第1篇 物業管理前期介入工作內容-2
物業管理前期介入的工作內容(2)
第二節 銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業管理模式研究、物業管理方案策劃、確定《業主臨時公約》內容和簽定《前期物業服務合同》、銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業管理模式研究:
通過對新物業管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業管理的特色及物業管理前期規劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業推出的'蘭溪谷禮賓式管理模式'、'城市主場酒店式管理模式'、'海月社區區域客戶助理'管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當地居民消費能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創新的服務內容。
完整的物業管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業可在銷售現場進行推介和答疑。
編制《物業管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業管理方案,它是物業公司對物業管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業簽訂《前期物業服務合同》重要依據。
1.編制程序
地產下發委托物業管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業管理方案評審會。
在該項目物業管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業總經理和地產領導審批后,組織實施。
2.物業管理方案包含內容
物業管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業服務協議》
《物業管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業服務合同》,并在房屋銷售時協助地產購買者簽訂《業主臨時公約》。
銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據營銷現場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業管理專業知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規程》、《樣板房服務操作規程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業推介資料,地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現場解答有關物業管理承諾問題。
第2篇 物業項目管理處工作職責2
物業項目管理處工作職責(二)
1、貫徹執行國家的有關政策、法律、法令和公司的各項規章制度;
2、負責管理所轄物業的日常業務、糾正各種違章行為,為住戶創造一個優美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優質服務;
4、協助公司工程部對物業進行養護和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業區域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作;
7、調查研究,深入了解住戶對管理服務工作意見,處理住戶對管理服務工作的投訴,重大問題報請公司物業部或公司領導處理解決;
8、完成領導布置的其他工作。
第3篇 某物業環境管理工作程序
環境管理是物業管理工作中重要的關鍵性環節,是物業管理水平的重要標志,是延長設備和建筑物壽命的重要因素,整潔的物業環境為業主和使用人創造了清潔衛生、健康舒適、優美的工作環境和生活環境。
環境管理可分為二大部分:清潔管理、綠化管理。本課程重點探討清潔管理的有關知識。
清潔管理的定義:對所管物業范圍內(紅線范圍)進行定點、定時、定人的日常清潔、廢棄物的收集和清運,依照管理規定對物業使用人進行宣傳教育、管理和監督,通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性的工作,維持公共區域的清潔衛生。
清潔管理工作的五個方面
清潔管理工作范圍
清潔外包的招投標工作
清潔工作監管
清潔工作中注意'安全管理'
蟲害的防治與消殺工作
一、清潔管理工作范圍
分大廈和住宅區兩種物業類型進行闡述
(一)大廈
大廈類(含高層住宅)的清潔管理主要工作范圍又分室內、室外兩種情況。
a、室內:
大堂:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、信報箱;5、指示牌;6、服務臺(總臺);7、宣傳板欄;8、消防器材;9、室內綠化;10、果皮箱。
電梯廳:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室內掛飾;8、室內綠化。
電梯:
1、地面;2、電梯門;3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墻面;3、扶手;4、臺階;5、天面。
樓層走道:
1、地面;2、墻面;3、門窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共衛生間(寫字樓):
1、衛生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
公共茶水間(寫字樓):
1、衛生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
樓層垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墻面;4、天花。
會議廳(寫字樓):
1、一切設施。
地下車庫:
1、地面;2、墻面;3、天面;4、管道;5、停車場設施(包括自行車、摩托車)。
樓層管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、廣告牌;4、水溝;5、其它設施。
b、室外:
外墻面
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、雕塑
排風口
沙井、雨水井、污水井、管道、化糞池
管線與明裝公共設施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅區
住宅區(多為多層住宅)的清潔管理工作主要內容也可分室內、室外兩種情況。
a、室內:
樓道
1、臺階;2、扶手;3、墻面;4、天面;5、窗戶;6、門;7、信報箱;8、電表箱;9、燈具。
天面:
1、地漏;2、水溝。
b、室外:
外墻面:公共管道
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、指示牌、雕塑
公共游樂設施
沙井、雨水井、污水井、化糞池、管道
垃圾中轉房、垃圾桶、果皮箱
自行車棚
二、清潔外包的招投標工作
清潔管理的招投標工作可分解為六個步驟:確定標底、成立招標小組、發標工作、開標過程、發中標通知、簽訂清潔工作承包合同。
(一)確定標底:編制招標書
(二)成立招標小組:公司領導、智深清潔顧問、業務分管成員、管理處主任。
(三)發標工作
1、發函邀請清潔工作企業。
2、確定投標企業:應具備清潔工作資質、營業執照、稅務登記、企業資質。
3、領取招標書。
(四)開標過程
1、標書評定
2、現場答辯
3、清潔工作現場考察
4、招標小組成員的評分確定中標企業
(五)發中標通知書
(六)簽訂清潔工作承包合同
三、清潔工作監督
(一)清潔工作監管的重要性
清潔工作監管十分重要,是清潔管理過程控制中的重要一環,雖然外包清潔公司配備一定數量的監管人員控制清潔工作質量,::但因監管人員自身素質與責任性的問題,會造成清潔工作達不到標準要求,物業管理公司管理處的日常監管工作一定不能松懈,按照標準和中標承諾去檢查,確保清潔工作達標。
(二)清潔監管工作要點:
1、監管工作要熟悉與掌握清潔工作質量標準與承包合同內容。
2、監管工作要不怕臟、不怕苦,認真、仔細的巡查,要做好工作記錄。
3、巡查中發現問題及時與承包方現場管理者溝通,及時糾正,如屢提不改,以書面形式上報管理處主任、相關部門,讓其與承包者溝通,達到清潔工作標準。
4、清潔工作檢查是管理處主任日常巡查工作的重要事項之一。
四、清潔工作中注意安全管理。
清潔工作中的安全管理是十分重要的,由于機械使用不當造成的碰傷、電傷,清潔化學藥品使用不當的皮膚燒傷和高空作業中不慎的摔傷等時有發生,一旦發事,將增大日常管理的工作量甚至造成經濟損失。
因此,在日常清潔工作中要將安全放在首位,才能確保清潔工作有效運作。
(一)機械使用安全
1、常用機械:
(1)吸塵吸水機;(2)高速磨機;(3)高壓水清潔機。
2、操作中的注意事項:
(1)機械使用要嚴格按照使用說明與操作規程作業;
(2)機械使用前要檢查電源是否安全;
(3)機械使用前檢查是否完好,完好的才能使用;
(4)機械使用后要保養,完好入庫。
(二)清潔化學用品使用安全
1、常用的清潔劑:
(1)堿性清潔劑--全能清潔劑、中性清潔劑(綠水)、洗潔精,適用于各種表面清潔,如墻壁、地板、木制品、家私、玻璃、金屬,具有消毒、殺菌功效;
(2)酸性清潔劑--潔廁靈、硫酸、鹽酸,適用于潔具、地磚,具有殺菌功效。
2、使用堿性、酸性清潔劑注意事項:
(1)操作時要帶膠手套,避免濃度高的清潔劑傷害皮膚;
(2)認真閱看使用說明,掌握劑與水的稀釋比例;
(3)禁止酸性與堿
性清潔劑混合使用,混合會產生大量毒氣傷人。
3、其它清潔材料:
(1)起臘水; (2)地毯清潔劑; (3)化油劑;
(4)凈電除塵液; (5)不銹銅油; (6)漂白劑;
(7)酒精; (8)臘水(地臘、面臘、噴潔臘)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外傷害:
(1)扭傷; (2)跌傷; (3)撞傷;
(4)割傷; (5)姿勢不當的勞損。
2、垃圾收集中安全:
(1)細菌、病毒、寄生蟲;(2)異味氣體;(3)放射性物質。
3、高空作業安全:
(1)操作人員要求; (2)風向、氣候;
(3)吊籃、吊板; (4)固定裝置。
4、電梯清潔安全:
(1)停層作業; (2)電梯門擠傷。
5、消殺過程安全:
(1)藥品濃度; (2)風向。
清潔工作中一定要牢固樹立'安全第一'的思想,才能確保清潔工作順利開展。
五、蟲害的防治與消殺工作分四害防治與消殺、其它蟲害防治與消殺。
人類與昆蟲之間共存,::昆蟲給人類帶來疾病與災害,鼠疫就是由老鼠傳播,病疾是由蚊蟲傳播,蒼蠅可傳播大腸桿菌。因此,對四害的防治與消殺是清潔衛生工作中的重要工作項目。
(一)四害的防治與消殺:老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂
四害防治與消殺工作重點:
1、掌握與了解四害生存與活動規律,進行有效的誘殺。
2、定期、定人對管轄的公共區域進行蟲害消殺,并作好記錄。
3、使用防治與消殺的藥品、器具必須符合國家和相關的規定的藥品,一般去所在地愛衛會與衛生防疫站購買。
4、在噴殺藥物前要知會物業使用人,讓其作好相應的準備。
5、指導物業使用人進行蟲害的有效防治與消殺。
6、消殺后的器具要清洗,剩余藥品要放專門庫存處,并作好記錄,杜絕亂放造成兒童與寵物誤用。
7、消殺用完的藥瓶與藥渣不可隨意丟棄,要按規定妥善處理,避免造成污染。
8、防治與消殺盡量在所在地愛委會指導下工作。
(二)其它蟲害的防治與消殺工作
1、白蟻的防治與消殺
白蟻與四害的根本區別是不傳播疾病、細菌,但也不能小看,白蟻有'無齒老虎'之稱,白蟻可以把'價值連城'的古文化藝術、古木、古家私都被其蛀空,它也是物業管理的天敵,因此物業管理工作中也要對白蟻有效的防治與消殺,與白蟻防治所聯系誘殺。
2、螞蟻、黃蜂。
螞蟻--噴灑殺蟲劑,爬走路線。
第4篇 物業公司總經理工作目標管理責任書
物業公司總經理年度工作目標管理責任書
為確保××××物業管理有限公司年度計劃目標得以實現,經董事會與目標責任人(總經理)共同商討,已確定××××物業管理有限公司二ο*×年年度工作責任目標,并擬由目標責任人代表××××物業管理有限公司簽署確認。
一、 責任目標
1. 管理目標
1) 全年不發生重大安全責任事故。“重大安全責任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發的火災事故;
* 因失職或玩忽職守引發的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發的業主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業設施設備的使用完好率達95%以上。
3) 員工上崗培訓率100%。
4) 員工對企業的滿意率達85%以上。
5) 導入新思維、新觀念,建立健全標準化管理,推動企業的現代化管理進程。
6) 除無法進行重大改造的硬件設施(條件)外,××大廈住宅區物業管理(服務)其他各項指標力爭在2004年12月31日前達到《××省住宅區物業管理服務標準》中“二級”的各項管理指標;商業和辦公層因無規范標準可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標準”考核。
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××省住宅區物業管理服務標準
(章節摘錄)
……
6.2 二級
6.2.1 房屋及共用部位共用設施設備維修養護
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現象;
e. 房屋裝修符合管理規定,無私改亂拆現象。
6.2.1.2 協調、配合水、電、氣等專業部門做好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作。
6.2.1.3 環衛設施,基本完好,無重大缺損現象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設施基本完好無損,可隨時啟用。
6.2.2 安全護衛
6.2.2.1 主出入門 24小時值班;
6.2.2.2 安全護衛人員24小時巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機動車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應急處理計劃措施,遇警能及時報警,并努力防止事態進一步惡化,協助保護現場。
6.2.3 綠化、環境、衛生
6.2.3.1 綠化符合規劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象;
6.2.3.3 小區建立清掃、保潔制度,專人定時清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產日清;
6.2.3.4 房屋立面及區內道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設施設備以及環衛設施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
6.2.4 多種經營和社區文體活動服務
6.2.4.1 生活服務
a. 房屋自用部位自用設施設備的維修服務;
b. 商務服務,如代訂牛奶、報紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動,年開展4項以上。
6.2.5 服務質量、效果
6.2.5.1 服務人員盡職盡責,崗位職責上墻公布,服務項目及價格公布;
6.2.5.2 公共性服務費收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務按規定報業主委員會審核
,并定期向業主通報;
6.2.5.4 認真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關條件
6.2.6.1 硬件環境
6.2.6.1.1 小區符合規劃要求,區容區貌較好,無違章搭建現象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團棟號標志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環衛設施設備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場
6.2.6.1.5 主出入口設有值班室。
6.2.6.2 物業管理企業
6.2.6.2.1 企業須持有××省物業管理企業資質證書。
6.2.6.2.2 企業內部考核制度,崗位職責明確。
6.2.6.2.3 人員培訓,持證上崗率80%以上,其中企業經理、部門經理,管理員80%以上持有物業管理從業人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護衛人員統一著裝。
6.2.6.3 業主委員會
6.2.6.3.1 具備條件的,應成立業主委員會:暫不具備條件的積極創造條件,制定計劃,成立業主委員會。
……
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2、 服務目標
修訂“二級標準”,我們擬將“住戶對管理服務工作的滿意率達90 %以上” 作為200×年度的服務目標。(“二級標準”為65 %以上)
3、 經營目標
1) 全年確保×××萬元稅前經營收入,其中,物業服務費收入×××萬元,其它經營收入××萬元。
2) 全年各項開支控制在×××萬元指標內,其中工資性費用(含合同制員工的各類保險以及全體員工的獎勵基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計劃范圍內。
3) 全年實現應稅前經營利潤(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經理室×人;
● 經理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業管理員/保潔班/車輛管理/倉庫保管)
● 財務部×人;
● 設備部××人(含機械維修/水電值班和維修);
● 安全護衛部××人。
(含監控崗位、巡護崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數的××%左右,主要對象為重要崗位的管理人員、技術工人、安全護衛班長。
二、 責任人的權力
為保證上述責任目標的實現,公司實行總經理負責制,責任人(總經理)的權利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權
● 對××××物業管理有限公司總經理助理(含)、部門經理(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。
● 對××××物業管理有限公司副總經理/財務部經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。
● 編制范圍內員工招聘錄用決定權。
● 核定工資總額內的調薪決定權。
2) 財務管理權
物業公司獨立財務核算。財務人員歸屬董事會、目標責任人雙重領導。受董事會委托(授權),目標責任人有物業公司日常經營管理資金費用支出計劃審核權、借款審核權、費用報銷審核權。
3) 管理決策權
◆ 主持××××物業管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實施××××物業管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業管理有限公司的各類工作會議。
◆ 組織管理評審。
◆ 審核各類經濟合同。
4) 申請支持權
▲ 依據××××物業管理有限公司的工作進展情況申請專項經營管理資金和其他資金支持。
▲ 申請修改××××物業管理有限公司的組織架構和人員定編。
▲ 申請業務支持。
三、 責任人的義務
■ 接受董事會的統一領導。
■ 向董事會作工作匯報。
■ 確保責任目標的逐步實現。
■ 自覺接受董事會監控、考評、檢查。
■ 每月28號前按時上報次月度工作計劃報表。
■ 每月5號前組織目標評估,質量評審,進度、質量考評。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績效考評。
■ 積極配合董事會完成其他專項工作。
■ 保證公司各個標準作業規程的貫徹執行。
■ 保證公司操作不違背國家的法律、法規。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質量。
■ 為公司培養人才。
四、 董事會的權力
* 對××××物業管理有限公司的運作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)抽查、檢查、監督的權利。
* 有對目標責任人、副總經理、財務部經理的任免權、解聘權、調配權。
* 有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、原始憑據、記錄的權利。
>* 有對××××物業管理有限公司的資金審批權和對其財務運作狀況的直接監控權。
* 有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。
* 專項事件的調查權。
五、 董事會的義務
* 及時提供合適的業務支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標考評
1、董事會定期(不定期)監控、審計、檢查××××物業管理有限公司資金的運作、成本和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和公司的財務規定。
2、董事會負責目標責任人的績效考評。考評標準辦法依據本目標管理責任書。
七、 目標獎罰
1、公司責任人(總經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。
2、如果工作目標完成,則××××物業管理有限公司可按年度工資費用計劃制定年終獎金分配方案,對員工發放年終獎金(兌結預支的季度獎金),其中目標責任人可提取公司年獎金總額的××%作為個人獎金。
3、如果本責任書所列三類目標不能全部完成,則,每不能完成其中一項指標,扣減項目責任人的25%目標獎金,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰。
4、若發生不可抗力而致使責任目標無法完成,則本目標責任書失效,遺留問題由董事會與目標責任人共同處理。
八、 其他事項
1、本目標管理責任書壹式肆份,董事會存檔兩份,目標責任人一份,××××物業管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標責任人同董事會協商解決,補充條款與本責任書具有同等效力。
4、責任書自簽訂之日起生效。
5、責任書解釋權在董事會。
目標責任人簽署: 董事長簽署:
第5篇 s物業公司行政管理部工作職責
行政管理部是物業公司總經理直接領導下的綜合管理部門,負責公司行政、文秘、檔案、人事、后勤、采購、倉庫、固定資產及社區文化等方面的管理工作,其工作職責為:
1、貫徹執行公司領導的指示和領導辦公會議的各項決定決議,深入調查研究,努力掌握第一手材料,為公司領導的工作決策提供可靠的依據。
2、負責公司工作計劃、收支計劃、總結、規章制度及其它種類文件的起草、擬定、審核、打印、復印、分發和登記工作,負責公司印鑒的使用和管理工作。
3、負責公司級會議的籌備和安排,做好會議記錄,整理會議紀要,對會議決定的執行情況進行催辦、檢查和反饋。
4、管好文書檔案和有關資料的管理工作,包括收發、保管、文印、核稿、呈批、催辦、收檔、調卷和保密工作。
5、協助領導處理日常工作,與各部門適時進行工作協調,監督各部門認真及時地徹執行公司的各項工作決策和指令情況。
6、負責公司的總務后勤工作,具體有辦公設備、辦公用品的計劃、采購、保管和發放,管理員工餐廳、員工宿舍等。
7、負責公司對外行政聯絡和關系協調,做好來信來訪的接待安排。負責組織、安排、接待公司來賓,處理各種社會公共關系。
8、對公司員工和各部門的工作進展、工作質量、執行規章制度、決定決議、計劃等情況和持續性以及辦公秩序、運作規范、文明禮貌等方面進行日常監察。
9、負責公司綜合性文件、報告、宣傳資料的起草和編寫公司年度大事記。
10、做好各項宣傳工作,適時完成園區布置,組織社區文化活動及員工文娛活動,豐富精神文化生活和公司品牌建設和推廣。
11、負責公司日常辦公用品和設備設施維護耗材的采購,物品進出倉手續辦理及倉庫資產管理。
12、及時完成公司領導布置的其它工作任務。
z市z物業管理有限公司
第6篇 z小區物業日常管理工作內容
小區物業日常管理工作內容
(一)客服中心管理運作
工作內容:核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度:一天內辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準: 準確 符合規定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求,業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴重者半月一遍;
補苗:春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準:均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作:
工作內容:裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護;
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內,中修二天,大修二天內有回音;
檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責任范圍內即壞即修,責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準:符合規定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護衛、停車管理
工作內容、定崗檢查 流動檢查 學習與訓練、消防設施 家居安全 違法行為裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內到達現場;
標準:人車進出有序,車輛發牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練
(五)保潔管理
工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業主發藥一次/年;
標準:地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網,清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網,無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第7篇 物業管理方案制定工作程序
物業管理方案制定程序
1.目的
根據業主或發展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業管理項目制定物業管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業管理項目。
3.引用文件
3.1質量手冊第4.2章
3.2so9002標準第4.2章
4.職責
4.1籌備小組負責管理方案制訂的統籌工作。
4.2各部門負責有關日常業務及流程的制定。
4.3總經理或副總經理負責管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負責與法律顧問聯系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業管理方案的內容:
5.1.1物業概述;
5.1.2物業管理質量目標;
5.1.3物業管理的組織機構及職責;
5.1.4物業管理日常業務及流程;
5.1.5物業管理質量評價和改進。
5.2計劃與聯系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業項目的有關資料,并進行整理。
5.2.3籌備小組根據總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關資料分發到相應的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內容匯總成物業管理方案草案,報總經理或副總經理批準。
5.3.3籌備小組將由總經理或副總經理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據法律顧問的意見進行修改,經總經理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經理或副總經理、籌備小組與委托方進行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據修改意見,由總經理或副總經理組織公司有關部門和人員進行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經公司及委托方雙方同意的物業管理方案作為正式文本,由總經理或副總經理批準。
5.5.2物業管理方案正式文本、草案及物業管理項目的有關資料和磋商紀要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經總經理或副總經理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規定執行。
5.6.2管理方案的修改文本需經委托方及公司同意并由總經理或副總經理批準。
6.支持文件與記錄
第8篇 物業管理白蟻防治工作規范
物業管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業公司在接管進駐管轄區開展管理工作前,應摸清情況,做到知己知彼,心中有數。 要詳細地了解該轄區范圍內的情況,包括物業管理區域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區白蟻疫情,房屋建筑的結構,建造時有無進行白蟻預 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時有沒有進行白蟻預防處理等等。根據詳細了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區的具體管理方案中去。估算出實施 這些措施所需的資金預算,根據資金預算同甲方商談并獲得共識,為今后順利開展工作打下良好的基礎。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識的普及與宣傳。白蟻危害活動十分隱蔽,通常很少能被人們發現,所以 直到今天仍有許多人對它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對白蟻其危害有所認識和了解,樹立并不斷增強對白蟻危害的防范意識,物業公司進駐管轄區開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動活潑的內容,宣傳和普及白蟻及其防治知識。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節里,更應該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識,讓廣大群眾能識別白蟻,能進行簡單的自查,以及發現白蟻后如何與防治專業機構取得聯系和幫助等。
②居室裝修白蟻預防的宣傳與管理。從我國改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會根據自己的經濟承受能力,在入住前對自己的居室進行不同裝修。由于人們對白蟻危害缺乏應有的認識,在考慮自己生活的舒適時,往往忽略了對白蟻危害 的預防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對裝飾結構和飾件進行白蟻預防處理。同時還要對進入轄區內的裝飾材料加強檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進入轄 區范圍。此外,還應對居室裝修所產生的廢棄物進行有序的管理,不準隨意棄置。
③室外環境的整體預防和治理。轄區的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設施的白蟻危害防治也列入到轄區的整體防治規劃中去。這就需要有一個全面的、各種措施相結合的綜合性防治方案。比如綠化美化場地地基的白蟻預防處理, 樹木定植穴的白蟻預防處理,在白蟻分飛繁殖季節,設置誘蟲燈誘捕白蟻的長翅成蟲等等。
④嚴格執行國家有關法令,把好防治關。為了確保白蟻防治的施工質量,目前我國白蟻 防治工作已經有了一系列的管理法規,比如白蟻防治從業機構必須具有合格的資質,并持有上級主管行政管理機構核發的相應資質證書,才能按照資質證書上規定的等級,從事相應的 防治業務;白蟻防治從業人員則必須具備有關部門核發的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業管理公司進行白蟻防治工作時,應熟悉這些法規,在管理中不折不扣地按 照這些法規的規定行事,確保群眾的利益。
第9篇 x物業管理公司日常工作獎懲執行標準
第一條適用范圍
1.適合對公司所有中層管理者和員工考核。
2.適合對日常工作的日檢、周檢、月檢、內外審、培訓考核和實際操作考核實施的獎懲。
3.對領導、員工中的好人好事、創造發明、創優創新、年終考核、獎優評先,執行《公司獎懲辦法》,不在此控制范圍內。
第二條獎懲分類
1.操作層員工(直接從事七大服務員工)
(1)月考核超標者罰30元/項;月累計超標超出3項者,扣發半月工資;低于控制標準者獎30元。
(2)超標超出5項者辭退,有效投訴查實者罰30元/項,有嚴重違紀者辭退,每年的理論考核或半年的實際操作考核不及格或不達標者罰30元,給一次補考機會,補考不及格則辭退。是公司固定員工,扣發本月工資,待崗培訓,工資降一檔,直至培訓合格,再以新崗位定級。
(3)月檢、內審和外審檢查的優劣不計入員工考核范疇。
2.班長(含機電班組長)
月累計超標者罰30元/項,低于控制標準者獎30元;獎罰同操作層員工的獎懲辦法。
3.房管員
月考核超標者罰100元/項,超出3項均另罰一個月浮動工資;低于控制標準者獎100元,其他同操作層員工的規定。
4.員工
月考核超標者罰50元/項,達到3項另罰本月浮動工資,低于控制標準項者獎100元,年度理論考核不及格者罰100元,其他同操作層員工的規定。
5.經理、主任
月考核超標者罰100元/項,達到5項另罰本月浮動工資,達到10項者另罰本月職務工資且通報批評,有嚴重不合格者扣發本季度的季度獎,并作為個人年終考評依據,低于控制標準1~3項(含3項)者獎100元,低于3項以上者獎300元,年度理論考核不及格者,扣發一個月浮動工資,補考一次不及格者降職,由公司董事會確定使用。
6.內部質量審核
(1)任一管理處或維修部超標,扣經理(執行監督、檢查、協調和服務)50元/項,任一管理處或維修部審核超過5項者扣發一個月浮動工資。
(2)某個管理處或維修部內審發現嚴重不合格或從內審綜合統計分析發現輕微不合格集中在某一個要素,其情況比較嚴重,對經理每一項或某一要素另扣發一個季度的季度獎金。
7.外部質量審核
如發生嚴重不合格或發生不合格集中在某一要素,并且情況嚴重,一次不能通過外審時,對責任部門負責人、管理者代表處以扣發一個季度的季度獎金;復審通不過,經理和責任部門負責人應受降職處分,通報批評,管理者代表扣發一個月工資。
8.其他
(1)領導、員工月考核不合格項與控制標準相等時不獎不罰。
(2)日檢、周檢、月檢、內外審的檢查結果還將作為發放季度獎、年終獎的依據。
第三條獎懲實施
(1)報表:所有領導、員工月考核情況由各部、室、管理處統計在《月員工考核統計表》上,部門蓋章,報辦公室。以上管理者審批后報辦公室,報表時間在每月的29號至下月1號。
(2)公司辦公室根據報表情況核實獎懲結果,如無誤,將獎懲結果分類處理,獎罰現金填到工資表上,其他情況根據相應的規定進行處理。
(注:文中提到月工資為月工資總額。)
第10篇 a物業管理公司員工接聽電話工作規范
執行部門
文件編號
文件起止頁碼
為維護物業管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時,必須統一使用如下規范用語,并一律用普通話應答,做到態度和藹、親切,語言、語速適當,語言簡潔明了。
一、當接聽外線來電時,使用:
'您好!××物業公司,請問有什么可以幫忙'
二、當外線來電者需找某人時,使用:
'請稍候,我轉給他(她)'或'請稍候,我去叫他(她)'。
三、如來電者需找的人不在時,使用:
'對不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機號碼)'
四、如不認識來電者需要找的人時,使用:
'對不起!您能說出他(她)是哪個部門的嗎'或'對不起,請稍候,我幫您問一下。'
五、如來電者詢問怎樣來商場時,使用:
'商場位于××路××號,在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'
印發日期: 簽發單位(公章):
第11篇 物業管理經理工作職責范本
物業管理經理需要豐富的工作經驗和深厚的工程知識背景,他們主持設施的日常運行操作、維修和保養的技術管理,安排客戶報修的接待、報修,管理物業的保安、消防、保安、清潔、綠化,檢查與指導維修人員等相關工作。經歷越多就越能勝任,工作起來也會越發的游刃有余。
崗位描述:
1、領導、監察、審查、評估及修訂物業管理的職能及工作的能力;
2、執行政府各項法規、法令及物業管理公約,與有關各部門保持良好關系;
3、制定項目年度物業管理預算方案,管理日常物業的服務品質、操作管理流程及適當的財務運行情況;
4、妥善處理一切緊急及突發事件;
5、負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修,安排各項維修工程和專業的發標工作;
6、負責監管項目資產(如會所、車位、房屋等)的運行情況;
7、負責協調和管理綠化、保安等相關工作;
8、負責處理租戶、業主投訴,保持小區環境衛生及維持治安秩序。
任職資格:
1、本科或以上學歷,物業管理或行政管理等相關專業,具有物業管理經理人上崗證優先;
2、五年以上大型物業管理相關經驗,且在管理崗位上工作三年以上;
3、能夠組織協調開展物業管理工作,協助提升項目品牌知名度;
4、參與前期策劃工作,協助提出項目定位方案;
5、熟悉物業管理操作流程且掌握有關物業管理相關法律、法規;
6、執行力和規劃能力強,富有團隊合作及敬業精神;制定物業管理計劃并協調實施;
7、具有較強的社交網絡和能力。
第12篇 物業公司部門值班工作管理程序
1.0目的加強對值班的管理,確保24小時為業主和住戶提供滿意的服務。
2. 0適用范圍適用于本公司各部門的值班工作。
3. 0職責3.1各部門負責人負責本部門各項業務的值班安排。
3. 2各值班負責人負責當班期間本項業務的全面管理。
3. 3行政值班經理負責物業小區的總值班。
4.0程序
4.1值班制度及人員安排
4.1.1客戶服務中心按計劃排班并填寫《值班記錄簿》。
4.1.2行政值班經理負責監督管理當值期間重大情況的妥善處理,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.3維修部根據計劃安排水、電、氣、暖等維修工、電梯值班人員值班,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.4保安部設立值班室,值班員指揮協調各崗位值勤人員的工作,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.5值班經理、保安部、維修部實行24小時值班制度。
4.2值班實施
4.2.1 行政值班經理負責當班期間住宅區的全面管理。
發生緊急情況時應執行《緊急情況處理程序》的有關規定。
4.2.2 維修部值班員負責物業管轄區各類工程設施維修安排,發生緊急情況時應執行《緊急情況處理程序》。
4.2.3 保安部值班員負責指揮協調本部門各崗位值勤人員的工作。
4.2.4 夜間值班期間,行政值班經理應對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監督,按值班要求對各崗位檢查一次,并將情況填寫在《值班記錄簿》上。
4.2.5 夜間值班期間,如遇非緊急、且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應在第二天早上換班前由值班員將情況詳細地記錄在《值班記錄簿》上,并移交相應責任人處理。
5.0相關文件
5.1《緊急情況處理控制程序》6.0質量記錄
6.1《值班記錄簿》
