第1篇 某小區管理處拜訪業主程序
小區管理處拜訪業主程序
1 拜訪業主的目的
對業主的拜訪是管理處眾多業主事務中一項重要的工作,管理處管理人員通過定期對業主的拜訪達到以下目的:
加強管理處與業主的感情聯絡。
加強溝通,讓業主配合,協助管理處工作。
提高管理處管理質量,及管理人員的服務質素。
2 業主拜訪內容
讓業主了解物業管理處的運作。
傾聽業主對物業管理處管理方面的建議和意見。
了解業主對物業設施合理性方面的要求。
3 業主拜訪的流程
管理員定期對小區每個業主拜訪
拜訪情況記錄于《建議/意見登記表》向部門主管
與部門主管商討解決辦法,并具體執行
反饋解決給業主,并了解滿意程度
制《業主拜訪匯報》報管理處經理
第2篇 ss小區機動車位管理規約執行版
花園小區機動車位管理規約(執行版)
為規范本小區區域內機動停車位分配、使用和收費行為,維護業主的合法權益,依法行使業主管理權,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定制定本規則。
第一條 (停車位定義)
本條例中的停車位指:/區花園村**小區土地證區域內的停車位。
第二條 (停車位的歸屬)
停車位屬于全體業主共有,業主享有停車位的使用權,停車位應當首先滿足業主需求。
業主出售房屋時不得附帶出售停車位使用權,業主房屋出售后原獲得的停車位使用權自動取消。
業主房屋出租,其已獲得的停車位可供租客使用。
業主無權私下轉讓停車位使用權。
第三條 (停車位管理權)
業主委員會代表全體業主行使停車位管理權,物業服務企業行使日常管理工作。
第四條 (停車收入)
停車收入屬于全體業主公共收益。
物業服務企業應向業主公開其停車費收入賬目。
第五條(車輛登記)
業主應向物業服務企業提供車輛相關信息,填寫停車位登記表,獲得停車證。業主更換車輛或出租房屋時應及時通知物業服務企業變更相關信息。
第六條 (停車位分配方案)
原業主出售房屋后空出的停車位,應遵循公開、公正、公平、合理原則分配給其他業主使用。
(一)停車位申請
業主需要停車位,應向物業服務企業申請,填寫停車位申請表,且符合下述條件:
1)在本小區無停車位。
2)業主家庭已擁有自有產權車量(行駛證上的姓名必須為業主或其家庭共同居住成員)。
3)按時交納物業費。
4)遵守本小區管理規約和相關國家管理法規。
(二)停車位使用權分配方法
1)車位使用權采用競拍方式分配,出價高者中標。
2)開拍前3周公示參與競拍業主信息。
3)每次競拍1個車位。
4)由2個及以上業主參與競拍。
5)競拍結果公示2周。
6)競拍所得款為業主公共收益,由業主委員會收取,用于物業維修支出,業主出售房屋時競拍款不予退還,業主委員會將出具獲得停車位使用權證明。
7)競拍所得車位為固定車位。
8)競拍所得車位同樣適用于本規約第二條之約束。
9)停車位收費按照第十一條第一款執行。
(三)臨時空余車位分配辦法
1)尚未競拍的臨時空余車位優先提供業主使用。
2)按停車位申請先后,臨時提供業主使用,發放臨時停車證,按第十一條第二款收費。
3)競拍后該車位重新分配。
4)如該停車位長達半年沒有人申請競拍,車位使用權將歸該唯一申請人使用,為臨時停車位,按第十一條第一款收費。
第七條(錯時停車)
為了增加業主公共收益,貼補物業管理成本上漲,在不影響業主停車前提下,利用小區周一至周五工作時間段小區停車位空閑的實際情況,允許周邊公司車輛錯時停放。錯時停放車輛需和物業管理企業簽訂不小于2月的停車合同并在業委會備案,按第十一條第七款收費。
第八條(停車證)
停車證為車輛允許在小區停放的唯一合法憑證,由業主委員會制作,物業服務企業發放。
停車證包含以下信息:
1)車輛牌照號。
2)停車位編號。
3)發證章。
4)有效期等信息。
停車證類型:
1)業主停車證為綠色背景。
2)非業主臨時車位停車證為紅色背景。
停車證應放置在車前窗醒目位置。
第九條(停車管理)
車輛進出小區和停車時,保安人員認“證”對車,停放在指定車位,停車證與車牌號不符者,保安人員有權禁止該車輛停放。
外來車輛停放時必須接受保安人員引導,不得隨意停放。
第十條(收費標準)
本標準適用于7座及以下小型客車。
1)業主第一個停車位:150元/月。
2)業主第二個及以上停車位:240元/月。
3)業主訪客臨時停車(1小時至8小時):8.00元/輛,小于1小時不收費。
4)業主訪客臨時停車過夜或(8小時至24小時):15.00元/輛。
5)非業主外來臨時停車(8小時內):10.00元/輛。
6)非業主外來臨時停車過夜或(8小時至24小時):20.00元/輛。
7)非業主包月停車位:350元/月。
物業服務企業收取訂車費時應出具稅務發票。
收費標準將根據物業服務合同約定、國家政策調整等情況,由業主委員會進行調整并公告全體業主。
第十一條(空閑車位)
對于業主已取得使用權的車位暫時不使用的情況,物業管理企業經業主同意后可保留其使用權,暫停收取停車費,該車位分配給其他業主使用,原業主提出恢復停車后該車位使用權在一月內歸還。
第十二條(處罰)
1)違反本規約無證免費停放車輛或未將停車費收入納入公共收益,查實后每次對物業服務企業罰款500元且補交該停車費,費用從補貼物業服務企業費用中扣除。
2)業主提供虛假信息獲取停車位經查實將公示并沒收停車位,已支付的競拍費用不予退還。
第十三條(解釋權)
本條例解釋權在業主委員會。
第十四條(執行)
本條例經2022-12-7業主大會投票通過,自2023年1月1日起執行。
第3篇 長灣小區寵物飼養管理約定
長青灣小區寵物飼養管理約定
【kd.長青灣】是全體業主共同的家園,為維護小區的安寧、整潔和祥和,依據《遼寧省養犬管理規定》,全體業主共同訂立并承諾履行本約定:
1、飼養犬只的業主、物業使用人須為犬只注射預防狂犬病疫苗、辦理犬類免疫證、養犬許可證和犬牌,禁止無證養犬。
2、禁止飼養大型、烈性犬只。
3、攜犬出戶必須掛犬牌、束犬鏈、并由有行為能力的人牽領。
4、不得攜犬進入辦公區域、兒童游樂場所等。
5、犬只在戶外排泄糞便后,即時清除。
6、禁止飼養家禽、牲畜。
第4篇 花園小區創建省物業管理優秀住宅小區申請報告
關于花園小區創建“省物業管理優秀住宅小區”的申請報告
省建設廳:
首先感謝省建設廳、aa市房產管理局對*花園小區物業工作的支持,在房管局的正確領導下由aa市某物業管理公司該小區物業管理工作取得了驕人的成績,在我公司精心、科學和系統的管理和服務下,*花園小區先后獲得了“優秀住宅小區”、“平安小區”和“花園式小區”等榮譽稱號,為aa市物業管理起到了示范的引領作用。在20**年我們通過真誠的服務、高效的管理申請加入創建山東省優秀住宅小區的行列來,現將小區情況和物業工作匯報如下:
1、*花園小區基本情況
aa市*花園住宅小區由jn市某置業公司有限責任公司建設,某置業公司本著“倡導現代文明,傳播居住文化”的開發理念,以高舒適度、高功能配置、高性能標準、高質量保證這“四高”的要求來設計開發建設aa市“*花園”小區。公司力將“*花園”住宅小區打造成aa市標志性高品味居住小區。
同圓*花園地處aa市東部,東鄰龍山分局、西接新城辦事處廣場。小區占地5.5萬平方米,規劃建設商住樓18棟,總建筑面積8萬余平方米。小區緊臨aa市最大的市政綠化廣場,周邊綠化配套為本地最高標準,環境優美,空氣清新,是市區最適合居住的地段。戶型設計中強調客廳和主臥朝陽,并采用大陽臺、落地窗、外飄窗、空中花園等現代居住建筑設計手法,使人與自然能夠更自由的交流。
整個小區采用環抱分布、南北朝向、整體圍合的立體景觀布局。小區主要景點有瀑布涌泉、綠樹芳香、小橋流水、曲徑回廊,把中國古典園林中的“移步換景”、“情景交融”的景觀精髓進行發揮,強調人與自然和諧的生活環境,創造宜人、和諧、自然的現代化的生活小區。
2、本小區物業公司簡介
aa市某物業管理有限公司是國家物業管理三級資質企業。20**年8月18日被中國物業管理協會吸收為會員單位,8月23日取得了中國國際誠信體系會員證書,8月25日正式通過iso9001:2000國際質量管理體系認證。
公司不斷吸收國內先進技術和管理服務理念,經過不斷發展,在實踐中已形成了一套完整的高品質服務體系。良好的管理理念與以人為本的企業文化,吸引了眾多專業人才的加盟,公司目前擁有員工277人,專業高級職稱人員37人,特殊工種人員17人,制定了多種物業管理業務的管理服務作業標準,最大限度地滿足各種業主工作和生活的需求。公司對員工“實行半軍事化”的管理體系,始終秉承“客戶的需求滿足就是我們的最終目的”的服務理念,始終堅持“以人為本,業主至上”的企業宗旨,竭誠為開發商和各界業主提供全方位的優質服務。
目前,我公司直接管理和顧問管理的主要項目有:aa市第一高中教學樓、辦公樓、學生公寓、學生食堂及校園園區,面積9萬余平方米;一中教書公寓,面接6萬余平方;商場和酒店組成的新華大廈,面積約2萬平方米;aa市國土資源局信息中心大樓1.2632萬平方米;國泰現代城小區包括聯排別墅,面積6.2萬平方米;*花園小區,面積約8萬平方米等,涵蓋住宅小區、別墅、商場、學校及政府單位多種物業單位,為我公司的發展奠定了良好的基礎。
我們深信,憑借良好的外部形象,超強的服務意識,科學、先進使用的管理體系,不斷創新的工作精神,加之總結出的成功經驗和模式,勢必能夠為各方業主提供高質量、高品位、高效率、全方位的物業管理精品服務,從而形成擁有良好口碑的品牌物業公司。
3、小區物業工作情況
我公司自*花園建設之初就對該小區進行了前期物業管理,今天社區的運行管理和*花園物業服務工作奠定了堅實的基礎。為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求,我們將在為小區的物業管理服務過程中體現“差異化服務,人性化關懷”。從而提高物業的使用效率和經濟效益,促使物業的保值和增值,構筑起一個有利業主與物業公司良好溝通、業主與業主親情相處、大家與社區文化融洽的的工作和生活環境。
3.1 基礎物業管理工作
小區物業交付使用前,我公司派專業技術人員對小區物業實施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建議,減少了好看不好用、浪費不實用的設計和施工的不足,提高了小區及各種設備設施的實用和舒適性。對每套房屋、小區共用部位、公共設施認真查驗驗收手續、資料齊全,這一做法既維護了業主利益,保證了物業建造質量,物業公司與開發公司還成立了接管驗收小組,為后期高品質的物業管理做好了全方位的鋪墊。
在小區正式實施接管、服務前,我公司根據小區物業狀況制定了物業服務方案,與開發公司簽定了《*花園前期物業服務合同》。業主交房時,逐戶與業主簽定了《前期物業服務合同》,向業主發放《臨時管理規約》和《住戶手冊》。
3.2 房屋管理與維修養護
根據《*花園物業管理方案》,對房屋共用部位警醒日常管理和維修養護,做好檢修、保養紀錄,對超過保修期的大中修問題,及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃。小區無亂搭亂建現象,空調安裝規范整齊。按照*花園《臨時管理規約》要求,制定了完善的房屋裝修管理規定,并與住戶簽訂《*花園裝修管理協議書》,物業管理員和保安員輪流檢查,確保按要求、按時間的施工,取得良好的效果。
3.3 共用設備設施管理
小區內公共設施設備使用運行情況關系著業主日常生活秩序,為此編制了《公共設備設施維修保養計劃》,并及時做好維修、保養和檢查記錄。對公用設施設備定期檢查,巡查中以防、養為主,發現小問題的當場解決,屬于大、中修或者需要更新改造的,及時編制維修改建方案和維修資金使用計劃。
小區道路平整,設置了必須的各種交通標志,嚴格限制車速和鳴笛。為小區業主創造安靜、安全的環境。對危及人身安全的設備設施掛設明顯的標志和必要地防范設施,并制定各種應急預案。小區車輛實行入庫及規劃固定車位停放,車輛停放規范,無亂停亂放現象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。嚴格執行道路管理養護制度,合理使用道路,及時整修損壞的路面。
3.3.2 化糞池、雨水井、污水井、完好率的98%。發現問題,立即處理進行疏通,化糞池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
3.3.3 排水管、明暗溝完好率97%。發現問題立即設計施工方案,處理并進行疏通,每半年進行一次全面檢修。
3.3.4 照明燈及疏散燈完好率99%。每日記錄檢查情況及時更換檢修,每月全面檢查檢修一次。
3.4 保安、消防、車輛管理
小區實現封閉式管理,各樓均安裝樓宇對講系統、監控和可視系統,設有大門崗、巡邏崗、檢查崗,保安員均配有對講機,還配有保安用電子巡更,同時從管理處內部轉好制度建設,建立健全安保規章制度,使保安員有章可循。小區主出入口為智能道閘系統,一車一卡,外來車輛換證進出,并詳細登記進出緣由和去向,保證了
車輛的有序和安全。巡邏崗每半小時對小區進行全面巡邏一次,發現問題及時用對講機通知相關人員處理。
消防安全責任重大,這是我公司對物業管理的切身體會。“全員皆兵,預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。“全員皆兵”是指管理處的每個員工都是義務消防宣傳員、義務消防救護員,他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發生時則迅速進入火情狀態下的對應崗位,履行該崗位職責。“預防為主”是天天講天天抓的日常工作內容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9001程序文件的規定,包括“消防工作管理規定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等,在各項規定中我們都制定了細致嚴密的條款:
3.4.1 宣傳教育。開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹“預防為主,防消結合”工作方針的前提,設消防宣傳欄、收看錄相、散發宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。
3.4.2 加強監督。加強監督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9001質量保證體系的規定對小區內一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監督檢查,明確規定裝修工程隊必須配備滅火器材,將事故消滅在萌芽狀態。
3.4.3 模擬演習。我們每年安排二次大規模消防模擬演習,訓練義務消防隊員救護能力,提高住戶的消防意識,增強自救能力。
3.5 保潔綠化管理
為充分展現小區潔凈、清幽的環境,體現出凈化、綠化、美化的人文環境,使小區真正成為一流的花園式住宅區,為創建國優、省優打下堅實的基礎,在保潔綠化工作上狠抓落實,責任到人,實行“三級檢查,連帶責任”的管理方式:
3.5.1 衛生管理機制。全員保潔:在小區管理處,上至經理,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環境治安和車輛管理,還將承擔起小區清潔維護、監督等工作。
3.5.2專業養護、責任分明,以'四有'促進管理。有專業管理,以一名物業管理員組成衛生綠化項目小組,全面管理;有專業隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實;有明確的獎勵措施,若有扣分因素,相關責任人扣發薪金;有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業方式。
3.5.3服務標準。樓梯、公用過道:每日清掃2次以上,生活垃圾日產日清,保持潔凈;路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環境潔凈;喬木:每周巡查二次,及時修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標識牌;灌木:每周巡查二次,及時修剪,保持旺盛長勢,注意滅蟲害;花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;草坪:及時修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養護。徹底達到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。
3.5.4監管措施。衛生、綠化離不開監管,在衛生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛生死角予以清理。
3.6 社區文化建設
社區文化是創造良好的人文環境和提高居民生活品味的重要措施。隨著時代的進步、經濟的發展,人們已經不滿足于一般的衛生、綠化、安全以及良好的服務,人們希望生活在一個體現文化色彩、關注個性發展、富有現代生活品味的環境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區社區文化恰能創造這種環境、滿足這種心理需求。
我們在社區文化活動的實踐中,積累了豐富的經驗,在小區物業處的倡導下先后舉辦了:*花園業主“泉城一日游”、*花園仲秋聯誼會、小區籃球賽、親子教育講座等多起大家樂活動,通過小區活動既豐富了業主的生活,也增進了業主與業主、業主和物業服務處的感情,是小區也感覺*花園小區好像是溫馨、和諧、充滿親情的大家庭。
我公司認為“創優”,不僅是簡單得達標,而是企業的一種自我挑戰、一個更高的追求,更是一個有助于公司發展的契機。通過本次“創優”,我們將在管理機制上和服務水平上找差距、找不足、求創新,增強員工的服務意識,優化管理模式,爭創知名品牌物業管理企業。
第5篇 x城小區物業管理模式
新城小區物業管理模式
一、管理模式
物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分,讓業主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作,建立物業公司與業主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升物業管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示物業管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業主委員會成立之前,地產自屬物業公司成為物業管理人,并與業主簽訂物業管理合同。
2、物業管理公司,設立負責小區物業管理工作。
3、在業務上接受市住宅辦及旅順區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。
4、在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
5、物業管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第6篇 x住宅小區房屋管理
e住宅小區房屋管理
一、業主應與物業管理公司辦理完各種交接手續后,方可入住。
二、業主裝修必須提前到物業管理部門辦理申請手續,批準后方可施工。
三、業主不經物業管理部門允許不得在外墻添加設施,開鑿墻洞。
四、業主應自覺維護樓內的公共設施,樓頂不準安裝太陽能,天線等設備,不得亂堆亂放,搶占樓道,用水沖地面。
五、嚴禁搭建違章建筑,不得隨意安裝樓梯鐵門和用與小區樓宇不同顏色裝飾外檐。
六、不能擅自改變住宅使用性質,做工業、商業或其它用途。
七、業主在出租、出售或其它方式改變房屋所有人時,應提前到物業管理部門登記,進行各項費用結算,并協助新戶辦理入住手續。否則,發生一切費用、由原業主承擔。
八、為配合派出所治安要求和人口管理及物業管理需要,請業主在出租房屋時,要求和協助使用人主動向物業管理部門提供入住人員情況、工作單位、聯系方式等情況。
第7篇 住宅小區物業管理目標原則
住宅小區物業管理的目標與原則
依據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區 的物業管理從房地產開發企業開始工作時就應當進行。“管理辦法”第五條規定:“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前,應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理,并與其簽訂 物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前,由房地產開發企業負責管理。”
為了對物業管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監督,“管理辦法”第六條規定“ 住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。
一、管委會的組建及其權利與義務
(一)管委會的組建
該委員會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。
(二)管委會的權利與義務
管委會的權利:
1.制定管委會章程,代表住宅小區內的產權人,使用人,維護房地產產權人和使用人的合法權利;
2.決定選聘或續聘物業管理公司;
3.審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;
4.審查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
管委會的義務:
1.根據房地產產權人和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;
2.協助物業管理公司落實各項管理工作;
3.接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;
4.接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
二、小區交付使用前物業公司的主要管理工作
城市新建居住小區的物業管理,從規劃階段開始到住戶入住前,其物業管理從三個階段進行。物業公司專業管理前,由房地產開發企業負責管理;房地產開發企業與物業公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區物業管理。 其中,第二階段的物業管理具有一定特殊性,依據不同的管理項目。
三、居住小區物業管理的目標
建設部“管理辦法”的制訂,有兩個重要的目的:一是“為居民創造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環境”;二是“對住宅小區內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的,要求居住小區物業管理通過以下管理的目標來實現。 第一是社會效益 。這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。這種安全、舒適的居住環境以交通、綠化、衛生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區環境,它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。
第二是經濟效益。這種經濟效益從以下幾方面表現出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環衛、綠化和其他公共市政設施上的費用,而且還可以向物業管理企業收取稅收。二是從業主方面來看,物業的專業和科學管理,對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施,延長其使用壽命,從而保障業主的經濟利益。最后,從開發企業以及住宅小區物業管理來說,居住小區的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業管理通過各 種有償服務,既便利于居民生活,又可取能得一定的經濟效益,從而增加管理費用的來源。
第三是環境效益。居住小區的物業管理,通過小區內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設產生積極的影響。
四、居住小區物業管理的原則
物業公司是一種服務型行業,它不僅具有獨立的法人資格,又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業,居住小區物業管理的目標,應密切聯系服務與經營來進行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業主自治自律與專業管理相結合。住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎,但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的 特點,必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理、發揮業主自治自律的作用,是 實行這一原則的關鍵。
2.服務至上、寓管理于服務之中。住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸方面。住宅小區管理中的服 務工作,具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業,且流動性大、變化快。因此,必須堅持“服務至上,寓管理于服務 之中”的原則,樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。
3.所有權與經營權相分離。實行所有權與經營管理權兩權相分離,是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區,特別是舊有居民住宅小區存在的 “兩權”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產權權屬的前提下,實行管理經營權的集中統一。由一定物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、 全方位服務。
4.企業經營、獨立核算。必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經濟實體,具有相對獨立的經營自主權,逐步實現住宅經營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔。物業管理企業要搞好管理,實行優質服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則,物業管理企 業提供的管理和服務是有償的,應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。
第8篇 z小區物業設施設備管理內容
小區物業設施設備管理內容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態,滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統設備:高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統設備:電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統劃分責任區域,責任區域內確定責任人。
②維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯系單》。
②在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業人員提供技術支援,限期解決。
第9篇 小區裝修管理手冊－圖紙審批裝修申請
小區裝修管理手冊: 圖紙審批、裝修申請
第二章圖紙審批及裝修申請程序
一、報批
業主自行裝修須提供一份不少于1∶100面積比例的裝修圖紙提交物業服務公司審批(業主需另外備份),保證該項裝修不影響公用部位或公共設施。報批是自愿的,目的是確保進行裝修的用戶并無違反物業服務公司的規定避免日后產生不必要的爭執或損失。如果業主委托裝修公司代理業主辦理報批手續,需提供業主身份證復印件、委托書、裝修公司營業執照原件及其復印件(加蓋公司紅章),所有裝修圖紙必須由業主簽名方為有效。
二、圖紙、資料
業主或裝修公司向物業服務公司提供下列之圖紙:
1、室內裝修平面圖:注明所有間隔及一些重型家用電器、家具位置及重量資料。
2、墻位改造圖:注明拆除墻體位置及新砌墻體的位置及其材料。
3、管道改變圖:
(1):給排水管道走向圖:衛生間管道鋪設、覆蓋須嚴格做好二次防水措施、標明接駁位置及所用材料。
(2):配電系統圖
(3):天花布置圖:按原有圖紙標明中央空調室內機風口位置。
三、物業服務公司受理業主的裝修申請后組織裝修圖紙的審閱(審閱時間一般為三個工作日),若設計違反樓宇結構,施工損壞樓宇結構,物業服務公司將會要求業主作出更改,重新提交裝修施工圖紙。
四、圖紙經批閱后將保留在物業服務公司存檔,物業服務公司將在裝修申請書及《室內裝修許可證》上加注審批評語。如業主裝修工程規模屬于消防局監管范圍,則業主要將設計圖紙、資料向消防局申請報建,經消防部門批準后,方可向物業服務公司申請開工。
五、如有任何改動涉及共用部位例如管道或電線之接駁裝置(不允許在電井管道亂拉亂接,如有發現責令停工。),業主除必須將有關圖紙送物業服務公司批核外,物業服務公司亦有權指定承建商施工。施工估價會以正式函件交與業主,而業主必須于十四天內簽妥及交回估價單予物業服務公司,否則物業服務公司有權將估價單作廢并重新報價。
六、業主進場裝修施工前必須注意如下事項:
1、所有圖紙、資料得到物業服務公司審核批準;
2、繳交裝修保證金與其他費用;
3、填寫房屋裝修申請書;
4、簽署消防安全責任書;
5、填寫裝修施工人員臨時出入證申請表;
6、簽署裝修委托書。
裝修施工出入證必須由下列人士提出書面申請:
※由業主本人或授權人(授權人必須持有業主授權書);
※由業主委托的裝修公司負責人;
7、明火動用申請表。(如需要)
8、領取《室內裝修許可證》、裝修注意事項及其他證件
9、領取裝修施工出入證
七、裝修施工期間,業主必須遵守如下事項:
1、監督裝修施工單位按照指定程序施工及向裝修施工單位闡明此裝修規則并確保其遵守物業服務公司裝修管理規定;
2、接受物業服務公司工作人員隨時進入裝修現場檢視工程的施工情況。
3、必須做到在裝修范圍內每100平方米配備一個滅火器。嚴禁堵塞防火通道,嚴禁在消防通道違章搭建。
八、裝修驗收
1、裝修完成一周內到物業服務公司客服中心申請初驗,初驗合格后退還裝修施工出入證押金。(憑收據和出入證原件辦理押金退還,一次性退還。)
2、初驗合格三十個工作日后由客戶服務部工作人員進行復驗,合格后退還裝修保證金。(裝修保證金在物業服務公司檢驗無違章記錄后憑裝修保證金收據和《室內裝修許可證》退還,如有違章記錄,需扣除違章賠償部份,其余部份退還。《室內裝修許可證》由物業服務公司存檔。)
第10篇 某小區前期物業管理招標程序
小區前期物業管理招標程序
1、 2004.06.30成立招標機構
2、 2004.06.30編制招標文件完成
3、 2004.06.30申請招標(招標申請書)
4、 2004.06.30招標人資格預審通知
5、 2004.07.15投標人資格預審(投標人資格預審文件)
6、 2004.07.15投標單位確定
7、 2004.07.15招標邀請
8、 2004.07.30招標會
9、 2004.07.30編制投標書
10、2004.08.10投標(交投標保證金)
11、2004.08.11評標
12、2004.08.15議標
13、2004.08.15定標(中標通知書、中標承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業管理委托合同
房地產開發有限公司
年 月 日
第11篇 x園小區物業管理設想
御佳園小區物業管理設想
1、管理服務整體設想
**物業公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創新發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于福建龍巖這樣高檔、優美的個性化健康豪宅小區,我公司必將把各項優勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業管理知名企業,將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業管理中引入環保理念,將iso14001環境管理體系標準運用到日常管理中。
體現福建龍巖倡導的綠色、健康生態的居住環境。作為通過iso14001認證的物業管理企業,將通過管理保證環境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養物業使用人的自律意識,從而愛護環境、關心環境、關心生態的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業管理。
我司下屬工程部曾給深圳數個知名樓盤擔任智能化系統的前期介入和設計,對施工、維修、保養工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統,對小區智能化管理系統進行全面、專業性的維護與管理,以期發揮智能化設施安全、高效、方便之優點。
1.5公司將根據業主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據小區自然環境優勢,小區將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創優
條件具備后第一年創市優秀住宅小區,第二年創省優,第三年創國優。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
第12篇 保安員小區商場管理培訓教案
保安員如何對小區商場進行管理的培訓
1、商場公共區的管理
1)掌握活動于商場范圍的客人動態,維護商場區域的秩序,注意發現可疑情況,并及時報告。
2)重點保護珠寶柜、名表行、古董柜等。
3)提高警惕防止以購物為由進行扒竊,盜竊或詐騙財物的人員。
4)保安員無特殊情況不得進入營業柜內。
5)對租賃商場從事經營活動的廠家或個人在進出貨物時原則上在晚上10點以后進行,否則保安員有權給予阻攔。
2、對停車處及“的士”的管理
1)小區停車場交通、治安、收費均由保安部負責,任何車輛的司機都必須服從車場工作人員的管理。
2)停車場是收費公共停車場,只提供停車方便,不負責保管,只占位停車的車輛(排隊候客的出租車除外)均應照章交費,亂停亂放的車輛酌情給予處理。
3)保安部派崗,只有經考核、結業并持有“調度證”的人員才有權對大堂前的客人用車進行調度。
4)出租車輛應按指定位置排隊候客,不得亂停亂放或搶活拉客。
5)調度員不得與出租車司機攀拉關系、收受賄賂、提供方便,一經發現從嚴處理。
6)凡違反小區管理規定的出租車司機,保安部將給予批評教育或處罰,甚至宣布為“不受歡迎的人”。
7)保安員應維護好車場的秩序,看好停放的車輛,以防止造成損失。
8)遇有重大活動時,停車場中的任何車輛都應該避讓活動的車輛,確保活動的安全。
9)嚴禁出租車司機使用小區內部的電話或設施。
10)制定停車場管理辦法、收費標準及范圍。
3、對商場突發事件的管理
1)保安部對火災等事件制定“應急處理方案”,在發生突發事件時員工必須無條件的聽從總經理或有關領導的指揮調動。
2)員工一旦發現可疑情況及各類違法犯罪分子的活動,有責任立即報告保安部。
3)小區如發生偷竊、搶劫、兇殺或其他突發性事件,在報告保安部和公安機關的同時,及時保護好現場,除緊急搶救傷員外,不得進入現場。
4)當公安人員進行安全檢查和處理案件時,保安員和員工應積極配合。
