第1篇 物業管理水浸處理工作程序
1.員工巡區時或在崗位上發現小區范圍內水浸,應立即將情況報告當值主管。
2.當值主管接報后應第一時間到現場查看情況。經核實后應視情況決定是否立即通知有關部門(如工程部、保安部、管業部、客戶服務中心等)部門負責人,說明有關出之地點和簡要情況,同時積極組織現有的人力物力開展搶險工作并拍攝水浸現場以供備案分析。
3.組織當值人員采取有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
1)關閉受浸區域之電掣,以防人員觸電;
2)在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;
3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;
4)疏通排水地漏、排水渠;
5)開啟排水泵;
6)用吸水機吸水;
7)其他一切經濟有效的措施。
4.設法查明水浸之來源并采取有效措施加以截斷:
1)如水浸引起自小區機電設施之損壞和故障,應當關閉控制有關故障部位的水掣,防止水浸程度加大。
2)如洪水來自小區外,應當在小區各低于水位出入口安上攔水閘板。
3)如水浸來自市政地下水反溢,應當暫時將有關反溢的地下水道在通往本小區的入口處封閉,并用排水泵將小區內的積水抽出小區外。
4)水源中斷后應盡快通知清潔人員清除積水、清理現場環境,通知工程部修復受損的設施,盡快回復小區的整潔外貌和正常使用。
5)事故處理過程中應設法維持好小區內的秩序,并耐心做好向業戶的安慰和解釋工作,盡力為業戶克服因水浸所帶來的實際困難,并注意維護好小區和管理處的形象,對自己不清楚的情況不要胡亂作答。
6)如有別墅受浸,應盡快通知有關業戶回來處理單位內的財物,管理處同時提供必要的幫助。
7)如有任何公共設施的正常使用受到影響,應在小區各主要出入口設置告示,知會業戶,如有任何區域存在危險性,應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。
附則:一些常見水浸事故的針對性處理措施
在發生以下所列的情況時,除采取上述的措施外,還應采取以下相應的針對性措施:
1.小區的供水管道發生破裂,應盡快查找并關上能夠控制破裂部位的水掣。
2.如小區的供水泵房出現大量漏水現象,應當在隔水伐處擺放塑料桶接水,同時用沙包保護好附近可能受影響的別墅單元。
第2篇 物業小區車輛管理工作方案
1、小區停車場實行日夜24小時值班制度,由小區秩序維護員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2、本小區停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調整好防盜系統至警備狀態,車內貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。
管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。
停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。
管理員交接班時應辦理交接手續,核實停車場車輛內登記記錄相符,并列簽字交接。
7、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
第3篇 銷售中心物業管理工作督導協調措施
1、在銷售中心現場建立早檢查早點名制度。每天上午8:50進行早檢查,早檢查時,上崗人員統一在銷售中心門口適當位置列隊集合,由現場綜合管理員對上崗人員個人著裝、儀容儀表進行檢查講評,對工作情況、注意事項、工作安排進行講評和安排,并將檢查結果進行記錄,作為員工績效考核的重要依據。
2、建立周例會制度。由現場綜合管理員組織,對本周的情況進行講評,對下周工作進行安排。周例會時應請示銷售負責人,征求其工作中的建議及意見或請銷售負責人直接參加。
3、現場綜合管理員要定期參加開發建設單位的有關會議,向開發公司領導匯報物業服務工作,并聽取領導的意見,了解項目進展情況,并將情況及時反饋到物業公司。
4、現場綜合管理員每天應按照《清潔工作質量檢驗標準》和《秩序維護員物業服務質量檢驗標準》,對各崗位員工完成的工作質量進行檢查,并詳細記錄在《工作日志》上。
5、對建設單位和銷售工作人員提出的問題及現場檢查發現的問題,現場負責人應記錄在《員工個人工作質量不合格事件登記本》上,并通知相關人員及時整改處理。
6、現場管理員每月25號前,應將服務工作完成情況、建設單位和銷售中心領導的評價意見及建議、員工的工作表現和服務工作中的改進建議等進行月總評,并將匯總情況以書面形式上報公司上級領導。
第4篇 南油物業公司檔案管理員工作職責
物業公司檔案管理員工作職責
一、負責公司文件資料的歸檔、保管、借閱等檔案管理工作。
二、負責對有保存價值的各種文件、音像制品、圖表等文件、資料,進行編目、立卷等工作。
三、正確掌握檔案管理的方針、政策,熟悉公司檔案管理業務,能擔任公司檔案管理專業的業務指導,解決業務工作中的一般問題。
四、對庫存檔案有系統的了解,能根據承辦人提供的線索,及時查找所需的檔案。定期清點檔案資料,對于借出檔案及時催還歸卷。
五、對于未按期上繳的檔案資料,及時與有關部門聯系催要。
六、妥善保管檔案,確保檔案安全,防止檔案失散受損。按檔案管理期限,對于過期檔案資料,按規定手續注消或封存。
第5篇 物業管理處員工食堂工作準則
物業項目管理處員工食堂工作準則
1.0廚師守則
1.1廚師在管理處主任和食堂管理員領導下進行工作。在工作中自覺接受監廚小組的監督和監廚小組提出的意見,及時改進工作。
1.2按時上班,保證準時開飯。
1.3努力學習烹飪技藝,不斷提高烹飪水平,經常調換菜的花色品種,改善職工生活。
1.4保持廚房清潔衛生,做到地面勤掃,桌凳勤擦,炊具勤洗,物品放置定位。
1.5搞好個人衛生,做到勤洗衣服,勤剪指甲,勤理發,勤刮胡須。工作時不得光背和穿拖鞋。
1.6嚴防食物中毒,把好進菜進糧關,不用腐爛變質的物品;米、菜要清洗干凈,保證飯菜的質量,做到飯熟、菜香、湯美。
1.7節約用水用電用氣,努力降低就餐成本。
2.0監督小組職責
2.1監督小組成員由員工選舉產生,在管理處主任領導下開展工作。監督小組是食堂管理最高領導機構,全權決定食堂的各項工作,并監督食堂各項制度的實施。
2.2指導、督促監廚員開展工作,發現問題及時糾正。
2.3經常征求員工的意見,定時召開會議,研究食堂管理問題和伙食改進辦法。。
2.4聽取食堂管理員當月開支情況匯報,并負責公布當月收支賬目情況,提出食堂管理意見。
3.0監廚員職責
3.1監廚員由安管員輪渡擔任,在食堂管理員和監督小組領導下進行工作,對食堂進行全面、認真、檢查和監督。
3.2對采購的所有食品進行把關,驗質驗量,并在當天采購憑證上簽字。
3.3對廚師工作進行監督,節約用水、用電和用氣。對每餐用米用菜計量,檢查米、菜清洗情況,保證飯菜質量。
3.4對就餐人員進行監督管理維持食堂秩序,對嚴重浪費飯菜的人員實行處罰(處罰標準另定)。
3.5監督廚師搞好食堂衛生、餐具定期消毒。
3.6為了對采購工作進行有效的監督,每周不低于兩次市場調查,了解菜價行情。
4.0采購制度
4.1采購員由安管員輪流擔任,在食堂管理員領導下進行工作,自覺接受廚師和監廚的監督。
4.2采購員必須本著向員工高度負責的精神,精打細算,努力降低生活成本,禁止購買零售價格菜,購買低價食品,做到價廉物美。
4.3按照食堂管理員和廚師的意見采購所需食品,及時向食堂管理員和監廚小組通報市場相關信息,便于控制成本和調整食堂菜譜。
4.4采購的食品必須質好量足,不買過期食品、不買腐爛變質食品和蔬菜。
4.5采購員所購食品,必須經監廚和廚師驗質驗量后才能入庫。采購憑證必須經售菜人、監廚和廚師簽字后方才視為有效憑證,并在當天報于會計。
5.0衛生制度
5.1食堂必須保持清潔,嚴禁隨地吐痰,嚴禁亂扔廢棄物,嚴禁亂倒剩飯剩菜。
5.2定期做好消殺,消除“四害”:滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂,防止疾病傳染。
5.3地面、桌凳、廚具定期清洗,餐具定期清毒。
5.4廚師必須定期進行體檢,對體檢不合格的廚師應及時調換。
6.0就餐管理規定
6.1管理處食堂以安管員就餐為主,其他人員就餐必須向食堂監督小組提出書面申請,由監督小組同意并報食堂管理員登記后方可訂餐。
6.2需停餐人員(連續三天以上不在食堂就餐)須提前兩天填寫好《停餐申請單》,送監廚和食堂管理員簽字后即可。停餐單由廚房管理員保管。
6.3伙食費一月一結算,其費用(含水、電、氣,不含廚師工資)由所有就餐人員按餐數平均分攤,從當月工資中扣除。
6.4監廚小組月底公布就餐情況及費用(包括水、電、氣),如有異議請當天向食堂管理員提出,過后不予受理(特殊情況除外)。
6.5就餐人員不能隨意進入廚房,就餐是不能大聲喧嘩,保持安靜秩序。
6.6厲行節約,杜絕浪費。每個員工都要自覺做到:節約一滴水、一度電、一粒飯;講究衛生,不亂到剩飯菜。
第6篇 某某物業公司品質管理部工作職責
某物業公司品質管理部工作職責
1.負責組織質量體系的實施、持續和改進工作;
2.負責公司質量體系文件和資源的控制;
3.組織實施內部質量審核工作;
4.負責處理其他與運作質量有關的事務;
5.每月對公司整體服務質量、工作流程的運作情況出具分析――預測報告,并上報領導團隊;
6.對各基礎上管理方案與質量方針、質量目標是否符合,萬平方米管理成本、人員配置是否合理的問題進行控制。
第7篇 南山物業辦經營管理部工作職責
南山區物業辦經營管理部工作職責
一、負責對行政事業單位物業進行產權登記管理;
二、負責區屬非經營性物業的產權界定、產藉資料的建檔、歸檔和管理;
三、對區屬經營性物業實行年度檢查;
四、進行市場調研、策劃招租、搞好物業資產的開發和出租經營;
五、物業出租、停租、退租、續租、手續的辦理;
六、處理物業的咨詢、處理投訴、催租,并做好協調工作;
七、物業出租后的日常監督管理工作;
八、負責區屬行政事業單位物業的物業管理招標工作;
九、負責制定行政事業單位辦公用房調配方案;
十、負責辦領導交辦的其他工作。
第8篇 地產公司委托前期物業管理工作業務指引書
地產公司委托物業前期管理工作業務指引書
1、目的
以內部市場化為原則,理順地產公司與物業公司之間前期介入工作的經營和業務關系。
2、適用范圍
適用于地產公司和物業公司前期介入相關工作但不限于工程規劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。
3、職責
3.1物業公司新項目管理部、地產項目部和地產客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業公司新項目部在新項目論證報告中對物業管理準入可行性進行分析。
3.3地產公司和物業公司須參照本規范,結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議,以明確雙方業務和經營關系。
4、原則
4.1物業公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產銷售的原則,合理確定物業公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權,理順在業務和經營方面的相互關系,建立規范、高效的協同機制。
4.2在業務關系上,物業公司與地產公司之間需建立清晰的業務流程,按照內部市場化原則,明確雙方責、權、利,在此基礎上理順雙方的人、財、物關系,以確保物業公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體,在各項具體業務上,地產公司與物業公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。
4.3地產公司應與物業公司應按照已確定的各項委托業務費用結算辦法(確保至少按季度結算一次)和收費標準進行結算。
5、定義
5.1前期物業管理是指房屋集中交付使用之日起,至業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由地產公司委托物業公司實施的物業管理。
5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業公司站在業主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性(更新、改造、升級)等方面,向地產公司提出建設性意見,以減少產品缺陷的過程。
5.3房屋交付使用是指業主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續;業主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續的,視為房屋已交付使用。
5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前,物業公司為實現新項目的正常物業管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。
5.5物業移交是在竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業公司,物業公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。
5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔,以保證業主入住時的良好狀態。
6、方法和過程控制
6.1項目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產品,規避和減少項目缺陷,在項目的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入,物業公司應站在業主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設性意見。
6.1.1.1規劃設計過程的控制。地產公司召集物業公司召開設計說明會,說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業公司新項目管理部組織專業人員了解項目設計方案,從物業管理與業主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考,地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業公司提出的建議并知會物業公司。
6.1.1.2施工過程的控制。物業公司新項目管理部組織專業人員定期與地產公司項目部召開現場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區的環境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。
6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月,物業公司、監理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業驗收報告》,所有專業工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規定完成時限。地產客服委員會為物業公司的對接部門,由客服委員會協調地產各部門對物業公司發現的工程問題進行整改,確保入伙之前的工程質量。
6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業公司需配合地產公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務;客戶的接待咨詢服務;對地產公司開展的業主聯誼活動做好組織落實工作;加強樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當地產公司與業主溝通的橋梁,把業主在樓盤銷售過程中對小區規劃、設計的合理要求反饋給地產公司。
6.1.1.4.1在營銷過程中,地產公司和物業公司應對相關問題統一口徑,規避售樓出現的矛盾。
6.1.1.4.2對于營銷階段發生的費用,地產公司和物業公司應嚴格按照《物業服務前期介入委托合同》(附件一)進行。
6.1.2項目前期介入階段,地產公司應每月組織召開業務聯席會議,召集物業公司相關人員就物業公司提出的意見進行溝通。
6.1.3項目前期介入期間物業公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金(總成本的10-15%)由地產公司承擔(參考標準:按前期介入項目建筑面積計算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業管理階段
6.2.1前期物業管理服務合同:
6.2.1.1由物業公司新項目部負責在房屋銷售之前,按照相關法規要求,起草《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》。
6.2.1.2經地產公司與物業公司共同認可后,雙方簽訂《前期物業管理服務合同》,明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響,為從前期物業管理過渡到業主委托管理階段創造條件,該合同應和地產公司在銷售時與業主簽訂的房屋買賣合同的(關于前期物業管理的約定)內容一致。
6.2.2物業管理方案策劃:在房屋竣工驗收之前,物業公司新項目部應擬定項目的物業管理方案,該方案是對管理服務工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。
6.2.3物業管理費測算
6.2.3.1物業公司應在物業管理策劃方案中詳列物業管理費的測算依據以及測算結果。
6.2.3.2物業管理費定價應參照當地政府指導標準和行業水平,確保物業管理項目(含分期開發項目)收支平衡,原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業管理費引起管理費定價虧損的做法,如確有必要,地產公司應承擔相應虧損。
6.2.4項目開辦費
6.2.4.1物業公司應在物業管理費測算
時,將項目開辦費在合同期限內分攤到物業管理成本中。
6.2.4.2如果地產公司認為物業公司測算的物業管理費標準偏高,物業公司也可將部分成本單獨與地產公司結算,通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業公司支付開辦費(參照標準:按接管面積計算,每平方米2~3元),以便物業公司正常開展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產公司應按照法規要求向物業公司或業主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。
6.2.5.2管理用房的標準,當地法規有規定的,從其規定;當地法規沒有規定的,地產公司應按照項目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計)向物業公司提供管理用房,不足部分由物業公司自行解決,由此產生成本應在物業管理費測算時統籌考慮。
6.2.5.3地產公司應在規劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規劃應充分考慮到項目物業管理模式的需要,可從服務輻射區域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應根據項目具體情況確定。規劃的面積,需要考慮管理處駐場人數和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中,須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。
6.2.5.4管理用房裝修由物業公司提出設計和施工方案,報地產公司審核。管理用房裝修費用由地產公司承擔,裝修標準:按照實際提供的建筑面積計算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開荒
6.2.6.1保潔開荒屬產品符合性責任,地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍的清場及保潔工作。
6.2.6.2地產公司如將保潔開荒工作委托物業公司,期間產生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產公司承擔.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產公司項目組總經理負責制,成立由地產客服、營銷、工程、物業等各部門、各專業口聯合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔,具體包括:現場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。
6.2.7.2地產公司如委托物業公司全權辦理房屋集中交付使用手續的,物業公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算(人工成本、物料消耗、現場布置、管理酬金等)報地產公司審核,費用由地產公司承擔.
6.2.8售后服務
6.2.8.1地產公司按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任,此外對已過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需地產公司承擔責任。物業公司只負責正常的工程返修工作(具體參見地產、物業、施工三方《保修協議書》)
6.2.8.2地產公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業公司落實,應與施工單位、物業公司簽訂三方協議書,明確保修的服務質量標準、監控方法和處罰措施,物業公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。
6.2.8.3地產公司委托物業公司管理維修、返修工作,物業公司酬金收取標準按照《保修協議書》相關內容執行。
6.2.8.4地產公司項目部工程結束后,須留專業工程師負責工程后續問題的跟蹤處理以及與物業公司的工程對接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產公司承擔。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現不良現象,地產公司應對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查,必要時對空置房定期清潔。如地產公司將上述工作委托物業公司,費用由地產公司承擔,具體收費標準由地產公司與物業公司雙方協定。
6.3其他
6.3.1代墊款項和代收代付業務按照相關財務管理規定執行。
6.3.2因地產公司銷售或其它需要,承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔,此部分費用由地產公司劃撥給物業公司。
6.3.3若地產公司在開發建設時已經繳納了水電氣等配套設施的開戶費用,地產公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產證、按揭手續時一并收取該項費用。若委托物業公司在業主入住時收取此筆費用,可參照地產委托代理業務操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差,如按施工用或工業用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實際存在的收支價差和量差,應由地產公司承擔補差責任。物業公司應至少每季度統計一次并報地產相關部門。
6.3.5地產公司在制定與物業管理相關的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時,應充分征求物業公司意見。
6.3.6地產公司不得對購房者作出超過《前期物業管理服務合同》范圍的承諾,雙方應在房屋銷售前對可能出現的問題統一口徑;對因銷售承諾過失導致日后增加物業管理成本和難度的,應由地產公司承擔責任。
7、相關文件
《前期物業服務委托協議》
《前期物業服務合同》
《保修協議書》
第9篇 凱新物業公共區域管理員崗位工作職責
新凱物業公共區域管理員崗位工作職責
1、在上級主管的領導下,做好帶頭工作,以身作則,保質保量地完成各項工作。
2、按合同要求對專業清潔、綠化公司的工作進行檢查、督導與考核,做好質量記錄。
3、對發生在轄區內的不衛生現象進行勸阻和制止,發現問題及時處理。
4、每月收取、核審清潔、綠化公司的工作計劃,合理安排下一步工作計劃。
5、每月對公共區域的清潔衛生、綠化狀況等進行評比、考核。
6、監督除'四害'消殺工作的落實情況,并做好登記和向業戶的通知。
7、做好小區清潔、園林綠化、會所、泳池等的監督管理工作。
8、合理安排時間,安排清潔公司清理化糞池,同時須做好業戶的通知工作。
9、與專業公司辦理結帳工作手續。
10、完成上級交給的其他工作。
第10篇 物業工作指引控制管理程序
1.目的:
對工作指引的制定、審批、發布、更改實施控制。
2.適用范圍:
適用于公司各部門工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1各部門及iso9002工作小組負責對本部門工作指引的制訂及更改工作。
4.2公司各部門主任負責對本部門相關工作指引的制訂。
4.3副總經理(管理者代表)負責工作指引的審批。
4.4綜合辦公室負責工作指引的存檔和發放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的編寫:
5.1.1公司所有員工有權對具體工作指引提出合理建議和要求,經部門主任認可后指定專業人員負責編寫,吸收合理建議。
5.1.2工作指引應使用統一的標識,做到標題、文件號、版本號、修改號、日期、發布部門蓋章及批準人簽字。
5.2工作指引的審批和發布:
5.2.1公司各部門可根據各部門的實際需要建議發布新文件。公司各部門也可根據所使用文件在實際工作的應用情況,及時記錄文件與實際工作不適的方面并提出改進意見。
5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據實際工作需要提出發布一個新程序文件,或改版某個已發布程序文件的要求,由部門負責人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準。
5.2.3首版文件發布前,每一個文件必須進行校對,并審查文件是否合理及是否符合質量方針要求,只有經管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能確認是正式頒布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經副總經理批準后修改,發布時執行審核、批準簽字等過程。
5.3工作指引的發放:
5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應的《工作指引主清單》,寫明標題、編號、發布日期、版本號、修改狀況、發放范圍。
5.3.2工作指引的首版文件經統計具體數量后復印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發放給相應的部門、相關專業人員、具體操作人員。所有工作指引的發放由綜合辦公室進行登記統計,接收人員必須在《文件/資料發放登記表》上簽字。
5.3.3如有需指導員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統計數量,放大復印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現行文件一致,發放到各部門,接收人必須在《文件/資料發放登記表》上簽字。
5.4工作指引的借閱:
5.4.1公司所有工作指引的借閱都應經過管理者副代表批準,并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經過副總經理批準。修改文件的發布程序同首版文件發布程序。
5.5.2修改文件只有經過管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能被認為已正式發布并生效。
5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負責在批準后三天內發放到原首版文件持有人或部門。
5.6作廢工作指引的處理:
5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發放時由綜合辦公室統一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。
5.6.2作廢工作指引的正本及副本應由綜合辦公室統一銷毀,如因積累資料或法規需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標識,并與現行有效工作指引隔離存放。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/資料借閱登記表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/資料發放登記表》ej-qr-qp6.1-04
第11篇 某物業園區安全管理部工作服務承諾
物業園區安全管理部工作服務承諾
本部門對外工作承諾
1、日常意外突發事件,接到通知后5分鐘內保安隊長/保安領班及保安員到達事發現場,并根據事件情況通知相關跟進部門。
2、在不違背公司規章制度及公司利益相沖突的情況下滿足業主等提出的要求。
3、對待各種投訴自己不能給對方滿意答復時,立即上報當值保安隊長/保安領班,保安隊長/保安領班無法作出答復時立即上報有關部門跟進。
4、負責大廈范圍內24小時安全保衛工作。
5、負責大廈各消防系統正常運作。
6、嚴格按裝修規定管理大廈范圍各種裝修工程。
7、在10分鐘內完成住宅樓各類門、氣、水等開關工作。
8、在接到任何業主的投訴,如自己不能作出處理的,馬上通知保安隊長/保安領班,由保安隊長/保安領班在2分鐘之內通知到相關的跟進部門。
9、在人手可調動的情況下,完成各部門所需公差人員。
10、在指定日期內完成行政通告內的所有內容。
11、在不影響工作程序情況下完成客服部下達的一切工作指令
12、保障各種推廣活動,維持秩序工作、人手安排到位。
第12篇 商城前期物業管理服務工作內容
商城項目前期物業管理服務工作內容
我司若能得到zz國際商城的管理服務資格,在簽訂《物業管理服務合同》后,將正式介入該項目的前期物業管理服務工作。
1前期介入按以下內容開展:
*與原管理單位協調交接工作
*設施設備調試物業管理跟蹤
*物業接管驗收前期物業管理資料儲備
*其它前期準備工作
前期管理是物業管理整體階段的基礎和重要環節,我司將傾注大量人力物力,了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作,資料登記造冊存檔,為將來的物業管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
*進駐準備方案
1.1設施設備調試工作:
1.1.1管理要點: 設施設備性能了解及調試。
1.1.2管理方式: 由各專業工程師組成的小組到現場協助工作除進行專業培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起參與調試工作。
1.1.3管理內容:
a、對現場設施設備狀況進行檢查
b、及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,從物業管理專業角度提出相應的整改意見。
c、設備的調試:將工程技術分成四個小組參與設施的調試,分別參與供配電、電梯、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環境條件和操作要領,進行詳細的記錄,在進行調試觀摩的同時,根據了解的實際情況,編制zz國際商城的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。
1.2接管驗收期物業管理工作:
1.2.1管理要點:做好物業的接管驗收和全面進駐的準備。
1.2.2管理方式:在此期間,我司委派公司接管驗收小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的物資、設備、及財務帳目,并按管理方案開展工作。
1.2.3管理內容:
a、物業管理驗收:接管驗收是業主向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是功能檢查,物業接管驗收分現場驗收,資料交接,其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
b、現場驗收主要項目:土建工程、裝飾工程、供配電系統、弱電系統、環境配套設施。
c、資料交接:產權資料、技術資料、驗收資料
e、其它交接:設施設備的備品備件、公共區域各通道門、設備及管理用房、各種管井等。
1.2.4物業接管驗收流程圖
不合格 合格
1.2.5接管驗收注意事項:
在接管驗收前,管理處將主動與原管理單位協商接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統一驗收標準明確交接雙方的責、權、利。
接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、隨機資料、綠化小品等的類型、數量及其它要求的參數,驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
針對初驗發現的問題,,若發現必須改正的,書面報請施工管理方督促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定維修的期限并請認可;屬于無法返修的項目,報告記錄備案。
1.3其它前期準備
1.3.1清潔衛生與環境衛生前期介入
管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業方式等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz國際商城的消防工作重點從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴格巡視檢查,及時發現并解除危險隱患,以保證生命財產的安全。
1.3.3外部公共關系建立
為保證今后物業管理的順利開展,管理處經理須在全面接管前,與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、供氣、電信、市政、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道,辦理相應的法律文本、文件,并獲得主管部門的批準。
2入駐準備方案
2.1全面調查,掌握需求
我司將組織專人與委托方聯系,全面了解和掌握業主在使用、維護等方面的需求,做到有的放矢,心中有數。
2.2周密策劃,制訂計劃
我司在全面分析研究業主需求和掌握商城周邊環境(交通治安、公共設施)等基本情況的基礎上,針對整個商城可能出現的各種問題,以及需要提供的各種服務作出周密的安排。
主動與業主聯系、協調,補充、完善入駐計劃。
2.3人員安排計劃
2.3.1臨時派往人員計劃安排:
工期項目負責人部門職責備注
接管驗收期管理處經理
(1人)管理骨干(7人)*負責物業籌備期工作
*負責招聘、培訓
*參與驗收工作擬定〈物業管理接管驗收方案〉
機電運行維修組長
(1人)機電運行維修人員*負責機電設備的接管與運行調試工作
接管期管理處經理
(1人)管理處主要骨干人員*協助管理處開展工作
注:*派駐人員包括臨時前往的項目組成員和外派長駐人員。
接管驗收前十天內,管理處全部外派人員到位。
3接管前各種物資準備工作
3.1物資準備計劃
配備物品:確定管理用房以后,裝備計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設施,設備工具及用品的裝備、小型機具,備品備件不足部分,易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成(隨接管時間的變化可做修改)。
3.2建立公眾文件
為保證業主能夠全面了解商城物業管理服務項目及管理處的有關管理規定,管理處將建立一系列公眾文件,如《用戶手冊》、《裝修管理規定》等,將注意事項、管理處聯系電話,值班電話、管理承諾等一系列文件放于《用戶手冊》中。由甲方審閱后,整理裝冊,再行發放。
