第1篇 物業(yè)管理質(zhì)量檢查工作程序
1.目的:
對物業(yè)管理質(zhì)量檢查實施控制,確保公司內(nèi)部各項檢查工作順利進行,達到物業(yè)管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項物業(yè)管理項目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負責檢查日常工作及有關(guān)計劃統(tǒng)計工作。
4.3經(jīng)營管理部負責提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個月進行一次,檢查的依據(jù)是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門。
5.2現(xiàn)場檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標準計劃的安排,現(xiàn)場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細記錄,形成《現(xiàn)場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項服務(wù)進行評價,檢查投訴是否得到恰當?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開質(zhì)量檢查小組會,對住戶意見征詢情況、現(xiàn)場檢查的結(jié)果進行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報告》作為評定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發(fā)出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施
第2篇 商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實施對'**商業(yè)廣場'全面管理分為5個階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對項目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告,并在公司辦公會議上評審?fù)ㄟ^;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓實施
集中學習iso國際質(zhì)量標準以及公司貫標文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業(yè)技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應(yīng)性模擬訓練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應(yīng)請分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓工作進度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場模擬階段
中心工作
通過現(xiàn)場模擬,達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應(yīng)性。
2.通過現(xiàn)場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。
3.進行接管訓練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。
5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發(fā)商并落實糾正預(yù)防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。
需開發(fā)商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。
9.請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業(yè)的全面驗收。
1.預(yù)驗
驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術(shù)資料等按專項分別進行預(yù)驗收。在預(yù)驗收過程中未達到設(shè)計和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準后送達開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。
3.正式驗收
經(jīng)整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責)。
物業(yè)管理收費批準文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務(wù))。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業(yè)項目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時,同時提供相關(guān)服務(wù)(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質(zhì)量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓,為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進行檢查,及時反饋相關(guān)意見。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協(xié)調(diào)會,說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個月管理服務(wù)中心籌建工作會議。1、邀請開發(fā)商派員參加會議。
2、會議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓計劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業(yè)公司負責。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業(yè)預(yù)驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預(yù)驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業(yè)公司負責。
承接查驗前一周對物業(yè)進行預(yù)檢物業(yè)公司負責
承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責,開發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗前一周根據(jù)預(yù)驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責
承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個月,召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發(fā),對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,對本項目所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標準要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉(zhuǎn)是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核程序
1 目的
驗證質(zhì)量管理體系是否符合標準要求,是否得到有效地保持、實施和改進。
2 適用范圍
適用于公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的所有區(qū)域和所有要求的內(nèi)部審核。
審核是為獲得審核證據(jù)并對其進行客觀的評價,以確定滿足審核準則的程度所進行的系統(tǒng)的、獨立的并形成文件的過程。
3 職責
3.1總經(jīng)理
a)批準組織年度內(nèi)審計劃和審核實施計劃;
b)批準內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報告;
3.2管理者代表
a)全面負責內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核工作;
b)選定審核組長及審核員,并審核年度內(nèi)審計劃、每次的審核實施計劃和內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告。
3.3 物業(yè)部
a)編寫《年度內(nèi)審實施計劃》并負責組織實施;
b)組織、協(xié)調(diào)內(nèi)審活動的展開。
3.4 內(nèi)審組長
a)編制、實施本次內(nèi)審計劃;
b)編寫內(nèi)審報告。
4 程序
4.1 年度內(nèi)審計劃
4.1.1根據(jù)擬審核的活動和區(qū)域的狀況和重要程度,及以往審核的結(jié)果,由物業(yè)部負責策劃各部門全年審核方案,編制年度內(nèi)審計劃,確定審核的范圍、頻次和方法,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準。每年內(nèi)審至少一次,并要求覆蓋本公司質(zhì)量管理體系的要求,另外出現(xiàn)以下情況時由管理者代表及時組織進行內(nèi)部質(zhì)量審核:
a)組織機構(gòu)、管理體系發(fā)生重大變化;
b)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故,或用戶對某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴;
c)法律、法規(guī)及其他外部要求的變更;
d)在接受第二、第三方審核之前;
e)在質(zhì)量認證證書到期換證前。
4.1.2年度內(nèi)審計劃內(nèi)容
a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法;
b)受審部門和審核時間。
c)審核組成員及分工安排。
4.1.3根據(jù)需要,可審核質(zhì)量體系覆蓋的全部要求和部門,也可以專門針對某幾項要求或部門進行重點審核;但全年的內(nèi)審必須覆蓋質(zhì)量管理體系全部要求。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命內(nèi)審組長和內(nèi)審組員。內(nèi)審應(yīng)由與受審部門無直接關(guān)系的內(nèi)審員負責。
4.2.2由內(nèi)審組長策劃審核并編制本次《審核實施計劃》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準。計劃的編制要具有嚴肅性和靈活性,其內(nèi)容主要包括:
a)審核目的、范圍、方法、依據(jù);
b)內(nèi)部審核的工作安排;
c)審核組成員;
d)審核時間、地點;
e)受審部門及審核要點;
f)預(yù)定時間,持續(xù)時間;
g)開會時間;
h)審核報告分發(fā)范圍、日期;
i)評審綜述;
j)評審工作文件 ;
k)審核的日程安排。
4.2.3在了解受審部門的具體情況后,內(nèi)審組長組織編寫《審核檢查記錄表表》,內(nèi)審檢查要詳細列出審核項目、依據(jù)、方法,確保無要求遺漏,審核能順利進行。
4.2.4內(nèi)審組長于內(nèi)審前5天將內(nèi)審計劃通知受審部門,受審部門對內(nèi)審時間如有異議,應(yīng)在內(nèi)審前三天通知內(nèi)審組長。
4.2.5內(nèi)部質(zhì)量體系審核員應(yīng)經(jīng)質(zhì)量體系認證咨詢機構(gòu)培訓、考核合格后方能擔任。
4.2.6審核組重點收集與受審部門質(zhì)量活動有關(guān)的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書等文件,并以有關(guān)質(zhì)量保證標準、質(zhì)量手冊、合同和有關(guān)的法律的功能為依據(jù)對這些文件進行審閱。
4.2.7編制《質(zhì)量審核檢查表》要對照質(zhì)量標準和企業(yè)的質(zhì)量手冊的要求,結(jié)合受審部門的特點,針對重要質(zhì)量要素,選擇典型、具有代表性的問題抽樣檢查。
4.3內(nèi)審的實施
4.3.1首次會議
a)參加會議人員:公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門負責人,與會者簽到.并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內(nèi)容:由組長介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程安排及其他有關(guān)事項。
4.3.2現(xiàn)場審核
a)內(nèi)審組根據(jù)《審核檢查記錄表》對受審部門的程序和文件執(zhí)行情況進行現(xiàn)場審核,將體系運行效果及不符合項詳細記錄在檢查表中。
b)內(nèi)審組長需每日召開內(nèi)審會議,全面了解該日內(nèi)審情況,對《不符合項報告單》進行核對。
c)內(nèi)審時審核員要公正而又客觀地對待問題。
4.3.3 審核報告
4.3.3.1現(xiàn)場審核后,審核組長召開審核組會議,綜合分析、檢查結(jié)果,依據(jù)標準、體系文件及有關(guān)法律法規(guī)要求,必要時還要依據(jù)與顧客簽定的合同要求,確認不合格項,并發(fā)出不符合報告給相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)確認后,由相關(guān)部門分析原因,制定糾正措施,經(jīng)審核員確認后實施糾正,審核員負責對實施結(jié)果跟蹤驗證,并報告驗證結(jié)果。
4.3.3.2審核組填寫《不合格項分布表》,記錄不合格分布情況。
4.3.3.3現(xiàn)場審核后一周內(nèi),審核組長完成《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報告》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準。
審核報告內(nèi)容:
a)審核目的、范圍、方法和依據(jù);
b)審核組成員、受審核方代表名單;
c)審核計劃實施情況總結(jié);
d)不合格項分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴重程度;
e)存在的主要問題分析;
f)對公司質(zhì)量管理體系有效性、符合性結(jié)論及今后應(yīng)改進的地方。
4.3.4未次會議
a)參加人員:領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審組成員及各部門領(lǐng)導(dǎo),與會者簽到,并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內(nèi)容:內(nèi)審組長重申審核目的,宣讀不符合報告;宣讀《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報告》;提出完成糾正措施的要求及日期;由總經(jīng)理講話。
c)由物業(yè)部發(fā)放《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報告》到各相關(guān)部門。本次內(nèi)審結(jié)果要提交公司管理評審。
d)審核組應(yīng)定期跟蹤驗證糾正/預(yù)防措施是否按計劃實施,以及糾正措施的效果是否能達到預(yù)期目標,并形成文件。
5 相關(guān)文件
5.1《改進控制程序》。
5.2《管理評審控制程序》。
>
6.1《年度內(nèi)審計劃》。
6.2《審核實施計劃》。
6.3《審核檢查記錄表》。
6.4《不合格項報告單》。
6.5《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報告》。
6.6《內(nèi)審首(未)次會議簽到表》。
第4篇 物業(yè)管理員工作細則
物業(yè)管理員的工作細則
●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;
●隨時保持最佳工作狀態(tài),處理意外時必須保持鎮(zhèn)定;
●絕對服從合理的工作指示:
●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;
●盡量避免使用武力,有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援;
●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達,不可離開崗位,并通知主管代安排接班。
第5篇 熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實施
正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實施
一、指導(dǎo)思想
通過開展創(chuàng)建工作,進一步提高管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量,營造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。
二、確立創(chuàng)優(yōu)目標
20**年5月,公司確立了20**年下半年創(chuàng)建'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'及2008年上半年創(chuàng)建'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'的目標。
三、與工作聯(lián)系小組達成共識,確定'創(chuàng)優(yōu)'規(guī)劃
20**年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協(xié)商,達成共識,一致同意正熙大廈申報'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。
四、成立'創(chuàng)優(yōu)'領(lǐng)導(dǎo)小組
20**年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項目總經(jīng)理掛帥成立了'正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組'。
五、進行'創(chuàng)優(yōu)'宣傳和動員
1、宣傳:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體業(yè)戶的理解、支持、響應(yīng)和主動參與。為此項目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業(yè)戶宣傳今年'創(chuàng)優(yōu)'目的、意義以及對業(yè)戶自身的重要性。
2、動員:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體員工的積極響應(yīng)和主動參與。20**年5月12日項目召開'創(chuàng)優(yōu)'工作動員大會,大會由'創(chuàng)優(yōu)'工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長zz主持。主要布置各部門在'創(chuàng)優(yōu)'工作中的具體任務(wù)。使每位員工了解'創(chuàng)優(yōu)'工作的目的、意義,能以飽滿的熱情投身到'創(chuàng)優(yōu)'工作中。六、部門互檢、項目內(nèi)部自檢、反復(fù)整改
1、部門互檢
時間:20**年6月20日;
目的:各部門從方便的角度出發(fā),找出其他部門服務(wù)和管理工作中的不足;依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》;
互檢人員:各部門負責人
結(jié)果:找出其他部門'創(chuàng)優(yōu)'的差距,報'創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組'并限期整改。
2、項目內(nèi)部自檢
時間:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;
依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、《物業(yè)管理條例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;
自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;
結(jié)果:找出'創(chuàng)優(yōu)'的差距,保持已達標合格的項目,對不達標項目全面整改。
6月28日項目內(nèi)部自檢
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根據(jù)部門互檢、項目自檢的結(jié)果,進行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問題進行整改,以至最終達標:
(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對相關(guān)資料進行收集、完善、歸檔。
第6篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對象為各部門負責人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細填寫派單人、任務(wù)地點、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時間等,接單人簽名確認并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責任人當月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報告工作進展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進展情況的,扣罰責任人當月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細填寫在備注一欄后,請服務(wù)對象(業(yè)主或住戶等)簽字認可,再交調(diào)度員進行電話回訪后簽字確認并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責任當月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細了解工作未完成的原因并進行適當?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當事調(diào)度員當月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負責解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。
第7篇 某物業(yè)環(huán)境管理工作程序
環(huán)境管理是物業(yè)管理工作中重要的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是物業(yè)管理水平的重要標志,是延長設(shè)備和建筑物壽命的重要因素,整潔的物業(yè)環(huán)境為業(yè)主和使用人創(chuàng)造了清潔衛(wèi)生、健康舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境。
環(huán)境管理可分為二大部分:清潔管理、綠化管理。本課程重點探討清潔管理的有關(guān)知識。
清潔管理的定義:對所管物業(yè)范圍內(nèi)(紅線范圍)進行定點、定時、定人的日常清潔、廢棄物的收集和清運,依照管理規(guī)定對物業(yè)使用人進行宣傳教育、管理和監(jiān)督,通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的工作,維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
清潔管理工作的五個方面
清潔管理工作范圍
清潔外包的招投標工作
清潔工作監(jiān)管
清潔工作中注意'安全管理'
蟲害的防治與消殺工作
一、清潔管理工作范圍
分大廈和住宅區(qū)兩種物業(yè)類型進行闡述
(一)大廈
大廈類(含高層住宅)的清潔管理主要工作范圍又分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
大堂:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、信報箱;5、指示牌;6、服務(wù)臺(總臺);7、宣傳板欄;8、消防器材;9、室內(nèi)綠化;10、果皮箱。
電梯廳:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室內(nèi)掛飾;8、室內(nèi)綠化。
電梯:
1、地面;2、電梯門;3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墻面;3、扶手;4、臺階;5、天面。
樓層走道:
1、地面;2、墻面;3、門窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共衛(wèi)生間(寫字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
公共茶水間(寫字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
樓層垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墻面;4、天花。
會議廳(寫字樓):
1、一切設(shè)施。
地下車庫:
1、地面;2、墻面;3、天面;4、管道;5、停車場設(shè)施(包括自行車、摩托車)。
樓層管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、廣告牌;4、水溝;5、其它設(shè)施。
b、室外:
外墻面
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、雕塑
排風口
沙井、雨水井、污水井、管道、化糞池
管線與明裝公共設(shè)施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅區(qū)
住宅區(qū)(多為多層住宅)的清潔管理工作主要內(nèi)容也可分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
樓道
1、臺階;2、扶手;3、墻面;4、天面;5、窗戶;6、門;7、信報箱;8、電表箱;9、燈具。
天面:
1、地漏;2、水溝。
b、室外:
外墻面:公共管道
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、指示牌、雕塑
公共游樂設(shè)施
沙井、雨水井、污水井、化糞池、管道
垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、果皮箱
自行車棚
二、清潔外包的招投標工作
清潔管理的招投標工作可分解為六個步驟:確定標底、成立招標小組、發(fā)標工作、開標過程、發(fā)中標通知、簽訂清潔工作承包合同。
(一)確定標底:編制招標書
(二)成立招標小組:公司領(lǐng)導(dǎo)、智深清潔顧問、業(yè)務(wù)分管成員、管理處主任。
(三)發(fā)標工作
1、發(fā)函邀請清潔工作企業(yè)。
2、確定投標企業(yè):應(yīng)具備清潔工作資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、企業(yè)資質(zhì)。
3、領(lǐng)取招標書。
(四)開標過程
1、標書評定
2、現(xiàn)場答辯
3、清潔工作現(xiàn)場考察
4、招標小組成員的評分確定中標企業(yè)
(五)發(fā)中標通知書
(六)簽訂清潔工作承包合同
三、清潔工作監(jiān)督
(一)清潔工作監(jiān)管的重要性
清潔工作監(jiān)管十分重要,是清潔管理過程控制中的重要一環(huán),雖然外包清潔公司配備一定數(shù)量的監(jiān)管人員控制清潔工作質(zhì)量,::但因監(jiān)管人員自身素質(zhì)與責任性的問題,會造成清潔工作達不到標準要求,物業(yè)管理公司管理處的日常監(jiān)管工作一定不能松懈,按照標準和中標承諾去檢查,確保清潔工作達標。
(二)清潔監(jiān)管工作要點:
1、監(jiān)管工作要熟悉與掌握清潔工作質(zhì)量標準與承包合同內(nèi)容。
2、監(jiān)管工作要不怕臟、不怕苦,認真、仔細的巡查,要做好工作記錄。
3、巡查中發(fā)現(xiàn)問題及時與承包方現(xiàn)場管理者溝通,及時糾正,如屢提不改,以書面形式上報管理處主任、相關(guān)部門,讓其與承包者溝通,達到清潔工作標準。
4、清潔工作檢查是管理處主任日常巡查工作的重要事項之一。
四、清潔工作中注意安全管理。
清潔工作中的安全管理是十分重要的,由于機械使用不當造成的碰傷、電傷,清潔化學藥品使用不當?shù)钠つw燒傷和高空作業(yè)中不慎的摔傷等時有發(fā)生,一旦發(fā)事,將增大日常管理的工作量甚至造成經(jīng)濟損失。
因此,在日常清潔工作中要將安全放在首位,才能確保清潔工作有效運作。
(一)機械使用安全
1、常用機械:
(1)吸塵吸水機;(2)高速磨機;(3)高壓水清潔機。
2、操作中的注意事項:
(1)機械使用要嚴格按照使用說明與操作規(guī)程作業(yè);
(2)機械使用前要檢查電源是否安全;
(3)機械使用前檢查是否完好,完好的才能使用;
(4)機械使用后要保養(yǎng),完好入庫。
(二)清潔化學用品使用安全
1、常用的清潔劑:
(1)堿性清潔劑--全能清潔劑、中性清潔劑(綠水)、洗潔精,適用于各種表面清潔,如墻壁、地板、木制品、家私、玻璃、金屬,具有消毒、殺菌功效;
(2)酸性清潔劑--潔廁靈、硫酸、鹽酸,適用于潔具、地磚,具有殺菌功效。
2、使用堿性、酸性清潔劑注意事項:
(1)操作時要帶膠手套,避免濃度高的清潔劑傷害皮膚;
(2)認真閱看使用說明,掌握劑與水的稀釋比例;
(3)禁止酸性與堿
性清潔劑混合使用,混合會產(chǎn)生大量毒氣傷人。
3、其它清潔材料:
(1)起臘水; (2)地毯清潔劑; (3)化油劑;
(4)凈電除塵液; (5)不銹銅油; (6)漂白劑;
(7)酒精; (8)臘水(地臘、面臘、噴潔臘)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外傷害:
(1)扭傷; (2)跌傷; (3)撞傷;
(4)割傷; (5)姿勢不當?shù)膭趽p。
2、垃圾收集中安全:
(1)細菌、病毒、寄生蟲;(2)異味氣體;(3)放射性物質(zhì)。
3、高空作業(yè)安全:
(1)操作人員要求; (2)風向、氣候;
(3)吊籃、吊板; (4)固定裝置。
4、電梯清潔安全:
(1)停層作業(yè); (2)電梯門擠傷。
5、消殺過程安全:
(1)藥品濃度; (2)風向。
清潔工作中一定要牢固樹立'安全第一'的思想,才能確保清潔工作順利開展。
五、蟲害的防治與消殺工作分四害防治與消殺、其它蟲害防治與消殺。
人類與昆蟲之間共存,::昆蟲給人類帶來疾病與災(zāi)害,鼠疫就是由老鼠傳播,病疾是由蚊蟲傳播,蒼蠅可傳播大腸桿菌。因此,對四害的防治與消殺是清潔衛(wèi)生工作中的重要工作項目。
(一)四害的防治與消殺:老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂
四害防治與消殺工作重點:
1、掌握與了解四害生存與活動規(guī)律,進行有效的誘殺。
2、定期、定人對管轄的公共區(qū)域進行蟲害消殺,并作好記錄。
3、使用防治與消殺的藥品、器具必須符合國家和相關(guān)的規(guī)定的藥品,一般去所在地愛衛(wèi)會與衛(wèi)生防疫站購買。
4、在噴殺藥物前要知會物業(yè)使用人,讓其作好相應(yīng)的準備。
5、指導(dǎo)物業(yè)使用人進行蟲害的有效防治與消殺。
6、消殺后的器具要清洗,剩余藥品要放專門庫存處,并作好記錄,杜絕亂放造成兒童與寵物誤用。
7、消殺用完的藥瓶與藥渣不可隨意丟棄,要按規(guī)定妥善處理,避免造成污染。
8、防治與消殺盡量在所在地愛委會指導(dǎo)下工作。
(二)其它蟲害的防治與消殺工作
1、白蟻的防治與消殺
白蟻與四害的根本區(qū)別是不傳播疾病、細菌,但也不能小看,白蟻有'無齒老虎'之稱,白蟻可以把'價值連城'的古文化藝術(shù)、古木、古家私都被其蛀空,它也是物業(yè)管理的天敵,因此物業(yè)管理工作中也要對白蟻有效的防治與消殺,與白蟻防治所聯(lián)系誘殺。
2、螞蟻、黃蜂。
螞蟻--噴灑殺蟲劑,爬走路線。
第8篇 物業(yè)管理總經(jīng)理工作職責
職責一:物業(yè)管理總經(jīng)理職責
1、主持公司的經(jīng)營管理工作,組織實施董事會決議。
2、組織制定公司年度經(jīng)營計劃,經(jīng)董事長辦公會議批準后負責組織實施。
3、負責召集主持月辦公例會,檢查和督導(dǎo)各級人員,對物業(yè)管理服務(wù)過程、招商中心招商過程實施全面控制,以滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。
4、為實現(xiàn)公司目標做好資源的配置與調(diào)整工作,確保資源滿足物業(yè)管理服務(wù)和招商工作需要。
5、負責處理公司重大突發(fā)事件,提請聘任或者解聘公司各部門經(jīng)理,簽署日常行政,業(yè)務(wù)文件。
6、執(zhí)行董事會交代的事項。
職責二:物業(yè)管理總經(jīng)理職責
1、在集團公司的領(lǐng)導(dǎo)下,負責總公司決議的貫徹落實,負責公司的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。
2、負責召集、主持總經(jīng)理辦公會議,研究處理總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各項工作和問題。
3、負責協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門經(jīng)理、管理公司各主管的工作,保證公司各方面工作的順利進行。
4、負責提出需由總公司討論、通過或決定的問題議案。
5、負責部門經(jīng)理、主管以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退工作。
6、負責公司重要的公關(guān)事務(wù)及重要接待工作。
7、批準部門經(jīng)理、管理公司主管的出差及假期安排。
8、負責公司業(yè)務(wù)開拓及提高公司形象工作。
9、監(jiān)管公司整體運做。
10、負責簽署對外分判合約和物業(yè)管理公司所有下屬人員聘用合同。
11、負責編制年度財務(wù)預(yù)算,做好財務(wù)監(jiān)督工作。
12、完成總公司授權(quán)或安排的其他工作任務(wù)。
職責三:物業(yè)管理總經(jīng)理職責
一、參與重大項目的合同或標書的評審。
二、編制新增項目的物業(yè)管理方案。
三、參與新接管項目的驗收工作。
四、組織本部門員工的專業(yè)技能培訓。
五、自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格的,及時采取糾正措施及適當?shù)念A(yù)防措施。
六、制定各專項規(guī)章制度,對本部門員工工作業(yè)績予以評審。
七、檢查監(jiān)督各項業(yè)務(wù)計劃(年度、季度、月度等)的實施情況,定期向股東會報告。
八、與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò),了解行業(yè)最新規(guī)定。
九、推廣新的有效的管理方法并總結(jié)分析提出合理的建議。
第9篇 住宅物業(yè)裝修管理控制工作程序
物業(yè)程序文件
--住宅物業(yè)裝修管理控制程序
1.0目的
通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規(guī)范的順利進行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄住宅類物業(yè)的裝修管理。
3.0職責
3.1物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理負責裝修申請的最終審批。
3.2物業(yè)服務(wù)中心客服部、工程部、禮賓部負責裝修申請的審核。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶部負責受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業(yè)服務(wù)中心工程部負責對相關(guān)工程進行技術(shù)監(jiān)督、檢查、驗收。
3.5物業(yè)服務(wù)中心禮賓部負責對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監(jiān)管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據(jù):建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)手冊》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監(jiān)理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報
4.2.1.1裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進行。
4.2.1.2根據(jù)《裝修辦理流程圖》,客服助理對業(yè)主/裝修負責人的裝修申報并查驗其申報材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統(tǒng)圖、復(fù)式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認。
b、裝修單位證件包括:施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗資料無誤后,請業(yè)主/裝修負責人詳細填寫《裝修申請表》,并簽署《裝修施工承諾書》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負責知會業(yè)主/裝修負責人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補辦手續(xù),具體情況,請業(yè)主/裝修負責人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當日提交到客戶部經(jīng)理處進行審核并加署意見,于次日交工程部經(jīng)理/禮賓部經(jīng)理處審核并加署意見,次日下午交物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處進行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環(huán)節(jié)審核、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負責與業(yè)主聯(lián)系,并請業(yè)主/裝修負責人進行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個工作日內(nèi)控制審批流程,并負責通知業(yè)主前來辦理裝修手續(xù)。
4.2.2.4客戶助理負責填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報內(nèi)容及期限,上報并蓋章。
4.2.3裝修過程監(jiān)理
4.2.3.1裝修繳費、辦證
a、業(yè)主/裝修負責人在客服部前臺辦理交費手續(xù),按《業(yè)主收樓費用一覽表》執(zhí)行;
b、提供裝修人員身份證原件及復(fù)印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進場時將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、復(fù)印《裝修許可證》留底,并各復(fù)印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術(shù)規(guī)范要求:按國家建筑裝修行業(yè)技術(shù)標準及本小區(qū)《服務(wù)手冊》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執(zhí)行。
b、業(yè)主裝修需臨時供水電、業(yè)主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續(xù),.報工程部經(jīng)理審批并安排抄表,裝修完成抄表結(jié)算。
c、裝修過程中,業(yè)主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監(jiān)管
a、施工單位進場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴格監(jiān)督按審批圖紙進行施工;并認真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業(yè)主裝修過程中,應(yīng)定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴格監(jiān)管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業(yè)主提供專業(yè)意見。
d、工程部對業(yè)主在裝修過程發(fā)現(xiàn)的需要保修的問題,負責與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決,結(jié)果報客服前臺存檔。
e、物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)/經(jīng)理每半月組織相關(guān)人員對裝修單元進行抽檢,按區(qū)域(如a、b、c等)抽檢戶數(shù)不能低于5戶(沒有裝修單元區(qū)域除外)。并填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認真做好出入證管理工作,嚴格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進入出入證規(guī)定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛(wèi)生設(shè)備等嚴格檢查,對搬運物品進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有損壞園區(qū)、樓宇設(shè)施的,立即匯報客服前臺處理,并配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進行監(jiān)督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調(diào)的安裝及管理,按本小區(qū)實際情況制定標準執(zhí)行,需提前知會業(yè)主裝修須注意事項及相關(guān)標準尺寸及安裝位置,并進行現(xiàn)場預(yù)約工程組咨詢。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶部按建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規(guī)定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規(guī)處理流程圖》執(zhí)行。客戶助理接到客戶違章信息后,按以下規(guī)定進行處理:
--屬重大違規(guī)事件及時上報物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處理;
--屬一般違規(guī)事件的報客服部經(jīng)理處理,由客服部經(jīng)理親自或指定客戶助理到現(xiàn)場予以勸導(dǎo)、教育。
--物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理接到重大違章事件信息后,根據(jù)情況及客戶違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟損失大小,決定給予'賠償經(jīng)濟損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。
--對于客戶漠視物業(yè)服務(wù)中心給予的處理意見,不配合小區(qū)正常管理工作的,應(yīng)予以停工,并扣除其相應(yīng)押金。
--客戶部及時向業(yè)主/裝修負責人發(fā)出《整改通知單》,并簽收,要求業(yè)主/裝修負責人限期整改,整改后結(jié)果應(yīng)予以現(xiàn)場確認,并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗收
4.2.4.1業(yè)主裝修完畢后,由業(yè)主/裝修負責人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,并預(yù)約驗收時間,根據(jù)預(yù)約時間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現(xiàn)場進行驗收,并將驗收結(jié)果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進行確認,驗收不合格,由裝修負責人負責整改,并重新申請進行驗收手續(xù)辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗收合格天后,由業(yè)主/裝修負責人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,并預(yù)約退押金時間,在裝修驗收合格后工作日內(nèi)退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過驗收,將資料統(tǒng)計移交給客服部統(tǒng)一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內(nèi),并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.2《業(yè)主規(guī)約》
5.3《服務(wù)手冊》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規(guī)處理流程圖》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗收申請表》
第10篇 前期介入物業(yè)管理顧問工作內(nèi)容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時為進入實操指導(dǎo)階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機房的環(huán)境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設(shè)計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目,在此基礎(chǔ)上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度
,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設(shè)計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案,方案要求功能完善、先進,設(shè)計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內(nèi)商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設(shè)的項目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時,對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八)指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復(fù)驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十)根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。
第11篇 物業(yè)項目管理處行政工作職責
物業(yè)項目管理處行政的工作職責
1、貫徹落實物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時,控制及節(jié)約行政成本;
2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;
3、負責管理處的各類物品采購和固定資產(chǎn)管理;
4、嚴格執(zhí)行保密制度,負責管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。
1)管理體系文件的發(fā)放管理。
2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。
3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務(wù)信息等其它文件的整理。
4)指導(dǎo)管理處各部門的文件資料管理。
5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。
5、負責管理處會議的組織、安排、記錄及跟蹤落實;
6、根據(jù)公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進行管理處印章管理;
7、按照公司指引編制管理處行政辦公預(yù)算,并嚴格按照經(jīng)審批預(yù)算執(zhí)行及復(fù)核管理處日常辦公費用的支出。
8、完成其他日常行政事務(wù)性工作;
第12篇 d物業(yè)工作服管理規(guī)定
經(jīng)典物業(yè)工作服管理規(guī)定
1.為了更好的保障職工對勞保的需求,合理發(fā)放、使用工作服,特制定本規(guī)定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人員,在上班時間內(nèi)必須穿著的統(tǒng)一服裝。
3.換季服更換時間:工作服每年進行兩次更換,定于六月上旬換領(lǐng)夏裝,十月上旬換領(lǐng)冬裝(由綜合部統(tǒng)一通知具體更換時間)。
4.更換范圍:工作服出現(xiàn)嚴重縮水,破損較大等無法穿著情況時,確實不符合公司著裝要求者,需以部門為單位,經(jīng)部門經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)簽字,方可領(lǐng)用。
5.如遇特殊情況,如:鈕扣脫落、拉鏈輕度損壞等,應(yīng)隨時修補。如有人為損壞者,須照價賠償。
6.工作服應(yīng)建立個人帳簿,領(lǐng)用時需由本人簽字,且以舊換新。如有丟失者,應(yīng)及時寫明原因,視穿用年限賠償,領(lǐng)用后個人應(yīng)愛惜穿著使用。
7.工作服不許轉(zhuǎn)借本公司以外任何人員,如調(diào)離或調(diào)崗不需使用時,應(yīng)先將工作服退回,方可辦理其它手續(xù)。
8.工作服應(yīng)保持干凈、整齊,非工作時間不得穿著使用,如有違反規(guī)定者,公司將給予處罰。
