第1篇 小區物業管理公司投標邀請書
小區物業管理公司投標邀請
按照國務院《物業管理條例》和《**市物業管理招標投標暫行辦法》的規定,現決定對(項目名稱)的物業管理服務進行(公開/邀請)招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。
一、招標項目的簡要說明
本項目位于**市**區(市)縣**口**路 號,(或見小區周邊地理位置圖)。
本項目規劃設計的物業類型為: 。
本項目總用地面積 平方米。用地構成為:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,綠化用地 平方米。
本項目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米,地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米,商業用房建筑面積 平方米,辦公用房建筑面積 平方米,其他物業建筑面積 平方米)。
本項目共計建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑結構為 。
本項目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項目規劃建設機動車停車位 個,其中地上停車位 個,地下停車位 個;按照規劃設計建造了非機動車停車場所 平方米。
二、項目開工和竣工交付使用時間
本項目于 年 月開工建設,共分 期開發建設。第一期工程計劃于 年 月竣工并交付使用;整個建設項目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公等用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
2、業主委員會活動用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
四、房屋專項維修資金建立情況
開發建設單位按 標準繳存,計 元;購房人按 標準繳存,計 元;專項維修資金的補充來源有 ,建立的住房專項維修資金現存于 。
五、招標書的發售
投標單位應于 年 月 日 時 分前至**市**區**口**路 號室(領取/購買)招標書。(出售的招標書每套標書收取成本費 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標人在(領取/購買)招標書的同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業服務合同后5日內退還保證金,不計利息。投標前所發生的一切費用由投標人自行承擔。
2、未按規定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。
七、投標地點:**路 號室。
八、投標截止時間 年 月 日 時 分,逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。
九、招投標說明會: 年 月 日 時 分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。
十、投標人可在收到招標文件以后自行組織查看現場。
十一、開標時間、地點
1、開標時間: 年 月 日 時 分
2、開標地點:*市*區*口*路 號室。
十二、對本次招標提出詢問的,請于 年 月 日前與(姓名)聯系,(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址:
郵 編:
電 話:
傳 真:
聯系人:
(招標人)
年月日
第2篇 x小區物業管理處整改創收報告
花園小區物業管理處整改創收報告
本人zz于2023年10月21日應聘到**物業管理有限公司,被分配到**園物業管理處,從事物業管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現對于物業小區基本情況有了一部分的了解和認識。小區開發建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應收物業服務費852077.16元全年,半年426038.58元,但現有3戶未領鑰匙,底商3戶合計少收物業費10419.75元,也就是說物業公司半年的收入為415618.83元,物業公司支出每月電費16000元左右,水費350元左右,員工工資20900元+10%的各項員工福利2090元,辦公費每月500元,衛生費1000元,不可預見費用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠遠低于同等水平物業公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創收方案。
一、整改項目:
1、節能降耗:
a:現在新城物業地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節省還不包括地下車庫進口坡道改成聲光控燈頭的節能部分)。
b:物業公司辦公室節能把一層、二層現有辦公用燈改裝成36w高亮節能燈,在現有情況下可以節能60%,把電梯間燈更換成聲光控燈頭,使用25w白熾燈。
c:對現有三棟樓的各單園內加裝各單元的樓梯間和電梯運行的電表。根據是唐價經費字【2007】14號文件即《唐山市物業服務收費管理實施細則》的通知的第十六條規定。這部分電費應向本單元內業主合理分攤收取。這樣我物業公司將節省大量的資金,提高營業收入,約為每單元1500元,新城小區應為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設備巡檢每天一次,包括設備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調整工程維修部員工值班形式。現在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。
c:環境保潔部現每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發生,而且我個人認為現在保潔隊伍就多一人,應為內外保兼顧打掃,哪個樓的內保衛生就應把相對應的外保任務完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領導決定。
d:客服部前臺值班,現物業公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業主對此提出異議,現擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補貼下午也不早下班。
3、小區硬件改造:
a:對小區各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區內的非機動車輛(含摩托車),的管理,如按現有情況放在樓道內或單元門廳內外兩處,既影響小區的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現意外傷害事件,物業公司還要有連帶管理責任。
b:小區北門加裝開關或防護欄,這樣既保證了小區的安全性,又可以對人員和非機動車輛進行控制,還可節省3名保安員,每班一名保安員(費用在3000-4000元)。
c:對小區西門南側鋪設0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側抹一個緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區創收:
小區創收是物業管理運營中不可缺少的一部分,也是物業公司的主要盈利點,一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區內外停車有多種運營方式,以下針對新城小區有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區車輛只收取占地費,不收取管理費。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區的長遠發展和可持續發展(60-80元每車每月)。
b:在小區外商業北側建立永久式地上停車位,在入口(商業西側)建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回。現小區外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區內廣告位的設立和招商,因本小區現有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運營。
以上是本人一點膚淺的建議,請董事長批評指正。
**園物業管理處經理:zz
20**年**月**日
第3篇 小區物業客戶管理客戶信息
小區物業客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責
客服部負責對客戶聯系與服務的統一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內,對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業公司的有關評價;
4.5 客服部經常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題。
第4篇 小區物業質量管理方針目標管理方式
小區物業質量管理方針、目標及管理方式
(一)、質量管理方針、目標
本公司質量管理的方針:
以一流的服務和一流的質量面向顧客;以現代化的管理和良好的社會信譽面向國內及國外市場。
質量管理的總體目標:
物業服務項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統化、文化娛樂活動社區化、綜合服務能力專業化。
按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區'項目標準,保證在合同期內按以下質量管理具體目標進行工作:
1.全年不發生重大安全責任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發的公司管理重要財產報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發的火災事故;
--困失職或玩忽職守引發的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發的業主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業設施設備的使用完好率達到98%以上;
3.員工培訓合格再上崗率達到100%;
4.員工對企業的滿意率達到90%以上;
5.住戶對管理、服務工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預算范圍內;
7.業主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結果為準)100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達到100%;
13.培訓計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務規范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;
16.物業服務標準作業規程的內審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;
17.物業服務標準作業規程抽檢合格率95%以上;
18.社區文化活動有效完成率100%;
19.業主委員會對物業管理服務工作的滿意率98%;
20.住戶對小區管理公司服務工作滿意率98%;
21.消防設施、設備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發事件的有效處理率100%;
24.滅火預案演習達標率100%;
25.治安預案演習達標率100%;
26.訓練考核達標率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;
29.設備計劃保養完好率100%;
30.設備開機完好率100%;
31.設施、設備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設備運行成本降到行業標準最低;
33.設備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發生率0;
35.值班記錄準確合格率98%;
36.機房衛生達標率100%;
37.住戶對維修保養工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標準化'管理模式。
該管理模式特點有三:一是強調工作的'一次成功率'。物業管理行業是一個'100-1=0'的服務行業,一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業主滿意率大幅度降低;二是強調服務質量的'穩定性'。物業管理工作重復性高、單調、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規程在執行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設,標準化管理很有效的解決了長期、穩定的保持工作質量的問題。三是強調'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業主的心理承受范圍之內解決業主的問題(詳見服務作業標準)。
正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預期發生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現,其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質量的穩定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預案制。
由于本物業小區規模較大,人員成分復雜,安全死角多,加之安全問題是業主永遠最關心的問題,故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預案措施,將預案作為員工訓練的依據,成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業主采用'記憶+規范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監控出入。在區域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結合監控中心定位系統,建立遠紅外線及電子巡更網絡,實行立體化管理。
3、在服務方式上,擬采取本公司的特色服務與個性化服務。
(1)'時效工作制':
本公司對業主關心的事項員工都要求按規定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業主監督,對于無效工作均依照業主的投訴按《投訴管理標準作業規程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業主對我們的服務效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內處理完畢。回訪工作必須一周內進行。入伙手續辦理工作實行一站式服務,全程完成時間必須控制在15分鐘內(不包含業主驗收房屋),秩序維護人員收發卡必須在45秒內完成規定動作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據業主的生活特點和生活規律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據以上規律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務'。比如:減少業主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養安排在夜晚10點后進行,以
免影響業主使用等等,讓業主真正感到體貼入微的服務。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動聽的語言將有關事項告之業主,讓業主成為'知情人',避免產生不必要的認識分歧和提高服務技巧;'諾'是指服務工作要'一諾千金',答應業主的事情必須按承諾完成。比如:業主進行裝修時,將業主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業主的角度提醒業主,業主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業主感到的是'認真'。按法規要求,定期將財務報表公示給業主,讓業主'明明白白的消費。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務時,應主動向業主展示周到的微笑,不能等到業主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務,但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應沉著穩重,給人以鎮定感。
(5)'首問責任制':
第5篇 z小區物業管理公約文本
小區物業管理公約文本
為加強物業小區管理,維護全體業主、使用人的合法權益,保障物業的安全與合理使用,創造一個安全、清潔、舒適、優雅的生活環境和秩序,根據國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》以及相關法律、法規的規定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業管理處,對***小區物業的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業主應遵守和履行本公約的規定,支持配合物業公司的工作,同時按照《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等文件規定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權利和義務
第三條:建設單位的權利:
1、住宅出售后至業主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業管理;業主大會成立后,由業主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業管理。物業公司在獲得建設單位或業主大會委任后,將被視為全部業主之集體代理人,全面負責統一管理土地及物業。
2、建設單位有權按土地或物業實際需要另行制定適用于該土地及物業其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(配套、規劃)政策的調整,建設單位有義務按政府相關政策進行調整。
5、建設單位有權將本公約內保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當的人或公司。
6、建設單位有權在經地名辦等機關同意后更改本物業的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業主或其他擁有使用權的人負責或賠償,物業公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業公司向業主發出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。
第三章物業公司的權利和義務
第四條:物業公司的管理職能:
1、維護小區正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區內公共區域的環境清潔衛生,進行小區共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區內的共有部位及公共配套設備設施的維修保養,確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區內公共綠化的養護和管理工作。
5、對進出小區各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區;各種車輛實行定點停放,對進入小區的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規定收取停放費。
6、提請當地房地產行政管理部門拆除違反公約規定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發生的費用由被執行者承擔。
第五條物業公司可按照《前期物業管理服務協議》之規定收取物業管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業主委員會協商確定。
第五條:物業公司應妥善管理及維修物業公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業保持清潔安全及正常使用。物業公司在管理及維修物業時,作為全體業主的代理人,物業公司根據本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業主均有約束力。為此,各業主特授予物業公司一切必須的管理及維修權利,包括(但不限于):
1、向各業主、租客及物業使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業購買一切物業公司認為必需之保險,為物業安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規定必須獲得物業公司同意之事項,物業公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業公司為個別業主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業主收取額外費用。
5、為執行本公約約定,拆除土地及物業上違法或違反本公約的物體,物業公司有權經有關部門同意后截斷違反本公約之業主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業主的名字張貼于物業之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業所需,物業公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業主的權利和義務
第六條業主的權利和義務:
1、每位業主對其擁有的住宅單元有全權處理權,包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業主對小區共用部位及公共設施與其他業主共同享有產權和使用權。
3、自覺遵守《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等相關各項規章制度,共同維護物業的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業管理工作,創造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業公司繳納物業管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業管理之費用。
5、各業主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發生的對物業及他人損害、損失的,該業主應承擔因此而產生的連帶責任。
6、業主應依據其擁有的房地產管理部門核發的房產證上記載的房屋用途使用其物業,不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業主轉讓/出租其單元住宅物業任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業公司。
在物業公司收到書面通知前,如業主之承讓人/承租人發生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業管理費或其它費用等),業主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業主、使用人同意按照下列規定使用和維護物業:
1、按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的,需經相鄰業主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業或者公共利益,業主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業管理企業提出書面申請,經書面同意后方可實施,并在7天內恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業主轉讓或者出租物業時,須將本公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后,當事人須將物業轉讓或者出租情況書面告知物業管理企業。
4、物業在使用中存在安全隱患,已經或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業內部應急維修的,物業管理企業可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發生的費用由責任人承擔。
5、物業管理企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護時,業主要予以配合;業主阻撓維修造成物業損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業環境清潔,不得在物業公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調外機必須按指定位置安裝。
第八條:業主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業主需對疏忽引發之損失負一切責任。
第九條:業主或用戶必須愛護本物業內的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經電力部門及物業公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業主自用電器設備發生故障,或發現公用電氣線路發生故障,應及時向物業公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經供水部門及物業公司同意,業主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經供氣部門及物業公司同意,業主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業公司事先書面同意及經有關部門批準并告知物業公司的,不得在物業公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業外墻任何部位,以免影響物業外觀。
第十五條:業主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業公司登記,以便物業公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調度,保證物業交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區者,必須由業主到物業公司開具出門單。
第十七條:進出物業小區的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經同意不得進入小區。
第十八條:除租用車位之業主外,任何其他人士的車輛未經批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業業主或用戶有機動車需要在物業小區內固定停放者,應先向物業公司填妥業主聯絡表,繳納停車管理服務費后由物業公司核發車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業主應按物價局規定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業區域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內。
第二十二條:為使物業保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業主、使用人在物業使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業的原設計用途,損壞房屋承重結構;
2、違章搭建建筑物,構筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區管轄水域內戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養家禽、家畜及無證養狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質;
12、發出超過規定標準的噪聲;
13、法律、法規和規章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業結構及整體外觀,
同時裝修公司須向物業公司申報并提供室內裝修圖紙,經物業公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規定執行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業主偕同裝修單位與物業公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業施工的安全,并接受消防、衛生等檢查和指導,如有問題須承擔經濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結構(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業公司對業主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業公司辦理物業臨時出入證(憑身份證),門衛憑證放行。未經申報批準的裝修業務,其施工人員不得進入本物業區域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規定者由物業公司根據有關規定進行處理(處罰)。
第二十八條:業主委托物業公司維修保養***小區內所有的公共設施、設備,并確保該物業設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養;
8、垃圾桶;
9、物業其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據本公約第八章之有關約定執行;但在房屋保修期內的保修項目,按國家有關建筑工程保修規定執行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規定的工程質量保修期內的質量問題,由建設單位根據法律規定責成施工單位負責解決。如屬因業主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛
第三十二條:各業主須自覺遵守國家法律、法規,自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業主或用戶須按規定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業公司登記。
第三十三條:消防系統由物業公司集中管理,未經物業公司同意,業主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統錯誤操作,否則,物業公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業主或用戶有義務保證物業內消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯系時,不得使用火災報警系統;非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內。嚴禁在物業內隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業主燃放鞭炮必須按政府有關部門規定,在物業公司指定區域燃放,違反規定者,物業公司有權要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業主或用戶應確保本人使用之單元及***小區公共區域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規定:
1、協助、配合小區做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區管理規定的一切消防條款。
4、遵守***小區有關治安安全管理規定。
5、遵守禁止在***小區內任何水域嬉水的規定。
若因業主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調系統,并應盡一切可能降低空調系統所發出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業專業保安管理由物業公司負責,為保障物業的安全和方便業主,物業由物業公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業主汽車憑***小區及車輛管理系統專用裝置可自由進出本物業小區。
2、來訪車輛須在征得被訪業主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業小區。
3、來訪人員須經由業主或住戶同意方可進入物業小區。
4、業主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業公司辦理手續,辦理'臨時出入證'后方可進入物業小區。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區入口進行登記。
第四十一條:為保證物業內各業主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業大門的車輛應聽從門衛指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業,應事先向物業公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業管理,業主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業管理服務費。自下次交費起的前10天,物業公司按規定收取下次下半年的物業管理服務費。
第四十三條:各單元業主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規定支付維修資金,以支付非經常性之管理維修開支,只有在獲得業主大會書面批準的情況下,物業公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業公司可經業主大會同意后發出通知要求各業主增繳維修資金。各業主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結余可按規定的程序轉讓給新業主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續展時,該維修資金及其他物業的管理盈余或虧損由當時所有業主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續及使用與否,各業主都必須自建設單位(或物業公司)書面通知辦理入住手續之日起繳付其單元住宅的物業管理服務費。
第四十六條:若任何業主收到繳費通知十五日內仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業主應向物業公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業公司為追討款項而發生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業主須按時向物業公司繳付其應付之管理費用,但物業公司另有規定的除外。任何業主如未能于物業公司規定最后付款之日起七天內付清,則物業公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當地房管部門或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業主不得轉讓產權;
3、經有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業公司征收的物業管理費以物價的備案為依據,如物業公司征收的管理費未足支付管理及維修物業之支出,物業公司可與業主大會協商一致后,調整管理及維修費用。
第四十九條:物業公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據,一旦有新的收費標準公布,公司物業管理收費標準將根據有關規定作相應調整。
第五十條:業主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內,物業公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業主(以下簡稱'舊業主')將其擁有的單元產權轉給他人(下稱'新業主'),舊業主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業公司,并取得新業主簽署物業公司規定格式之承諾書并交與物業公司,以確保新業主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業公司收到上述承諾前,舊業主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業公司在物業適當的范圍設告示板,以張貼管理規定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續張貼七日后,即構成對所有業主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業公司還可以其它合法方式向各業主及上述人士發出通知。
第五十三條:除非證實因物業公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業公司及雇員或代理人不需向任何業主負責由下列事項而引發之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規及河南省、鶴壁市政府各項規定,并參照物業的實際情況綜合制定的,業主如有對本公約不理解之處可向物業公司咨詢。本公司可經本物業全體業主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規。
第五十五條:各業主及物業公司就物業之業權、使用、維修及其它方面發生爭議時,除應盡協商解決外,適當時業主大會可協助調解。若協商不成,各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業主如將房屋租賃給他人,必須通知物業公司。承租者必須遵守本公約及物業的管理規定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規相抵觸,以國家或地方法律、法規為準。
第6篇 x國際小區物業管理目標
星河國際小區物業管理目標
1.總體目標:
1.1一年內使星河國際達到市級示范小區標準,市安全文明小區;二年內達到省級示范小區標準,三年內達到國家級示范小區標準。
1.2各項工作規程符合物業管理iso9001:2000體系和iso14001體系標準。
2.具體管理目標:
-房屋完好率100%;
-房屋零修及時率100%;
-維修工程質量合格率100%;
-設備保養率100%;
-設備完好率98%以上,大型及重要機電設備100%;
-用戶滿意率95%以上;
-零修急修及時率100%,返修率不高于1%,有回訪記錄;
-清潔保潔率99%以上;
-綠化完好率98%以上;
-管理范圍的照明完好率98%以上;
-管理責任造成的刑事案件和火災事故
第7篇 某小區物業管理項目投標書前言
《小區物業管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產開發公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業管理發展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業物業管理企業,有多年的物業管理的經驗,管理的物業類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區,能夠在管理和運作上充分發揮出新理念、新模式的優勢,為業主提供值得信賴的物業管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業管理服務的企業。我們深信,在荊州****房產開發公司的支持和關心下,'****物業'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區帶來一種新都市社區生活居家的概念,確保**的業主們購置物業保值、增值。
****物業承諾:在物業建筑階段,****將對物業建筑、環境布置、智能化系統、會所功能、物業管理用戶和設施配置等方面,結合物業定位及施工進度因素,提出有利于今后物業管理和方便業主使用的意見和建議。在物業進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業管理方案。為后期的物業管理打下扎實的基礎。在物業交付使用后,委派有高檔物業管理經驗的物業經理,駐場負責該物業的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業管理理念進行日常的物業管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業性質的有特色的服務,以真正體現高品質國際化物業的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區提出初步的物業管理管理方案,將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第8篇 小區物業管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據公司檢查考核以及業主對小區管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛生,在小區公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業主連續三次反映工作態度不好(經查屬實);
9、私扣業主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業主(使用人)態度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據,從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區財產方面有特殊成績者;
4、在防止業主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第9篇 住宅小區物業管理模式實施計劃
住宅小區物業管理模式與實施計劃
(一)管理模式
設置**物業管理有限公司由精干、專業性強的人員組成,下設各管理服務專業部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學,主任及助理須大專文化程度,精通物業管理,懂經營、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業分工明確,在管理處總經理的指導下,各司其職、各負其責,以協調的、高效率的、相互促進的管理模式來實現管理的良性循環。
c.客戶服務中心:負責房屋管理、入住管理、家政服務、環衛綠化、清潔信息處理等工作。
d.財務部:負責管理收支等工作。
e.設施管理中心:負責小區各種設備、設施的管理、維修、保養、抄水電表等工作。
f.安全服務中心:負責治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實施計劃
1、全面推行五星級酒店服務物業管理模式,一手抓物業管理,一手抓精神文明建設,樹立**「****」高尚住宅小區的物業形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規章制度和管理基礎上,有更多更新的創新,以人為本、以管理服務為中心、以業(用)戶滿意為目標。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,牢固樹立'業主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育人、帶動人。
4、建立健全管理制度、崗位責任制及操作規范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業,體現人生價值和成就感。
5、根據開發商對**「**」物業形象的定位,按照全國物業管理優秀示范小區的標準,對小區的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統一設計、制作及安裝,使住(用)戶進入小區方向明確、目標清楚、行有規范、動有準則,同時也擴大「**」物業管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場所設置垃圾分類箱,向住戶發放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環境和諧的角度出發,采用多種形式,積極進行環保的宣傳教育,創造新型的環保社區。
8、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區的干擾和污染。
9、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規定,規范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報制、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規定落實到位。
13、嚴格裝修施工的巡查、監管,落實管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
14、治安保衛消防
(1)實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態與靜態管理相結合的措施,最大限度地減少治安發案率。
(2)采用先進的電視監控防范系統,對小區的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監控管理,構成小區技防網絡。
(3)定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區無火災發生。
(4)嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規程,實行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關鍵,是業(用)戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從軍隊退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據《省物業管理條例》,協助成立**「****」業主委員會,切實做到業主自治管理和專業化物業管理相結合,實現**「****」的管理目標。
(三)人員的培訓及主要內容:
1、管理人員
為適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢,在管理人員隊伍上,除嚴格調選、公開向社會招聘具有專業水平、實踐管理經驗豐富、善于協調各種人際關系、高素質、高效、精干的人員外,還必須定期組織學習培訓,采取集中與分工種培訓,本單位內部與派出去培訓相結合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務管理與經營活動等專業的人才,建立高素質的管理服務隊伍,有人才便出好成果。
培訓主要內容:
①本崗位規章制度及崗位責任制;
②物業管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規范;
④土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求;
⑤物業管理應知的法律法規;
⑥物業管理實用技巧;
2.工程技工
①本崗位規章制度及崗位責任制;
②物業管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規范;
④本小區各種設備、設施的管理制度、維修保養規定及操作規定;
⑤物業管理應知的法律法規;
3.保安員
①本崗位規章制度及崗位責任制;
②物業管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規范;
④土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求;
⑤物業管理應知的法律法規(重點治安、消防方面);
⑥突發事件處理實用技巧;
⑦保安員應知應會;
4.清潔綠化工
①本崗位規章制度及崗位責任制;
②物業管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規范;
④不同區域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規范;
⑤物業管理應知應會的法律法規(重點環衛、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規范及安全操作事項;
⑦不同綠化品種管理養護的標準;
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農藥殺蟲安全操作;
⑩常用農藥的稀釋配量;
第10篇 住宅小區物業管理目標原則
住宅小區物業管理的目標與原則
依據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區 的物業管理從房地產開發企業開始工作時就應當進行。“管理辦法”第五條規定:“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前,應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理,并與其簽訂 物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前,由房地產開發企業負責管理。”
為了對物業管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監督,“管理辦法”第六條規定“ 住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。
一、管委會的組建及其權利與義務
(一)管委會的組建
該委員會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。
(二)管委會的權利與義務
管委會的權利:
1.制定管委會章程,代表住宅小區內的產權人,使用人,維護房地產產權人和使用人的合法權利;
2.決定選聘或續聘物業管理公司;
3.審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;
4.審查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
管委會的義務:
1.根據房地產產權人和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;
2.協助物業管理公司落實各項管理工作;
3.接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;
4.接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
二、小區交付使用前物業公司的主要管理工作
城市新建居住小區的物業管理,從規劃階段開始到住戶入住前,其物業管理從三個階段進行。物業公司專業管理前,由房地產開發企業負責管理;房地產開發企業與物業公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區物業管理。 其中,第二階段的物業管理具有一定特殊性,依據不同的管理項目。
三、居住小區物業管理的目標
建設部“管理辦法”的制訂,有兩個重要的目的:一是“為居民創造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環境”;二是“對住宅小區內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的,要求居住小區物業管理通過以下管理的目標來實現。 第一是社會效益 。這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。這種安全、舒適的居住環境以交通、綠化、衛生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區環境,它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。
第二是經濟效益。這種經濟效益從以下幾方面表現出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環衛、綠化和其他公共市政設施上的費用,而且還可以向物業管理企業收取稅收。二是從業主方面來看,物業的專業和科學管理,對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施,延長其使用壽命,從而保障業主的經濟利益。最后,從開發企業以及住宅小區物業管理來說,居住小區的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業管理通過各 種有償服務,既便利于居民生活,又可取能得一定的經濟效益,從而增加管理費用的來源。
第三是環境效益。居住小區的物業管理,通過小區內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設產生積極的影響。
四、居住小區物業管理的原則
物業公司是一種服務型行業,它不僅具有獨立的法人資格,又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業,居住小區物業管理的目標,應密切聯系服務與經營來進行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業主自治自律與專業管理相結合。住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎,但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的 特點,必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理、發揮業主自治自律的作用,是 實行這一原則的關鍵。
2.服務至上、寓管理于服務之中。住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸方面。住宅小區管理中的服 務工作,具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業,且流動性大、變化快。因此,必須堅持“服務至上,寓管理于服務 之中”的原則,樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。
3.所有權與經營權相分離。實行所有權與經營管理權兩權相分離,是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區,特別是舊有居民住宅小區存在的 “兩權”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產權權屬的前提下,實行管理經營權的集中統一。由一定物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、 全方位服務。
4.企業經營、獨立核算。必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經濟實體,具有相對獨立的經營自主權,逐步實現住宅經營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔。物業管理企業要搞好管理,實行優質服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則,物業管理企 業提供的管理和服務是有償的,應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。
第11篇 z小區物業設施設備管理內容
小區物業設施設備管理內容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態,滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統設備:高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統設備:電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統劃分責任區域,責任區域內確定責任人。
②維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯系單》。
②在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業人員提供技術支援,限期解決。
第12篇 x園小區物業管理設想
御佳園小區物業管理設想
1、管理服務整體設想
**物業公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創新發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于福建龍巖這樣高檔、優美的個性化健康豪宅小區,我公司必將把各項優勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業管理知名企業,將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業管理中引入環保理念,將iso14001環境管理體系標準運用到日常管理中。
體現福建龍巖倡導的綠色、健康生態的居住環境。作為通過iso14001認證的物業管理企業,將通過管理保證環境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養物業使用人的自律意識,從而愛護環境、關心環境、關心生態的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業管理。
我司下屬工程部曾給深圳數個知名樓盤擔任智能化系統的前期介入和設計,對施工、維修、保養工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統,對小區智能化管理系統進行全面、專業性的維護與管理,以期發揮智能化設施安全、高效、方便之優點。
1.5公司將根據業主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據小區自然環境優勢,小區將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創優
條件具備后第一年創市優秀住宅小區,第二年創省優,第三年創國優。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
