第1篇 物業管理公司內部質量審核程序7
物業管理公司內部質量審核程序(七)
1.0目的
通過內部質量審核,驗證質量體系文件的實施效果以及各項質量活動是否符合質量體系要求,確保質量體系的有效性。
2.0適用范圍
適用于對本公司的內部質量體系審核。
3.0職責
3.1管理者代表負責內部質量體系審核工作的組織,任命內審組長和審核員組成的審核組,批準《內部質量審核計劃》、《內部質量審核報告》。
3.2內審組長負責《內部質量審核計劃》的編制和審核工作的領導,及與受審核部門關系的協調,編寫《內部質量審核報告》。
3.3審核員負責編制《檢查表》,進行現場審核,簽發《不合格報告》。
3.4辦公室負責內部質量審核的具體實施。
4.0工作程序
4.1年度內部質量審核計劃的制定
辦公室于年初編制定本年度的內部質量審核計劃,主要內容有:審核目的和范圍、審核的依據、各次內審活動的時間、參加審核的人員等,經管理者代表批準后發至相關的部門/人員。
4.2審核的頻次
內部質量審核每年至少進行兩次。需要進,可隨時安排局部或全局的審核。
4.3審核的準備
4.3.1審核前,管理者代表負責任命內審組長,確定審核組成員。內審員與審核的部門無直接的責任關系。
4.3.2制定內審實施計劃
內審組長制定《內部質量審核計劃》,內容包括:
a審核的目的和范圍;
b審核的依據;
c審核組成員名單;
d審核的日程安排。
4.3.3審核組預備會議
內審組長召集審核員召開審核組的預備會,向審核員明確審核的目的和范圍,簡要介紹受審核部門情況后,研究和商定審核的策略、落實分工、確定審核的日程安排,并規定審核紀律和內審員應注意的事項。
4.3.4發放內審計劃
審核組應以局面的形式提前3天正式將內審計劃發放到受審核部門/人員。
4.3.5準備并收閱工作文件
審核員進行審核工作前,應事先備齊下列表格、文件和資料:
a審核日程安排表和任務分配表;
b檢查表、《不合格報告》表;
c質量手冊和與受審核部門的質量活動有關的程序文件、工作規程、上一次內審發出的《不合格報告》等。
4.3.6編制《檢查表》
審核員根據收集到的文件和資料編寫《檢查表》。
4.4審核實施
4.4.1現場審核
a內審員按照內審計劃和編好的《檢查表》到現場通過觀察、詢問、查閱文件和有關記錄等方式收集證據;
b對發現的不合格項,經受審核部門/人員確認后,填寫《不合格報告》;
c內審組長負責對審核的全過程進行控制。
4.4.2匯總、整理《不合格報告》
內審組長組織討論審核結果,確定不合格項并與被審核部門交換意見后,填寫《質量體系內審不合格項目分布表》。
4.4.3總結
審核工作完成后,內審組長主持召開審核會議,向質量審檢小組受審核部門宣布審核結果,同時接受和答詢受審部門提出的問題。
4.4.4《不合格報告》由審核員簽發,受審部門負責人在不合格報告上確認后簽名。
4.4.5編寫審核報告
《內部質量審核報告》由內審組長編寫,保證其具有正確性和完整性,并交管理者代表審批。
4.5責任部門根據《不合格報告》要求制定和實施糾正和預防措施限期糾正,內審組長負責按《糾正和預防措施控制程序》實施。
4.6《內部質量審核報告》由辦公室發給各個受核部門/人員。內部質量審核工作中形成的記錄和報告由辦公室歸檔保存,保存期為3年。
5.0相關文件
5.1《質量手冊》
5.2《糾正和預防措施控制程序》
5.3《內部質量審核計劃》
5.4《檢查表》
5.5《內部質量審核報告》
第2篇 物業管理公司章程范例
物業管理有限公司章程范例
為適應社會主義市場經濟發展,依據《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關法律、行政法規的決定,由一方出資設立zz市rh物業管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發區aa嘉園小區
第二章公司經營范圍
第三條 公司經營范圍:主營房地產物業管理、維修、養護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛生,庭園綠化及轄區內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業、飲食業、便民服務業。
第三章公司注冊資本
第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機構及其產生辦法、職權、議事規則
第六條公司設立執行董事,由股東擔任,行使下列職權:
(1)決定公司的經營計劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內部管理機構的設置;
(7)提名公司經理人選,根據經理的提名,聘任或者解聘公司副經理,財務負責人,決定其報酬事項;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設立經理1名,由股東擔任或聘任(解聘)。經理對股東負責,行使下列職權:
(1)主持公司的生產經營管理工作;
(2)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;
(3)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規章;
(6)提請聘任或者解聘公司副經理,財務負責人;
(7)聘任或者解聘除應由投資人聘任或者解聘以外的負責管理人員;
第八條公司設立監事1名,由股東聘任產生。監事對股東負責。
監事行使下列職權:
(1)檢查公司財務;
(2)對執行董事、經理行使公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督;
(3)當經理的行為損害公司的利益時,要求經理予以糾正;
(4)提議召開公司會議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規定,對執行董事、高級管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規定的監事的責任和義務
第九條公司執行董事、經理、財務負責人不得兼任公司監事。
第六章財務、會計、利潤分配及勞動用工制度
第十條公司應當依照法律、行政法規和國務院財政部門的規定建立本公司的財務、會計制度,并應當每一會計年度終了時作財務會計報告。
第十一條財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表;
1、資產負債表;
2、損益表;
3、財務狀況變動表;
4、財務情況說明書;
5、利潤分配表。
第十二條執行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設會計帳冊。對公司資產,不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:
1、彌補上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤。
公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。
第十五條勞動用工制度按國家法律、法規及國務院勞動部門的有關規定執行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業期限為二十年,從《企業法人營業執照》簽發之日起計算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規定的營業期限屆滿或者公司章程規定的其他解散事由出現時;
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規被依法責令關閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續經營的;
(6)宣告破產。
第十八條公司解散時,應依《公司法》的規定成立清算組對公司進行清算。清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項
第十九條 公司根據需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規相抵觸,同時應向公司登記機關做備案登記。
第二十條 公司登記事項以公司登記機關核準的為準。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規相抵觸的,以國家法律法規為準。
第二十二條 本章程自公司設立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業管理有限公司
20**年1月2日
第3篇 酒店物業材料物資管理操作程序
酒店物業項目材料物資管理操作程序
收貨工作操作程序
(1)負責公司內除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進店時的收訖驗查工作。
(2)上崗后做好收貨前準備工作。檢查核準磅稱的準確性。
(3)收貨時嚴把檢驗關,杜絕一切不符合衛生標準及使用標準的貨物進店。
a、認真核準數量。凡能稱重量的必須過磅。
b、核準入貨的品種、規格及型號
c、嚴把質量關,對購入貨品要核查是否屬于'三無'(既無商標、無生產廠家、無生產日期),核查是否在保質期內。尤其是食品,更要查有無變質現象,瓜果是否新鮮等等。
(4)核查購入物品是否已列入'月度申購計劃表'內,是否屬于經批準的訂貨單內容的。如不符合手續的要查明原因后再收貨。對未完成的訂單要在上面注明已到貨數量金額及到貨日期,并加以保存好。
(5)及時辦理收貨手續。
a、根據發票編制收貨日報表。對無發票的要辦理無發票收貨單并列入收貨日報表內。
b、嚴格簽收手續,做到貨票相符、發票與日報表相符、發票與日報表相符、日報表與實物相符。
(6)收貨后及時通知申購部門前來領貨。經驗查確認后,領貨人在發票或收貨日報上簽收。
(7)對應該入庫的貨品,及時通知倉庫來人驗收領取。
(8)編制的收貨日報表一式四份,一份交成本控制部,一份交領取的部門,一份交采購部,另一份自存備查。
(9)月末,協助成本、倉庫、財務部門做好盤點及核對帳目工作。
(10)同采購員、倉庫保管員及成本控制員保持密切工作聯系,互通情況,及時解決工作中發生的問題。
倉庫保管操作程序
(1)負責公司入庫貨物的驗收、保管及發放工作。
(2)貨物入庫。
a、認真驗收、查核貨物的數量、質量、保存有效期等,符合要求的方能入庫。
b、開出入庫驗收單,填清貨物的品名、規格、型號及數量等。
c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。
d、及時登記帳卡,每天結出數量合計數。
e、合理利用倉庫條件,分門別類保管好各類貨品。
f、做好清潔衛生工作,保持庫房整潔。
g、嚴格按消防有關規定擺放各類貨品。
h、經常檢查各類貨品,防止變質損耗。發現霉變情況,及時采取措施處理解決。
(4)發貨出庫
a、嚴格按發貨規章制度辦事。領貨必須憑主管人員簽過字的領料單。如有特殊原因,需得到庫房主任和有關領導審批同意后方可出庫。
b、認真核點出庫貨物。驗收無誤后,發、領雙方在領料單上簽字。三聯領料單,一聯交領用部門,一聯倉庫留存,一聯交財務部記帳。
c、發貨后及時登記有關帳卡。
(5)采用科學合理的方法管理庫房。根據各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲量。
(6)掌握各類貨物的庫存量,每月按時制定補充庫存量的申購計劃表,報財務成本控制部。
(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。
(8)每天下班時要檢查庫房有無隱患。關閉電源,鎖好庫門,將庫房鑰匙交到前臺,辦完手續后方可離庫。
物資財產核算操作程序
1、物資財產核算主要工作
(1)負責公司內各類物資財產(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產和低值易耗品)的帳務科目設置、記帳核算工作。
(2)根據各類物資財產收料單登記分類及明細金額數量帳。
(3)分別對各類物資財產帳進行核算,每日結出各帳務科目的借貸方發生額及余額。
(4)參與月末、年末的倉庫盤點工作。
(5)參與月末、年末的物資財產申購計劃工作。
(6)運用核算后所得的各項數量,參與對成本費用控制的工作。
2、食品、酒水帳務核算
(1)根據食品原料倉庫收貨單,審核原始發票的品種、數量及金額。核對無誤后,分食品大類開出明細進貨清單交財務出納付款。
(2)根據倉庫收發料單,按品種分別登記明細帳和分類帳。
3、物料用品帳務核算
(1)根據倉庫保管員轉來的各類物品的收發料單,登記分類明細金額數量帳。
(2)根據各類物品的每月發料進行統計、核價、計算,并按品種、部門編制月領用明細表。
(3)月末編制各類物品收發存月報表。
(4)配合有關部門制定各物品的消耗定額,參與費用定額管理工作。
(5)每月同物品倉庫保管核對實物帳卡,做到帳帳相符。
4、工程材料帳務核算
(1)根據各類工程材料的收發料單,登記分類明細金額數量帳。
(2)登記工程部個人領用工具的輔助帳。當領用人員發生變動時,及時變動人員姓名、或轉移注銷其名單、工具名稱。
(3)根據月發料單進行統計、核價、計算,并按材料品種及部門編制月領用明細表。
(4)月末編制工程材料的收發存月報。
(5)每月同工程材料管理員核對實物帳,做到帳帳相符。
(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對非正常的或報損的材料要協助查明原因并寫報告上報部門主管。
簽署人:物業管理有限公司
第4篇 物業iso9000物業管理質量檢查程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp9.1 物業管理質量檢查 頁碼: 1/2
1.目的:
對物業管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區各項物業管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業管理質量聯檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組
會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業管理質量檢查報告》作為評定物業管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》
6.2《物業管理質量檢查計劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現場檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業管理質量檢查報告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第5篇 物業管理公司全員管理原則
一、物業管理原則:全員管理
二、全員管理:全員安全、全員保潔、全員收費
1、全員安全:安全管理不只是公共秩序管理員的職責,也是全體物業管理人員的共同職責。
①任何一名物業人員,都是安全管理員,都有責任和義務對小區的不安全因素、現象進行提出、防范和制止。
②任何一名管理員,都有權對安全管理進行監督,發現問題及時提出、上報。
③保潔員、維修員在做好本職工作的同時,也要承擔工作區域內的安全責任,發現可疑人員、事件等安全隱患時,應及時查問或報告。
2、全員保潔:小區的環境維護、衛生清潔,不只是保潔員的職責,也是全體物業管理人員的共同職責。
①任何一名物業人員,都是環境維護員,都有責任和義務對小區的環境、衛生保持清潔負責,發現自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
②任何一名管理員,都有權對環境、衛生管理進行監督,發現問題及時提出、上報。
③公共秩序員、維修員在做好本職工作的同時,也要對工作區域的環境、衛生負責,發現自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
3、全員收費:物業服務費的收取,是物業經營活動的主要內容,是物業服務工作正常開展的保障,物業服務費用不能及時收取,將影響物業服務工作的正常開展。全額收取物業服務費,是每一位物業人的責任和義務。
①核算員是物業費的收繳人,是物業費收繳工作的管理者。
②客戶服務人員(含經理、各主管、管理員)是物業費的催繳責任人,經理是第一責任人,各主管、管理員是催繳工作的主要責任人。
③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時,有責任和義務協助催收物業管理費。
第6篇 港式物業管理專題介紹5
五、業主參與大廈管理的形式
當業主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數,因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港,業主參與大廈管理形式通常有三種:即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。
(一)業主委員會
通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。
管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會,并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會,如大會通過多數決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業主委員會是不可發出類似的終止通知的,業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。
(二)業主立案法團
業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施,可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。
成立法團的第一步就是召開業主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內,必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團,各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。
事實上,法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定,法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目,并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比,法團的權能要大得多,而且能更好地代表物業主的利益,因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定,一座大廈如成立了業主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。
(三)互助委員會
互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。
另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業,通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。
與業主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。
目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中,已開始引用港式的大廈公契,但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。
第7篇 盛華物業培訓管理程序
盛華物業培訓管理程序
1.0 目的
為加強公司培訓管理,保證培訓工作正常開展,提升員工素質,特制定本程序。
2.0 范圍
本程序適用于zz物業全體員工。
3.0 職責
3.1 行政部負責年度培訓計劃的制定和監督實施工作,負責公司一級培訓的組織工作。
3.2各職能部門提出本部門員工培訓需求,并組織參加培訓。
3.3行政管理部負責整理和保存《員工培訓記錄》。
4.0 工作內容
4.1 培訓類型
4.1.1 新員工入職培訓;
4.1.2 崗前培訓;
4.1.3 新知識、新技能培訓;
4.1.4 持證上崗培訓;
4.1.5 敬業精神培訓。
4.2 制定培訓計劃
4.2.1 年度培訓計劃
各部門主管根據部門的實際情況將部門培訓需求送至行政部。
4.2.2 行政管理部根據評估結果,在12月25日前編制公司下一年培訓計劃,內容包括:部門、人員名單、培訓項目、培訓類型、培訓時間、培訓地點。
4.2.3 月度培訓計劃
行政管理部根據公司年度培訓計劃,在每月2日前編制公司《月度培訓計劃表》,并將該培訓計劃表交給公司經理批示。
4.2.4 如因公司工作思路調整或工作重點轉移, 行政管理部應及時對培訓計劃進行調整。
4.3 培訓實施
4.3.1 培訓方案設計
公司內部培訓由培訓主辦單位或部門來編寫培訓方案,由行政管理部審核后交總經理審批;公司外部培訓方案由培訓單位提供。
4.3.2 培訓具體內容
4.3.2.1 對新入職員工的培訓內容
a)新員工入職第二天,由行政管理部安排為期三天的入職培訓,培訓內容包括
b)物業管理基礎知識、公司管理制度、以及熟悉和掌握公司的基本情況、發展歷史和國家頒布的有關物業管理政策、法規。
c)培訓講師可以邀請公司領導、行政管理部經理、相關部門負責人。
4.3.2.2 崗前培訓
a)新員工的崗前培訓,培訓內容包括:物業管理法律法規、入職崗位的管理技巧以及崗位技能。
b)轉崗培訓,指員工因工作調動、升遷產生崗位變動后,由用人部門對其進行新崗位上崗前的知識技能培訓,培訓內容既包括理論知識也包括實際技能。
4.3.2.3 新知識、新技能培訓
因公司的業務發展或國家新出臺法律法規、政策等,需要對員工進行特殊專項內容的培訓。
4.3.2.4 持證上崗培訓
指國家規定的某些崗位必須要有上崗證才可以上崗的,公司組織相關的崗位責任人進行培訓并獲取上崗證,其培訓內容根據國家有關規定進行制訂,例如:《物業管理上崗證書》或工程維護部技工上崗證書等。
4.3.2.5 敬業精神培訓
a)培訓內容包括:**企業文化和企業精神的培訓。
b)培訓講師可邀請集團內部有經驗的專家、領導,也可邀請物業管理行業資深管理專家或大專院校教授。
4.4 培訓評價
4.4.1 對于不同類型的培訓有不同的考核和評價標準
4.4.1.1 新入職員工的培訓考核和評價標準
新入職員工培訓結束后要進行閉卷筆試,考試合格才正式進入試用期。
4.4.1.2 崗前培訓考核和評價標準
崗前培訓結束后要進行理論知識和實操技能的雙重考試,不及格要重考,重考不合格者,進行停職學習,考試成績作為個人績效考核的一項。
4.4.1.3 新知識、新技能培訓考核和評價標準
新知識,新技能培訓后一般的考核方式是寫一份學習心得,由培訓老師根據學員在培訓期間的學習態度和所交的學習心得進行評分,也可以根據培訓后所得的證書作為考核標準。
4.4.1.4 持證上崗培訓考核和評價標準
持證上崗培訓結束后,以是否獲得上崗資格證書來作為考核標準。
4.4.1.5 敬業精神培訓考核和評價標準
**企業文化,以筆試的形式考核;**企業精神在個人實際工作中考核。
4.4.2 行政管理部對每一次內部培訓都應建立《培訓記錄表》。
4.5 培訓記錄保存期:
4.5.1培訓計劃(三年);
4.5.2培訓記錄表(三年);
4.5.3持證上崗人員培訓匯總一覽表及資格證件復印件(長期,至員工離開公司為止)。
5.0 相關文件
無
6. 記錄表格
6.1《培訓計劃變更或新增培訓申請表》
6.2 《年度培訓計劃》
6.3 《月度培訓計劃》
6.4 《培訓記錄表》
第8篇 物業項目物資采買管理程序
述職報告――16
附件11
物業項目物資采買的管理程序
一、計劃內物資采買的管理程序:
1.項目物資的采買工作需按月向公司申報采買計劃,由物業總經理審批。
2.項目日常消耗用品要填寫消耗用品情況調查表,每月一張調查表,申報下一個月的采買用品時一并向公司提交調查表。
3.對于所以計劃內需要采買的物品由公司采買部門到市場上尋價、尋質,貨比五家后統一采買,對于每個月用量比較大的物品,由公司采買部門、財務部門、和相關的專業部門聯合進行招標,選定一家長期供應商。
4.在公司指定的供應商向各項目供貨期間,項目負責對供應商的供貨質量監督,及時向公司反映對指定供貨商的各種意見。
二、計劃外物品采買的管理程序:
1.允許在計劃外采買的物品
1)工程維修的緊急用品。
2)為解決業主實際問題需要緊急采買的特殊用品。
3)對計劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應該等下月計劃再采買,必須緊急使用的物品有項目經理在權限范圍內把控。
2.每月各項目有500元的緊急物品自行采買的權限,(其中工程維修主管可以有200元權限)但對于緊急采買的物品事后必須填寫緊急采買物品的報告單,說明緊急采買的原因,在每月向公司提交采買申請時要同時提交當月緊急采買物品的報告單由物業總經理審查。
第9篇 物業管理概論試題答案
《物業管理概論》試題與答案
一、名詞解釋
1、物業管理:是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
2、業主:指物業所有人,即房屋所有權人和土地使用權人。
3、物業管理企業:是指按合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業經濟實體。
4、物業的接管驗收:是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。
5、業主委員會:是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。
6、業主大會:是由全體業主組成,決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。
7、非業主使用人:指不擁有物業的所有權,但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業使用權,并實際使用物業的人。
8、可能毛租金收入:物業可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入,它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。
9、有效毛收入:從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,就得到物業的有效毛收入。
10、凈經營收入:從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。
11、物業管理綜合服務:指除房屋建筑主體管理和房屋設備、設施管理之外的各項服務與管理工作,包括公共服務中的環境衛生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項服務、特約服務。
12、賠償金:是違約方的違約行為給對方造成損害事實時,單純處理違約金仍不足以補償其經濟損失,則應由違約方支付給對方一定數額的損失補償費。
13、違約金:指違約方按照法律規定和合同的約定,應該付給對方的一定數量的貨幣。
14、物業管理服務費:指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
15、維修基金:指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。
16、租賃住宅:指使用人不具有房屋的產權,通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權的住宅。
17、商品房住宅:指國家或開發企業投資建造的,按市場價全額出售給購房者住用的住宅,以及其他以市場價格交易的各類住宅。
18、業主公約:由全體業主承諾的,并對全體業主(也包括非業主使用人)有共同約束力的,有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。
19、物業管理委托合同:明確物業管理委托方和授托方的權利、義務的契約。
20、房屋完好率:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比。
二、簡答題
1、物業管理的基本內容包括哪些
答:
其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為:常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
一、常規性的公共服務:指物業管理中的基本管理工作,是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務,目的是確保物業的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。
二、針對性的專項服務:指物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。主要有:1、日常生活類;2、商業服務類;3、文化、教育、衛生、體育類;4、金融服務類5、經紀代理中介服務;6、社會福利類。
三、委托性的特約服務:為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務。
2、物業管理有哪些基本環節
答:基本環節為:物業管理的策劃階段;物業管理的前期準備階段;物業管理的啟動階段;物業管理的日常動作階段。
3、物業管理的基本性質和特點各是什么
答:性質:物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理;是與產權多元化格局相銜接的統一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理,是一種服務行業,屬于第三產業。
特點:業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。
4、常規性的公共服務包括哪八項基本內容
答:公共服務主要有8項:1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設備、設施的管理;3、環境衛生的管理;4、綠化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、車輛道路管理;8、公眾代辦性質的服務。
5、物業管理早期介入的作用是什么
答:1、有利于優化設計,完善設計細節;
2、有利于提高房屋建造質量;
3、有利于保證物業的使用功能;
4、有利于加強對所管物業的全面了解;
5、早期介入有利于后期管理工作的進行;
6、有利于樹立物業管理企業形象。
6、物業管理公司參與施工階段質量監理的要點是什么
答:1、應選派有關專業人員參與工程施工質量監理;
2、要盡可能全面地收集物業的各種資料,同時熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備;
3、按國家規定的技術標準,對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真進行技術交底和圖紙會審;
4、工程施工中按國家現行有關法律規定、技術標準及合同不斷進行檢查。
7、簡述竣工驗收與接管驗收的區別
答:首先,性質不同。竣工驗收是政府行為。接管驗收是企業行為,是根據物業管理委托合同,對物業委托方委托的物業進行的質量驗收;
其次,竣
工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程,接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程;竣工驗收合格后,標志著物業可以交付使用。接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收,接管驗收一旦完成,標志著物業正式進行使用階段。
第三,在竣工驗收和接管驗收中物業管理企業的參與與職責不同。竣工驗收時,物業管理企業只是參加者。而在接管驗收中,物業管理企業與開發企業或建設單位是直接的責任關系。
8、住宅小區物業管理公共性服務收費的費用構成包括哪些項目
答:1、管理、服務人員的工資和按規定提取和福利費;
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3、綠化管理費;
4、清潔衛生費;
5、保安費;
6、辦公費;
7、物業管理單位固定資產折舊費;
8、法定稅費;
9、利潤。
9、簡述環境綠化的基本要求
答:(一)居住區綠地規劃布置的基本要求
1、根據居住功能組織和居民對綠地的使用要求,采取集中與分散,重點與一般,點、線、面結合的原則,以形成完整統一的居住區綠地系統,并與周圍的綠地系統相協調;
2、節約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用;
3、應注意美化居住環境的要求;
4、在植物配置和種植方式上力求投資少,有收益,便于管理。
(二)居住區綠化村種選擇和植物配置
1、對于大面積綠化,應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特點的優良樹種,一般以喬木為主,也可考慮一些有經濟價值的植物,一些重點綠化地段,如居住區入口、公共活動中心,可選種一些,觀賞性的喬灌木或少量花卉;
2、行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木,老年兒單休憩、游戲場所忌用有毒或帶刺植物,運動場地則應避免大量揚花、落果、落花的樹木等;
3、樹種可選用速生或慢生相結合,以速生為主,以迅速形成環境綠化;
4、應考慮四季景色變化,可采用喬木與灌木,常綠與落葉,以及不同樹姿和色彩變化的樹種,搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,以豐富居住環境。
10、簡述發生火災應采取的措施
答:當火災或其他意外事故(如爆炸)一旦發生,而又無法制止或控制險情,處于緊急情況時,就應立即報警、切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿樓宇,疏散路線長,人員分散,組織疏散困難。一般作法是:先及時切斷火源;然后利用樓宇內的分割裝置,如商場內的防火卷簾等將事故現場隔斷,阻止災情擴大;組織人員通過緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關鍵是組織工作,平時應進行一定的訓練,以便有備無患。
在確保人員安全的情況下,為避免險情擴大,應盡量將危險品轉移至安全處;然后可將貴重財產運送至安全地帶。
11、簡述居住區道路規劃布置的基本要求
答:1、居住區內部道路主要為本居住區服務;
2、道路走向要便于職工上下班;
3、應充分利用和結合地形;
4、充分利用原有道路和工程設施;
5、車行道一般應通至住宅每單元的入口處;
6、盡端式道路長度不宜超過120m;
7、如車道寬度為單車道時,則每隔150m左右應設置車輛會讓處;
8、道路寬度應考慮工程管線的合理鋪設;
9、道路的線型、斷面等應與整個居住區規劃結構和建筑群體的布置有機地結合。
12、試述單個業主最基本的權利
答:依法享有所擁有的物業的各項權利和參與物業管理、要求物業管理企業依據物業管理委托合同提供相應的管理與服務的權利。
13、簡述物業管理招標書的主要內容
答:招標書的主要內容:
1、擬招標的物業基本情況;
2、物業管理的內容;
3、對招標的有關說明;
4、物業管理考核標準與獎罰措施;
5、投標開標時間;
此外,對投標申請的具體內容和要求還應做出較詳細的說明,以便于投標單位編制標書。
14、試述公開招投標方式選聘物業管理企業的一般程序
答:
1、成立招標領導小組;
2、向社會發布招標公告;
3、編制招標書;
4、投標單位的資質審查;
5、投標申請書的報送;
6、開標、定標;
7、簽訂物業管理委托合同。
15、簡述業主委員會的權利和義務
答:
權利:
1、召集和主持業主大會;
2、修訂業主公約、業主委員會章程;
3、決定聘請物業管理企業;
4、審議物業管理服務費收取標準及使用辦法;
5、審議年度管理工作計劃、年度費用概預算;
6、檢查、監督物業管理企業的物業管理工作;
7、監督公共建筑、公共設施的合理使用,負責物業維修基金的籌集、使用和管理;
8、業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
義務:
1、籌備并向業主大會報告工作;
2、執行業主大會通過的各項決議,接受廣大業主的監督;
3、貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定,協助物業管理企業落實各項管理工作,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;
4、嚴格履行物業管理委托合同,保障本物業各項管理目標的實現;
5、接受政府行政管理機構的監督指導,執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求;
6、本會作出的決定不得違反法律、法規政策,不得違反業主大會的決定,不得損害業主公共利益。
16、確定寫字樓租金時,要考慮哪些因素
答:
1、計算可出租或可使用面積;
2、基礎租金與市場租金;
3、出租單元的面積規劃和室內裝修;
17、選擇寫字樓承租人時考慮的主要準則是什么
答:
1、承租人的商業信譽和財務狀況;
2、所需面積大小;
3、需要提供的物業管理服務。
18、在選擇零售商業物業的承租人時要考慮哪些因素
答:
1、聲譽;
2、財務能力;
3、承租人組合與位置分配;
4、承租人需要的服務。
19、簡述物業管理企業部門經理、管理員的必備知識和必備能力。
答:部門經理必備知識:
1、了解房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識;
2、熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規,掌握本地區有關物業管理要求,計費規定等;
3、掌握房屋完損等級標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識;
4、掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準;
5、掌握房屋結構、設備、設施等修繕(維護)的基本知識;
6、掌握計算機應用知識。
部門經理必備能力:
1、具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度能力;
2、具有制定工作計劃,并組織實施的能力;
3、具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪救護等突發事件的能力;
4、具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力;
5、具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力;
6、具有熟練應用計算機進行管理的能力。
20、簡述住宅小區物業管理服務收費原則
第10篇 物業管理監視和測量裝置控制程序
物業管理監視和測量裝置的控制程序
本節規定了對監視和測量裝置的控制要求。
物業管理公司制定并執行《監視和測量裝置管理規定》,通過對監視和測量裝置的控制的有效控制,確保測量能力與測量要求相一致,應從以下幾個方面進行控制,以確保:
a.監視和測量裝置的型號、編號、存放地點、校準周期、檢驗方法、驗收標準均已被清楚地記錄,并存人計量設備臺帳中;
b.按規定的時間間隔或在使用前監視和測量裝置進行校準或檢定,工程部負責制定周期檢定計劃,并聯系國家法定計量部門進行校準或檢定并保存校準或檢定記錄;
c.監視和測量裝置必須標明檢定狀態或校準狀態;
d.監視和測量裝置的使用環境應符合有關技術要求的規定;
e.監視和測量裝置在搬運、維護和儲存期間,其準確度和適用性應保持良好;
f.所有監視和測量裝置在使用時要保證測量誤差已知,且符合規定要求;
g.若發現監視和測量裝置未處于校準狀態時,監視和測量裝置使用者應立即評定已測試結果的有效性,對已確定測量有疑問時,應對其采取必要的措施。
7.6.2工程部建立《年度檢測、計量設備檢定計劃》和《測量、計量設備檢定記錄》,負責對所需監視和測量裝置進行維護,工程設施有關壓力表、溫控器、電力表、安全檢測裝置、煙感器、自動控制系統等設備并按國家的相關規定或確保物業服務符合規定要求適時對相關監測設備進行校驗或檢定。
7.6.3當計算機軟件用于規定要求的監測和測量時,應確認滿足預期用途的能力,確認應在初次使用前進行,必要時再確認。
7.6.4對測量結果要進行記錄并保持。
第11篇 項目物業管理費測算范例
項目物業管理費的測算范例
測算所需的基本數據
一、物業概況
1、項目名稱、2、地理位置 3、開發商、投資方4、項目開發進度
計劃 5、項目規劃建設
(1)總占地面積
(2)總建筑面積
其中: 地上總建筑面積、地下總建筑面積、銷售面積、商鋪面積、公
共建筑面積(附屬用房如: 設備機房、管理用房等)、住宅總戶數
(3)停車泊位數
其中:地上、地下
(4)區域建筑的基本布局
物業性質及功能:如:普通住宅、公寓、商業、寫字樓等
建筑結構類型;
棟數;層數;單棟(套)面積;
戶型種類、數量、面積
建筑密度、
容積率、綠化率
二、設備設施基本狀況
一能源
供水、供電、供氣、供熱方式;供應容量;計量方式;與市政部門產權分界點
(二)設備
1、配電系統
(1)高壓回路;(2)變壓器;(3)高壓環網柜;(4)低壓配電柜
(5)動力箱(上海華通)(6)發電機組(7)公共區域照明總功率
2、給水系統
(1)室外給水:(2)室內供水;(3)給水設備
3、排水系統
(1)化糞池
(2)生活污水與生活廢水排放方式
(3)雨水及其它廢水排放方式
(4)地下室的廢水及雨水匯集排放方式
(5)設計中水處理能力、用途、設備功率
(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的臺數、功率
4、空調系統
5、智能化系統:
(1)安防系統設施、電視監控系統、紅外監控系統、門禁系統、防盜報警系統
(2)停車場自動管理系統(3)自動抄表系統(4)樓宇自動化系統(5)機房 ups 系統(6)背景音樂系(8)電梯系統(9)消防報警系統
6、通訊系統
(1)電話、寬帶等數量與市政產權分界請況
(2)電視接收
衛星電視接收數量和有線電視與歌華產權分界點
7、消防設施
(1)消火栓、消防噴灑系統 (2)消防水池及其他消防設施情況
8、電梯數量、品牌、電功
三、公共設施
1、道路面積
2、圍墻長度
3、小區的車和人行出入口數量
4、兒童游樂場
5、垃圾中轉站
四、園林綠化
1、綠化面積、
2、種植物的品種數量。
3、園林景觀、
4、綠化用水來源
五、開發商的特殊要
第12篇 物業區域室內觀葉植物管理作業方法-5
物業區域室內觀葉植物管理作業方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內觀葉植物管理工作
3.0內容
序號項目內容
1外觀管理1)綠化管理員應及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達1 / 3以上的葉片應整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注入適量的水;
2)室內花木淋水量根據花木生態習性及環境決定,淋水量應遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內植物常用商用有機肥、無異味腐熟有機肥、全價復合肥、增綠劑;
2)施肥量應根據植物種類、生長時期、環境條件來決定;
3)觀葉植物應于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復合肥,使用量視情況而定。
4)室內觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規程》操作。
2)室內觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關記錄。
5管理質量標準1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現象。
