第1篇 物業管理公司工程部工作手冊說明
物業管理公司工程部工作手冊的說明
1、本手冊是北京**物業管理有限公司工程部實施質量管理體系的細則,是公司的法規性文件,本部門全體員工必須嚴格遵守。
2、手冊中文件均在相對穩定的一段時間內有效,其他僅在限定的一定時間內有效的文件,不列入手冊。
3、手冊中的文件分為兩類:
(1)工程部負責編制的文件:有的適用于全公司實施,有的僅適用于工程部內部實施。
(2)公司其他部門編制的文件,凡適用于工程部實施的均納入本手冊。
4、工程部經理根據需要,對于手冊中文件的實用性進行評審,并在適當時進行修訂。
5、本手冊頒布后,如有公司或工程部發放的新文件,只要屬于長期有效的文件,均應適時納入本手冊。
6、本手冊是受控文件,其管理和發放均應按照《文件控制程序》的有關規定執行。
第2篇 物業公司總經理工作目標管理責任書
物業公司總經理年度工作目標管理責任書
為確保××××物業管理有限公司年度計劃目標得以實現,經董事會與目標責任人(總經理)共同商討,已確定××××物業管理有限公司二ο*×年年度工作責任目標,并擬由目標責任人代表××××物業管理有限公司簽署確認。
一、 責任目標
1. 管理目標
1) 全年不發生重大安全責任事故。“重大安全責任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發的火災事故;
* 因失職或玩忽職守引發的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發的業主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業設施設備的使用完好率達95%以上。
3) 員工上崗培訓率100%。
4) 員工對企業的滿意率達85%以上。
5) 導入新思維、新觀念,建立健全標準化管理,推動企業的現代化管理進程。
6) 除無法進行重大改造的硬件設施(條件)外,××大廈住宅區物業管理(服務)其他各項指標力爭在2004年12月31日前達到《××省住宅區物業管理服務標準》中“二級”的各項管理指標;商業和辦公層因無規范標準可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標準”考核。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
××省住宅區物業管理服務標準
(章節摘錄)
……
6.2 二級
6.2.1 房屋及共用部位共用設施設備維修養護
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現象;
e. 房屋裝修符合管理規定,無私改亂拆現象。
6.2.1.2 協調、配合水、電、氣等專業部門做好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作。
6.2.1.3 環衛設施,基本完好,無重大缺損現象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設施基本完好無損,可隨時啟用。
6.2.2 安全護衛
6.2.2.1 主出入門 24小時值班;
6.2.2.2 安全護衛人員24小時巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機動車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應急處理計劃措施,遇警能及時報警,并努力防止事態進一步惡化,協助保護現場。
6.2.3 綠化、環境、衛生
6.2.3.1 綠化符合規劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象;
6.2.3.3 小區建立清掃、保潔制度,專人定時清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產日清;
6.2.3.4 房屋立面及區內道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設施設備以及環衛設施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
6.2.4 多種經營和社區文體活動服務
6.2.4.1 生活服務
a. 房屋自用部位自用設施設備的維修服務;
b. 商務服務,如代訂牛奶、報紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動,年開展4項以上。
6.2.5 服務質量、效果
6.2.5.1 服務人員盡職盡責,崗位職責上墻公布,服務項目及價格公布;
6.2.5.2 公共性服務費收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務按規定報業主委員會審核
,并定期向業主通報;
6.2.5.4 認真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關條件
6.2.6.1 硬件環境
6.2.6.1.1 小區符合規劃要求,區容區貌較好,無違章搭建現象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團棟號標志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環衛設施設備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場
6.2.6.1.5 主出入口設有值班室。
6.2.6.2 物業管理企業
6.2.6.2.1 企業須持有××省物業管理企業資質證書。
6.2.6.2.2 企業內部考核制度,崗位職責明確。
6.2.6.2.3 人員培訓,持證上崗率80%以上,其中企業經理、部門經理,管理員80%以上持有物業管理從業人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護衛人員統一著裝。
6.2.6.3 業主委員會
6.2.6.3.1 具備條件的,應成立業主委員會:暫不具備條件的積極創造條件,制定計劃,成立業主委員會。
……
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
2、 服務目標
修訂“二級標準”,我們擬將“住戶對管理服務工作的滿意率達90 %以上” 作為200×年度的服務目標。(“二級標準”為65 %以上)
3、 經營目標
1) 全年確保×××萬元稅前經營收入,其中,物業服務費收入×××萬元,其它經營收入××萬元。
2) 全年各項開支控制在×××萬元指標內,其中工資性費用(含合同制員工的各類保險以及全體員工的獎勵基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計劃范圍內。
3) 全年實現應稅前經營利潤(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經理室×人;
● 經理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業管理員/保潔班/車輛管理/倉庫保管)
● 財務部×人;
● 設備部××人(含機械維修/水電值班和維修);
● 安全護衛部××人。
(含監控崗位、巡護崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數的××%左右,主要對象為重要崗位的管理人員、技術工人、安全護衛班長。
二、 責任人的權力
為保證上述責任目標的實現,公司實行總經理負責制,責任人(總經理)的權利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權
● 對××××物業管理有限公司總經理助理(含)、部門經理(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。
● 對××××物業管理有限公司副總經理/財務部經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。
● 編制范圍內員工招聘錄用決定權。
● 核定工資總額內的調薪決定權。
2) 財務管理權
物業公司獨立財務核算。財務人員歸屬董事會、目標責任人雙重領導。受董事會委托(授權),目標責任人有物業公司日常經營管理資金費用支出計劃審核權、借款審核權、費用報銷審核權。
3) 管理決策權
◆ 主持××××物業管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實施××××物業管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業管理有限公司的各類工作會議。
◆ 組織管理評審。
◆ 審核各類經濟合同。
4) 申請支持權
▲ 依據××××物業管理有限公司的工作進展情況申請專項經營管理資金和其他資金支持。
▲ 申請修改××××物業管理有限公司的組織架構和人員定編。
▲ 申請業務支持。
三、 責任人的義務
■ 接受董事會的統一領導。
■ 向董事會作工作匯報。
■ 確保責任目標的逐步實現。
■ 自覺接受董事會監控、考評、檢查。
■ 每月28號前按時上報次月度工作計劃報表。
■ 每月5號前組織目標評估,質量評審,進度、質量考評。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績效考評。
■ 積極配合董事會完成其他專項工作。
■ 保證公司各個標準作業規程的貫徹執行。
■ 保證公司操作不違背國家的法律、法規。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質量。
■ 為公司培養人才。
四、 董事會的權力
* 對××××物業管理有限公司的運作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)抽查、檢查、監督的權利。
* 有對目標責任人、副總經理、財務部經理的任免權、解聘權、調配權。
* 有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、原始憑據、記錄的權利。
>* 有對××××物業管理有限公司的資金審批權和對其財務運作狀況的直接監控權。
* 有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。
* 專項事件的調查權。
五、 董事會的義務
* 及時提供合適的業務支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標考評
1、董事會定期(不定期)監控、審計、檢查××××物業管理有限公司資金的運作、成本和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和公司的財務規定。
2、董事會負責目標責任人的績效考評。考評標準辦法依據本目標管理責任書。
七、 目標獎罰
1、公司責任人(總經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。
2、如果工作目標完成,則××××物業管理有限公司可按年度工資費用計劃制定年終獎金分配方案,對員工發放年終獎金(兌結預支的季度獎金),其中目標責任人可提取公司年獎金總額的××%作為個人獎金。
3、如果本責任書所列三類目標不能全部完成,則,每不能完成其中一項指標,扣減項目責任人的25%目標獎金,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰。
4、若發生不可抗力而致使責任目標無法完成,則本目標責任書失效,遺留問題由董事會與目標責任人共同處理。
八、 其他事項
1、本目標管理責任書壹式肆份,董事會存檔兩份,目標責任人一份,××××物業管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標責任人同董事會協商解決,補充條款與本責任書具有同等效力。
4、責任書自簽訂之日起生效。
5、責任書解釋權在董事會。
目標責任人簽署: 董事長簽署:
第3篇 物業公司保密工作管理規范
物業公司保密工作管理規范1. 公司職工不準利用工作之便將公司和部門保密范圍的文件信息、資料、經營決策和數據、通訊號碼、計算機存儲內容提供給外部和住戶,一經發現嚴厲查處。
2. 公司和部門掌握的保密文件資料、圖紙、財務賬目、運行設備圖表、分布圖、會議紀要、住戶和職工檔案等必須由主管部門經理制定保密管理制度,分類編號指定專人保管,必須存放在保險柜內亂號上鎖或裝箱封存入庫,嚴防竊密和私自涂改復制。
3. 各部門有關保密內容的報廢文字材料、復印件嚴禁隨垃圾亂扔亂放,必須集中粉碎處理,凡未粉碎處理處理亂放的保密報廢文字材料根據內容追糾其主管部門的責任。
4. 加強計算機儲存有關數據、住戶資料的保密管理,各部門要指定專人監管,不準私自復制一經發現以竊密論處。
5. 公司領導及職工私人電話號碼未經本人同意不得私自向外部人員提供。
第4篇 物業管理方案制定工作程序
物業管理方案制定程序
1.目的
根據業主或發展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業管理項目制定物業管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業管理項目。
3.引用文件
3.1質量手冊第4.2章
3.2so9002標準第4.2章
4.職責
4.1籌備小組負責管理方案制訂的統籌工作。
4.2各部門負責有關日常業務及流程的制定。
4.3總經理或副總經理負責管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負責與法律顧問聯系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業管理方案的內容:
5.1.1物業概述;
5.1.2物業管理質量目標;
5.1.3物業管理的組織機構及職責;
5.1.4物業管理日常業務及流程;
5.1.5物業管理質量評價和改進。
5.2計劃與聯系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業項目的有關資料,并進行整理。
5.2.3籌備小組根據總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關資料分發到相應的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內容匯總成物業管理方案草案,報總經理或副總經理批準。
5.3.3籌備小組將由總經理或副總經理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據法律顧問的意見進行修改,經總經理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經理或副總經理、籌備小組與委托方進行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據修改意見,由總經理或副總經理組織公司有關部門和人員進行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經公司及委托方雙方同意的物業管理方案作為正式文本,由總經理或副總經理批準。
5.5.2物業管理方案正式文本、草案及物業管理項目的有關資料和磋商紀要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經總經理或副總經理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規定執行。
5.6.2管理方案的修改文本需經委托方及公司同意并由總經理或副總經理批準。
6.支持文件與記錄
第5篇 物業項目管理處工作職責2
物業項目管理處工作職責(二)
1、貫徹執行國家的有關政策、法律、法令和公司的各項規章制度;
2、負責管理所轄物業的日常業務、糾正各種違章行為,為住戶創造一個優美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優質服務;
4、協助公司工程部對物業進行養護和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業區域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作;
7、調查研究,深入了解住戶對管理服務工作意見,處理住戶對管理服務工作的投訴,重大問題報請公司物業部或公司領導處理解決;
8、完成領導布置的其他工作。
第6篇 物業管理公司籌建成立工作程序
籌建物業管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業管理公司的資質要求:
為了加強和促進物業管理工作的健康發展,保證物業管理公司組建質量,根據《公司法》的要求,全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1.一級物業管理企業資質必備條件:
(1)管理物業規模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業在20萬平米以上;
(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上,物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈,且管理達標面在50%以上;
(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上;
(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;
(6)企業經營年限必須在3年以上;
(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2.三級物業管理企業資質必備條件:
(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業1萬~5萬平米;
(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上;
(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業管理公司資質申請報告;
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書);
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關資料。
2.外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外,還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。 3.私營企業
(1)業主身份證明(復印證);
(2)業主的工作簡歷;
(3)申請資質審批的報告;
(4)管理章程;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業的證明;
(8)雇員的名冊;
(9)專業技術人員的資格證書;
(10)其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系――各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申 報資料齊全后,在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢,符合經營資質條件的, 核發批準文件,其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記,在手續辦完后才 能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
(一)組織機構設立 物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公 司”兩種。
(二)工商登記 根據《公司法》有關規定,物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于 物業管理是一個新興行業,在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業管理公司的經營宗旨 物業管
理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面:
(1)物業管理是房地產開發的延續和完善,是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工,實現房地產開發、經營良性循環,促進我國住房制度改革 的深化。
(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護,使其物業保值、增值, 延長其使用壽命,最大限度地實現社會財富的節約。 (3)物業管理的對象是物業,服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象,開展各 類經營業務,寓經營與管理十服務之中,提供全方位的方便服務。
(4)發揮物業的最大使用功能,為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和 工作環境,最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
(5)履行社會管理義務,積極開展兩個文明建設,致力于全社會的文明和進步。
2.經營范圍 根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求,物業管理公司的經營范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設備的維修、保養管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環衛管理; 綠化管理; 消防管理; 物業保險管理等。
第7篇 物業管理質量記錄控制工作程序
物業管理質量記錄控制程序
1.0目的
確保質量記錄的完整、準確、清晰,為質量體系的有效運行和產品質量滿足規定的要求并為實現可追溯性、證實作用以及采取糾正措施提供客觀證據。
2.0范圍
適用于物業管理公司所有與質量活動有關的質量記錄控制。
3.0職責
3.1總辦負責本程序的歸口管理。
3.2各部門負責與該部門相關的質量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。
4.0工作程序流程圖
責任人/支持文件
質量記錄
總辦
總辦
質量記錄一覽表
相關部門
相關部門
總辦
相關部門
總辦過期記錄處理登記表
質量體系文件更改申請表
5.0控制要求
5.1質量記錄的標識和編目
5.1.1質量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規定執行;
5.1.2公司所有質量記錄空白表格由總辦文件管理員統一管理,并編制質量記錄清單。質量記錄清單應包括下述內容:序號、質量記錄名稱、記錄編號、保管部門、歸檔時限和保存期限。
5.2質量記錄的填寫
質量記錄應填寫清晰、正確、內容完整,填寫人、審核人、批準人應履行簽字手續。
5.3質量記錄的收集、歸檔、貯存及保管
5.3.1質量記錄由最終送達部門(即保管部門)定期收集,按質量記錄清單上相關的內容要求進行歸檔、保管。
5.3.2各部門在接收質量記錄時,應檢查質量記錄項目填寫是否齊全、有無簽名,確保所收集的質量記錄有效。
5.3.3各部門應將質量記錄保存在物業管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內不會丟失、損壞及變質。
5.3.4總辦文件管理員將質量記錄清單發給每個部門一份,并負責檢查各部門對質量記錄的歸檔管理是否符合規定的要求,確保質量記錄按時歸檔,并方便存取和檢索。
5.4質量記錄的查閱、歸檔期限、保存期
5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質量記錄,應先填寫《質量記錄查閱審批單》,經主管領導批準,方可查閱。
5.4.2總辦根據有關規定,確定每種質量記錄的保存期限,并詳細列入質量記錄清單中。
5.5質量記錄表格的增加和更改
5.5.1根據物業管理公司實際工作的需要和變化,可以增加新的質量記錄表格,或對已不能滿足要求的質量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請,填寫《文件更改申請表》,按《文件控制程序》中的有關規定實施更改。
5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質量記錄表格后,應更改質量記錄清單中的相應內容,并與更改后的質量記錄表格一起發給各部門文件管理員,同時收回作廢的質量記錄清單。
5.6質量記錄的處理
對超過保存期限的質量記錄,由各部門提出,并填寫《過期質量記錄處理登記表》,報物業總經理審批后,由相關部門銷毀。
6.0相關文件
6.1 《文件控制程序》
7.0質量記錄
7.1 質量記錄清單
7.2 《過期質量記錄處理登記表》
7.3 《文件更改申請表》
第8篇 物業管理公司辦公室工作職責-4
在公司經理室分管經理的領導下,完成了如下職責
1.負責公司辦文、辦會、辦事的事務性工作;
2.負責公司文件、檔案、資料管理;
3.負責公司生產的安全、質量管理;
4.負責公司對內外共公關系的協調;
5.負責公司人事管理及監督、考核;
6.負責公司客戶服務工作;
第9篇 物業食堂倉庫管理員工作職責
物業公司食堂倉庫管理員工作職責
1.負責對食堂物資發放工作;
2.負責根據《物品需求計劃表》中標明的物品名稱、規格/型號、數量等和由公司提供合格供應商供給的物品進行核對驗收;
3.負責將驗收合格的物品登記在《入庫單》上,并在送貨單上簽字認可;
4.對驗收不合格的物品,在經服務中心經理同意后,聯系供貨商辦理退貨或換貨手續;
5.每周應對貯存物品環境和物品質量進行檢查,防止物品損壞和變質,以至失去使用價值;
6.每月的月底應對庫存進行一次盤點,盤點結果須記錄于《庫房物品盤點清單》中;
7.如發現有物品快過期時應提前一個星期知會需領用的部門盡快領用,避免物品報廢;
8.當發現物品在儲存期間有問題時,應及時知會主管領導進行處理;
9.完成領導交辦的其它工作。
第10篇 物業管理方案控制工作程序
質量管理程序文件
--物業管理方案控制程序
1.0 目的
規范公司對物業管理計劃、目標、實施細則等方面工作過程的操作。
2.0 適用范圍
適用于上級公司或已經簽定物業管理合同的物業項目。
3.0 職責
3.1總經理負責《物業管理方案》的審批及發布。
3.2發展部負責制定《物業管理方案》、前期介入和入伙準備及協調工作,負責組織入伙儀式。
3.3 經理部負責辦公用品及后勤用品計劃的編制及采購。
3.4 維修部協助發展部參與物業的前期介入工作,并根據制定物業驗收計劃并組織實施。
3.5 管理部負責物業新項目的入伙管理工作、物業管理人員的培訓及操作層員工的招聘工作。
4.0 工作程序
4.1 前期介入:發展部根據《物業管理投標書》、《物業委托管理合同》及發展商的要求制定《前期介入計劃》,經總經理審批后由發展部組織實施。
4.2制定《物業管理方案》:由發展部牽頭,管理部配合,根據《物業委托管理合同》及前期介入的情況制定詳細、操作性強的《物業管理方案》(不含對外承接項目,因為對外承接項目已經制定有關物業管理方案)
4.3 《物業管理方案》應該大體包含以下內容:
4.3.1 確定物業管理的范圍、方針和目標
4.3.2 目標管理責任制和考核標準
4.3.3 物業管理的組織結構、人員配備和職責分配描述
4.3.4 物業管理服務的主要業務過程概述
a、物業的驗收和入伙管理
b、物業的日常管理
c、物業的定期維護
4.3.5 物業管理服務的支持性業務過程描述
a、采購過程
b、人員的招聘及培訓
4.3.6 物業管理服務的質量評價和改進
a、物業管理的內部考核目標
b、物業管理的用戶滿意度調查
c、物業管理持續改進
4.4 《物業管理方案》的批準和發布:《物業管理方案》經公司總經理批準后發布。
4.5 《物業管理方案》的修改:《物業管理方案》在實施過程中如需修改,經公司討論通過后報總經理批準后可予修改。
4.6 接管驗收:維修部與管理部、管理處組織物業的接管驗收工作,具體操作見《物業接管驗收控制程序》。
5.0 相關文件
5.1 《物業委托管理合同》(示范文本)
5.2 《物業接管驗收控制程序》(***-qp-09)
6.0 質量記錄
6.1 《前期介入計劃》(不定格式)
6.2 《物業管理投標書》(不定格式)
6.2 《物業管理方案》(不定格式)
第11篇 物業管理員外勤崗位工作職責
崗位名稱:物業管理員(外勤)
主要職責及權限:
1、為業主及時、準確的辦理入伙手續。
2、對項目范圍每天至少兩次巡視,對裝修戶的衛生、安全、文明施工、用電范圍等進行督促檢查,檢查項目道路、綠化、樓宇內外環境,發現違章和不文明行為及時制止。
3、熱情接待業主,及時處理業主要求和報修的項目,如無法及時解決,需向上級匯報,并向業主及時做出解釋。
4、統計水、電、煤氣表讀數,計算收費,發出收費通知,并按時收繳。
5、負責分發業主信件和各類通知等。
6、完成領導交辦的其他任務。
第12篇 商業大廈物業管理前期介入工作
商業大廈項目物業管理前期介入工作
物業管理的前期介入是物業管理整體階段的基礎和重要環節,在此階段,物業管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
總體來講,物業管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:
施工期物業管理
設施設備調試期物業管理
竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理
其他前期準備工作
前期物業管理人員安排與工作進度
1 施工期物業管理工作
1.1 盡快熟悉現場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環境清潔用水預留接口等;
1.3 根據以往的工程前期介入和物業管理經驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發展商協商,進行前期協調改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發展商備案處理。
2 設施設備調試期物業管理
在設施設備調試期,**將委派由機電工程部經理帶隊、各專業工程師組成的小組來現場協助工作,除進行專業培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
2.3 及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報發展商。
2.4 參與設備的調試
將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數、工和環境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業管理
3.1 大廈工程竣工驗收
**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業主組織的工程竣工驗收工作,協助為主了解、發現施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協助,并報發展商。
3.2 物業接管驗收
物業接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區別對待。工程竣工驗收是施工單位向發展商移交物業,驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業接管驗收是發展商向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統等。
e. 電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;
g. 弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。
b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。
3.5 其他交接
a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。
c. 公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發現的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發展商認可:屬于無法返修的項目,報告發展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據**室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛生與環境衛生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現場情況復雜,極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發現危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產的安全。
4.4 外部公共關系建立
為保證今后物業管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在**大廈客戶全面進駐之前,**將主動與客戶協調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同是監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業管理小組,組長1人,由**副總經理擔任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業管理工作,并在中標15天后,赴**施工現場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的**《物業管理前期介入方案》和《經營策劃方案》等。
派長駐**施工現場管理人員1人,在中標15天后進入現場,負責與施工管理方保持密切的聯系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現場的物業管理前期工作。
b. 設備調試期人員安排與職責
成立以工程部經理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數等,編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負責**物業管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經理帶隊的專業人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業管理接管驗收方案》,協助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據**實際情況和行業慣例,建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業管理前期介入方案》
參與設施設備的調試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統方案
竣工驗收
物業接管現場驗收(包括備品備件)
物業各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關系的建立
全面進駐并開始正式運行
