第1篇 物業管理公司籌建成立工作程序
籌建物業管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業管理公司的資質要求:
為了加強和促進物業管理工作的健康發展,保證物業管理公司組建質量,根據《公司法》的要求,全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1.一級物業管理企業資質必備條件:
(1)管理物業規模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業在20萬平米以上;
(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上,物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈,且管理達標面在50%以上;
(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上;
(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;
(6)企業經營年限必須在3年以上;
(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2.三級物業管理企業資質必備條件:
(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業1萬~5萬平米;
(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上;
(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業管理公司資質申請報告;
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書);
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關資料。
2.外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外,還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。 3.私營企業
(1)業主身份證明(復印證);
(2)業主的工作簡歷;
(3)申請資質審批的報告;
(4)管理章程;
(5)驗資證明;
(6)經營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業的證明;
(8)雇員的名冊;
(9)專業技術人員的資格證書;
(10)其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系――各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申 報資料齊全后,在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢,符合經營資質條件的, 核發批準文件,其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記,在手續辦完后才 能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
(一)組織機構設立 物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公 司”兩種。
(二)工商登記 根據《公司法》有關規定,物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于 物業管理是一個新興行業,在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業管理公司的經營宗旨 物業管
理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面:
(1)物業管理是房地產開發的延續和完善,是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工,實現房地產開發、經營良性循環,促進我國住房制度改革 的深化。
(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護,使其物業保值、增值, 延長其使用壽命,最大限度地實現社會財富的節約。 (3)物業管理的對象是物業,服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象,開展各 類經營業務,寓經營與管理十服務之中,提供全方位的方便服務。
(4)發揮物業的最大使用功能,為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和 工作環境,最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
(5)履行社會管理義務,積極開展兩個文明建設,致力于全社會的文明和進步。
2.經營范圍 根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求,物業管理公司的經營范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設備的維修、保養管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環衛管理; 綠化管理; 消防管理; 物業保險管理等。
第2篇 物業安全管理工作監控辦法
物業項目安全管理工作監控辦法
1.0目的
加強對安全工作的監控,確保安全工作質量。
2.0范圍
適用于**酒店物業各項目。
3.0職責
3.1禮賓部負責定期或不定期對安全管理過程進行檢查和監督。
3.2項目經理負責安全管理工作的全面監督、檢查和指導。
3.3禮賓主管負責客轄區域內安全管理工作的業務指導與監督。
3.4禮賓領班負責本班日常業務操作的執行和落實。
4.0方法和過程控制
4.1公司禮賓部監控要求
4.1.1負責組織實施法定節假日(元旦節、五一節、國慶節、春節)敏感日的治安、安全、消防檢查工作。
4.1.2不定期抽查各部門安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。
4.1.3每季度根據檢查情況編寫安全工作分析報告。
4.2項目經理監控要求
4.2.1每月對本部門的安全、消防管理工作進行一次全面檢查,并予以記錄,就有關問題提出指導意見。
4.2.2監督禮賓主管、領班的工作狀況,及時調整安全工作業務架構,不斷完善監督機制。
4.2.3通過與顧客、業主的溝通、回訪,及時了解、掌握禮賓員的職業道德、溝通能力及服務水平,并給予有效的培訓和指導。
4.2.4及時檢查核實所安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結果。
4.2.5每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。
4.2.6掌握禮賓員的培訓情況,關心禮賓員的業余文化生活,及時調解內部矛盾,確保建立一支精誠團結的安全隊伍。
4.3禮賓主管監控要求
4.3.1檢查本部門對安全管理制度的落實情況、工作規程執行情況,發現問題及時處理。
4.3.2每周對禮賓員質量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。
4.3.3每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關情況予以記錄。
4.3.4每半月召開一次安全業務會議,總結上半月、安排下半月工作,分析安全狀況,提出整改意見。
4.3.5每半月至少進行一次夜間查崗,對夜間禮賓員工作狀態、質量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。
4.3.6每季度組織一次緊急集合,以保證禮賓員的戰斗力和應變能力。緊急集合人員為不當班禮賓員,須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.3.7每季度對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報部門經理審核。
4.3.8根據轄區治安防范的要求和特點,有針對性地擬定突發事件應急預案并組織禮賓員進行突發事件演練。
4.4禮賓領班監控要求
4.4.1嚴格執行'班前點名,班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。
4.4.2檢查本班班前執勤設施、設備的完好情況,確保當班人員的正常使用。
4.4.3當班期間對安全各崗位的質量記錄必須進行一次全面檢查,及時糾正不合格現象。
4.4.4監督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現場、車輛出入的管理力度、方式、方法,確保按規范運作,協助處理疑難問題或突發事件。
4.4.5全面監控禮賓員的夜間工作情況,如有異常,及時處理或報告。
4.4.6監督當班期間班員的考勤、紀律和工作狀態,并予以記錄。
4.4.7監督所有員工在轄區內的外在形象,及時糾正違章行為。
4.4.8規范禮賓員在參與集體、公眾活動中的形象。
4.4.9嚴格執行內務管理規定,督促不合格者限期改正,并予以記錄。
4.4.10嚴格執行月考核制度,公平公正地評價所屬員工。
4.5.11每月全面檢查、收集各崗位的質量記錄交主管審核存檔。
4.6夜間工作監控要求
4.6.1夜間查崗是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查各項目禮賓員夜間工作狀況,督促提高安全防范意識,保證安全管理工作質量。
4.6.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
4.6.2.1'a級檢查'是全公司范圍的檢查,計劃時間的安排由品質督導部于每年1月10日前制定完成,報管理者代表審批,由品質督導部人員及其它部門主管以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質督導部,由品質督導部于計劃實施前24小時內將抽查部門通知查崗人員。'a級檢查'須保證每月至少一次。
4.6.2.2'b級檢查'是以各項目為單位的內部檢查,計劃由各項目經理于每年1月10日前制
定完成,報禮賓部審批,由部門主管及以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經理/管理者代表、品質督導部、禮賓部及項目經理,由項目經理于計劃實施前24小時內通知查崗人員。'b級檢查'須保證每月至少一次。
4.6.2.3'c級檢查'是臨時性突擊檢查,由公司、品質督導部、禮賓部或項目臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間,并組織實施。
4.6.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調度、安排。
4.6.4查崗必須包括以下內容:
4.6.4.1禮賓員夜間工作狀況:精神狀態、反應靈敏度、安全意識等。
4.6.4.2通信設備使用情況:各類通訊設備的使用狀況,緊急狀態下的通訊使用是否正常。
4.6.4.3禮賓員配戴情況:禮賓員的應急裝備能否起到在緊急狀態下的正常使用。
4.6.4.4交接班記錄:各類質量記錄的填寫是否齊全、清晰,格式是否規范,有無亂撕、寫、畫等現象。
4.6.5 查崗人員須填寫《查崗情況登記表》,并由接受檢查的當值人員簽字確認。查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發表部門(人)。
4.6.6檢查結果的處理
4.6.6.1品質督導部須對a級檢查的結果進行全公司范圍的通報,并負責對相關部門的糾正和預防措施進行跟蹤驗證。
4.6.6.2 項目經理須對b級檢查的結果進行部門范圍內的通
報,制定實施糾正和預防措施,并保存相關記錄。
4.6.6.3由公司層面組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查,由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。
5.記錄表格
5.1 **wy/wi/8.2.3-02-f1 《夜間查崗計劃》
5.2 **wy/wi/8.2.3-02-f2 《查崗情況登記表》
5.3 **wy/wi/8.2.3-02-f3 《安全工作檢查記錄表》
第3篇 物業管理知識--社區工作篇
物業管理知識學習--社區工作篇
001物業管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。
002康樂中心服務的主要內容有:運動;娛樂;美容美發;健美。
003社區的概念是:社區是社會學概念。是指一個相對獨立和穩定的地域,以及在該地域上由某種關系而產生的由某些共同意識、利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。
004構成社區的四個要索是:相對獨立和穩定的區域;有一定關系和數量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感,及由此產生某些集體的意識和行為。
005社區建設與物業管理的關系是:都是以人為中心開展活動,為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業管理主要從完善物業及周圍環境的功能來體現以人為中心,為社區創造清潔、優美、舒適、方便、文明、安全的居住環境。社區建設則著眼于協調人際關系,通過建立良好的人際關系來體現以人為中心的各項建設。
006社區建設與物業管理的一致的目標是:形成區內居民心靈溝通;形成社區整體獨特的文化品味。
007區域化綜合物業管理的涵義是:應用城市管理理論、系統論及可持續發展理論,對轄區物業(包括建筑物土地、市政、環境、配套設施等)實行綜合管理,并承擔一定的社會職責(公用、公益事業,城區管理,協助政府部門完成相關的責任目標等),以社會效益、經濟效益、生態效益并重為目標的綜合物業管理類型。
第4篇 z苑小區前期物業管理運作工作
某苑小區前期物業管理與運作工作
管理處人員應在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同,驗收的側重點及程度也不同,需要區別對待。工程驗收是施工單位向發展投資商移交物業,驗收的方式按國家標準進行。而物業接管驗收是發展投資商向物管方移交物業,驗收的方式是按業主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節現場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統:包括正常供配設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。
五、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。
第二節資料交接
一、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等;
二、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、發電、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電話、網絡保養及協議等。
第三節其它交接
一、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議書)等。
三、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應該主動與管理方協商有關驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業的質量而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發現的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可,屬于無法返修的項目報告'**苑 '開發商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請'**苑 '開發商備案。
四、設施設備試運行:
為保證業主進駐后設備即能正常運行,在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
五、清潔開荒:
在業主、租戶進駐前,管理方將負責進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業主、租戶損失及后續物業管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證'**苑'業主全面進駐后得到良好的服務,管理處應該主動將注意事項、管理處聯系電話、值班電話及管理承諾、《業主、租戶手冊》、《業主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交'**苑'發展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業主、租戶。
七、做好業主全面進駐的準備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發展商聯系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中,管理處應再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同時監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。
根據'**苑'的具體情況來看,目前還沒有業主、租戶入場,物業管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'發展商選中與我司合作進行管理,我司將與發展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發展商提出來的要求隨時增加人員和設備,滿足廣大業主的需求,提高服務檔次,真正做到令業主、租戶、發展商領導滿意。
第5篇 某某物業管理評審控制工作程序
某物業管理評審控制程序
1 目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系,以確保質量管理體系持續的適宜性、充分性和有效性。
2 適用范圍
適用于對公司質量管理體系的評審。
3 職責
3.1 總經理批準管理評審計劃和管理評審報告,主持管理評審活動。
3.2 管理者代表負責向總經理報告質量管理體系運行情況,提出改進建議,編制相應的管理評審計劃和報告,檢查整改的落實情況并加以協調、評價。
3.3各相關部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出的相關的糾正、預防措施。
4 工作程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,可結合內審后的結果進行,也可根據需要安排。
4.1.2管理者代表于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》,報總經理審批。評審計劃主要內容包括:
a)評審時間;
b)評審目的;
c)評審內容;
d)參加評審部門(人員);
4.1.3當出現下列情況之一時,評審內容可增加管理評審頻次。
a)公司組織機構、服務范圍、資源配置發生重大變化時;
b)發生重大質量事故或用戶關于質量有嚴重投訴或投訴連續發生時;
c)法律、法規、標準及其他要求有變化時;
d)市場需求發生重大變化時;
e)即將進行第二、三方審核或法律、法規規定的審核時;
f)質量審核中發現嚴重不合格時。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應包括與以下方面有關的當前的業績和改進的機會:
a)審核結果,包括第一方、第二方、第三方質量管理體系審核的結果;
b)業主和住戶的反饋,包括滿意程度的測量結果及與業主和住戶溝通的結果等;
c)過程的業績和服務的符合性,包括過程、服務測量和監控的結果;
d)改進、預防和糾正措施的狀況,包括對內部審核和日常發現的不合格項采取的糾正和預防措施的實施及其有效性的監控結果;
e)以往管理評審跟蹤措施的實施及有效性;可能影響質量管理體系的各種變化,包括內外環境的變化,如法律法規的變化等。
f)質量管理體系運行狀況,包括質量方針和質量目標的適宜性和有效性。
4.3評審準備
4.3.1預定評審前十天,管理者代表向總經理匯報現階段質量管理體系運行情況,并提交本次評審計劃,由總經理審批。
4.3.2管理者代表根據評審輸入的要求,組織各部門收集管理評審的資料,編制《管理評審輸入資料》,交由總經理確認。
4.3.3管理者代表將評審會議的時間、地點、參加人員、評審輸入內容以《管理評審通知單》的形式發給參加評審的人員。
4.4 管理評審會議
a)總經理主持評審會議,各部門負責人和有關人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項提出糾正和預防措施,確定責任人和整改時間;
b)總經理對所涉及的評審內容作出結論(包括進一步調查、驗證等)。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應包括以下方面有關的措施:
a)質量管理體系及其過程的改進,包括對質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b)與業主和住戶要求有關的服務的改進,對現有服務符合要求的評價,包括是否需要進行服務、過程審核等與評審內容相關的要求;
c)資源需求等。
4.5.2 會議結束后,由管理者代表根據管理評審輸出的要求進行總結,編寫《管理評審報告》,經總經理審批,并發至相關部門并監控執行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。
4.6改進、糾正、預防措施的實施和驗證
管理者代表根據《糾正和預防措施控制程序》的規定,對改進,糾正和預防措施的實施效果進行跟蹤驗證。
4.7 如果評審結果引起文件更改,應執行《文件控制程序》。
4.8 管理評審產生的相關的質量記錄應由總經理按《記錄控制程序》保管,包括管理評審計劃、評審前各部門準備的評審資料及管理評審報告等。
5 相關文件
5.1 《內部審核控制程序》
5.2 《糾正和預防措施控制程序》
5.3 《文件控制程序》
5.4 《記錄控制程序》
6.相關記錄 qr-003-01 <管理評審計劃>
qr-003-02 <管理評審通知>
qr-003-03 <管理評審報告>
qr-ty-o1 <會議記錄>
第6篇 新物業項目入伙管理工作程序
新項目入伙管理工作程序
1總則
1.1有序組織業戶入伙,提供便捷、高效的顧客服務,是地產銷售和后續物業服務的重要內容,項目所在公司和物業分公司應相互配合,嚴密策劃和組織新項目的業戶集中入伙工作。
1.2新項目集中入伙工作由項目所在公司主導,物業分公司配合。
1.3各物業分公司應配合項目所在公司履行房屋保修義務,在保修期內工程質量問題必須得到及時、有效的處理,切實維護業戶合法權益和ee地產的品牌形象。
2相關職責界定
2.1項目所在公司總經理負責組織成立交樓入伙工作小組,制定交樓入伙工作方案,組織交樓準備工作,確定入伙時間。
2.2項目所在公司營銷部、工程(配套)部、開發設計部、財務部參與入伙工作。
2.3物業分公司負責具體編制物業入伙方案,按計劃準備及組織實施入伙管理工作。
2.4管理公司物業管理部負責各項目入伙管理工作的指導和監督。
2.5項目所在公司工程部負責協調監理公司和施工單位參與交樓驗收工作。
3工作程序
3.1成立入伙工作小組
3.1.1組成人員:由項目所在公司總經理、營銷總監、設計總監、工程總監、財務總監和物業分公司總經理組成,項目所在公司總經理擔任組長,物業分公司總經理擔任副組長。
3.1.2人員分工:接待組(負責客戶引導、業戶身份核驗、資料接收及發放)、收費組、驗收組、發鑰匙組、咨詢及后勤保障組,入伙當天現場總指揮為物業分公司總經理。
3.2入伙策劃
3.2.1在入伙前,物業分公司將《入伙須知》及其它需提示的內容與項目所在公司的《入伙通知書》一起向業戶送發,向業戶明示入伙須知信息。
3.2.2物業分公司負責配合項目所在公司做好業戶集中入伙工作,擬訂項目集中入
伙方案。項目集中入伙方案經物業分公司總經理和項目所在公司營銷(策劃)部審核、總經理批準后,報管理公司物業管理部、市場部備案。管理公司收到入伙方案的日期應與預定的入伙日期至少提前30天。
3.2.3入伙過程中涉及的所有收費項目,且在房產銷售合同中未明確約定的,收費標準必須在入伙方案審批前報管理公司批準后方可執行。
3.2.4新項目集中入伙方案中應包含對可能的緊急的識別、評價,以及相應的處置預案。
3.2.5入伙方案的內容應包括但不限于:
a)入伙的時間及實施地點;
b)入伙工作目標及接待能力要求;
c)入伙手續辦理的流程;
d)接待現場布置要求;
e)可能緊急情況及處置預案要求;
f)負責入伙工作的人員安排及職責;
g)入伙過程中使用的文件和表格;
h)入伙準備工作的安排及要求;i)所需費用預算。
3.3交樓入伙準備工作
3.3.1人員培訓
a)按人員分工,明確各組的任務及與其它組的銜接要求;
b)對工作流程、注意事項及入伙中業戶普遍關注的收費、驗收、房屋質量保修、裝修等問題進行培訓,必要時擬寫《入伙工作統一說辭》。
3.3.2入伙發放資料及記錄的準備
交樓入伙工作小組在業戶入伙前15個工作日準備好用于入伙的必要的資料,并由物業分公司整理匯總備用。
1)入伙發放資料包括(不限于):
a)入伙通知書;
b)出庫單;
c)入伙須知(可制成印刷品張貼);
d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);
e)業主臨時公約;
f)住戶手冊;
g)房屋質量保證書;h)房屋使用說明書;i)裝修手冊;
j)物業管理費批文;
k)物業管理相關法律法規文本。
2)記錄包括(不限于):
a)業戶情況登記表;b)入伙流程簽認單;c)區域防火責任書;d)入伙收樓確認單。e)整改項目報告。
3.3.3入伙前與業主的溝通為了使入伙工作順利開展,在項目所在公司寄發《入伙通知書》時,物業分公司可將業主須知的相關資料一同寄發。
3.3.4入伙現場環境布置要求
a)總體環境應布置成喜慶、熱烈的場面,襯托出ee品牌;
b)入伙辦理的區域必須保持干凈衛生、井然有序,必要時采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進行裝飾;
c)入伙現場辦理地址、辦理時間、入伙注意事項、入伙流程等標識,相關場地、道路應有明顯、溫馨的指路牌;
d)工作人員按分工不同應有明確的工作區域,避免出現慌亂現象、服務人員著裝整齊,精神飽滿;
e)在許可條件下,現場設置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進行辦理入伙的環境;
f)辦公現場資料擺放整齊有序。
3.4入伙手續的辦理
3.4.1入伙手續辦理流程圖
入伙手續辦理流程圖
業主
………攜帶資料,按規定時間到達入伙現場
營銷部
………核對確認業戶身份,向業戶發放《出庫單》
接待組
………業戶情況登記,補簽相關合同
收費組
………收取相關費用,開具發票
驗收組
………與業戶共同驗收房屋,出現問題記錄并跟蹤返修,水電開通,水電表初始讀數抄錄
鑰匙發放
………發放鑰匙,發放資料
資料歸檔
3.4.2項目所在公司營銷(策劃)部負責核對業戶《入伙通知書》,查驗以下業戶證
件:
a)購房合同原件;
b)業戶身份證或護照原件;
c)單位購房的查驗須出示單位營業執照副本;
d)委托他人辦理的須出示業戶委托書,并留存。
3.4.3確認業戶身份無誤后,營銷部向業戶簽發《出庫單》。
3.4.4接待組
a)核對、回收《出庫單》存根聯;
b)留存業戶證件復印件,填寫《業戶情況登記表》,簽署《區域防火責任書》;
c)與未簽約業戶補簽《前期物業管理協議》和《業戶臨
時公約》;
d)經辦人在《入伙資料交收登記表》上的'業戶資料提交欄'簽字確認;
e)請業戶在《入伙流程簽認單》文件欄上簽字確認。
3.4.5收費組依照法規、政府批文和公司要求,收取物業管理費等有關費用,并與業戶共同在《入伙流程簽認單》收費欄簽字確認。
3.4.6驗收組
a)在業戶交納完入伙費用后,驗收組通知水電工開通該業戶物業的水電,攜同施工單位、監理公司,與業戶對房屋進行驗收;
b)將水電表初始讀數及驗收情況登記在《入伙收樓確認單》中;
c)房屋驗收合格的,驗收組與業戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中簽字確認;
d)驗收中發現問題,按3.6進行。驗收完成后驗收組與業戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中注明并簽字確認。
3.4.7鑰匙發放組
a)房屋驗收無問題或業戶要求在搬入后再行維修的,鑰匙發放組將業戶房屋鑰匙全部交給業戶;
b)房屋驗收有問題的,鑰匙發放按3.6進行。組在將業戶房屋鑰匙交給業戶時,經業戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄),供維修使用;
c)業戶領取鑰匙后,在《鑰匙領取登記表》及《入伙流程簽認單》上簽字確認;鑰匙托管的,在表單備注欄注明;
d)鑰匙發放組將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》發給業戶保存,并請業戶在《入伙資料交收登記表》上的'入伙資料收取欄'簽字確認,入伙手續辦理完畢。
3.5所有資料和業戶檔案由物業分公司負責收集、整理和保存。
3.6房屋交收問題的整改
3.6.1驗收發現問題時,業戶在《整改項目報告》中記錄交給驗收人員,將鑰匙交給驗收人員便于維修,并在《入伙收樓確認單》的'回執欄'中填寫相關記錄并保留回執欄;
3.6.2物業分公司根據《整改項目報告》內容向綜合維修隊下達《工程維修作業單》,項目所在公司須督促盡快維修,以免影響業戶裝修;
3.6.3維修完成并通過物業分公司檢驗后,物業分公司聯系業戶前來復驗,向業戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》的乙條款中簽字確認。
3.7集中入伙辦理過程中,項目所在公司、物業分公司必須確保:任何存在疑慮或不滿意見的業戶均能及時地與公司高層管理人員溝通,避免現場服務人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴散。
3.8集中入伙期間,物業分公司必須每對入伙辦理情況進行匯總統計,在當天報告項目所在公司。
3.9物業集中入伙結束后一周內,物業分公司總經理應組織本公司對入伙工作進行總結,對入伙過程中反映出來的房屋質量、銷售服務、物業服務等方面問題進行匯總統計,報送項目所在公司及管理公司物業管理部備案。
4零星入伙(入住)
在物業集中入伙之后,針對物業正常運營期間個別業戶(租戶)入伙手續辦理,除不必制訂準備工作計劃和交付方案外,相關入伙手續仍必須按上述規定辦理。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知書(范本)
5.2wdwy-wi-mm7502入伙須知(范本)
5.3wdwy-fr-mm7501出庫單
5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程簽認單
5.5wdwy-fr-mm7503業戶情況登記表
5.6wdwy-fr-mm7504區預防火責任書
5.7wdwy-fr-mm7505入伙收樓確認單
5.8wdwy-fr-mm7506整改項目報告
第7篇 商業廣場前期物業管理介入工作方案
物業管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析,實施對'**商業廣場'全面管理分為5個階段,并根據不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業本體(包括各類設備、實施)、研究開發商的管理思想、研究前期業主的構成情況。
基礎工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業的可行性報告、品牌戰略報告,并在公司辦公會議上評審通過;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據開發商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。
4.需開發商配合的主要工作
5.提供物業相關圖紙,為物業管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;
7.協調承建、物業雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓模擬階段
中心工作
抽調各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎工作
1.培訓工作
2.人員組成
公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質),抽調或招聘管理處經理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協調和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓實施
集中學習iso國際質量標準以及公司貫標文件。
制定適合物業管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規程。
制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。
根據培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。
4.施工監理介入
根據開發商、承建商、物業管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質量監理。
建議采用的方法:
二周一次現場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。
物業管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監理介入情況。
需開發商配合的工作
協調進入施工現場的方式或辦理工地出入證件。
根據物業員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。
(3)現場模擬階段
中心工作
通過現場模擬,達到臨戰狀態。
基礎工作
1.根據擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。
2.通過現場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。
3.進行接管訓練,調整適應狀態。
4.現場考察關于居住物業禁止行為,并擬成文件交開發商審核,以備派發《入戶通知書》時一并發放。
5.對前期質量監理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發商并落實糾正預防措施。
6.與開發商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。
需開發商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現場方便。
9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發并要求業主簽收《居住物業禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業公司。
11.監督承建商重視物業公司前期質量監理中報告的相關質量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業的全面驗收。
1.預驗
驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經公司經理批準后送達開發商,由開發商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。
3.正式驗收
經整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業建筑及設備、設施符合接受要求。
接納前期業主入住。
基礎工作
驗收工作基本內容見前期物業管理工作設想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發、簽收各類資料。
物業公司派發或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業各類禁止行為)。
物業管理規定(各崗位職責)。
物業管理收費批準文件。
房屋裝修協議書(明確業主在裝修中需承擔的義務)。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業項目遵守的各類規定)。
停車占路協議書(明確車位及相應的權利義務)。
業主辦理入住手續時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發商簽發的入住通知書
業主身份證或企業營業執照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業主辦理入住手續時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質量監理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質量體系。
需開發商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質量驗收手續,把好第一關。
派員定期參加建筑質量回訪會議并監督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。
3.制定糾正和預防措施。
4.全面實施品牌戰略。
基礎工作
5.總結前階段的經驗教訓,為業主提供更直接更有效的服務。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。
7.對可能發生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰略。
需開發商配合的工作
9.組織相關人員對物業管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。
10.參與制定糾正和預防措施。
二、前期物業管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。
簽訂物業管理合同一周內協調進入施工現場。物業管理前期介入(按規定辦理施工現場進入手續)。
簽訂物業管理合同后按前期介入要求實施物業管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現場,對施工現場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發商向物業公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協調會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發商、承建商、監理派員參加。
交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發商派員參加會議。
2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓計劃。
2、管理服務中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓工作。物業公司制定,開發商提供售樓合同樣本壹份及對業主承諾文書樣本。
簽訂物業管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發商、承建商、物業公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業公司負責。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發商、承建商、物業公司參加。
承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發商有關領導主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業公司負責。
承接查驗前一周對物業進行預檢物業公司負責
承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業公司負責,開發商指導
承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業公司負責
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業公司負責
銷售期間派發各類資料并要求購房者簽收開發商負責
承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發商、承建商、物業公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業主入住滿二個月,召開業主回訪工作會議開發商、物業公司、部分業主參加
正常管理期檢查物業公司管理情況開發商
三、前期介入物業管理的內容
(一)、對整個物業從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。
(四)、結合物業管理的實際經驗,對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。
(七)、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。
(八)、配合開發商做好樓宇銷售工作
第8篇 物業日常與客戶溝通管理工作程序
1.0程序目的
確定日常與客戶的溝通渠道并加以控制,提高與客戶溝通的效率。
2.0適應范圍
2.1適用于與客戶有關的通知、告示管理;
2.2適用于客戶咨詢管理;
2.3適用于客戶回訪的管理;
2.4適用于宣傳欄的管理;
2.5適用于客戶服務手冊的管理;
3.0工作職責
3.1客服中心負責對客戶各種通知、公告的監督管理;
3.2管理處負責溝通信息的匯總和改進;
4.0程序內容
4.1溝通的目的:
4.1.1識別客戶的需求;
4.1.2識別客戶的不滿和抱怨;
4.1.3向客戶傳播公司信息和公司文化;
4.1.4增進與客戶的了解和感情。
4.2溝通的管理:
4.2.1通知、公告的管理:
1)通知、公告的內容;
(1)影響到客戶的日常生活,如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等;
(2)公司對客戶的提醒,如辦理停車卡通知、更換老化水表的通知、臺風警報通知等等;
(3)需要客戶配合的事務,如舉辦社區文化的通知、召開客戶大會的通知等等;
(4)須向客戶公布的小區的事務,如小區獲得的榮譽、業主委員會的成立、新的服務項目、服務承諾等等;
2)通知、公告由客服中心打印,并建立信息公布臺帳,同時將原件存檔,若是特殊情況,如停水、停電,則用彩色顯示,以引起客戶的高度重視;
3)區域管家將復印件張貼在通知欄內;
4)區域管家定期巡視,若在有效期內被損壞,區域管家重新張貼一份,以備客戶查看;
5)有明顯時效的內容過期由區域管家撤下,避免浪費客戶的時間或引起誤解,若無明顯的時效,則在貼出一個月之后由區域管家撤下。
4.2.2客戶咨詢的管理:
1)客戶咨詢的渠道:電話咨詢、來訪;
2)客服中心接聽電話時,在鈴響三聲之內接聽;
3)在面對面咨詢時,主動向客戶問好,并且與客戶保持合適的距離,大方得體地同客戶交談;
4)當客戶要講話時,員工仔細傾聽,回答客戶問題時,耐心、禮貌、熱情;
5)等客戶獲得滿意答復后,禮貌地道聲再見,若是電話咨詢,等客戶掛掉電話之后,再放下電話,對于記錄的問題盡快弄清楚,并回復客戶。
4.2.3住戶手冊的管理:
1)在小區入伙前,客服中心設計、編寫入伙手冊;
2)在小區入伙時,客服中心將住戶手冊發放給客戶;
3)住戶手冊由客服中心負責存檔;
4)當小區客戶發生變更時,客服中心要給新客戶發放住戶手冊;
5)當住戶手冊發生變更時,比如管理費調整時,客服中心將變更的內容制作成精美的彩頁,由物業管家負責將彩頁送至每家每戶信箱。
4.2.4宣傳欄的管理:
1) 宣傳欄由客服中心負責制作、管理;
2) 宣傳欄的內容需健康、向上、面向社會化;
3) 宣傳欄的內容一般每2~3月更換一版,更換日期訂為每月月底;
4) 巡邏保安員定期巡視,以保障宣傳欄完好。
4.2.6生日賀卡:
每周由物業管家提前派送生日賀卡給本周生日的業主,增進管理處與業主的感情。
4.2.7客戶回訪:客服中心定期對客戶進行回訪。詳見《客戶回訪工作規程》。
5.0支持性文件和記錄:
5.1《解答客戶咨詢工作規程》
5.2《客戶回訪工作規程》
第9篇 小區物業管理服務工作控制方式
小區物業管理服務工作的控制方式
1、服務質量監督檢查
物業管理中心通過持續的巡視和檢查來督促各崗位人員完成管理目標,提高物業管理服務的質量;并通過積極與業主溝通,定期征詢業主的意見,以達到持續改進服務質量。
檢查項目周期實施人檢查內容
崗位巡視每日部門主管各崗位完成本日的工作計劃和
服務標準狀況
專項檢查每月管理中心項目經理檢查各項工作落實情況,總結每月工作情況
年終總結每年管理中心項目經理檢查管理中心的整體運作和管理目標的完成狀況
業主意見征詢每季抽樣調查不少于1/3的業主全面調查各業主對管理中心各個服務項目的意見,根據業主提出的合理化意見改進物業管理的服務工作
2、管理工作的日?？刂?/p>
(1)監督機制
a、公開監督制:公布管理中心服務前臺電話,設立管理中心項目經理意見箱,接受投訴和建議。所有員工佩帶工卡上崗,以便于公開監督。
b、業主評議制:管理中心對各項管理活動實行監督、跟蹤、反饋,對業主或其他來源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實行閉環管理,使業主滿意。
c、定期報告制:管理中心定期向開發商相關主管部門、物業公司報告工作,檢討物業管理不足之處,持續改進工作。
(2)自我約束機制
a、管理中心在物業管理過程中,嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例和實施細則。
b、巡視檢查制:由管理中心對各部門員工進行定期或不定期檢查,發現問題及時糾正。對重大質量問題或多次重復出現的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
c、實行考核淘汰制:管理中心每年對員工進行全方位考核,實行末位淘汰制,對管理中心項目經理實行述職考核,不適應崗位者,根據其能力及特點更換崗位。
第10篇 xx學校物業維修管理工作職責
學校物業維修管理工作職責
(一)日常巡視與報修管理
1.全員檢查:每日由樓長綜合檢查,白班保潔員隨時巡視,夜班門衛(保安、巡視員)按規定時間巡視,所有的工作人員都要參與到維修工作中來。
2.檢查范圍:樓內的消防、水電、木工及其它相關的基礎設施。
3.報修及時性:每樓由樓長或樓長指派專人負責報修事宜,各崗位如發現樓內設備設施損壞,根據類別不同,及時報到相關的維修部門,不得耽誤或累積。
4.跟蹤服務:維修人員進行維修時,由該區負責的保潔員進行跟蹤服務,這樣既可以向維修人員介紹具體情況,也便于了解維修結果,并及時反饋給維修負責人。
5.簽字確認:認真填寫維修記錄,經確認損壞設施已經修好,維修人員簽字后,此次維修才能完畢。
6.季節性預防:做好春季防風、夏季防雨、冬季防寒工作,對樓內的薄弱部位加強檢查,提前做好維修工作。
7.大修申報:按學校工作要求,及時準確地將樓內的大修計劃進行申報。
8.疑難維修:對不能修復的項目進行疑難維修管理,填寫報修單,由公司公共樓宇部專項負責疑難維修的負責人報送到有關部門集中處理。
(二)維修工作記錄
編號:
樓宇名稱首次報修時間年月日報修電話
報修人接待人
報修說明
維修結果
再次報修時間年月日 報修人接待人
情況說明
維修結果
第11篇 銷售中心物業管理工作督導協調措施
1、在銷售中心現場建立早檢查早點名制度。每天上午8:50進行早檢查,早檢查時,上崗人員統一在銷售中心門口適當位置列隊集合,由現場綜合管理員對上崗人員個人著裝、儀容儀表進行檢查講評,對工作情況、注意事項、工作安排進行講評和安排,并將檢查結果進行記錄,作為員工績效考核的重要依據。
2、建立周例會制度。由現場綜合管理員組織,對本周的情況進行講評,對下周工作進行安排。周例會時應請示銷售負責人,征求其工作中的建議及意見或請銷售負責人直接參加。
3、現場綜合管理員要定期參加開發建設單位的有關會議,向開發公司領導匯報物業服務工作,并聽取領導的意見,了解項目進展情況,并將情況及時反饋到物業公司。
4、現場綜合管理員每天應按照《清潔工作質量檢驗標準》和《秩序維護員物業服務質量檢驗標準》,對各崗位員工完成的工作質量進行檢查,并詳細記錄在《工作日志》上。
5、對建設單位和銷售工作人員提出的問題及現場檢查發現的問題,現場負責人應記錄在《員工個人工作質量不合格事件登記本》上,并通知相關人員及時整改處理。
6、現場管理員每月25號前,應將服務工作完成情況、建設單位和銷售中心領導的評價意見及建議、員工的工作表現和服務工作中的改進建議等進行月總評,并將匯總情況以書面形式上報公司上級領導。
第12篇 濱海小區物業管理工作重點
濱海新城小區物業管理工作重點
(一)切實做好安全防范與管理工作,杜絕因管理原因而造成治安事件
小區公共區域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環,為加強外防、內保,防止一切可能導致出現的安全、安全防范事件發生,維護小區物業公共區域安全及公共秩序,我們擬主要從以下四方面加強小區的安全防范與管理工作。
根據濱海新城項目出入口設置ic卡門禁系統,只有小區業主/住戶憑ic卡方可出入小區,所有外來來訪人員均要求登記出入。
在內部管理方面,嚴格把好人員錄用培訓關,重點做好對員工的安全服務意識、業務技能、管理標準和思想品德、職業操守的教育培訓,新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后嚴格進行有計劃的培訓,做到培訓前有計劃、有目的,培訓過程中有記錄,培訓后有考核,并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據,全面提高員工素質。依據iso9001:2000質量體系標準制定各項內部管理制度、操作規程,嚴格履行各級人員的崗位職責,加強對管理區域的巡查力度。
在制度建設上,我司將根據濱海新城物業實際特點及管理服務需求,及時建立該項目的各項公眾管理制度,包括安全防范管理規定、消防管理規定、物品進出管理規定、車輛管理規定、防火應急指南、文明公約等,為濱海新城的物業管理工作提供標準、依據。
在安全防范管理上采取'層級控制、全員參與'的管理措施,保安員實行定崗、定員、定責制,對小區的安全進行全面防范,確保因管理原因而造成的安全事件發生率為零,讓濱海新城廣大業主有安全感、舒適感。
1、層級控制
① 重點監控:在各出入口、各要道布哨布崗,設置出入口守衛保安崗;
② 全天候監控:在主要出入口,保安實行24小時值班,24小時巡邏;
③ 聯合監控:設置熱線,一旦發現可疑人物,立即報警;
④ 建立小區安全防范快速反應體系:采取固定崗、巡邏崗相結合,連環巡視,做到一處有事,環環連動,如有突發事件發生,快速救援人員立即趕到。所有保安人員實行準軍事化管理。
2、全員參與
① 以管理中心保安員為主要力量,其它全體員工為輔助力量,共同維護環境安全。
② 全員參與,訂立安全公約,廣泛宣傳安全防范政策,使'小區安全,我之責任'的觀念和安全意識深入業主心中。
(二)加強小區內裝修管理,確保無違章裝修現象
本項目因屬毛坯樓即交付業主使用,這給后期的裝修管理帶來較大的困難和一定的壓力。在確定以無違章裝修作為工作重點之一的基礎上,根據我公司物業管理人員的成功經驗,將在濱海新城嚴格實施'有章可循、違章必糾'的裝修管理規定,在業主收樓階段引導其按公司所制定的二次裝修管理規定進行裝修。靈活運用各種手段,管理上講理、講法、以預防為主,把違章裝修控制在萌芽階段,確保在濱海新城無違章裝修事件發生。
(三)精心維護,保障設備安全運行
小區的設備管理是物業管理工作的支撐點,設備管理的好壞是檢驗物業公司管理水平的試金石,更是創建高品質生活環境的關鍵之一。在實施管理上,擬對設備管理工作采用現場直接管理,精心挑選及培養一批技術精、作風優的技術骨干,組成該項目的設備管理隊伍,制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規程和崗位職責,建立嚴格的運行值班制度,做好數據分析記錄,及時發現隱患及時排除,當日事當日清,小故障不過夜,重大故障隱患在突擊搶修的同時,及時向公司匯報,由公司協調抽調技術骨干突擊完成,并做好記錄備查,建立設備設施維修保養檔案,建立和完善設備設施等級保養制度,定期制定設備維護保養計劃,將設備設施的保養責任落實到人,每臺設備張貼責任卡,使設備保養工作規范化、正規化和標準化。建立對外保養設備的監督檢查制度,對維修保養的工作質量,技術性能跟蹤檢查驗收,定期向廣大業主匯報,設備管理隊伍不定期對設備運行情況、維護保養情況進行檢查,開展評選先進設備維護活動,為設備保養工作訂立高標準,以使設備保養工作在受控狀態下進行,為創建舒適、良好的生活和居住環境提供有力保障。
(四)加強清潔綠化的監督管理,以滿足廣大業主高品質健康生活需求
根據濱海新城的物業管理服務質量需求,我們按照清潔綠化服務標準、服務細則、工作計劃等實施專業的清潔綠化管理,同時,我司將建立健全清潔綠化督導管理機制,每天清潔綠化主管將對其清潔綠化管理質量進行督導檢查并作好檢查記錄,若質量未達到標準,將嚴格按照清潔綠化管理罰則實施,并作好罰則記錄,計入到清潔綠化人員的考核中。
