件編制
3.5.1物業分公司總經理負責組織投標小組成員詳細研讀招標文件,對招標文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標小組內分配工作任務,這些任務包括(不限于):
a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清;
b)進行物業項目現場踏勘,了解物業項目及周邊區域情況;
c)開發商(或物業小區)過往與物業公司的合作表現;
d)當地物業法規及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時,開展相關市場及競爭對手調查等。
3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內容、來源、可
信程度,以分析結論和建議。
3.5.3投標工作小組應根據招標書的格式要求逐項考慮,編制相應的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求:
a)標書的形式;
b)投標書表述的內容應符合招標書的情況;
c)適度的報價;
d)投標書所附的證據資料。
3.5.4投標書一般應包括以下內容:
a)投標函;
b)投標報價;
c)物業管理方案;
d)招標文件要求的其他材料。
3.5.5在招標單位沒有具體規定物業管理方案、成本測算要求時,物業分公司應按
《物業管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規定執行。
3.6投標文件的評審與批準
3.6.1投標文件完成后,物業分公司總經理應組織投標小組成員對投標文件進行評審,評審結果應形成書面記錄,并由參加人員聯名簽署。
3.6.2投標文件的評審應參照本手冊第6.3節《合同管理》的規定內容進行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標書格式是否滿足招標文件的要求;
b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標文件中清晰體現;
c)物業管理方案是否有針對性,能否體現招標文件要求的特色,以及au*物業的品牌形象;
d)招標文件涉及的服務要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導致分歧的表達;
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業分公司內部投標文件評審通過后,應將投標文件及評審記錄一并報項目
所在公司審核、管理公司經營委員會批準。
3.7投標書的報送及評標
3.7.1經管理公司經營委員會批準后的投標文件,物業分公司投標小組負責裝訂、密封并加蓋單位印章和總經理印鑒,并按招標規定的時間報送招標單位參加開標。
3.7.2物業分公司總經理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據招標單位要求,公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內,對任何改變服務標準、收費標準,以及可能引起服務成本增加的事項,都必須重新按上述規定的程序進行評審和報批。
3.8中標及合同簽訂
3.8.1物業分公司收到招標單位中標通知后,應按本手冊第6.3節《合同管理》的規定與招標單位進行合同文件的起草和談判,招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執行。
3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業分公司總經理在正式簽訂合
同前報項目所在公司、管理公司經營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標的項目,如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業服務合同的,物業分公司應向項目所在公司、管理公司物業管理部提交書面報告,詳細分析未中標或未簽訂合同的原因,總結工作經驗和教訓。
3.8.4投標過程中形成的相關文件和記錄由行政人事部統一存檔保管,包括:投標計劃書、招標文件、相關調查分析報告、投標文件及其評審記錄等。
4業主委員會物業服務合同的簽訂(續簽)
4.1各物業分公司在物業服務合同(或與開發商簽訂的前期物業服務合同)期滿前,應組織本公司相關職能部門做好物業服務合同的續簽工作。在合同期滿前三個月應開展合同續簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業服務合同的續簽。
4.2物業分公司在與業主委員會就物業服務合同續簽的洽談過程,應完成以下工作:
a)總結分析上一合同期內的物業服務工作,對(前期)物業服務合同執行情況進行評估;
b)針對性開展業主(住戶)調查,分析業主(住戶)滿意程序,收集業主(住戶)
意見和要求;
c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區物業服務市場調查;
d)針對業主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續服務中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。
4.3針對顧客需求及行業市場的變化,物業分公司應在提出切實可行物業管理方案,在經濟原則下滿足顧客需求變化,適應行業市場競爭和發展。
4.4各地物業分公司在向業主委員會正式做出承諾,提交書面的物業管理方案或其它形式的物業服務策劃文案前,應報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。
4.5物業分公司與業主委員會正式簽訂物業服務合同前必須按本手冊第6.3節的規定執行,履行相應的合同評審和批準手續。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業管理方案編制要點
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引
5.4投標計劃書
5.5投標項目調查分析報告
5.6投標書
5.7物業管理方案
